갈수록 수익형 부동산에 대한 관심이 커지고 있다. 부동산을 투자가 아닌 사용의 개념으로 접근하는 최근의 트렌드가 임대수익을 거둘 수 있는 형태의 부동산 가치를 높이고 있는 것이다.
수익형 부동산 가운데서도 특히 집주인이 직접 살면서 임대수익을 올릴 수 있는 다가구주택이나 다세대주택, 원룸형 도시형생활주택 형태가 각광받고 있다.
더 나아가, 살면서 임대수익도 올리고 1층 상가를 활용해 직접 창업하거나 임대할 수 있는 점포(상가)주택을 신축하는 베이비부머들도 늘어나는 추세다.
최근 관심을 끄는 다세대, 다가구, 점포주택을 아우르는 수익형 주택 투자 포인트를 짚어 본다.
직접 지어 임대수익을 올리기 위한 수익형 주택의 성공 여부는 토지에 첫 번째 해답이 있다.
토지가 중요한 이유는 두 가지다. 하나는 도심 내 토지의 가격이 계속 오르면서 그 어느 때보다도 부동산 수익률에 지대한 영향을 주고 있기 때문이다. 또 하나는 토지의 모양과 입지에 따라 건축 내용이 달라지고 이것이 다시 수익률에 영향을 주기 때문에 토지를 잘 고르는 게 중요하다는 얘기다.
가장 바람직한 것은 토지주가 직접 건축에 투자하는 것이다. 그렇다면 토지비용에 대한 부담 없이 건축비 투자만으로 수익형 부동산을 소유할 수 있게 된다. 토지주가 직접 수익형 주택을 개발하는 경우는 건축비 대부분을 임대세대의 보증금으로 해결할 수 있기 때문에 상당히 높은 수익률을 기대할 수 있다.
그렇지 않고 토지를 새로 매입해서 투자할 경우 수익성에 영향을 주는 다음의 요소들을 더욱 꼼꼼히 살펴야 한다.
상가주택 최상층에 마련한 주인세대 내부가 단독주택 못지 않다.(세중씨엠씨건설 제공)
각종 규제를 점검하라
대개 도심지에서 소형주택건설이 가능한 토지는 대개 2종일반주거지역 내 이면 도로에 위치하고, 대부분 4~6m 도로에 접해 있다. 이런 땅에 짓는 건축물의 규모는 도로사선제한, 정북방향 일조권사선제한과 같은 건축법에 영향을 받기 때문에 토지 구입 전 가장 중요하게 체크해야 한다.
택지지구도 희비가 갈린다
택지지구 내에 조성된 택지를 분양받거나 프리미엄을 주고 매입해 수익형 주택(점포주택)을 짓는 사례가 늘고 있다. 같은 택지지구 내의 필지라고 해도 다 적합한 땅은 아니라는 점을 기억해야 한다. 입지와 형태, 지역과 블록의 특성에 따라 수익률이 달라질 수 있다. 특히 택지지구 내에서 투자할 경우 해당 지구단위계획지침을 반드시 분석해야 한다.
땅이 작으면 공동개발을 고려한다
개발하려는 땅이 너무 작아 투자비 대비 수익성이 떨어진다고 판단된다면 옆 필지와 합해서 공동 개발하는 것을 적극 고려해야 한다. 다세대주택으로 개발하면 구분등기가 가능하기 때문에 실제 공동개발하는 사례들이 적지 않다. 소형주택 건설업계 조사에 따르면, 200~300㎡ 규모의 토지에서 수익형 주택을 건축할 때 가장 높은 임대수익률이 발생하는 것으로 나타났다.
임대수익과 설계는 매우 긴밀한 관계에 있다.
건축비와 규모가 비슷한 두 집이 나란히 위치해 있다. 이 두 집의 임대수익이 같을까. 그렇지 않다. 실제 수익형 주택이 즐비한 지역에 가보면 같은 시기에 비슷한 건축비를 들여서 집을 짓고도 임대수익에서 희비가 엇갈리는 주택들이 있다.
수익률이 차이 나는 결정적인 이유는 평면계획이다. 평면 계획을 어떻게 하는가에 따라 임대료가 더 높게 책정될 수 있을 뿐만 아니라, 임차인들의 선호도 갈린다.
