뉴타운의 덫에걸린 사람들(4-1편)

[노타운]

제 Ⅳ편. 뉴타운의 덫에 걸린 사람들

□ 종전 토지등에 대한 감정평가

1. 도정법에서의 감정평가 및 그 준용에 관한 규정

가. 도정법에서의 감정평가에 대한 규정

도정법제48조5항의 규정에서는 “주택재개발사업에서 1항3호 및 제4호의 규정에 의한 재산을 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다” 라고 하고 있음에서

1) 도정법 제48조1항3호의 분양예정인 토지 또는 건축물의 추산액은 시.도조레가 정하는 바에 의하여 산정하되 시장등이 추전하는 “부동산가격공시 및 감정평가에관한법률”(이하 “감정평가법인“이라 함)에 의한 2인 이상의 감정평가업자의 평가 의견을 참작하여야 한다.

2) 동조 1항4호에 규정된 사항 중 종전의 토지 또는 건축물등의 가격은 시장등이 추전하는 지가공시법에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.

3) 동법 동조 동항 1호 및 2호의 규정등에 불구하고 관리처분계획을 변경. 중지 또는 페지하고자 하는 경우에는 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지등의 소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다.

4) 주택재건축 사업에서 사업시행자가 위 1항 3호 및 4호의 규정에 의한 재산에 대하여 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 5항 각호의 규정을 준용하여 할 수 있다.

5) 위 1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법. 기준등에 관하여 시행령으로 정한다.

6) 위 1항 각호의 관리처분계획의 내용과 2항 - 7항의 규정은 시장등이 직접 수립하는 관리처분계획에 관하여 준용한다.

나. 도정법에서의 토지보상법 준용 규정

1) 도정법 제40조에서는 정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는

“공익사업을 위한 토지등의 취득및보상에 관한 법률을 준용한다” 라고 규정하고 있는 반면에 “종전 토지등의 보상가액 및 권리가액의 책정등에 관해서는 규정하지 않고 있음으로 그 가격 책정에 대해서는 통상 그 토지보상법을 준용하지 않을 수 없을 것입니다.

2) 도정법제40조①  ...... 수용 또는 사용에 관하여는 이법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 “공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률”(이하 “토지보상법”이라 함)을 준용한다.

② 1항의 규정에 의하여 “토지보상법“을 준용함에 있어 사업시행인가의 고시가 있는때에는 토지보상법 제20조1항 및 제22조1항의 규정에 의한 사업인정 및 그 고시가 있는 것으로 본다.

③재결의 신청은 토지보상법 제23조(사업인정고시후 1년이내에 하지 않을 경우 실효조항) 및 동법28조1항의 규정에 불구하고 사업시행기간내에 이를 행하여야한다.

2. 토지보상법의 이해와 적용

가. 토지보상법 중 관련부분 발췌

제2조(정의)......1-6호생략. 

   제7호 - “사업인정“이라함은 공익사업용 토지를 수용 또는 사용할      사업으로 결정하는 것을 말한다.

제4조(공익사업) ......1-4호 생략

   제5호 - 국가, 지방자치단체....(중간생략) ....가 지정한 자가 임대나     양도(분양)의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에     관한 사업.

제7조(대리인) 사업시행자. 토지소유자또는 관계인은 사업인정의 신청, 결의 신청, 의견서의 제출등의 행위를 함에 있어서 변호사 또는 기타의 자를 대리인으로 할 수 있다.

제14조(토지조사 및 물건조서의 작성)ⓛ사업시행자는 공익사업의 수행  을 위하여제20조의 규정에 의한 사업인정(관리처분 인가)전에 협의에 의한 토지등의 취득또는 사용이 필요한 때에 는 토지조서 및 물건조서를 작성하여 서면또는 날인을하고 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야한다....,..이하생략.

② 토지와 물건의 소재지, 토지소유자 및 관계인등 토지조서 및 물건조서의 기재사항과 작성에 관하여 필요한 사항은 시행령으로 정한다.

제15조(보상계획의 열람등)①사업시행자는 제14조의 규정에 따라 토지조서 및 물건조서를 작성한 때에는 공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시기. 방버 및 절차등을 기재한 보상계획을 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하고 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하여야 한다. 다만, 토지소유자 및 관계인이 20인 이하인 경우에는 공고를 생략할 수 있다.

②사업시행자는 제1항의 규정에 의한 공고또는 통지를 한 때에는 그 내용을 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

③제1항의 규정에 다라 공고또는 통지된 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의가 있는 토지소유자또는 관계인은 제2항의 규정에 의한 열람기간내에 사업시행자에게 서면으로 이의를 제기할 수 있다.

④사업시행자는 해당 토지조서 및 물건조서에 제3항의 규정에 다라 제기된 이의를 부기하고 그 이의기 이유있다고 인정하는 때에는 적절한 조치를 하여야 한다.

제20조(사업인정)ⓛ사업시행자는 제19조의 규정에 의한 토지등 수용또  는 사용하고자 하는때에는 대통령령이 정하는 바에따라 건설교통     부장관의 사업인정을 받아야한다.(국토해양부로 변경 -구청에 위임)

   ※ 동시행령에서의 해당규정(제20조)   1-4호 생략

  제5호 :사업의 시행에 관하여 행정기관의 면허또는 그 밖의 처분을          필요로 하는 경우에는 그 처분사실을 증명하는 서류또는 당해          행정기관의 장의 의견서

  제6호 : 토지소유자도는 관계인과의 협의내용을 기재한 서류(협의             가 있는 경우에 한한다)

제22조(사업인정의 고시)ⓛ건설교통부장관은 제20조의 규정에 의한     사업인정을 하는 때에는 지체없이 그 뜻을 사업시행자, 토지소유자 및 관계인, 관계 시.도지사에게 통지하고 사업시행자의 성명또는 명칭,사업의 종류. 사업지역 및 수용또는 사용할 토지의 세목등을 관보에 고시하여야 한다. ....... 이하생략.

