스크랩 2014. 1. 1. 달라지는 주택임대차보호법 & 민사집행법

[풀잎사랑]

 안녕하세요?

"나는 경매보다 NPL이 좋다" 저자 성시근교수입니다.

2014년 새해에도 임대차보호법 개정 및 민사집행법이 입법예정입니다.

---------------------------------------------

1.주택 및 상가 임차인의 최우선 변제권 상향

-서울기준으로 작년까지의 주택 소액임차인 보호되는 보증금은 7,500만이었지만2014년부 터는 9,500만 이하로 상향 조정되었습니다.

-주택 소액임차인의 최우선변제 배당금도 2,500만원에서 3,200만 이하로 상향 되었습니다.

-상가 소액임차인도 환산보증금 4억 이하로 범위가 넓어졌으며,최우선변제 배당금도 6,500 만원 이하로 상향되었습니다.

-----------------------------------------------------------------

아래는 법진행 예정 사항입니다. 민사집행법  통과 중입니다.

2.경매 매각 시작가를 감정가격보다 20%로 하향해서 1차 매각 예정

- 작년까지는 첫 매각가격을 감정평가액에서 시작 했지만 2014년 부터는 20% 하향된 금액으로 시작됩니다.

   예)작 년 : 감정가 10억 -->1차 매각가격 10억

                2014년 : 감정가 10억 -->1차 매각가격 8억

                       -예상 효과 : 경매 진행이 더 신속해 질것으로 보입니다.

3. 공유자의 우선 매수권 행사의 축소

  - 공유자 우선 매수 신고시 보증금을 제공하지 않았거나 신고를 철회한 경우

  - 우선매수권을 행사한 것으로 간주하며

  - 공유자 우선매수권의 권리 행사도 1번으로 제한됩니다.

  - 예상 효과 :

       경매 절차를 지연시키거나 공유부동산을 여러번 유찰 시켜서 스스로 헐값에 낙찰 취득이 상대적으로 어려워 질것으로 보입니다.

4.유치권 행사권리의 축소

- 유치권 신고 제도도 정비될 예정입니다.

- 민사집행법 개정안이 등기.

    미등기 부동산을 가리지 않고 인정되었지만 개정안이 통과되면

- 등기부 등본에 등기된 부동산은 유치권이 폐지되며,

- 미등기 부동산의 유치권만 인정합니다.

- 단, 미등기 부동산 유치권도 부동산이 등기된 때부터 6개월 동안 저당권 설정 청구를 할수 있다는 법안입니다.

출처: http://cafe.naver.com/krea     

--------------------------------------------------------------------------------------------    

1

2014. 1. 1. 달라지는 주택임대차보호법

□ 소액 임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위와 금액이 확대되었습니다.

지역구분	개정전		개정후
	보호대상 임차인의 범위	우선변제 받을 보증금의 범위	보호대상 임차인의 범위	우선변제 받을 보증금의 범위
서울특별시	7,500만원	2,500만원	9,500만원	3,200만원
수도권과밀억제권역	6,500만원	2,200만원	8,000만원	2,700만원
광역시,안산‧용인‧김포‧광주시 (이하, ‘광역시 등‘)	5,500만원	1,900만원	6,000만원	2,000만원
그 밖의 지역	4,000만원	1,400만원	4,500만원	1,500만원

❍ 2010년 시행령을 개정한 이후의 보증금 상승률 등을 고려하여 보호대상 임차인의 범위가 47%에서 52% 정도까지 확대되도록 그 금액을 대폭 높이고, 우선변제를 받을 수 있는 보증금의 범위도 이에 맞추어 확대하였습니다.

❍ 이번 개정으로 서울 18만 8천, 전국 합계 39만 6천 가구가 추가로 보호될 수 있을 것으로 기대됩니다.

□ 보증금을 월세로 전환할 때의 전환율의 상한이 낮아지게 되었습니다.

❍ 반전세 증가에 따라 가중되는 서민의 월세 부담을 경감하기 위하여 시중 전환율 등을 반영하여 고정 전환율을 현행 14%에서 10%까지 상한을 낮추고, 한국 은행 공시 기준금리(현재 2.5%)에 곱할 배수를 4배(10%)로 정하여 금리와 연동될 수 있도록 하였습니다.

❍ 이제, 금리가 낮을 때는 인하된 금리에 따라 전환율이 낮아지고, 금리가 높을 때는 고정된 상한율 10%가 적용되어 서민의 월세 부담이 경감될 수 있게 되었습니다.

□ 중소기업인 법인이 직원용 주택을 임차하는 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있게 되었습니다.

❍ 종전에는 주택을 매수‧제공할 여력이 없는 영세기업의 경우에는 주택을 임차하여 직원에게 제공하고 싶어도 법인에게는 주택임대차보호법이 적용되지 않아 보증금보호에 어려움이 있었습니다.

❍ 이제, 개정법률 시행으로「중소기업기본법」 제2조에 해당하는 중소기업인 법인이 직원용 주택을 임차하는 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받게 되어 보증금 떼일 염려없이 근로자의 주거를 지원할 수 있게 될 것으로 기대됩니다.

