재개발 죽은 舊도심에 새 숨을 불어넣다[중앙 11.30]

[빵장사]

[세계 도시는 리모델링중] 1. 죽은 舊도심에 새 숨을 불어넣다

선진국 민간투자 중심 개발
상업·주거·레저 지구 복합
24시간 살아 있는 공간으로

▶ [옛날엔] 베를린 장벽이 지나가던 포츠담 광장이 1991년부터 2000년까지 진행된 재개발 사업을 통해 새로운 광장으로 탄생했다. 사진은 91년 포츠담 광장의 모습.

▶ [지금은] 현재 소니 빌딩과 다임러 건물이 들어선 새 모습.

1980년대부터 세계의 대도시들을 휩쓴 '공간 재편'의 바람이 한국에까지 불어왔다. 서울 도심의 재개발이 시작된 것이다. 청계천이 복원되고 있으며, 강북 뉴타운 계획도 성안 중이다. 그러나 멀리 보는 큰그림은 아직 없다. 이제라도 앞서 간 도시들의 경험을 철저히 뜯어봐야 한다. 그들의 성공에서 배우고 실수를 되풀이하지 않기 위해서다. 뉴욕.도쿄(東京).런던.파리.베를린.보스턴의 도심재개발 사례를 시리즈로 분석한다.[편집자]

도시도 이젠 브랜드다. 정보혁명에 힘입어 세계화의 속도가 빨라지면서 국가간 경쟁 못잖게 도시간 경쟁이 치열해졌다. 이름난 상품이 잘 팔리듯, 도시도 특색과 명성이 있어야 이 다툼에서 유리하다.

무한경쟁에 내몰린 도시들은 산업 경제기반의 변화와 도심 환경의 소생을 노리는 재개발을 적극 추진하고 있다. 새로운 경제기반에 알맞은 공간구조와 물리적 환경이 필요하기 때문이다.

뉴욕.런던.파리.보스턴 등 이른바 글로벌 시티들은 80년대부터 재개발.재건축 사업을 활발하게 벌이면서 한때 슬럼화했던 도심으로 다시 사람들을 끌어들였다. 되살아난 도심들은 '도시 마케팅'의 핵심으로 등장했다. 세련된 건축, 구미 당기는 쇼핑 기회, 장려한 이벤트들은 관광 상품이 됐다.

여러 도시에서 전개되고 있는 '구도심의 소생'은 세계 경제체제의 변화와도 직결된다. 뉴욕시립대의 도시사회학자 수전 펜슈타인 교수는 글로벌 시티의 중요성이 부각되고 있는 이유로 세계 자본의 규모가 커지고 그 흐름이 빨라진 점, 세계 전체로 분산되는 제조업을 통제하기 위해 중앙 집중적인 헤드쿼터의 위치가 중요해진 점, 그리고 정보통신을 비롯한 기술적 인프라의 발달과 확산을 든다.

'베를린은 유럽에서 가장 큰 건설 현장이며, 앞으로 20년은 이렇게 지속될 것이다.' 베를린 주정부 국제담당관 코넬리아 포츠카가 표현한 베를린 재개발 현장의 모습이다.

파리에서는 19세기 중반 나폴레옹 3세의 파리 대개조 이후 가장 큰 재개발 사업이라고 자랑하는 미테랑 국립도서관 주변 제13 구역의 재개발이 한창이다. 뉴욕은 파괴된 월드 트레이드 센터를 재건하고 2020년까지 1천7백여만평의 업무.상업 공간을 확충하기 위한 사업을 로어 맨해튼과 허드슨 야드 등에서 진행하고 있다. 런던은 20년 가까이 논란을 빚어온 도크랜드 재개발을 성공적으로 끝낸 뒤 템스강 주변을 재개발하는 중이다. 세계의 대도시들이 벌이는 도심 재개발에는 몇 가지 특징이 있다.

◇민간 중심 재개발=각 도시정부는 민간 개발업자와 호흡을 맞추는 재개발 방식을 주로 채택하고 있다. 민간투자를 통한 재개발의 장점을 강조하는 쪽에서는 이것이 도시의 경제력을 회복시키는 성장 엔진이 될 수 있으며, 고용 창출에 큰 역할을 한다고 주장한다. 21세기에 도시가 살아 남으려면 불가피한 선택이라는 얘기다. 그러나 민간투자에 의한 도시개발이 도시의 공공성을 낮추고 부유층의 공간을 만드는 데 치중한다는 비판도 만만찮다.

◇워터프런트(水邊 공간) 개발=여러 도시의 도심 재개발이 수변 공간을 대상으로 했다. 뉴욕의 배터리 파크, 런던의 도크랜드, 도쿄의 오다이바 개발이 대표적이다. 산업화 시기에 사용하던 부두와 항만 공간이 20세기 들어 방치됐던 것을 도심 업무 공간으로 살려냈다.

보스턴은 80년대 부두 공간의 재개발에 이어 도심을 지나가던 고가고속도로를 지하화하고 그 위를 녹지로 바꾸는 소위 '빅 디그(Big Dig)' 공사를 통해 활짝 열린 도심공간을 만들어냈다. 수변공간 개발은 도시 내 버려진 공간의 재활용인 데다 물이 주는 조망 효과가 뛰어나 21세기의 새로운 개발 패턴으로 자리매김하고 있다.

◇거점 개발=포츠담 광장.배터리 파크.도크랜드에서 보듯이 일부 지역을 거점으로 골라 집중 개발하면서 그 효과를 시 전역으로 퍼뜨리는 전략이 채택된다. 런던 도크랜드의 경우 캐너리 훠프를 중심으로 초고층 업무.상업 빌딩들을 지어 주변에 주거 시설과 레저 시설이 들어서도록 유도한 뒤 이 변화가 런던 동부 전역의 개발로 이어지게끔 유도했다. 밀레니엄 프로젝트란 이름으로 추진되는 템스강 연안 개발계획은 강 주변의 오래된 발전소를 미술관으로 바꾸는 등 일련의 문화 인프라 건설을 통해 템스강 연안 전체로 효과를 파급시키고 있다.