제23조(사업인정의 실효)① 사업시행자가 제22조1항의 규정에 의한 사업인정의 고시가 있은 날부터 1년 이내에 재결신청을 하지 아니한 때에는 사업인정 고시가 있는 날부터 1년이 되는 날의 다음날에 사업인정은 그 효력을 상실한다.

② 사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 사업인정이 실효됨으로써 인하여 토지소유자또는 관계인이 입은 손실을 보상하여야 한다.

제26조(협의등 절차의 준용)① 제20조의 규정에 의한 사업인정을 받은 사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상게획의 공고. 통지 및 열람, 보상액의 산정과 토지소유자 및 관계인과과의 협의의 절차를 거쳐야 한다. 이 경우 제14조내지 제16조 및 제68조의 규정을 준용한다.

② 사업인정 이전에 제14조내지 16조 및 제68조의 규정에 의한 절차를 거쳤으나 협의가 성립되지 아니하여 제20조의 규정에 의한 사업인정을 받은 사업으로서 토지조서 및 물건조서의 내용에 변동이 없는 때에는 1항의 규정에 불구하고 제14조내지 제16조의 규정에 의한 절차를 거치지 아니할 수 있다. 다만 사업시행자또는 토지소유자 및 관계인이 제16조의 규정에 의한 협의를 요구한 때에는 협의하여야 한다.

제28조(재결의 신청)① 제26조의 규정에 의한 협의가 성립되지 아니하  거나 협의를 할 수 없는때에는(협의의 요구가 없는때도 포함함)에는 사업시행자는 사업인정 고시가 잇는 날로부터 1년 이내에 대통령령이 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다.

② 제1항의 규정에 다라 재결을 신청하는 자는 시행규칙 규정의 수수료를 납부하여야 한다.

제29조(협의성립의 확인)ⓛ 사업시행자와 토지소유자 및 관계인간에 제26조의 규정에 의한 절차를 거쳐 협의가 성립된 대에는 사업시행자는 제28조1항 규정에 의한 재결의 신청기간내에 당해 토지소유자 및 관계인의 동의를 얻어 시행령이 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 협의성립의 확인을 신청할 수 있다.

② 제28조2항. 제31조. 제32조. 제34조. 제35조. 제52조7항. 제53조4항. 제57조 및 제58조의 규정에 의한 협의성립의 확인에 관하여 이를 준용한다.

③ 사업시행자가 협의가 성립된 토지의 소재지. 지번. 지목 및 면적등 대하여 공증인법에 의한 공증을 받아 1항 규정의 협의성립의 확인을 신청한 때에는 관할 토지수용위원회가 이를 수리함으로써 협의성립이 확인된 것으로 본다.

④ 위 1항 및 3항의 규정에 의한 확인은 이법에 의한 재결로보며 사업시행자. 토지소유자. 및 관계인은 그 확인된 협의의 성립이나 내용을 다룰 수 없다.

제30조(재결신청의 청구)사업인정고시가 있은 후 협의등이 성립되지 아니한 때에는 토지소유자 및 관계인은 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 사업시행자에게 재결의 신청을 청구할 수 있다...... 이하생략.

제78조(이주대책의 수립)① 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여  주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게되는 자를 위하여 이주대책을 수립. 실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다.

② 사업시행자가 1항의 규정에 따라 이주대책을 수립하고자 하는때에는 미리 관할 지방자치단체의 장과 협의하여야 한다.

  ...... 라고 규정하고 있습니다.

3. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률등

가. 법제정 목적 및 정의

제1조 및 2조 ...........생략.

나. 부동산 가격의 공시

제3조(표준지 공시지가의 조사. 평가 및 공시)① 건교부장관은 토지이용 현황이나 주변환경 그 밖의 자연적. 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사. 평가하고 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

② 위 1항의 규정에 의한 표준지의 선정. 공시기준일 및 공시절차에 관하여 필요한 사항은 시행령으로 정한다.

③정부는 지가공시의 주요사항에 관한 보고서를 매년 정기국회의 개회 전까지 국회에 제출하여야 한다.

제4조(표준지 공시지가의 조사협조).....생략

제5조(조사. 평가의 기준)① 건교부장관이 제3조의 규정에 따라 표준지의 적정가격을 조사. 평가하는 경우에는 인근 유사토지의 거래가격. 임대료 및 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액등을 종합적으로 참작하여야 한다.

②건교부장관이 제1항의 규정에 의하여 표준지의 적정가격을 조사. 평가하고자 할 때에는 둘 이상의 감정평가업자에게 이를 의뢰하여야 한다.

제6조(표준지 공시지가의 공지사항) 제3조의 규정에 의한 지가의 공시에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.

1호 - 표준지의 지번

2호 - 표준지의 단위 면적당 가격

3호 - 표준지의 면적 및 형상

4호 - 표준지 및 주변 토지의 이용상황

5호 - 그박에 시행령이 정하는 사항

제7조(표준지 공시지가의 열람등) 건교부장관은 제3조의 규정에 의하여 지가를 공시한 때에는 그 내용을 특별시장. 광역시장또는 도지사를 거쳐 시장. 군수또는 구청장(지자체의 구)에게 송부하여 이랍느오 하여금 열람하게하고 시행령이 정하는 바에 다라 이를 도서. 도표등으로 작성하여 관계 행정기관등에 공급하여야 한다.

