토지대학에서 '토지보상' 공부하기~!

늘 강조하는데 건물 주인장은 개인이요 땅 주인장은 국가다. <div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/11cwt/15750846a65e4e31a68dc0c51c0d658c719ca18e" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/11cwt/15750846a65e4e31a68dc0c51c0d658c719ca18e" data-origin-width="598" data-origin-height="437"></div>그래서 땅의 진짜 주인인 국가는 일시(한시) 사용중인 땅을 본인 의사와 무관하게 특정한 공익을 목적으로 재산권을 수용·사용하거나 강제로 공공사업의 부지에 포함시키는 경우가 많이 있다.이는 헌법 제23조 공공이 필요한 재산권 수용·사용, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 규정으로 부동산을 강제로 공공사업 부지에 포함시킨 후 수용이란 행정명령으로 공공사업을 강제로 진행하는데 결국 땅 주인의 고유권리.따라서 한사부동산 개념으로 보자면 땅의 원래 주인장 의견대로 쫒을수 밖에 없다.그러면 요때 젤 중요한 것은 내가 사용중인 땅을 얼마에 가져 갈 것이며 그 위에 내가 사용하려한 시설물 등은 얼마를 해 줄 것인가 인데 보상금액을 협의할 때 꼭 챙겨봐야 할 보상 관련 사항을 알아보자. 첫째,강제매수인 수용절차는 공익사업계획결정-토지·물건조서작성-보상계획공고·열람-보상액산정-보상협의회-협의·협의불 성립-사업인정-수용재결·사업시행-이의제결 또는 소송순으로 진행된다. 보상금액은 감정평가기관 2곳을 추천하여 감정평가금액을 산술평균하여 산정하는데 이때 감정평가기관 1곳은 토지 소유자가 추천한다. 참고로 감정평가사들이 토지평가에서 사용하는 공식을 보자면…<div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/11cwt/c4c46735a77fca6081098014e72e64c091a3f89c" class="txc-image" width="589" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/11cwt/c4c46735a77fca6081098014e72e64c091a3f89c" data-origin-width="589" data-origin-height="442"></div>.수용방식이 진행되면 토지와 지장물에 대해 현금 및 현물로 보상이 이뤄지는데…현물보상은 아파트 분양권, 생활대책용지, 협의자택지 등 그 지역특성에 따라 현물보상이 이루어진다. 토지는 표준지공시지가를 기준으로 하여 감정평가 시 그 지역 상황을 반영하여 결정하나 실제 개인소유자가 생각하는 시가에는 못 미치고 있어 늘 충돌의 원인이다.둘째,주택현물보상의 경우 주소와 실거주가 확인돼야 보상을 받을 수 있는데…일반적으로 주소만 옮겨놓고 실거주가 확인되지 않으면 보상에서 제외될 수 있다. 대부분 수도, 전기요금, 핸드폰요금 청구서 등으로 실거주 여부를 확인하고 있으니 유념하시고…셋째,건축물 수용 시 본인 건물에 영업을 하든 임대차 계약으로 영업을 하든 영업보상이 이루어진다. 사업자가 폐업을 조건으로 하는 경우 2년을 최대로 하여 영업보상금을 책정하고 영업을 계속 유지를 한다면 영업기간 최대 4개월을 기준으로 영업보상을 해준다. 최근 수용된 지방산단 조성에서 영업보상 사례를 보자면 영농 보상은 일반 농지작물은 평당 1만원, 하우스에 설치된 농지 보상은 작물 수익을 기준으로 하여 보상비를 지급해 줬다. 건물이 무허가인 경우, 1989년 1월24일 이전에 신축된 건물의 경우 적법한 건물로 인정받아 수용 보상금을 받을 수 있다. 일반 토지를 평당 33만원 했을 경우 도로에 접지한 토지는 평균 37만 원을 보상해줬고 임야는 일반적 임야에는 35만 원, 도로가 접한 임야는 42만 원 정도가 지급됐다. 생활대책용지를 보상해줄 때는 원칙적으로 농지를 자경할 경우 26㎡, 임대농의 경우 20㎡가 보편적이다. 그러나 주변 다른산단에서는 자경농은 85.8㎡, 임대농은 46㎡로 보상되었는데 이는 필자의 경험측으로는 드믈지만 간혹 나오기도 하는데 주로 지방산단 중 농촌지역에 더 가까운 산단과 택지개발에서 여러번 본적이 있다.농지 지상에 존재하는 지장물도 보상된다. 일반 하우스는 3.3㎡당 18만 원 시설하우스는 3.3㎡당 40만 원이 보상됐으며 소나무는 주당 7만 원, 유실수는 주당 6만 원을 지급했다. 이렇듯 공익사업에 따른 수용은 개인 소유 부동산에 대한 일시 사용소유권을 강제로 매각하지만 부동산시장 침체기, 용도별 제한이 있는 토지와 지역특성상 매매에 취약한 지역에서 보상이란 현금인센티브가 있어 관심을 가져보는 것도 좋다. 다만 땅의 강제 매수매각인 수용은 큰 틀에서 비슷하지만 해당지역별로 다름이 많으니 해당 사업단이나 주변 중개업소를 활용하시기 바란다.#참고로 원칙론적 보상가 산정 규정은~!토지보상에서… 보상액의 산정(규칙 제16조제6항) ☆ 보상금액은 토지보상법(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률) 제68조 제1항에 의거 감정평가업자 2인 이상에게 평가를 의뢰한 후 동법시행규칙 제16조 제6항에 의거 평가액의 산술평균치를 기준으로 보상액을 산정하고... 