따라서 내 수익형 주택을 우량주로 만들고 싶다면 반드시 설계에 투자해야 한다. 설계과정은 공실에 대한 리스크를 예측하고 대비할 수 있는 중요한 단계다. 착공이 시작되면 변경이 어렵다. 또한, 좋은 설계는 공사비를 절감하는 지름길이 되기도 한다. 그럼에도 불구하고, 여전히 대다수의 많은 건축주가 건축사가 아닌 시공사에 설계까지 일임하거나 별도의 설계 단계를 거치지 않은 채 수익형 주택을 짓는 게 현실이다.
1.5룸으로 계획한 평면이 인기를 얻으며 높은 임대수익을 거두고 있다. (CNH Home 제공)
지역 수요에 맞게 설계하라
집을 지어 놓고도 임대가 원활하지 않아 골머리를 앓는 주인들이 늘고 있다. 사전에 원룸과 투룸 수요, 전세와 월세 수요의 비중을 조사한 후 계획에 반영해야 한다. 같은 면적의 임대주택도 분리된 방이 2개인 곳은 1개인 곳에 비해 보증금이 크게 올라간다. 설계는 충분한 시간을 갖고 진행할수록 좋은 결과물을 만들어낼 수 있다.
임대 건물도 디자인이 경쟁력이다
부동산을 투자가 아닌 사용의 개념으로 활용하는 젊은 세대들이 늘어나면서 임대주택 간의 경쟁이 가속화될 것으로 보인다. 지금도 디자인이 우수한 수익형 주택들은 계약이 빠르게 성사되고 있다. 이왕이면 좋은 디자인으로 경쟁력을 갖추어야 한다.
설계만큼이나 중요한 게 시공이다. 좋은 설계를 해놓고도 시공을 제대로 하지 않아 낭패를 보는 수익형 주택들이 있다. 제대로 된 감리가 이뤄지지 않아서다. 또한 여전히 설계도를 보지 않고 시공하는 시공사들이 즐비한데, 관행대로 짓겠다는 것이다.
그러나 더 이상 관행대로 집을 지어서는 좋은 품질의 주택을 얻을 수 없다. 같은 단열재로 시공한 두 집의 단열성능이 다를 수 있는데, 바로 시공과정의 문제 때문이다. 단열재 사이의 틈을 완벽하게 밀폐해서 시공한 집은 겨울엔 따뜻하고 여름엔 시원하다. 그렇지 않고 허술하게 시공한 집은 겨울엔 결로 때문에 고생하고 여름엔 더위로 괴롭다.
나중에 하자보수를 해야 하는 것도 골치지만, 이런 집은 갈수록 제대로 된 임대료를 받기 어려워진다.
적정 수준의 투자를 해라
건축비를 지나치게 아끼지 말아야 한다. 임대시장에서 적어도 10년 이상 상위의 경쟁력을 유지하고 싶다면 말이다. 현재 서울•수도권을 기준으로 수익형 주택 시공비는 3.3㎡ 기준으로 350만 원 이상 투자해야 적정 품질을 갖출 수 있는 것으로 보고 있다.
공용공간의 환경이나 채광 등에 각별히 신경 써서 임대경쟁력을 높였다. (이촌주택건설 제공)
건축 기본에 충실해라
시공비용에서 가장 큰 부분을 차지하는 것이 창호와 외장재다. 건물 골조를 만들고 단열공사를 하는 비용에는 별반 큰 차이가 없다. 건물 내구성을 높이고 싶다면 단열공사에 만전을 기하고 창호에 투자해야 한다. 외장재의 경우 반드시 비싼 재료가 아니더라도 저렴한 재료를 활용해 디자인적으로 우수한 이미지를 연출하는 방법을 강구할 수 있다.
감리하고, 또 감리해라
감리를 제대로 하지 않으면 하자와 부실을 막기 어렵다. 그럼에도 국내에서 소형 주택에 대한 감리는 형식적인 절차에 불과하다. 감리에는 전문적인 건축 지식이 필요하기 때문에 집주인이 직접 하기 위해서는 상당한 공부가 필요하다. 현재로서는 설계를 한 건축가에게 적정 감리비를 지불하고 맡기는 편이 가장 바람직하다.
첫댓글 감사합니다 즐거운 주말되십시오
감사합니다