제8조(표준지 공시지가에 대한 이의 신청)① 표준지 공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 표준지 공시지가의 공시일부터 30일 이내에 서면으로 건교부장관에게 이의를 신청할 수 있다.

②건교부장관은 위 1항의 규정에 의한 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 건교부장관은 그 이의신청이 타당하다고 인정될 때에는 당해 표준지 공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.

③이의신청 및 처리절차등에 관하여 필요한 사항은 시행령으로 정한다.

제9조(표준지 공시지가의 적용)① 국가. 지자체. 정부투자기관과 그 밖에 시행령이 정하는 공공단체가 다음 각호의 목적을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나또는 둘 이상의 표준지 공시지가를 기준으로하여 당해 토지의 가격과 표준지 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정하는 때에는 산정된 지가를 다음 각호의 목적에 다라 가감조정하여 적용할 수 있다.

1호 -공공용지의 매수 및 토지의 수용. 사용에 대한 보상

2호 - 국. 공유토지의 취득또는 처분

3호 - 국토이용관리법 규정에 의한 토지의 매수

4호 - 그 밖의 시행령으로 정하는 토지가격의 산정

②건교부장관은 위 1항의 목적을 위한 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정 대상토지의 지가형성 요인에 관한 표준적인 비교표를 작성하여 관계 행정기관에 제공하여야하며 행정기관은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다.

제10조(표준지 공시지가의 효력) 표준지 공시지가는 토지상의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가되며 국가. 지자체등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 평가하는 경우에 기준이 된다.

다. 개별공시지가

제11조(개별공시지가의 결정 공시등)①시장등은 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금의 부과등 ...중간생략...의 지가산정에 산정에 사용하도록 하기 위하여 시. 군. 구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가라 함))을 결정. 고시하고 이를 관계 행정기관등에 제공하여야 한다.

         ....중간 생략...

이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별 공시지가로 본다.

②시장등은 공시기준일 이후에 분할. 합병.등이 발생한 토지에 대하여는 시행령이 정하는 날을 기준으로 하여개별공시지가를 결정. 공시하여야 한다.

③시장등은 개별공시지가를 결정. 공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나도는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되 당해 토지의 가격과 표준지 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.

④항 이하 ........생략.

제12조(개별공시지가에 대한 이의신청)①개별공시지가에 대하여 이의가 잇는 자는 개별공시지가의 결정. 공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장등에게 이의를 신청 할 수 있다.

②시장등은 제1하의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 의의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 타당하다고 인정될 때에는 제11조의 규정에 따라당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정. 공시하여야 한다.

③.........생략

제13조(개별공시지가의 정정) .......생략

제14조(타인토지에의 출입).....  생략

라. 주택가격의 공시

제16조(단독주택 가격의 공시)①건교부장관은 용도지역,건물구조등이 일반적으로유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 “표준주택가격”이라 함)응 조사 평가하고 제19조의 규정에 의한 중앙부동산 평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

②시장등은 시.군. 구 부동산 평가위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택의 공시기준일 현재 관할구역안의 개별주택의 가격(이하 “개별주택가격“이라 함)을 결정. 공시하고 이를 관계 행정기관등에 제공하여야 한다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다.

③항 ..........이하 생략.

제17조(공동주택가격의 공시)①건교부장관은 공동주택에 대하여매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 “공동주택가격”이라 함)을 조사 산정하고 제19조의 규정에 의한 중앙부동산 평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

②시장등은 공도주택의 가격을 산정한 때에는 공동주택의 소유자그 밖의 이해관계{인의 의견을 들어야 한다.

③항 ..........이하 생략.

제18조(주택가격 공시의 효력)①제16조의 규정에 의한 표준주택가격은 국가. 지자체등의 기관이 그 업무와 관련할여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

②제16조. 제17조의 규정에 의한 개별주택 및 공동주택의 가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고 국가. 지방자치단체등의 기관이 과세등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 기준으로 활용할 수 있다.

제19조.........   이하 생략.

4. 기타 감정평가에 관항 규칙 및 지침등

가. 감정평가에 관항 규칙

제1조, 제2조(법률제정 취지등)

제3조(적용범위)

제4조(정의)

제5조 (정상가격 주의)

제6조(물건획인의 원칙)

제7조(가격시점)

제8조(평가절차)

제9조(감정평가서의 기재사항)

제10조(평가방법의 적용)

제11조(감가수정방법)

제15조(일괄평가.구분평가.부분평가)

제17조(토지의 평가)

제18조(건물의 평가)

나. 토지보상 평가지침

1) 제2조(적용원칙)

토지에 관한 평가는 관계법령에서 따로 정한 것을 제외하고는 이지침이 정하는 바에 의하고 이 지침에서 정하지 않는 사항들은 감정평가의 일반 이론에 따른다.

제3조(용어의 정의)

1호 - “비교표준지”라 함은 지가공시법에 의한 표준지의 공시지    가 중에서 대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되어    대상 토지의 평가시에 비교기준으로 선정된 것을 말한다.

2호 - “개발이익“ 이라 함은 공익사업의 계획도는 시행이 공고또    는 고시되거나 공익사업의 시행 기타 공익사업의 시행에 따른    절차로서 행하여진 토지이용계획의 설정..변경. 해제등으로인하    여 토지 소유자가자기의 노력에 관계없이 지가가 현전하게 상    승되어 받은 이익으로서 정상지가상승분을 초과하여 증가된 것    을 말한다.

