한국은행 기준금리가 2.0%로 인하된 이후, 시중은행 예금금리가 역대 최저인 연 1% 대까지 떨어지고 있다. 이에 저금리 시대의 대안투자로 오피스텔 등 수익형부동산이 주목 받는 상황이다. 하지만 연5%~10%의 고수익을 미끼로 대대적인 분양에 나서는 오피스텔이나 상가, 분양형호텔 등이 우후죽순 늘어나고 있어 신규 투자에는 다소 주의가 필요해 보인다.
일반적으로 분양사업자가 광고에서 제시하는 높은 수익률에는 중요한 위험요인들(세금, 중개료, 대출이자, 관리비용 등)이 빠져 있어 실제 투자자가 현실에서 접하게 되는 수익률은 예상보다 크게 떨어지는 경우가 다반사기 때문이다. 이 때문에 매입 이후 바로 임차인을 받는다고 해도 수익이 낮아 낭패를 보기 십상인데, 이러한 투자오류를 줄이기 위해서는 꼼꼼한 수익성 시뮬레이션이 필수라고 할 수 있다.
부동산시장에서 가장 대표적인 임대수익 부동산은 "오피스텔"로 볼 수 있다. 따라서 오피스텔을 중심으로 투자자가 보다 접근하기 쉬운 수익률 계산방식을 만들어 보자.
▣ 오피스텔 임대수익 계산을 위한 필수요소 3가지
오피스텔 임대수익을 계산하기 위해서는 크게 3가지의 필수요소를 알아야 한다. 첫째, "임대수입"은 일반적으로 월 임대료를 의미하며, 쉽게 말해 "월세"로도 불린다. 둘째, "지출" 부분은 월 수익금에 대한 감점(마이너스)요인들을 의미한다. 셋째, "투입 자금"으로 볼 수 있다. 분양가나 자기자본, 매입가, 매매가 등으로 다양하게 쓰인다. 이 3가지 요소를 종합하여 계산해 보면 비용대비 실질 수익, 즉 현실에 보다 근접한 "임대수익률"을 산출해 볼 수 있다. 이를 사칙연산으로 표현한 산식으로 그려보면 아래와 같은 간단한 계산식을 만들 수 있다.
산식을 더 쉽게 풀어서 설명하면 "내가 투입한 돈으로 과연 얼마를 벌고 있는가?" 하는 질문에 대한 백분율(%)의 결과라 할 수 있다. 계산식에 대한 이해가 끝났다면 필수요소 3가지를 구성하는 세부 요소에는 어떤 것이 있는지 추가로 고민해야 한다.
(1) 임대수입의 구성요소
임대수입의 구성요소는 "월 수입" 한 가지로 볼 수 있다. 보유한 오피스텔을 통해 매 월 수입이 얼마나 되는지를 따져보면 된다. 재고 오피스텔이라면 실제 거래된 사례를 통해 임대료를 예상해 볼 수 있으며, 신규분양과 분양권이라면 주변 월세시세를 통해 입주 후의 월세수준을 추정할 수 있다. 다만 주의할 점은 우리가 일반적으로 말하는 임대수익률의 개념이 1년 기준이라는 점이다. 따라서 월 수입에 대해 곱하기 12(개월)를 통해 연 수입으로 변환해야 계산이 편해진다.
(2) 지출의 구성요소
지출은 고정지출과 유동지출 2가지 유형으로 구분해야 한다. 예를 들어 재산세 등의 세금은 매년 나가는 고정지출인 반면, 취득세나 수선비용처럼 일시적, 특정시점에 유동적으로 나가는 지출도 발생하기 때문이다. 고정지출에는 재산세, 대출이자 등이 있으며, 유동지출은 취득세, 중개보수, 수선비용 등을 들 수 있다.
