5.12 부동산뉴스

[배상균]

1.‘6억이상 주택’ 실거래가 신고…양도세 내달 1일까지 납부

2.강남·분당 집소유자]2주택이상 3%만 “연내 팔겠다”

3.與, 주택청약제도 내달 개편 추진

4.[5·6월 전국 알짜분양 잡아라]조망권 좋은 역세권 단지 수두룩

5.너무 튀는 상암동 아파트값 상승세

6.공시가격과 기준시가 어떻게 다르나

7.투기우려 없어지면 재건축 규제 푼다?

 

‘6억이상 주택’ 실거래가 신고…양도세 내달 1일까지 납부

[동아일보 2006-05-12 03:15]    

 

[동아일보]

지난해 아파트 분양권, 주식, 골프회원권 등을 팔고 예정신고를 하지 않은 사람은 다음 달 1일까지 양도소득세를 신고 납부해야 한다. 국세청은 올해 양도세 신고대상자가 모두 42만 명이며 기간 내에 신고를 하지 않거나 불성실하게 신고하면 10%의 가산세가 추가된다고 11일 밝혔다.

부동산을 팔 때는 원칙적으로 기준시가에 따라 양도세를 신고 납부하면 된다. 하지만 6억 원 초과 주택, 아파트 분양권, 취득 후 1년이 안 된 부동산, 투기지역 내 부동산, 1가구 3주택 이상 보유자의 주택을 팔았을 때는 실거래가로 계산해 신고 납부해야 한다.

고가주택은 비과세 요건을 갖춘 1가구 1주택이라도 양도가액 가운데 6억 원을 초과하는 부분의 양도차익에 대해 실거래가로 양도세가 부과된다.

납부할 세금이 1000만 원을 넘을 때는 관할세무서에 신청해 나누어 낼 수 있다

강남·분당 집소유자]2주택이상 3%만 “연내 팔겠다”

[파이낸셜뉴스 2006-05-12 00:00]

파이낸셜뉴스와 부동산114의 공동조사 결과는 정부의 보유세 중과가 서울 강남권 주택소유자들의 보유의지에 큰 타격을 주지 못하고 있음을 보여준다. 앞으로 고가주택엔 엄청난 보유세가 부과된다는 사실이 알려졌는 데도 양도세 중과 등을 피할수 있는 올해 집을 팔겠다는 사람은 소수에 불과했다. 특히 2주택자 이상의 경우 매도압박이 상당할 것으로 예상됐던 것과는 달리 실제 조사결과는 매도희망자비율이 1주택자보다 소폭 높은 정도에 그쳤다. 정부의 보유세 중과조치가 주택가격 하락보다는 소비위축 등 부작용을 양산할 것이란 일각의 주장에 힘을 실어주는 대목이다.

이와 함께 보유세 등 정부의 세금중과 정책에도 불구, 집주인들의 절반이 매도 여부를 놓고 고민하고 있는 것은 세금중과에 대한 ‘불안심리’와 앞으로 집값이 더 오를 것이라는 ‘기대심리’가 교차하고 있는 것을 보여준다. 하지만 이번 설문조사에서 그대로 보유하겠다는 집주인들도 상당수에 달해 아직도 기대심리에 기대는 경향이 강한 것으로 분석됐다.

한편 공인중개업소의 절반 이상은 종부세 등 보유세 부담 증가가 시장에 큰 영향을 주지 않을 것으로 보고 있으며 특히 10명 중 3명 이상은 보유세가 매매가에 전가되는 등의 부작용이 우려된다고 전망했다.

■집주인 절반 매도 여부 결정하지 못해

1주택자의 45.83%, 2주택자의 50%가 주택을 팔아야 할지, 아니면 그대로 보유해야 할지를 결정하지 못한 것으로 조사됐다. 이는 정부의 강력한 부동산대책이 걱정되기는 하지만 아직까지 보유세 부담을 피부로 느끼지 못한 데다 앞으로 집값이 더 오를 것이라는 막연한 기대감도 있는 등 혼란스러운 모습을 보이고 있다.

또 1주택자의 45.58%, 2주택자의 35.4%는 계속 집을 보유하겠다는 의사를 보였다. 이들은 여전히 집값이 계속 오를 것이라는 기대감을 가지고 있으며 세금부담을 전세나 월세로 전가시키면 된다는 인식이 작용한 것으로 풀이된다.