4호 - “최유효 이용“이라함은 객관적으로 보아 양식과 통상의

  이용능력을 가진 사람이 대상토지를 합법적이고 합리적이며 최    고.최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다.

5호 - “나지”라 함은 토지에 건물 기타의 정착물잉 없고 지상권    등 토지의 사용수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있    지 아니한 토지를 말한다.

6호 - “인근지역“ 이라 함은 대상 토지가 속한 지역으로서 특정      용도에 제공되는 것을 중심으로 지역적으로 통합을 이루어       대상토지의 가격형성에 영향을 미치는 지역의 일단을 말한다.

7호 - “유사지역” 이라함은 인근지역의 지역특성과 유사한 특성    을 갖는 지역으로서 대상토지가 속하지 않는 지역을 말한다.

제4조(객관적 기준평가)

제5조(현황 기준평가)

제6조(나지 상정평가)

제7조(개발이익 배제평가)

제8조(공시지가 기준평가)

제9조(비교표준지의 선정)

제10조(적용 공시지가의 선택)

제10조의 2(가격시점의 결정)

제11조(지가변동율의 적용)

제12조(지가 변동율의 추정)

제13조(지가 변동율의 산정)

제14조(생산자 물가상승율의 적용)

제15조(지역요인 및 개별요인의 비교)

제15조의 2(격차율의 산정)

제16조(기타 요인의 보정)

제17조 9보상 선례의 참작)

제18조(지목 및 면적산정)

제19조 (단가산정)

제20조(일괄평가)

제21조(부분평가)

제22조(구분평가)

다. 표준지의 선정 및 조사. 평가기준. 관리지침

제3조(지역분석의 실시) 표준지 선정자는 일단의 토지중에서 표준지의 선정. 교체등을 할 때에는 지역분석을 실시하여야 한다.

제4조(지역분석의 방법)① 제3조의 규정에 의한 지역분석은 가격형성 요인에 다따 당해 지역의 용도지역이나 용도지대를 적절하게 세분하여 실시하며 인접한 지역과 상호 연계성이 유지될 수 있도록 한다.

②지역분석은 다음 각 호의 순서에 다라 실시한다.

  1호 - 당해 지역의 전반적인 지역요인의 분석

  2호 - 지역특성을 고려하여 당해 지역을 용도지역이나 용도지     대별로 구분하여 이를 지역의 특성에 다라 적절하게 세분

  3호 - 2호의 규정에 의하여 세분된 지역에 대한 지역용인의 변     동추이 및 주요 변동원인과 지가수준에 미치는 영향을 분석

  4호 - 세분된 지역내 표준적인 이용 및 가격수준을 개발현황,     토지수급의 변동 현황, 인접지역간의 대체관게등을 고려하여      상급지, 중급지 및 하급지로 구분하여 가격수준을 판정

제6조(가격수준 협의)① 표준지 선정자는 지역분석 조서를 작성하는 경우에는 세분된 지역별로 가격수준을 상급지, 중급지, 하급지로 분류하고인접한 지역의 표준지 선정자와 지역분석 내용을 비교. 검토하여 지역간의 적정한 가격수준을 협의하여야 한다.

② 표준지 선정자가 위 1항의 규정에 의한 가격수준을 협의하는 경우엔느 인접한 지역의 표준지 선정자와 사전 및 수시협의를 통하여 적정한 가격수준을 판정하되 협의시에는 평가선례. 사레분석등 객관적인 가겨자료와 지역분석 자료를 활용하여 토지용도별. 유형별로 가격수준을 협의한다.

제7조(표준지 선정 및 관리의 기본원칙)① 토지의 감정평가 및 개별공시지가의 산정등에 효율적으로 활용되고 일반적인 지가정보를 제공할 수 있도록 표준지를 지정. 관리한다.

② 다양한 토지유형별로 일반적이고 평균적인 토지이용상황, 가겨수준 및 그 변화를 나타낼 수 있도록 표준지를 선정. 관리한다.

③ 표준지 상호간 연계성을 고려하여 용도지역도는 용도지대별로 표준지를 균형있게 분포하고, 인근토지의 가격비교기준이 되는 토지로서 연도별로 일관성을 유지할 수 있도록 선정. 관리한다.

제8조(표준지의 분포기준)① 지역별 용도지역별로 전체적인 표준지 수를 배분하기 위한 표준지의 일반적인 분포기준은 별표와 같다. 다만 다른 토지의 가격산정에서 비교가능성 및 활용도를 높이기 위 필요하다고 인정되는 경우에는 분포기준을 조정할 수 있다

② 표준지 선정자는 지역분석을 토대로 용도지역은 용도지대별  표준지 분포 및 활용의 적정성을 판단하여 지가분포가 다양하고 변화가 많은 지역에 대해서는 상대적으로 많은 표준지가 분포될 수 있도록 한다.

제9조(표준지 분포의 조정)①생략

②생략

제10조(표준지의 선정기준)①생략

②생략

③생략

제11조(표준지의 교체등)

①생략

②생략

③생략

제12조...     이하 생략

5. 종전 토지등에 대한 평가실례 및 그 부정. 부당사항

가. 모 사업지역에서의 평가 실례를 위주로 제시함.

아래 글은 모사업지역에서 그 감정평가의 절차와 결과에 대한 부당성의 이유를 제시한 내용입니다.

