스크랩 부동산정보 [대법원경매] 리치옥션 - 취하/변경될 경매물건 쫓지 않기

[물망초1.]

경매를 통해 아무리 원하던 부동산을 낙찰 받았더라도 예상치 못하는 함정을 만난다면 기운이 쭉 빠질 수 있다. 이것이 바로 경매의 '취하'와 '변경'이다. 경매에서 좋은 부동산을 저렴하게 낙찰받았는데 갑자기 잔금을 내기전에 경매 자체를 변경 또는 취하하는 경우는 비일비재하다.

2002년 11월 민사집행법 시행 이전의 경매시장은 상당히 불합리한 시장이었다. 속된말로'이해관계 인이면 누구나 항고를 해도 다 받아준다'는 식으로 항고가 남발해 어렵게 낙찰받아도 언제 경매가 취하될지 조마조마한 마음으로 지켜봐야만 했다. 또 매각조건이 확정되지 않은 상태에서 경매가 진행돼 언제 어떤 물건이 경매시장에서 사라지게 될지 예상이 불가능햇다. 그러나 법 시행이후 경매시장은 많이 달라졌다. 모든 항고인 들은 공탁금을 걸고서 항고해야만 했고, 매각조건 확정상태에서 경매가 진행돼 어느 정도 경과가 예상되는 시장으로 바뀌었다. 하지만 아직도 여전희'취하와 변경'은 골칫거리다. 물론 채무자가 채권자의 돈을 갚아보리거나 해서 경매의 원인이 없어진다면 언제든 경매는 없었던 것으로 바뀌게 된다. 따라서 경매투자자는 '취하'와'변경'여지가 있는가 부터 꼭 확인하고 입찰에 참여해야 한다.

아무리 낙찰자 위주로 경매시장이 좋아졌다고 하지만 취하 가능성이 높은 경매물건을 고른가면 시간 낭비임은 두말할 필요가 없다. 물론 부동산 가치보다 저당금액이 적다고 해서 경매절차에서 100% 취하되는 것은 물론 아니다. 그러나 채무자 (경매에 부쳐진 부동산 소유자) 입장을 생각해보자. 내 집이 경매에 부쳐졌는데 내 집에 부쳐진 빛이 현재 부동산 가치보다 현저하게 적다면 자신의 집이 경매를 통해 다른 사람에게 넘어가는 것을 바라는 사람은 아무도 없을 것이다.

경매 물건의 기본적인 내용을 살펴보다 보면 취하 가능성이 높은 경매 물건들은 눈에 훤히 띈다. 취하 가능성이 높은 경매물건을 살펴보자.

1. 부동산의 가치보다 현저하게 저당권 금액 등이 적어서 채무자가 채무금액을 갚을수 있는 물건이다.

2. 강제경매중 달랑 가압류 하나만 설정되어 있고 근저당(기본대출 정도)이 한개 정도 있는 경우이다. 이는 채무자와 채권자와의 감정싸움에서 비롯된 경매물건이다.

3. 변경과 연기가 잦은 물건이다. 채권자와 채무자가 합의 중 이라는 말이다.

4. 채무자가 기업인데 도심에 알짜물건(환금성 양호)을 갖고 있는 경우이다.

5. 감정가가 시세보다 턱없이 낮아 채무자가 감정가에 대해 이의 신청할 가능성이 높은 물건이다. 이런 물건은 대개 재감정을 받게 된다.

6. 경매대상 물건이 한창 개발되고 있는 지역이거나 대규모 개발사업 발표가 나있는 지역 내 부동산인 경우이다. 호재가 있는 경우 굳이 경매가 아니라고 해도 환금성을 보장 받을수 있다.

7. 주택의 규모나 가치에 비해 세입자들이 많이 들어와 살고 있는 주택이다. 세입자가 공동 대처할 가능성이 높은 물건이다. 이런 물건들은 일반 경매물건에 비해 취하 가능성이 상당히 높다고 보면 틀림없을 것이다.

이런 경매물건을 만나지 않기 위해서는 나름대로 노력이 필요하다. 되도록 입찰 하루전 경매계장에게 전화로 확인해보면 된다. 경매전일 인터넷 대법원 경매 사이트 물건 검색에서도 알아볼수 있는데 취하되었다면 공고에서 물건 자체가 삭제된다. 따라서 입찰 당일 가장 먼저 해야 할일이 바로 경매법정의 공고란에서 변동(변경, 연기, 취하 등) 내용이 있는지 부터 확인해야 한다. 또한 현장 탐문 또는 서류조사를 통해서라도 미리 취하 또는 변경은 짐작할수도 있다. 주택의 경우 세입자나 집주인을 만나 보면 대개 확인할수 있고 가까운중개업소에서도 그 사정을 확인할수 있다. 등기부등본에 나와 있는 채권자의 주소를 통해 전화를 걸어 내용을 파악할수도 있다. 금융권이 채권자인 경우 채권담당부서에다 사건번호를 알려주면 변동여부를 파악할수 있다. 경매에서 이런 하자 있는 물건을 미리미리 피해 나가는 것도 좋은 노하우이다. 보다 저렴하게 취득할수 있는 만큼 이만한 정도의 수고는 감수해야 하는것이 경매이다.

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