특히 1주택자들은 집을 팔 경우 생길 수 있는 각종 어려움이 있기 때문에 보유세가 다소 부담스럽더라도 그대로 눌러 살겠다는 사람이 많다는 분석이다.

부동산114 김규정 차장은 “서울 강남이나 경기 성남 분당 등지의 1주택자들은 큰 시세 차익을 볼 수 있지만 아직 매도 의사가 적은 것으로 파악됐다”면서 “현재 거주하고 있는 집을 팔 경우 양도세를 주고 나면 비슷한 여건의 집을 구할 수 없기 때문”이라고 진단했다.

강남 대치동의 한 업소는 “동부센트레빌에도 기존 조합원으로 1채만 가지고 있는 사람들이 많다”면서 “간혹 가격이 너무 올라 불안한 마음에 집을 내놓으려는 주인들이 있지만 보유세에 대해서는 크게 게의치 않고 있다”고 전했다.

■2주택자 “판다면 올해 안에”

보유세 강화가 시장에 끼치는 영향은 2주택자 이상자의 움직임에 달려 있다. 매도의사를 가진 2주택 이상 보유자(14.58%) 중 20.84%(4.17+16.67)가 올해 안에 처분할 계획이어서 하반기에는 매물이 늘 것으로 예상된다.

하지만 매도의사를 가진 2주택 이상자중 실제 올해 안에 매물을 내놓을 사람은 전체의 3%(14.58×20.84)에 그치고 있어 그 양은 매우 미미한 수준에 그칠 공산이 크다.

2주택자들 역시 보유세보다는 내년부터 50% 중과되는 양도세를 두고 매도시기를 결정하고 있다는 것이다. 삼성증권 김재언 과장은 “보유세가 30만원에서 300만원으로 늘었다고 해도 강남 등의 집값 상승에 비하면 새발의 피에 불과하다”며 “2주택자 중에는 내년 수억원에 달하는 양도세를 회피하기 위해 매도를 고민하는 상담자가 많다”고 했다.

■“종부세 시장에 큰 영향 없다”

현지 업소들은 종부세로 인한 매물 증가에 대해서는 회의적인 시각을 보였다. 설문에 응한 48개 업소 중 52%는 종부세가 시장에 큰 영향이 없을 것이라고 내다봤다.

보유세 증가가 가격을 상승시킬 것이라는 대답이 33.33%로 두번째로 많았고 매물이 늘어 가격이 하락할 것이라는 응답은 14.58%로 가장 낮았다.

이에 대해 유엔알 박상언 사장은 “해마다 종부세가 몇배씩 뛴다는 정부의 발표가 있지만 단기간에 매물이 크게 늘기는 어렵다”며 “양도세 완화 등 거래 활성화 방안 등이 신중히 검토돼야 시장 안정에 도움이 될 것”이라고 말했다.

與, 주택청약제도 내달 개편 추진

[연합뉴스 2006-05-11 21:46]

 

3자녀 이상 무주택자 국민주택 공급특혜

5.31지방선거 정책공약집 공개

(서울=연합뉴스) 조재영 기자 = 열린우리당은 오는 6~7월께 복잡한 현행 청약제도를 대폭 개편하는 방안을 추진키로 했다.

우리당은 이 같은 세부 내용을 담은 5.31지방선거 공약집을 11일 공개했다.

우리당은 ▲지방정부 혁신 ▲지역균형발전 ▲일자리 창출 ▲부동산투기 억제 ▲교육양극화 해소 등 10개 분야, 94개 공약을 추진할 계획이다.

공약집에 따르면 우리당은 서민들의 내집마련 기회를 높이기 위해 현행 청약통장 체계에서 청약예금과 청약부금을 통합하고, 주택규모에 따라 부양가족수, 소득수준, 무주택 기간 등의 가점제를 도입해 당첨 우선순위를 부여하는 방식으로 대폭 개편키로 했다. 또 저축금액도 하향 조정할 예정이다.

우리당은 이달 중 공청회를 거쳐 6~7월께 주택공급규칙 개정을 추진키로 했다.