동조합 집행부에서는 본 사업의 사업시행계획을 수립하기도전인 2007. 6. 8에 종전 토지등의 평가를 위한 감정평가법인의 선정을 의뢰하기 위해 그 평가법인의 선정을 서대문구청에 신청했었는 바

그러한 조합측의 절차상의 다음과 같은 하자는 물론 그 “불성립행위”로서의 그 신청의 유효여부 및 그 신청에의한 선정결과의 유. 무효성에 대해서 우선 따져보아야 할 것입니다.(분명한 불성립 행위임)

왜냐하면은 그 사업시행인가 신청 전에는 사업대상 지역과 평가대상 물건이 확정되지않은 고시상태임으로서 어느 토지가 사업대상 토지인지도 고시또는 확정되지 않는 시점인 것이며 구체적으로 어느 물건들에 대하여 평가를 할 것인가? 라는 평가 목적물이 존재하지 않는 행위 불성립 상태에서의 그러한 하자있는 신청에 따라서 그 사업대상이나 평가목적 물건에 대한 확정도없이 그 평가법인을 선정하여 결정통보한 서대문구청의 당연 무효적인 하자가 존재하기 때문입니다.

나. 감정평가법인 선정의 하자와 그 평가절차에서의 위법성 문제

참고사항으로서 2007. 11. 25 일부 조합원들이 담당구청을 방문하여 해당부서에 이 불성립 문제를 따지자 그 담당자가 하는 답변 “조합에서 적법하게 신청하였고 도정법 및 토지보상법에서 구청에서 선정해 줄 수 있다고 규정하고 있으나 그 선정시기에 대해서는 규정하는 바가 없으므로 도정법에서 규정하는대로 2개의 감정평가법인을 선정해 주었으니 우리에게는 아무런 하자가 없다”고 답변하고 그 2개의 감정평가법인을 선정할 수 있다는 규정내용만을 제시하며

오히려 ”그러면 선정해 주지 말라는 규정은 어디 있으며 언제 선정해 주는 게 옳으냐? 며 오히려 반문하였는데

그 담당공무원의 답변요지는 그 선정시기에 대해서는 규정하지 않았으니 그 선정권은 구청에 있음으로 언제든지 선정이 가능하다는 의미로써 “그 선정만 해주었으니 규정을 위배하지 않았다”는 뜻으로서

한 마디로 참으로 어처구니없는 공무원이라 평할 수밖에 없고 따라서 재고할 가치조차없는 답변이라는 것으로서 그에 대한 언급을 마치고

이 역시 불성립행위로서의 당연 무효처리되어야 함으로서 그 결과또한 무효처리될 위법성과 하자가 있는 것으로서 인가관청은 이러한 점에 대하여 그 위법여부를 면밀히 검토 판단하여 이러한 주장이 타당하다면 그 “불성립행위”로서의 위법과 하자로 인한 무효행위로 처리함이 너무도 당연한 지도 및 감독 조치일 것입니다.

여기서 또 한 가지 그 감정평가법인을 선정해주는 신청절차 및 순서에 대해서도 그 공무원의 답변대로라면 조합측이 원하는 감정평가법인을 선정하고자 할 경우에 얼마든지 그 순서를 조절하여 그 원하는 평가법인선정이 가능하도록 할 수 있는데 이 문제에 대해서는 이보다 중요한 주장에서의 그 수용만으로도 충분할 것임으로 문제제기를 생략합니다

다. 평가실시 시점에 따른 불성립 행위로서의 위법성과 하자

 도시 및 주거환경정비법(이하 “도정법”이라 합니다)등에서 규정하는대로라면은 그 종전 토지등에 대하여 감정평가할 수 있는 시점은

“ 조합원들로부터 분양신청을 받은 후 그 분양신청 현황을 토대로하여 종전 토지등을 평가하여야한다” 라고 규정하고 있고

“분양신청을 받고자 할 경우에는 개략적인 분양가액 및 그 부담금내역을 제시하여야 한다”라고 규정하고 있음으로서

그 분양신청 마감일 이후인 2007. 10. 6일 이후어야만이 적법하다 할 것입니다.

그런데도 본 사업건의 종전 토지등의 감정평가에서는 각 조합원들로부터 분양신청을 받을때에 그 개략적인 분양가액또는 부담금 내역등의 결정. 통보도없이 그 분양신청을 받았는가하면(2007. 9. 6 - 10. 5)

또한 그 분양신청은커녕 이 사업에 대한 사업시행계획이 수립도 되지 않고 그 사업시행 인가또한 신청하지도 않음으로서 그 사업대상이되는 토지역시 존재하지도 않는 시점인 2007. 7. 3에 그 평가실시를 하였음이 확인되고 있습니다. (이 시점은 이 사업의 사업시행 인가신청일이 2007년 7월 20일임으로 그 사업시행 인가신청도 하지 않는 시점으로서 그 인가일은 2007. 9. 4임)

그리고 위 2항에서와같이 그 평가대상 목적물의 확정또는 현황의 토대도 없이 또한 그 개략적인 감정평가에 대한 결과의 기초적인 자료 및 현황등의 기준으로 삼아야할 그 어떤 대상이나 기준일등에 대한 확정도없이 이 사업건 전체 대상토지에 대한 그 감정평가를 실시함으로서 평가목적 토지등에 대한 대상의 확정도없이 도대체 무엇을 평가하였다는 것인지? 에 대한 의구심에 앞서 참으로 어처구니도없는 불성립행위로서의 무효적인 법률행위와 그에 따른 위법성 및  절차상의 하자들이 분명하게 존재하고 있습니다.

