최근 서울 · 수도권 도심 재개발사업이 활기를 띠면서 건설업체들 간 수주 경쟁도 날로 치열해지고 있다. 특히 유망 재개발 구역의 경우 건설사들이 일감 확보를 위해 조합원들의 추가부담금 낮춰주기 경쟁을 벌이고 있다.
30일 주택업계에 따르면 서울 성북구 재정비촉진지구(뉴타운) 3지구의 경우 공사 수주에 참여한 건설사가 각각 도급제와 확정지분제란 서로 다른 사업진행방식을 제안해 놓고 조합원 설득작업을 벌이고 있다. 이들 사업 방식은 결국 조합원의 추가부담금 수준이 핵심이고, 양사가 모두 조합원에게 유리하다고 주장하고 있다.
작년 중순부터 수주전에 뛰어든 대명종합건설은 확정지분제를 내걸었다. 이는 사업 착수 이전에 조합원 소유 땅에 대한 평가를 끝내고 여기에 맞게 내줄 돈과 추가부담금을 확정하는 형식이다. 사업 진행 과정에서 생길 수 있는 추가 비용을 시공사가 떠안는 방식이어서, 조합원 입장에서는 사업 완료에 대한 불안감이 상대적으로 줄고, 사업시행인가 이후 감정평가에서 건물 · 대지지분 평가액이 사업 초기에 확정한 금액보다 낮은 경우에도 차액을 부담하겠다는 게 핵심이다.
대형업체인 S사는 대부분 재개발 사업장에서 적용되고 있는 도급제를 제안했다. 지분확정제와 반대 개념이어서 사업시행인가 이후 물가인상 등 각종 변수에 따른 조합원 부담금이 늘어날 수 있다는 특성이 있다. 또 사업 완료 무렵 부동산시장이 활성화되면 이익이지만, 침체될 경우 조합원들의 부담이 커질 수도 있다. 하지만 조합원과의 지분평가 등의 과정이 사업 진행 과정이나 이후에 이뤄지기 때문에 재개발사업이 상대적으로 빠르게 진행될 수 있는 장점이 있다.
대명종합건설 관계자는 "많은 재개발조합들이 시공사 선정 단계에서 입찰자격을 '도급순위 10위권 내'로 못박다 보니 중견건설업체는 기회도 얻기 힘들어 짜낸 고육지책"이라며 "시공사 입장에서는 다소 불리하더라도 확정지분제를 내놓고 조합의 평가를 기다리고 있다"고 설명했다.
하지만 재건축이 아닌 재개발 사업에서는 확정지분제가 시행된 적이 한 번도 없어 법적 근거와 실현가능성을 놓고 조합원들도 의사 결정에 혼선을 빚고 있다. 먼저 감정평가 없이 대지지분 크기만으로 보상금을 산정한다는 게 문제다. 대지지분의 위치와 모양에 따라 감정평가액이 차이가 날 수밖에 없는데 이런 차이가 무시된다는 것이다.
이에 대명종합건설 관계자는 "확정지분제 도입에 따른 이익이 커서 조합원 간의 평가액 차이는 큰 의미가 없다"고 밝혔다. 반면 한 재개발컨설팅업체 관계자는 "감정평가를 하면 대지건 건물이건 똑같은 면적이라도 차이가 크다"며 "도로에 접한 주택을 가진 조합원 반발이 클 것"이라고 말했다.
일부 조합원들은 법적인 근거가 없어 확정지분제를 통한 사업 진행 자체가 불가능하다고 주장한다. '도시 및 주거환경정비법(도정법)'등에 규정된 관리처분계획에 따른 사업 진행을 하려면 결국 도급제 방식을 채택할 수밖에 없다는 얘기다.
반면 대명종합건설 제안에 찬성하는 조합원들은 법적인 사업조건만 충족시키면 문제가 없다는 입장이다. 관할 지자체인 서울시와 성북구청은 "관련 규정이 법적으로 명시돼 있지 않다"며 판단을 유보했다.
성북구청 관계자는 "확정지분제냐 도급제냐의 문제는 결국 조합원들이 판단할 문제"라며 "다만 확정지분제는 수익이든, 손해든 간에 개발과정에 대한 결실을 건설사가 떠안게 돼 사업주체를 조합으로 규정한 법 취지와 배치될 소지가 있어서, 구청이 관리처분인가(조합원 자산평가 · 분배)를 해주는 시점에서 면밀히 따져볼 문제"라고 했다.
자료원:한국경제 2009. 7. 1