또 출산 장려를 위해 3자녀 이상을 둔 무주택 가정을 국민주택 특별공급대상에 포함시킬 계획이다.

우리당은 지난 2월 정부가 이 같은 내용의 청약제도 개선안을 내놓자 "확정되지않은 정책을 발표해 국민혼선을 불러일으켰다"면서 비판한 바 있다.

우리당은 교육양극화 해소 방안의 하나로 2009년까지 모든 장애학생이 유치원에서 고등학교까지 무상으로 특수교육을 받을 수 있도록 추진하겠다고 약속했다.

중학교 한 곳마다 원어민 교사 1명을 배치하고, 초등학교 1학년부터 조기영어 교육을 실시하는 등 학교 영어교육 여건도 개선할 방침이다.

새마을금고, 상호저축은행, 신용협동조합 등 서민 금융기관에 대해 중소기업자금 등 정책자금 대출을 허용하고, 수표발행 업무를 허용토록 해 서민층에 대한 금융지원도 강화하기로 했다.

여성의 고용촉진을 위해 육아휴직 급여를 현행 40만원에서 내년부터 50만원으로 늘리고, 보육료 지원대상도 도시근로자 평균소득 130%층까지 확대키로 했다.

경제활성화와 관련, 우리당은 2010년 초반까지 1인당 국민소득 3만달러 달성을 목표로 제시했으며 올해 35만∼40만개의 신규 일자리를 창출하겠다고 밝혔다.

이밖에 국방개혁과 연계해 현역사병 복무기간을 22개월로 단축하는 한편, 사병봉급을 2008년까지 월 10만원, 2020년까지는 30만원 수준으로 인상하겠다고 공약했다.

[5·6월 전국 알짜분양 잡아라]조망권 좋은 역세권 단지 수두룩

[파이낸셜뉴스 2006-05-11 20:36]

한강조망·뉴타운 등 호재를 바탕으로 5·6월에 서울지역에서도 분양이 줄지어 있어 청약자들의 관심이 쏠리고 있다. 뉴타운·재개발 지역에 속하거나 인접한 곳은 강북권 광역 재개발을 위한 ‘도시재정비촉진특별법’ 시행령 발표 이후 주목받고 있다. 또 한강 조망 단지는 같은 동의 같은 평형이라도 분양가가 다소 높지만 향후 가격 상승폭은 훨신 커 많은 시세차익이 가능하다.

서울권에서 공급되는 물량이 줄어드는 추세이고 화성 향남 등 새로 조성되는 수도권 택지지구와 달리 기반시설이 이미 갖춰져 있어 실수요자들에게 제격이라는 게 전문가들의 설명이다.

부동산114 김규정 차장은 “올 상반기 중에 역세권에 있으면서도 한강조망·뉴타운·청계천 등 주변 여건이 뛰어난 서울 분양 단지가 많다”며 “서울에서 집장만을 하려는 수요자들은 교통나 단지 규모 등을 따져 청약할 필요가 있다”고 조언했다. 올 상반기 중 서울서

 

너무 튀는 상암동 아파트값 상승세

거래없이 호가만 치솟아

 

지난해 6월부터 입주를 시작한 서울 마포구 상암지구 5~7단지.이 곳을 찾는 매수자들의 발길은 끊이지 않지만 매물은 거의 없는 상태다. 이 때문에 거래없이 호가만 계속 치솟는 호가 장세가 펼쳐지고 있다.

상암산자락에 위치해 5~7단지 중 최고 인기단지로 꼽히는 6단지 33평형의 경우 6억5000만원을 호가하고 40평형은 9억원을 넘는다. 지난해말 33평형,40평형의 시세는 각각 5억원,7억원대였다.

2억5900만원에 분양된 33평형의 가격은 입주시점인 지난해 7월 5억3000만원대의 가격을 형성, 분양가 대비 2배 올랐고 이후 지금까지 1억2000만원이 더 뛰었다.7단지 일반분양가는 평당 평균 1210만원이었다.

양도세 비과세 조건 못갖춰 매물 없어

거래가 이뤄지는 경우는 거의 없다.양도소득세 비과세 여건을 갖추려면 아직 2년 이상의 시간이 필요하기 때문에 집주인들이 매물을 내놓지 않기 때문이다.