국(국토부)으로 소유권 이전등기 후 보상금을 지급한다. ☆ 다만, 동법 제68조제2항의 규정에 의거 토지소유자가 추천하는 감정평가업자 1인을 선정할 수 있고 이 경우 동법 시행령 제28조에 의거 보상대상 토지면적의 1/2 이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 얻은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 본 열람기간 만료일로부터 30일 이내에 사업시행자에게 요청하여야 한다. 공시지가 기준 평가(법 제70조제1항) -공시지가 기준 평가(법 제70조제1항) 무허가건축물 등의 부지 또는 불법 형질 변경된 토지(규칙 제24조) -건축 당시 또는 형질변경 당시의 이용 상황을 상정하여 평가 도로부지의 평가(규칙 제26조제1항,제2항) -사도법에 의한 사도의 부지 : 인근토지의 1/5 이내 -사실상 사도의 부지 : 인근토지의 1/3 이내 -기타 도로의 부지 : 공시지가 기준 정상평가 개간비의 보상(규칙 제27조) -보상대상자 : 국·공유지를 적법하게 개간하여 적법하게 점유하고 있는 자 -보상액 : 개간에 소요된 비용을 평가하여 보상 잔여지 보상(법 제74조, 제39조, 규칙 제32조) -잔여지란 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부만이 공익사업에 편입되고 남은 토지를 말하며, 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 경우 토지 소유자는 그 일단의 토지 전부를 매수하여 줄 것을 사업시행자에게 청구할 수 있음 잔여지의 요건 ① 대지로서 면적의 과소나 부정형 등의 사유로 인하여 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우 ② 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란 할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 인하여 영농이 현저히 곤란한 경우 ③ 공익사업의 시행으로 인하여 교통이 두절되어 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우 위 ①~③외에 이와 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우 잔여지 매수청구 시기 : 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에 한하되, 그 사업의 공사 완료일까지 건축물 등 물건보상에서… 건축물의 평가(규칙 제33조·제35조) -건축물(담장.우물 등 부대시설을 포함)에 대하여는 그 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성 및 이전가능성 그밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상한다. -지장물 : 이전비로 보상하는 것이 원칙 -예외적으로 물건의 가격으로 보상하는 경우 ① 이전이 어렵거나, 이전 시 종래의 목적대로 사용이 불가한 경우 ② 건축물 등의 이전비가 당해 물건의 가격을 넘는 경우 ③ 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우 -일부편입 : 편입부분에 대한 건축물 가격 + 보수비 공작물 등의 평가(규칙 제36조) -공작물 그 밖의 시설은 건축물의 평가를 준용 -용도가 폐지되었거나 기능이 상실되어 경제적 가치가 없는 경우, 토지가치에 충분히 반영되어 토지의 가격이 증가한 경우, 사업시행자가 대체시설을 하는 경우에는 보상 제외 입목의 평가(규칙 제39조) -보상대상 : 조림된 용재림 등 경제적 가치가 있는 입목 ※ 자연적 수목으로서 토지와 같이 거래되는 관행이 있는 경우 : 별도평가 불가 -벌기령에 달한 경우 : 보상대상에서 제외(일시적 벌채로 인한 비용증가 등은 보상) -벌기령에 달하지 않은 경우 : 비용현가액 또는 벌채비용을 공제한 거래가격 #벌기령이란 벌채에 이용할 수 있는 나무의 연령 농작물의 평가(규칙 제41조) -보상대상 : 농작물을 수확하기 전에 토지를 사용하는 경우 -파종중·발아기 또는 묘포에 있는 농작물 : 가격시점까지 소요된 비용의 현가액 -기타 농작물 : 예상총수입의 현가액 - 장래 투하비용의 현가액 분묘에 대한 보상액의 산정(규칙 제42조) -분묘이전비 : 공익사업에 편입되어 이장하여야 할 분묘의 연고자에게 지급 -이전보조비 : 100만원 -보상액 : 이전비 + 잡비 + 이전보조비 -석물이전비 : 상석 및 비석 등의 이전실비로 한다 농업.영업.