□ 임차를 하려는 자 등 이해관계인이 해당 주택의 확정일자정보를 제공받을 수 있게 되었습니다.

❍ 임대차계약을 체결하려는 자 등이 임차하려는 주택에 선순위 임대차가 존재하는지, 종전 보증금이 얼마였는지를 잘 알지 못한 채 계약을 체결하고 있는 문제를 해결하기 위해 지난 8월 개정된 주택임대차보호법에 확정일자 부여 및 정보제공 요청권과 관련한 근거규정이 마련되었습니다.

* A씨는 총 13세대가 입주할 수 있는 다가구주택에 임대차계약을 체결하면서 채권최고액 합계 2억3천만원의 근저당권만 확인하고, 선순위 임대차관계를 확인하지 않아 경매절차에서 근저당권자, 선순위 임차인들만이 배당받았을 뿐 이들보다 후순위에 있는 A씨는 배당받지 못함(2011다63857판결 참조)

❍ 이에 따라 개정 시행령에서는 법률에서 위임한 확정일자부 기재사항, 정보 제공의 범위 등을 규정하여 임차를 하려는 사람이 미리 임대차 정보를 제공받아 가격 결정에 대한 교섭력을 증대하고, 예상치 못한 선순위 확정 일자로 인한 피해를 예방할 수 있도록 하였습니다.

2

2014. 1. 1. 달라지는 상가건물임대차보호법

□ 상가건물임대차보호법의 적용대상인 보증금의 범위가 확대되었습니다.

❍ ‘13년 중소기업청의 ’전국 상가임대차 실태조사‘ 결과와 보증금 상승률 등을 참고하여 ①서울은 현행 3억에서 4억원으로, ②수도권 과밀억제권역은 2억 5천에서 3억원으로, ③광역시 등은 1억 8천에서 2억 4천으로, ④그 밖의 지역은 1억 5천에서 1억 8천으로 그 적용범위를 확대하였습니다.

❍ 이번 개정으로 서울 3만 1천, 전국 합계 약 9만 3천의 사업자가 추가로 보호될 것으로 기대됩니다.

□ 소액 임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위와 금액이 확대되었습니다.

❍ 2010년 시행령을 개정한 이후의 보증금 상승률 등을 고려하여 보호대상 임차인의 범위가 29.5%에서 37.7%까지 확대되도록 그 금액을 상향하고, 우선변제를 받을 보증금의 범위도 이에 맞추어 확대하였습니다.

지역구분	현행		개정안
	보호대상 임차인의 범위	우선변제 받을 보증금의 범위	보호대상 임차인의 범위	우선변제 받을 보증금의 범위
서울특별시	5,000만원	1,500만원	6,500만원	2,200만원
수도권과밀억제권역	4,500만원	1,350만원	5,500만원	1,900만원
광역시 등	3,000만원	900만원	3,800만원	1,300만원
그 밖의 지역	2,500만원	750만원	3,000만원	1,000만원

❍ 이번 개정으로 서울 7만 2천, 전국 합계 21만 6천의 영세 상인이 추가로 보호될 것으로 기대됩니다.

□ 보증금을 월세로 전환할 때의 전환율의 상한이 낮아지게 되었습니다.

❍ 반전세 증가에 따라 가중되는 서민의 월세 부담을 경감하기 위하여 시중 전환율 등을 반영하여 고정 전환율 상한을 현행 15%에서 12%로 낮추고, 한국은행 공시 기준금리(현재 2.5%)에 곱할 배수를 4.5배(11.25%)로 정하여 금리와 연동될 수 있도록 하였습니다.

❍ 이번 개정으로 금리가 낮을 때는 인하된 금리를 즉각 반영하여 전환율을 낮추고, 금리가 높을 때는 고정된 상한율 12%가 적용되어 서민의 월세 부담이 경감될 수 있게 되었습니다.

3

향후 계획

❍ 법무부는 2013. 4.부터 ‘주거행복 틈새 메꾸기’와 ‘국민이 행복한 법령의 정비 사업’의 일환으로 주택‧상가건물임대차보호법과 동법 시행령을 개정하는 한편, 임차인 보호를 위한 정보제공과 분쟁방지 기능을 강화한 주택임대차표준계약서를 제정 배포하는 등의 노력을 하였습니다.

☞「법무부, 주거행복틈새 메꾸기 정책 추진」(‘13.4.1.자), 「확 바뀐 주택임대차표준계약서」(’13.7.22.자)「임차인보호 및 권리를 강화한 주택‧상가건물임대차보호법 개정법률 시행」(‘13.8.12.자), 「국민이 행복해집니다.

- 법무부, 국민이 행복한 법령정비사업 추진」(’13.9.27.자),「소액 임차인의 우선변제금 상향 등 임차인보호를 위한 주택‧상가건물임대차보호법 시행령 개정안 입법예고」(‘13.10.14.자) 보도자료 등 참고

❍ 앞으로도 임차인 보호에 미흡한 틈새를 메꾸고, 국민들이 법을 몰라 불이익을 받는 일이 없도록 계속 노력하겠습니다. ▧

                     토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/