거래가 없는 상태에서도 호가가 오르는 것은 집주인들의 개발 기대감이 워낙 크기 때문이다.

파크공인 관계자는 “상암지구는 디지털미디어센터(DMC)조성 등 개발호재가 많은데다 녹지공간이 풍부해 단지가 완성될 경우 집값은 오를 수 밖에 없다고 집주인들은 생각하고 있다”고 말했다.

정은부동산 관계자는 “4월 10일 4단지 동호수 추첨이 있은 직후 4단지 33평형 분양권 값이 6억원에서 6억5000만원으로 뛰었다”며 “4단지 아파트 값에 영향받아 5~7단지 아파트 값도 비슷하게 올랐다”고 말했다.

하지만 중개업자들은 거래가 워낙 드물기 때문에 실거래가격이 얼마가 될지 정확히 가늠하기는 어렵다고 말한다.

"집값 거품-오른다" 의견 팽팽

D공인 관계자는 “어짜피 양도소득세 때문에 팔 수 없는 상황에서 일부 집주인들이 ‘떠보기식’으로 비싼값에 매물을 내놓는 경우가 가끔 있지만 실거래로 이어지지는 않는다”고 말했다.

이 곳에선 지금 10월 입주를 앞두고 분양권 상태로 거래되는 4단지 물량만이 가끔 돌고 있다.

그러나 원주민들로부터 싸게 입주권을 사들인 투자자들이 차익을 챙기고 미등기전매하는 물량도 적지 않기 때문에 분양권 매입에는 신중을 기해야 한다는게 현지 중개업자들의 조언이다.

상암지구 전망에 대해서는 중개사들간에도 의견이 엇갈린다. 대보공인 관계자는 “상암지구 아파트 가격이 많이 올랐다고들 하는데 인근 목동 등과 비교할 때 별반 오른 것도 없다”며 “교통,편의시설 등이 제대로 모습을 갖출 경우 상암지구는 서울 서북권의 핵심주거지가 될 것이기 때문에 가격은 계속 강세를 보일 것”이라고 전망했다.

그러나 S공인 관계자는 “아직 교통,학교 등의 기반시설이 부족한데다 각종 조성공사가 마무리되는 2010년까지는 공사 먼지, 소음 등 불편함을 감수하고 살아야 한다”며 “지금 집값에는 거품이 많이 끼어있다”고 말했다.

실제 상암지구 단지에서 가장 가까운 지하철역인 6호선 월드컵경기장역까지 걸어서 가려면 10분 이상 걸린다. 또 버스노선도 많지 않아 서울 각 지역으로의 연계성도 떨어진다.

 

공시가격과 기준시가 어떻게 다르나

대상과 산정방법 다른 점 없어

전국 공동주택 870만가구의 집값(공시가격)이 28일 공개된다. 그동안 의견청취와 이의신청을 받아 확정고시된 것이다.

이번에 정해진 공동주택 가격은 재산세·종합부동산세 등 각종 세금의 과세표준으로 쓰인다. 올해 공동주택 가격 공시는 지난해와 다소 달라진 점이 있다.

지난해까지는 국세청에서 기준시가란 이름으로 발표했는데 올해부터 건교부가 공시를 맡고 이름도 공시가격으로 바뀌었다. 지난해 토지와 건물을 함께 평가하는 주택가격공시제도가 도입되면서 공동주택의 경우 시행 첫 해인 지난해까지만 국세청 기준시가를 쓰기로 했기 때문이다.

기준시가 대신 과세 기준으로 사용

국세청 기준시가가 건교부 공시가격으로 바뀌었다고 해서 크게 달라진 것은 없다. 대상과 가격 산정 방법 등이 거의 그대로다.

이번에 공시대상인 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 2006년 1월 1일 이전에 사용승인(임시사용승인 포함)된 주택이다. 다가구주택은 단독주택에 포함된다. 오피스텔은 업무용시설이어서 공시대상이 아니다.

공동주택 가운데 집합건축물대장에 올라있지 않은 경우, 국·공유재산, 철거되거나 서류상 집이 없어진 경우, 실제 용도가 주택이 아닌 경우, 주택 외 상가 등으로 면적의 50% 넘게 사용하는 경우 등은 공시대상에서 제외된다.

