최근 부동산 경매물건이 급증하면서 경매에 대한 일반인들의 관심도 높아지고 있다. 경매로 부동산을 구입하면 시세보다 싼 가격에 내집을 마련할 수 있다고들 하지만 복잡한 절차와 권리분석 때문에 초보자가 선뜻 나서기가 쉽지 않으며 실제로 권리분석을 잘못해 낭패를 보는 사례도 있다.
◆권리분석 시 경매물건명세서 우선 검토=권리관계 분석시 가장 우선 검토해야 할 것은 경매법원이 비치하는 경매물건명세서 사본이다.
경매물건명세서에서는 근저당 설정일과 부동산 점유관계, 물건의 면적, 최저 경매가 등 기초적인 내용이 담겨 있는데 주의해야 할 점은 우선순위 근저당 설정일과 임차인의 전입 신고 일자를 비교해야 한다는 것이다.
최초 근저당 설정일(말소권리기준일)보다 먼저 전입 신고된 임차인의 임대차 보증금은 전액 낙찰자가 물어줘야 하기 때문이다.
또 말소권리기준일보다 후순위에 등기돼 있더라도 예고등기, 유치권 등은 낙찰자가 무조건 인수해야 하기 때문에 이런 물건의 응찰은 피하는 것이 좋다.
◆현장답사를 통해 물건 가치 분석 = 반드시 현장 답사를 통해 실제 물건이 법원공고나 입찰정보지상의 정보와 일치하는지 여부와 물건의 하자여부, 시세 등을 분석해야 한다.
현장방문 전 부동산등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도 등 필요서류를 발급받아 사실이 일치하는지 그리고 이용상의 제한이나 거래규제 등은 없는지 검토하고 중개업소 등을 통해 정확한 현재 시세를 알아본다.
법원감정가는 법원의 명령에 따라 공신력 있는 감정평가 회사에서 산정한 최초 경매가격이지만 가격평가 후 첫 입찰까지 2~3개월 이상이 걸리며 평균 2회 이상 유찰되기 때문에 현재 시세와의 가격차이가 상당히 크다.
따라서 감정가를 맹신해서는 안되며 단지 감정가보다 많이 싸다는 이유만으로 응찰가격을 결정해서도 안 된다.
◆예상치 못한 추가비용도 감안 = 경매는 일반매매와 달리 명도비용, 세입자 합의금 등 예상치 못한 추가비용이 많이 들어갈 수 있다.
또 컨설팅수수료(감정가 또는 낙찰가의 1~2%), 세금(낙찰가의 6.5%정도) 등이 일반매매에 비해 더 많이 들기 때문에 사전에 이에 대한 충분한 검토가 있어야 한다.
보통 낙찰 후 1개월 내에 잔금전액을 납부해야 하므로 부대비용을 감안해 입찰가를 결정하고 본인의 자금사정 및 대출가능 여부 등을 충분히 검토한 후 입찰을 결정한다.
◆입찰장에서의 사소한 실수에 주의 = 입찰서류가 미비하거나 기재를 잘못한 경우, 입찰보증금이 부족한 경우, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등에는 입찰자격이 취소된다.
초보자들이 가장 많이 하는 실수는 대부분 이런 사소한 것들이므로 당일 법정에서 집행관의 안내를 주의 깊게 듣고 응찰해야 한다.
또 경매장의 분위기에 휩쓸려 입찰가를 지나치게 높게 쓸 위험이 있으며 터무니없이 낮게 써 계속 떨어지는 일도 많으므로 입찰 참여 전에 최저.최고 입찰가를 정해두는 것이 좋다.
◆소유권이 완전히 넘어오기 전까지 방심하지 말 것 = 법원경매는 일반매매와 달리 대금을 납부하고 소유권을 넘겨받았다고 해서 모든 것이 끝나는 것이 아니다.
물론 법적으로는 소유권을 취득한 것은 사실이지만 최종 명도까지 해야 완벽한 소유권을 행사할 수 있다는 것에 유의해야 한다.
특히 잔금을 치르기 전에 마치 주인이 된 것처럼 낙찰부동산을 마음대로 처리하거나 이해관계인들에게 함부로 접근하게 되면 예기치 못한 낭패를 볼 수 있다.