◇복합 용도 개발=업무.상업.주거 및 레저 시설을 복합적으로 배치해 하루 24시간, 일주일 7일 내내(24-7) 활기를 잃지 않는 공간을 만드는 데 주력하고 있다. 업무 시설만 있을 경우 밤에는 죽은 도시로 변하기 때문에 사무실들과 주거.상업 시설이 공존하도록 설계한다. 뉴욕 로어 맨해튼에선 '24-7'을 목표로 건물들이 1층 도로변에 레스토랑이나 카페.소매점 등을 유치하면 세금감면과 보조금 지급을 비롯한 각종 혜택을 준다.

신혜경 전문기자.도시공학박사<hkshin@joongang.co.kr>

[세계 도시는 리모델링중] 한국에선

아파트 숲 일색의 재개발은 문제

우리나라 도시의 경우 서구의 도심쇠퇴 같은 현상이 나타났다고 하기는 어렵다. 하지만 도심 기능의 경쟁력을 높이는 일은 필요하다.

서울 도심인 청계천.세운상가 주변만 해도 열악한 환경에서 영세 상업과 제조업 등이 혼재해 있는 상태다.

그러나 정부는 생각이 좀 다르다. 수도권 과밀 해소를 이유로 수도 이전을 추진하고 주택가격 안정을 위해 신도시 계획을 세우는 등 기존 도시의 재개발보다는 도시 확산을 추진하고 있다.

1950년대의 확산형 개발에서 80년대에 이미 기존 도시의 재개발로 방향을 튼 서구와는 차이가 큰 것이다. 이러한 확산적 정책이 기존 도시의 재개발보다 국제 경쟁력 측면에서 불리한 것은 아닌지, 기존 도시의 개발 잠재력을 너무 낮게 보는 것은 아닌지 세계의 도시들과 비교 분석해야 한다.

서울시는 청계천 복원, 강북 뉴타운 건설 등 일련의 재개발 정책을 내놓고 있으나 국제 경쟁력 확보를 위한 도심 기능 개발안 등 큰 틀없이 부분적 그림만 그리고 있다.

'강북 뉴타운 계획 같은 주거지 중심의 재개발로는 도시 경쟁력을 높이기 어렵다'고 안건혁(서울대 도시공학)교수는 말했다. 도심 재개발은 업무.상업.레저 공간을 다양하게 배치하며 추진해야 '기능의 경쟁력'이 커진다는 것이다. 안교수는 '청계천 복원에선 주변 재개발의 형태에 관한 구체적 계획을 함께 제시해야 할 것'이라고 지적했다.

온영태(경희대 건축학과)교수는 '서울의 도심 재개발은 업무.상업 공간에서의 공공성 회복과, 공간에 녹아있는 역사 문화적 시간의 회복을 통한 정체성 되찾기를 양축으로 해 이뤄져야 한다'고 말했다. 서울이 진정한 세계도시로 거듭나기 위해서는 고유성을 찾아내는 형태의 도심 재개발이 필요하다는 뜻이다.

신혜경 전문기자

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2003.11.30 17:34 입력

세계 도시는 리모델링중] 전문가 진단

'新도시 마구잡이 확산보다 舊도심 리모델링이 더 나아'

주로 민간자본에 의존하는 대규모 도심 재개발은 관점에 따라 평가가 양극으로 갈린다.

우파 학자들은 쇠퇴한 도심에 경제적 활력을 되찾아 주고 도시환경을 향상시키는 바람직한 변화이며, 국가 경쟁력을 높이는 작업이라고 평가한다. 그러나 좌파 학자들은 빈익빈 부익부를 한층 심화시키는 굴절된 현상이라고 비판하고 있다. 부동산업을 중심으로 한 투기자본이 이윤을 축적할 수 있도록 개발 사업을 생산함으로써 위기에 처한 자본주의에 탈출구를 만들어 주는 '성장기계'일 따름이라는 것이다.

피터 마르쿠제나 데이비드 하비 같은 도시사회학자들은 도심 재개발이 국제금융자본과 맞물린 것으로서, 이미 도심에 살고 있던 저소득층을 쫓아내는 결과를 가져오며, 재개발이 부동산업자들에 의해 주도되어 도시의 공공성을 크게 해친다고 주장한다.

어느 주장에 동조하든 도시 변화의 추세는 세계화와 마찬가지로 피해 갈 수 없다. 세계 도시들에 불어닥친 변화의 바람은 직.간접으로 우리에게 영향을 준다. 지금 우리 사회가 지식기반 산업을 키우기 위한 경제구조 개편을 추구하는 것, 도심 공간구조와 물리적 환경이 변화를 겪고 있는 것도 이러한 맥락에서 이해해야 한다.

도심 재개발이 환경 측면에서 지속 가능한 개발과 어떻게 맞물릴 수 있는가도 주요한 고려 사항이다. 밀도가 높고 기반 시설이 비교적 잘 갖추어진 도심부를 재개발함으로써 도시 확산과 국토의 지나친 개발을 억제한다는 점에서는 긍정적으로 평가되고 있다.

이제 도시를 보는 시각이 다양해졌다는 점에 주목하면서 글로벌 시티들의 사례를 우리 도시의 재개발에 적절히 원용하는 지혜가 필요하다.

강홍빈 서울시립대 교수

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2003.11.30 17:35 입력

[빵장사]

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