한국감정원이 조사하는 공동주택의 가격은 공시기준일인 1월 1일 기준으로 ‘정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 높은 가격’을 뜻하며 매매사례,시세자료,감정평가액 등을 활용해 정해진다. 호가 위주의 가격이나 특별한 사정에 의한 이상거래는 제외된다.

대지지분이 없거나 확인이 어려운 경우에는 건물만의 가격으로, 전세권 등이 설정돼 있는 경우에는 전세권 등이 설정돼 있지 않는 상태를 상정해 산정된다. 같은 단지내 같은 평형이더라도 가격이 동일하지 않고 층향·조망·소음 등에 따라 가격이 다르다.

공동주택 공시가격은 한국감정원에서 조사하는 가격이긴 하지만 보상 기준으로 활용되는 것은 아니다. 보상을 위해서는 사업시행자가 감정평가사에게 별도로 감정평가를 의뢰해 정한다.

투기지역의 양도세는 실거래가 산정

또 서울 등지의 투기지역에서 양도세를 정할 때는 공시가격이 아닌 실거래가가 기준이 된다. 대신 그 이외 지역의 경우 공시가격이 세금 부과의 잣대가 되는 셈이다.

2006년 1월 1일부터 5월 31일 사이에 사용승인된 공동주택은 6월 1일을 기준으로 9월말께 공시된다. 때문에 공시가 가구별로는 1년에 한차례지만 전체 공시는 1년에 두번인 셈이다. 6월 1일부터 12월 31일 사이에 지어진 경우는 내년 1월 1일 기준으로 내년 4월 말 공시된다.

올해에는 지자체·세무서와 가격협의를 거치고 공시가격을 소유자들에게 알려 가격 적정성과 신뢰성을 높였다는 게 건교부의 설명이다.

가격이 급등한 주택에 대해서는 국세청이 수시고시를 해 1년에 두차례 고시하기도 했지만 건교부는 가격 급등에 따른 수시고시를 할 계획이 없다.

국세청은 2003년 4월 정기고시에 이어 같은 해 12월 가격이 크게 오른 아파트들을 대상으로 한차례 더 수시고시했다. 건교부 관계자는 “가격 급등에 따른 수시고시의 법적 근거가 없다”고 말했다.

 

투기우려 없어지면 재건축 규제 푼다?

시장에 영향 미친 재경부 차관 발언

 

“강남지역에 재건축을 통한 공급물량 확대는 투기우려가 불식될 때까지 없다”
박병원 재정경제부 차관이 최근 정례 기자브리핑에서 밝힌 내용이다. 천정부지로 치솟는 아파트값을 잡기 위해서는 재건축 규제완화를 통해 공급을 늘려야 한다는 주장에 대한 답변인 듯하다.

박차관의 발언 이후 부동산 시장에는 이상한 기류가 감지되고 있다. 박차관이 언급한 내용의 의미가 무엇이냐가 화두다. 어떻게 해석하느냐에 따라 투자방향이 달라지기 때문이다.

이야기를 정리해보자. 우선 투기 우려가 없어지는 날이 과연 언제쯤이느냐는 것이다. 재건축 개발이익 환수제와 대출한도 제한 등의 내용을 담은 3.30대책이 나왔는데도 아파트값이 별로 안정되지 않는 것을 보면 재건축은 영원히 어렵다는 말이 된다.

필자도 박차관 생각처럼 끊없이 밀려오는 가수요를 억제하지 않은 상태에서 서울 강남권 재건축 규제를 완화할 경우 오히려 집값이 더 뛸 가능성이 크다고 보는 사람 중의 하나지만 이번에도 집값이 안잡히면 어떻게 되나 걱정이 앞선다.

강남 아파트만한 투자상품이 없다고 생각하는 사람들이 많아 정부가 기대하는 만큼 투자수요가 쉽사리 없어지지 않을 것 같아 그렇다.물론 대출규제 등으로 예전보다 수요가 줄어들 것은 분명하다. 투기우려가 완전히 불식되는 것이 아니라 잠시 움추려드는 상태가 지속될 가능성도 없지 않다. 하지만 재건축에 대한 투자 메리트가 존재하는 한 언젠가는 다시 불이 붙게 돼 있다.