축산업 손실보상에서… 농업의 손실에 대한 보상 -농업손실보상(규칙 제48조제1항) 공익사업지구에 편입되는 농지에 대하여 그 편입되는 농지의 면적에 통계작성기관이 매년 조사·발표하는 농가경제조사통계에 의하여 산출한 도별 연간 농가평균 단위 경작면적당 농작물조수입 또는 실제소득의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 보상 보상에서 제외되는 토지(규칙 제48조 제3항) -보상계획의 공고·통지 또는 사업인정의 고시가 있은 날 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지 -토지이용계획·주위환경 등으로 보아 일시적으로 이용되고 있는 토지 -타인 소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지 -농민이 아닌 자가 경작하고 있는 토지 -토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지 자경농지가 아닌 농지의 보상(규칙 제48조 제4항, 제5항) -농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민인 경우 -농지의 소유자와 실제의 경작자간 협의가 성립된 경우 : 협의내용에 따라 보상 -농지 소유자와 실제의 경작자간에 협의가 성립되지 아니한 경우 : 농지의 소유자와 경작자에게 각각 50%를 보상 -농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우 : 실제의 경작자에게 보상 영업의 손실에 대한 보상에서… 영업손실 보상(규칙 제45조 내지 제47조) -보상대상 영업 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소(무허가 건축물 등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아 놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌곳을 말한다.)에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업으로서, 관계법령에 의한 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정 고시일 등 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업 폐업보상 영업장소의 특수성, 인접 시·군·구의 허가 불가, 이전이 현저히 곤란한 경우 휴업보상 공익사업의 시행으로 인하여 영업장소를 이전하여야 하는 경우에 영업이익 등을 보상하는 것으로서 휴업기간은 3월 이내로 한다. 축산업 손실에 대한 평가에서… 축산업보상(규칙 제49조 제1항) -축산업에 대한 손실액은 영업의 폐지와 휴업에 따른 손실보상방법을 준용하여 평가한 금액으로 보상 축산업보상대상 -축산업에 의하여 신고한 종축업·부화업 -다음의 기준 사육마리 수 이상의 가축을 기르는 경우 : 닭 200마리, 토끼 150마리, 오리 150마리, 돼지 20마리, 소 5마리, 사슴 15마리, 염소·양 20마리, 꿀벌 20군 -위 기준 사육마리 수 미만의 가축을 기르는 경우로서 그 가축의 기준마리에 대한 실제 사육마리의 비율의 합계가 1 이상인 경우 -산업으로서 위에서 설명한 축산업의 손실에 대한 보상대상이 되지 아니하는 가축에 대하여는 이전비로 평가하여 보상 기타보상에서… 주거이전비(시행규칙 제54조) -지급대상자 : 공익사업의 시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자 및 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 공익사업시행지구안에서 3월이상 거주한 주거용 건축물의 세입자 -지급기준 *소유자 가계조사통계의 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비를 기준으로 규칙에서 정한 산식의 2월분 (단, 건축물의 소유자가 당해 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 당해 건축물이 무허가 건축물인 경우 지급대상에서 제외) *세입자 도시가계조사통계에 의한 근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비를 기준으로 규칙에서 정한 산식의 4월분 이사비(시행규칙 제55조) -공익사업의 시행으로 다른지역으로 이주가 불가피한 주거용 건축물의 소유자 또는 세입자에 대하여는 가재도구 등 동산의 운반에 소요되는 실비를 기준으로 건축물의 건평(가옥소유자 또는 세입자별 점유면적)을 기준으로 우리 청에서 산정한 이사비를 보상 이주정착금(시행령 제41조) -이주정착금은 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거지를 상실하게 된 자 중 사업시행자가 이주대책을 수립실시하지 아니하는 경우에 지급 -지급대상자에서 제외되는 자 *타인이 소유하고 있는 건물에 거주하고 있는 세입자 *주거용 건물의 소유자중 당해 건물에 계속하여 거주하고 있지 아니한 자 *'89. 1.24.이후 허가를 받거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건물의 소유자 -지급액 *보상대상 주거용 건축물에 대한 평가액의 30%(단, 위 금액이 5백만원 미만인 경우에는 5백만원으로 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원으로 지급함) 강의교재를 위해 국토부자료에서 정리<출처명기 바람>