또한, 그 평가실시 시점은 이 사업에 대한 사업시행 인가신청 동의도 성립되지 않고 그 인가또한 나지 않음으로서 토지등 소유자들이 자신의 토지등을 평가해 달라는 평가의뢰또한 성립할 수없는 시점이기 때문에 조합측의 그 평가의뢰 행위또한 조합원들에 대한  재산권 침해의 불법행위가 되는 것이며 또한 “불성립 상태”인 시점인 것입니다.l

그렇기때문에 토지등 소유자들의 평가의뢰없이 또한 평가대상 목적물에 대한 확정없이 불법적으로 평가한 행위와 실제로 평가하지도 않고서 평가한 것처럼 그 평가액을 결정한 행위등과 그 평가기준 시점이 도래하지 않는 시점에서 그같이 평가함에 대한 “불성립행위”등과 그에 따른 무효성 문제가 분명히 대두되는 것으로서

그러한 불법행위 및 불성립 행위는 분명한 무효적 행위임은 일반인이면 누구라도 알 수 있을 것임에도 이 사업과 관련된 법규정 적용 및 해석에 대해서 누구보다도 더 잘 알고 있을 인가관청 및 동조합에서는 자기들만 굳이 유효하다고 간주하거나 공조. 단정하여 그 불성립 행위 및 무효행위의 결과를 원인으로하여 그 이후의 모든 절차를 추진하면서도 그 불성립과 위법 및 하자등에 대해서는 아무런 문제가 없다고 억지를 부리고 있는 바

그러한 억지 간주 및 공조, 공모등에 대한 판단 및 그 조치에 대해서는 일단 언급을 미루고서 (다음 장에서 제시)

그 위법성과 하자와 그 불성립행위를 원인으로 한 그 평가결과와 이에 기인하는 이 사업과 관련된 모든 조합의 추진행위는 물론

그 불성립행위 및 불법행위와 하자등을 원인으로하여 신청된 이 사업건 관리처분계획안의 인가처분등에 있어서도 당연적인 원천무효로써 처리되어야함을 주장하는 것으로서

인가관청에서는 이러한 주장에 대하여 심도있고 면밀하게 검토하여서 차후 제기되고 야기되는 그 인가처분 무효소송등에서의 답변이유와 그 에 대응할 수 있는 근거와 자료등을 확보해 놓아야 할 것입니다.

라. 감정평가 실시결과에 다른 그 내용과 평가액의 불공정성 문제

 이 사업 전체 사업대상 토지의 평균 감정평가액은 전체 평가액에서 무상양도 대상 토지가액 93,292백만원을 제외한 690,054백만원임으로

이를 대상토지 면적 201,332㎡로 나누면 평균 1㎡ 당 3,427,4400원이 되는데 

평균 가격대라고 여겨지는 대다수 조합원들의 종전 토지등에 대한 1㎡당 평균 평가액이 이보다  현저히 낮은 2,500,000원(집계 가능한 조합원들 100여명 평균)으로 집계되고 있음에서

인가관청은 그 유사한 토지등과 비교하여 그렇게 차이가나는 불공평한 결과에 대하여 일단은 그러한 차이가 발생하는 연유에 대한 의문등이 제기됨에 따른 그 연유파악을 필히 꼭해보아야 한다는 점에서나

또한 그 불공평. 불공정한 평가이유와 연관되었을 조합임원 및 일부 조합원들에 대한 평가액들이 그 평균액을 상회하는지의 의혹들에 대하여 인가관청에서 그 진위여부의 파악이나 그에 대한 조사등이 절실히 요구됨은 물론

그 사실여부를 파악하여 담합이나 결탁등 부정적인 요소등이 확인되면 이에 대한 그 평가결과는 당연무효처리되어 이 결과를 원인으로하여 작성된 이사업에서의 관리처분계획안 그 자체또한 의당 무효처리되어야 할 것입니다.

그리고서 종전 토지등에 대한 평가액의 합계액표에서 그 액수는 허위로 존재하지만(평가집계표에 기재되고) 반면 그 대상물건이없는 허수의 평가액을 그 전체 평가액에 포함시켜 숨겨놓고서 전체 합계액이 783,346백만원이라고만 관리처분계획안에 제시하여

이에 따라 산정되는 추정비례율을 현저하게 낮추어지게되는 수법등을 사용하여(재개발. 재건축 사업등에 경험이 풍부한 시공업체로부터 가르침을 받고서) 그 전체 평가액을 허위로 부풀렸다는 의혹(비례율이 낮아져 조합원들의 부담이 그만큼 많게하기 위해 시공사측에서 조작하는 전형적인 수법)도 제기되는 바

인가관청이 그러한 조사나 확인을 해야 할 이유로서는 공법관련 규정등에 의거하여 그 감정평가를 실시할 법인을 인가관청에서 선정하였고

또한 그 감정평가를 해야할 목적의 사업시행에 대한 인가처분으로서 그에 따른 결과를 유효함으로 간주하고서 행한 처분이기 때문임은물론

조합원 개인의 재산이 인가관청의 그 처분여부에 따라서 그 조합원의 개인 의사와는 상관없이 헐값으로 처분되는 사법판결적인 인가처분권을 행사하는 그 인가 및 감독관청으로서의 당연한 책무에서와

또한 그러한 사회적 타당성등이 현저하게 결여된 불공정. 불법. 부정한 방법으로 평가되고 그 원인으로하여 작성된 행위등에 의한 처분 또한 당연히 무효처리 될 수 있음으로서 그 치유에 수반되는 추가적인 비용과 시일등의 소모방지 차원으로서도 그 소모등에 대한 원인 제공자로서의 도의적인 책무때문이기도 합니다.