(3) 투입자금의 구성요소
투입자금은 내가 매입한 가격과 레버리지(담보대출 등) 요소를 동시에 고려해야 한다. 순수 내 자본으로 매입했다면 실질투입자금이 매입자금이 되지만 대출이 있다면 대출부분을 제외하고 투자금을 산정하기 때문이다. 예를 들어 1억 2,000만 원에 매입한 오피스텔에 대해 대출이 6,000만 원이고, 임차보증금 2,000만 원 있다면 실질 투입 자금은 4천만 원으로 봐야 한다. 또한 대출에 대한 이자비용은 (2)의 지출에 대한 구성요소로 대입하면 된다.
이러한 세부 구성요소들을 대입하여 수익률 계산식을 다시 만들어보면 아래와 같이 정리할 수 있다.
▣ 광고수익률은 말 그대로 "광고업(advertising)"
예를 들어 "주거용"으로 사용하는 전용면적 30 ㎡ 이하 소형 오피스텔의 분양가격이 1억2,000만 원, 주변 시세가 보증금2,000만 원, 월세 40만 원인 경우를 살펴보자. 광고회사라면 주변시세를 고려한 단순계산([40만 원*12]/[1억 2,000만 원-2,000만 원])을 통해 입주 이후 연 5% 수준의 확정 수익이 가능하다고 소비자를 유혹하는 광고를 할 가능성이 높다. 하지만 지출에 대한 부분이 전혀 고려되지 않았으므로, 실제 수익률은 이보다 크게 낮아진다. 최근에는 이러한 수익보장 광고에 대해 금융감독원도 투자의 주의를 요구하고 있다.
▣ 광고수익률 믿지 말고, 직접 계산한 수익률만 믿자!
전용면적 30 ㎡ 이하 소형 오피스텔(전용60㎡이하 주거용, 주택임대사업 등록 시 취득세 4.6% 면제)의 분양가 1억2,000만 원인 오피스텔 임대 시세가 보증금2,000만 원, 월세 40만 원인 경우라면, 중개보수까지 고려할 때 실제 수익률은 얼마나 될지 계산 산식에 대입해 보자. 단, 일반적으로 오피스텔 매입 시 레버리지(대출)를 50%이상 가지고 가는 경우가 많으므로 대출금 6,000만 원(대출이자 연 4.5%)을 가정해 본다.
이 경우 연 수익률이 은행예금 수준인 1%대에 불과하다는 충격적인 결과를 얻게 된다. 게다가 신규분양이라면 2년 뒤에 입주하므로 임차인 없는 대출이자 비용은 고스란히 손실로 기록해 두어야 하며, 임대사업자가 아니라면 4.6%의 취득세 부분도 부담해야 한다.
다만 중개보수 108만 원의 경우는 매입시점의 1회성 지출이므로 보유2년차에는 수익률이 다소 개선될 수 있다. 하지만 그 만큼 건물가치의 사용요인(감가상각, 노후요인)이 발생해 수선비용은 더 지출될 가능성이 높아지며, 임차인이 조기에 퇴소하는 경우라면 중개보수는 다시금 발생할 가능성도 있다.
결과적으로 소비자가 연5%의 임대수익을 기대하고 위 오피스텔을 매입했다면 우선 보유 1년차에 수익성이 크게 훼손되면서 평균 연 4%이상의 수익을 올리기가 중기적으로도 어렵게 됐다고 볼 수 있다. 특히 유동인구가 적은 오피스텔은 공실의 위험성도 높은데, 공실이 장기간 발생한 경우라면 장기 보유를 한다고 해도 연5%의 수익률은 상상 속에서나 가능해진다.
따라서 현명한 투자자라면 광고에서 제시하는 수익률에 현혹되지 말고 수익률계산 시뮬레이션을 통해 연 수익률이 5~6%이상은 되는 오피스텔에만 투자해야 된다고 할 수 있다. 이 정도 수준의 수익률은 되어야만 공실이나 수선비, 세금, 이자비용 등의 위험요소를 고려해도, 장기평균 수익률이 최소한 연 4% 이상에서 유지될 것으로 기대할 수 있기 때문이다.
첫댓글 감사
감사합니다.