땅투자 성공을 위한 4가지 원칙

[안병관]

땅투자 성공을 위한 4가지 원칙

부동산 투자 중에서도 가장 높은 수익률을 보여주는 것이 바로 땅투자입니다. 정부의 강력한 규제정책과 최악의 불경기 상황이 초보자들에게 부동산 투자를 선뜻 하지 못하게 만드는 악재로 작용하고 있는데, 지금과 같은 혼란기, 불경기 시장이 오히려 부를 창출할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있다고 생각합니다.

투자는 남들이 가지 않는 곳에 먼저 과감하게 깃발을 꽂는 냉철한 판단력과 용기 있는 행동이 중요하다고 봅니다.

1. 장기투자를 체질화해야 한다

땅투자의 사이클은 아무리 짧게 잡아도 3년에서 5년은 기다려야 한다고 봅니다. 그래서 성격이 급하거나 빨리빨리 결과를 봐야 하는 사람이라면 본인과 주변 사람들을 위해서 땅투자는 한번 더 생각을 해봐야 되지 않을까 생각합니다. 다시 말해 부동산 토지 실전 투자는 장기투자를 기본으로 생각하고 타이밍을 기다려야 한다는 말입니다. 만약에 토지를 매입했는데 그 토지 주변의 부동산 업자들이 수도 없이 전화를 해서 그 토지를 팔라고 자꾸 권유한다면 그것은 토지 가격이 확실하게 오르고 있다는 증거입니다. 그 시점에서부터 최소한 2년에서 3년을 더 기다린다면 엄청난 투자 수익을 올릴 수 있는 타이밍이 올 수가 있는 것입니다.

2. 역행투자, 분산투자를 생활화해야 한다

남들이 가지 않는 미개발 지역의 토지를 남보다 먼저 매입해야 하고, 남들이 움츠리고 있는 최악의 비수기에 과감하게 부동산 투자를 해야 한다는 것이 역행투자입니다.

5미터 푹 꺼져서 싸게 나온 땅을 흙을 메워서 개발을 한다든지, 길이 없는 맹지를 사서 내 땅의 일부를 주고 앞쪽 땅주인과 협의를 해 길을 만들어버린다든지, 법원 경매를 이용해서 아주 소자본으로 법정지상권이나 유치권에 얽혀 있는 여러 번 유찰된 물건을 싸게 산다든지, 아주 못생긴 땅을 싸게 사서 옆땅과 협상을 벌여 잘생긴 땅으로 만든다든지, 이런 것들이 역행투자가 될 수 있을 것입니다. 분산투자라는 것은 예를 들어 총 자금이 3억일 경우에 3억짜리 땅 하나를 사는 것이 아니라 3천만 원짜리 땅 열 개로 분산해서 사두는 것을 말합니다. 개발 가능성이 아주 높은 지역을 골라서 여러 군데에 나누어 투자해서 성공 확률을 높이는 것이지요.

3. 지방의 전, 답을 집중 공략한다

도시지역에서 100평의 땅을 살 돈이면, 지방의 논이나 밭을 수천 평 살 수 있습니다. 땅은 소유하고 있는 전체 평수도 아주 중요합니다. 싸게 매입한 수천 평의 지방이 전, 답이 시간이 지나면서 도시지역이나 주거지역으로 바뀐다면 토지 가격의 급상승, 즉 빅뱅을 이룰 수가 있겠습니다. 지방의 전답, 도시 외곽지역도 저렴한 비용으로 여기저기 많은 평수를 분산투자한다면 높은 투자 수익을 올릴 수 있는 확률이 충분히 있다고 확신합니다.

4. 개발지역 인근을 집중 공략한다

개발지역으로 확정되고 나면 폭풍의 핵이라고 할 수 있는 그 지역의 중심부는 토지 매물이 나오지를 않습니다. 나왔던 매물들도 다 거둬들이게 되어 있죠. 그렇기 때문에 우리는 도넛 이론에 의해서 개발 확정 지역으로부터 반경 20킬로미터에서 30킬로미터 이내에 존재하는 개발지역 인근의 토지를 집중 공략해야 하는 것입니다.

§ 도넛이론 : 도시개발계획을 세울 때 중심지의 반경 30킬로미터를 개발의 영향을 받는 지역으로 설정하고 여러 가지 추가적인 영향을 예상해보는 개발계획 이론 중의 하나.

개발 확정 지역 즉 폭풍의 핵이 열 배 이상 토지 가격이 상승한다면, 그 주변 반경 30킬로미터 이내 지역도 50~30%의 투자 수익이 확실하게 보장된다는 것이 도넛 이론의 핵심이고 이 분야 전문가들의 얘기입니다. 인터체인지 근처, 신도시 개발지역 인근, 산업단지나 국가공단 인근, 관광특구로 개발될 지역의 인근, 관공서의 이전 확정이 되어 있는 지역, 신설 도로 개발 지역 등이 해당될 것입니다.

이상 네 가지 포인트를 이용해서 땅투자를 시작한다면 성공할 확률이 아주 높아질 것입니다. 부동산 투자의 초보자들이 투자를 더욱더 못하게 되는 이유 중의 하나는 수시로 혼란스럽게 바뀌는 정책과 그에 영향을 받아 요동치는 부동산 시장의 현황이 심리적인 불안감을 조성하기 때문입니다. 그러나 부동산 정책은 대통령이 바뀔 때마다 또 상황에 따라 얼마든지 앞으로도 더 바뀔 수가 있습니다. 부정적인 마인드를 가진 사람일수록 부동산 정책이 점점 더 강화되어서 갈수록 부동산 투자가 별 재미가 없어질 것이라고 얘기합니다. 그러나 이렇게 얘기하는 사람들은 대부분이 부동산 투자로 제대로 된 투자 수익을 창출해 본 경험이 없는 사람들일 것입니다. 부동산 투자 중에서도 특히 땅투자에 대해서는 좀더 낙관적인 시각을 가질 필요가 있습니다.

   

[박 영재]

양질의 정보에 감사드립니다.

[홍성재]

감사함니다