 그럼에서 각 조합원들 소유 물건별 종전 토지등의 전체 합계액과 그관리처분계획안에서 그 물건별 평가액에 대한 합산근거없이 그 합계액만을 783,346백만원이라 표시하고서 그 일치여부를 입증시키지 않음에 대해서도 인가관청이 그 합계액 일치여부를 필히 조사또는 확인해야할 것임에도

인가관청은 지금까지의 이같은 그 수많은 문제제기의 민원에 대하여 그 어떠한 확인이나 조사도 없이 무조건 조합측의 행위들은 모두 적법하고 옳다며 철저하게 조합측을 비호하면서 그 의혹을 밝혀낼 수 있는관련자료의 공개마저도 완강히 거부하고 있는 바

그러면 그럴수록 더욱 더 그 의혹은 증폭될 수밖에 없는 것입니다.

인가관청에서는 정녕 그렇게 떳떳하고 공평. 공정하게 평가되고 집계된 평가액이 그 전체 평가액과 일치한다면 그와같이 완강하게 그 집계자료의 공개를 거부할 이유가 있습니까?

정말 인가관청은 이 사업에서의 그 물건별 전체 합계액이 동조합에서 관리처분안에 공표제시한 783,362백만원과 일치하는지?에 대하여서 한 번이나 확인계산을 해보거나 조사해 보았습니까?

우리 조합원들은 이제 위에서 제시한 모든 의혹들에 대한 규명과 납득할만한 답변과 그리고 그와 같은 의혹에 대한 인가관청으로서의 공정한 조사를 강력하게 촉구하는 바입니다.

그래서 만일 그 조사나 확인 결과가 의혹. 제시하는 바와같이 일치하지 않거나 틀리다면 그 감정평가 및 합산행위 결과에서의 부정한 수법 과 사기. 기만의 행위 및 그 하자등으로 인하여 이 또한 당연 무효로 처리하여야 함이 마땅한 조치일 것으로서

그 결과를 원인으로 수립되어서 인가신청된 그 관리처계획안에 대한 인가또한 당연히 거부하여야 할 것임을 주장하는 바입니다.

왜냐하면 그러한 부정한 결과를 목적하고서 행한 불법. 부정행위등은 민법에서도 무효행위라고 강행규정하고 있기 때문이고

또한, 이같이 당해 조합원들이 그와 같은 의문과 의혹을 제기하면서 그 근거와 입증방법까지도 제시하고 있음에대해 그에 대한 확인이나 조사등을 하지않음은 그 인가 및 감독관청 담당공무원으로서의 책무를 다하지 못함에서의 직무유기라는 법죄행위에 해당되어 그 범죄행위에 대한 처벌 또한 결코 면치 못할 것이기 때문으로서

그와 같은 불상사등을 미연에 방지하고 그러한 점을 주지시키고자 하는 주민 또는 조합원으로서의 충심어린 마음에서 우러러 나오는 최후의 아량임과

우리 조합원들과 인가관청이 서로 협력하여 그 동안의 절차과정등의 진행상 밝혀진 잘못된 점들에 대하여 반성. 치유하여 그러한 부정적인 재배발사업에서 탈피함은 물론 원할한 재개발 사업이 추진될 수 있도록하는 목적에서입니다.

6. 감정평가 결과에 대한 불복절차

가. 평가결과서 통보

      생략

나. 공람절차 

도정법에서는 이를 형식적으로 규정하고 있다할 것인 바

실제로 그 내역전체를 파악하기는 여러 가지 제약이 따르고 있음은 물론 이의신청을 통하여 요구대로 번복된 사례는 거의 없다고 보아야 할 것임으로 이 편에서는 생략하고자 합니다.

다. 이의신청 

   생  략

라. 재결신청 또는 취소소송등

1) 제28조(재결의 신청)①제26조의 규정에 의한 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없는때에는(협의의 요구가 없는때도 포함함)     사업시행자는 사업인정 고시가 잇는 날로부터 1년 이내에 대통령령이 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다.......이하생략

2) 제30조(재결신청의 청구)사업인정고시가 있은 후 협의가 성립되지 아니한 떼에는 토지소유자 및 관계인은 대통령령이 정하는 바에 따    라 서면으로 사업시행자에게 재결의 신청을 청구할 수 있다...이하생략.

3) 재결처분 취소소송

의의 : 취소소송이라 함은 행정청의 위법한 처분등의 취소도는 변경을 구하는 소송을 말하는 것으로

관할 토지수용위원회의 재결또는 이의신청(중토위)에 대한 재결이 위법함을 전제로 그 재결의 취소또는 변경을 청구하는 소송을 말한다.

제기 : 재결에 대하여 불복이 잇는 사업시행자나 토지소유자 또는 관계인은 행정소송을 제기할 수 있는 바

관할 토지수용위원회의 재결에 대하여 이의 신청을 거치지 아니한 경우에는 60일 이내에그 재결의 취소. 변경을 구하는 취소소송을 제기할 수 있다.

또한 사업시행자가 그 재결에 불복하여 취소소송을 제기하는 경우에는 수용의 개시일까지 보상금을 공탁하여야하며.....이하생략

4) 하자승계의 논의

 사업인정과 이에 이은 재결과의 사이는 동일한 행정목적을 달성하기위하여 단계적인 일련의 절차가 연속하여 행하여지는 것이지만 독립하여 별개의 법률효과가 발생하기 때문에

서로 결합하여 하나의 법률효거ㅘ를 발생시키는 선행행위와 후행행정행위의 관계에 잇더거나 후행행정행위 자체에는 하자가 없어도 선행행정행위에 하자가잇으면 그 선행행정 행위의 하자를 이유로 후행행정행위의 하자를 다루는 것이 불가능함으로 이를 원인으로 하여서는 재결의 취소를 구할 수 없다.