정부는 연말께 고지서가 전달되는 종합부동산 세금의 위력이 발휘되면 상황이 달라질 것으로 기대하고 있는 눈치다. 말로만 듣던 세금이 왕창 나오면 부담을 느끼지 않겠느냐는 분석이다.

강남 주요지역의 경우 보유세가 지난해보다 두배 정도 많아져 벌이는 별로이면서 십억원대가 넘는 고가의 아파트 하나만 갖고 있는 수요자 입장에서는 부담이 될 수 밖에 없다. 강남의 비싼 아파트에 산다고 다 부자는 아니기 때문이다.

그렇게 되면 매물이 나오고 값 또한 떨어지는 침체 분위기로 바뀌어 투기세력이 약화되지 않겠느냐는 게 정부의 생각이다.

정부 생각대로 시장이 침체될 수도 있다. 이렇게 되면 재건축의 투기 우려도 없어질 가능성이 있지만 그 현상이 지속될 수 있느냐는게 문제다. 투기 우려가 없어지는 선이 어디까지이냐는 얘기다. 가격이 좀 떨어지면 재건축에 대한 채산성이 살아나 수요가 다시 생기면서 가격도 오를 테니 말이다.

게다가 “투기 우려가 없어지지 않는 한 재건축 규제를 풀지 않겠다”는 박차관의 말에는 “투기 세력이 없어지면 재건축 규제를 완화하겠다”는 것으로 해석되고 있다. 이는 언젠가는 재건축 규제가 확 풀어져 투자가치가 높아질 수 있다는 의미를 담고 있다.

이런 내면의 분석 때문인지 한동한 주춤하던 재건축 매입수요가 다시 고개를 내밀고 있으니 시장은 정말 예민하다는 생각이 든다.
이는 3.30대책으로 값이 좀 떨어진 재건축 대상 아파트를 중심으로 거래가 이뤄지고 있다는 것을 말하는 대목이다. 값이 어느 정도 떨어졌으니 이 상황에서 아파트를 사면 개발부담금 내고도 투자성이 있다고 판단한 수요자와 언젠가는 재건축이 되지 않겠느냐는 기대수요가 매입 대열에 나서 벌어진 현상이다.

정권이 바뀌면 정책도 달라지겠지 하는 생각에다 정부의 강력한 규제에도 집값이 오를 경우 규제를 풀어 공급을 확대하는 정책을 내놓지 않겠느냐는 기대감도 내포돼 있다.

정부는 3.30대책에도 불구하고 주택시장이 안정되지 않으면 제3,제4의 대책을 내놓겠다고 말했다. 이번 정책에도 불구하고 집값이 안잡히면 규제완화를 통해 공급을 확대하라는 목소리는 더욱 커질 것이고 이렇게 되면 정부의 입지도 좁아져 공급확대론자들의 주장을 받아들일지도 모른다는 분위기가 시장에 깔려있다. 박차관의 발언에서 이런 점이 느껴진다고 말한다.

그래서 하는 말이다. 규제를 통해 가수요를 잡으려면 무턱대고 재건축이 없다고 두리뭉실 이야기 할게 아니라 앞으로 어떻게 하겠다는 구체적인 안을 내놓아야 한다.예를 든다면 일정 규모 이상의 재건축단지는 강북의 뉴타운처럼 공영개발로 추진한다든가,아니면 민간업체가 재건축 부지를 일괄 사들여 도시개발방식으로 추진한다는 등의 내용을 말이다. 용적율을 다소 높여주는 리모델링 촉진방안도 한 예일 수 있다.

이런 방안도 마땅치 않는다면 지금의 법규 내에서 재건축을 추진할 경우 인가를 빨리 내줘야 할 게 아닌가. 일부 집값에 미치는 영향이 클 것으로 예상되는 재건축 단지는 법대로 사업을 추진하려 해도 이런 저런 핑계로 발목을 잡고 있어서 하는 말이다.

[마법사(최윤산)]

좋은 정보 잘 보고 갑니다^^

[장승현]

감사합니다.. 상균님.. 이번 5월14일날 뵐수있나요?.. 신혼이라 힘드나..주말이라..^^

[영화보는여자(박영화)]

헉..이케 좋은정보를...고맙슴다.