피고 : 해당 조합. 지방토지수용위원회

재판 관할 : 대법원 소재지의 행정법원

위법여부의 판단시기 : 재결 당시를 기준

소 제기의 기한 : 사업기간 내

5) 재결처분 무효확인 소송

의의: 항고소송중의 하나로 행정청의 처분효력,유무도는 존재 여부를 확인하는 소송으로 지토위 및 중토위의 이의신청에 대한 재결에 중대하고 명백한 하자가 잇거나 재결이 존재하지 않는다는 것을 전제로 하여 재결의 무효확인 또는 부존재확인을 청구하는 소송을 말한다.

인정 : 종래에는 재결에 흠이 아무리 중대하고 명백하다하여도 취소소송만 인정하였으나 이의신청을 하지않으면 그 재결취소를 할 수없음으로서 그 재결이 유효하게됨을 방지하기위해 최근에는 흠이 명백하다면 인정을 하고 추세에 있음.

이의신청 전치 적용 여부 : 이의신청 여부가적용되지 않고

                          제소기간을 적용받지 않음.

취소송사항의 적용 : 각하, 기각, 취하의 경우에 가산금 적용

기타무효소송과는 달리 이 진행 기간중에 사업진행을 정지처분 가처분 신청을 할 수 없음.(결론적으로 그 재결에 대한 판정임으로)

7. 감정평가액과 그 추정비례율과의 관계

사실적으로는 그 감정평가액을 무시해도 되는데(종전 토지가액이 평당 0원이 되었든 100만원으로 평가되었던지 1,000만원이든 아니면 2,000만원이든 다같이 공평하게만 되었다면) 그 이유를 다음 편에서 그 실제의 실례를 들어가며 제시될 것인 바

여기에서 현재 감정평가액에 대해서 문제를 삼고 있는 각 지역의 비대위에서의 투쟁이 그 토지감정평가액이 적다는 이유로 극렬한 반대투쟁을 하고 있는 실정임에 반해서

다음 편에서는 이러한 논쟁과 투쟁들이 그 목표를 빗나가며 서로간의 쓸모 없는 사회적 비용만을 초래하고 있는가를 그 설명을 통해서 절실하게 실감하게 될 것입니다.

따라서 이는 대해서는 다음 편에서 다루고자 합니다.

8. 보상협의 및 이주협의

가. 보상 및 이주협의와 관련된 주요규정(토지 보상법 중)

제16조(협의)사업시행자는 토지등에 대한 보상에 관하여 토지소유자       및 관계인과 성실하게 협의하여야하며 협의의 절차 및 방법등 협      의에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제17조(계약의 체결) 사업시행자는 제16조의 규정에 의한 협의가 성립       된 때 토지소유자 및 관계인과 계약을 체결하여야한다.

제26조(협의등 절차의 준용)ⓛ제20조의 규정에 의한 사업인정을 받은        사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성 보상게획의 공고.         통지 및 열람, 보상액의 산정과 토지소유자 및 관게인과 협의의        절차를 거쳐야한다.이 경우 제14조내지 제16조 및 제68조의 규        정을 준용한다.

      ②사업인정 이전에 제14조내지 제16조 및 제68조의 규정에 의        한 절차를 거쳣으나 협의가 성립되지 아니하여 제20조의 규정에        의한 사업인정을 받은 사업으로서 토지조서 및 물건조서의 내용        에 변동이 없는 때에 는 제1항의 규정에 불구하고 제14조내지        제16조의 규정에 의한 절차를 거치지 아니할 수 있다.

      다만 사업시행자또는 토지소유자 및 관계인이 제16조의 규정에        의한 협의를 요구하는 대에는 협의하여야 한다.

29조(협의성립의 확인)①사업시행자와 토지소유자 및 관게인간에 제      26조의 규정에 의한 절차를 거쳐 협의가 성립된때에는 사업시행자      는 제28조제1항의 규정에 의한 재결의 신청기간내에 당해 토지소      유자 및 관게인의 동의를 얻어 대통령령이 정하는 바에따라 관할      토지수용위원회에 협1의성립의 확인을 신청할 수 잇다.

    ②제28조제2항. 제31조, 제32조. 제34조. 제35조. 제52조제7항.       제53조제4항. 제57조 및 제56조의 규정은 제1항의 규정에 의한       협의성립의 확인에 관하여 준용한다.   라고 규정하고 있으나

각사업장에서 가장 논란이 되고잇는 조합원에 대한 이주 및 보상협의등에 대해서는 명문 규정화하지 않고 있음에서 관리처분의 결의로서 합의한 것으로 보는 견해이고 조합에서도 당연히 그렇게 적용함으로서 그 조합원과의 보상에는 신경쓰지도 않고 세입자의 이주비율에만 초점이 맞추어지고 있다는 것입니다..

[퍼떡]

감사합니다. 잘 읽었습니다. 제 친구들도 보게 친구모임까페로 스크랩합니다.

[밥팅밥팅]

정비사업의 구역은 정비계획 결정 고시(구역지정) 시 결정되며, 사업시행인가시에만 확정되는 것은 아닙니다. 물론 정비구역의 경계는 여러 인허가 단계에서 변경될 수 있어 이에 대한 절차 역시 도정법에 정해져 있습니다. 사업시행인가시 경계가 확정된다면 해당 구역의 토지등소유자 50%의 동의를 받아야하는 추진위설립 승인이나, 해당 구역의 토지등소유자 75%의 동의를 받아야하는 조합설립은 불가능할 것입니다.