주진형 전 대표 (한화투자증권) “하락세? 역대급 조정장?

[이장◁◁]

해당 인터뷰는 KBS 최영일의 시사본부에서 제공한 전문입니다.주진형 전 대표의 발언만 읽어보시면 됩니다.

현대차 부분은 별건이라서, 볼드 처리하지 않습니다.

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인터뷰 자료의 저작권은 KBS라디오에 있습니다. 

전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시, 

아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기 바랍니다. 

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▷ 최영일 : 화제의 이슈를 콕 짚어보는 <십분 인터뷰> 시간인데요. 오늘은 <십분 인터뷰>가 특집으로 <30분 인터뷰> 잡혔습니다. 현재 전국 집값이 10년 만에 최대 하락폭을 기록하면서 집값 하락세가 좀 대세로 굳어지는 것 아닌가 이런 경향입니다. 윤석열 정부도 마찬가지로 집값을 하향 안정시키겠다 이런 의지를 또 거듭 드러내고 있는데요. “부동산 버블이 깨져야 산다.” 이렇게 말씀하신 분입니다. 저희 부동산 1탄, 2탄 이게 시사본부 최대 기록이에요. 323만 조회 수의 저희 PD는 기적이라고 부르는데 바로 그분이십니다. 주진형 전 한화투자증권 대표 모시고 하락세에 접어든 부동산 시장을 진단해보려고 합니다. 주진형 전 한화투자증권 대표 나와 계십니다. 어서 오세요. 

▶ 주진형 : 안녕하세요. 

▷ 최영일 : 저희가 1탄 때는 “버블이 깨져야 산다.” 이렇게 말씀하셨고 그리고 또 두 번째는 “금리 인상 때문에 집값이 하락하는 거 아니다.” 이렇게 얘기하셔서 좀 많이 보도되는 내용과는 다른 시각으로 분석을 해주셨어요. 오늘도 기대가 되는데요. 바로 얼마 전입니다. 추경호 경제부총리와 원희룡 국토교통부 장관도 “집값 하향 안정화가 필요하다.” 이건 좀 어떤 의미로 보셨습니까?  

▶ 주진형 : 정부 당국자가 집값이 좀 하향을 했으면 좋겠다고 얘기를 하는 것은 일상적으로 있었던 일이니까 그건 그렇다치는데 원희룡 장관이 얘기를 할 때 소득 대비 집값이 보통 평균적으로 한 10에서 12였는데 지금은 이제 18이 되었다. 그런데 내려가는 것이 어떻게 보면 원상적으로 돌아가는 추세로 본다라고 이제 얘기를 했단 말이에요. 저는 이제 그 말을 어떻게 듣냐면 많은 사람들은 이번 정부가 뭔가 또 좀 해주기를 바라는데 정부로서는 내려가는 것을 보고 용인하겠다라는 뜻으로 들었어요. 

▷ 최영일 : 뭔가를 적극적으로 행위를 해서 억누른다기보다는.

▶ 주진형 : 내려가는 걸 막으려고 뭘 하지 않겠다.

▷ 최영일 : 자연히 내려가는데 놔두겠다.

▶ 주진형 : 네, 그런 뜻으로 저는 들었습니다. 

▷ 최영일 : 사실 문재인 정부는 잡으려고 그렇게 애를 썼는데도 못 잡아서 문제가 됐던 거잖아요. 그런데 이번에는 내려가는데 그럼 이게 만약에 정부의 개입을 원하는 시장의 여러 세력들이 있다면 기대하지 마라 이런 메시지로 읽어도 될까요? 

▶ 주진형 : 그런 거죠. 

▷ 최영일 : 자연히 내려가는데 정부는 방임할 거야 그렇게 읽으셨군요. 

▶ 주진형 : 이제 그게 말하자면 일종의 차도살인 비슷해서 자기 손이 드러나지 않게. 이건 정부도 아마 그런 생각을 할 거예요. 뭐냐 하면 내려간단 말이죠. 그러면 이거 내려가는 것을 이걸 공으로 내 공으로 좀 찾아오고 싶기도 한데 또 한편으로는 그랬다가 또 내려가는 것에서 자산 계층으로부터 비난을 받기는 싫으니까 애매모호하게 지금 저렇게 얘기를 하는 거죠. 

▷ 최영일 : 되게 그게 참 신기한 게 그런 대목이에요. 왜냐하면 부동산이 올라가도 정부가 욕을 먹지만 떨어져도 욕을 먹거든요. 그래서 말씀하신 대로 적절하게 자산 가치가 유지되기를 바라는데, 물론 무주택자들은 싸지기를 바라겠습니다만 유주택자들은 또 가격이 유지되기를 바란단 말이죠. 

▶ 주진형 : 그렇죠. 

▷ 최영일 : 차도살인이다. 자연히 내려가는데 정부는 가만히 있겠다. 

▶ 주진형 : 자연히라기보다는 이제 말씀드렸듯이 워낙 값이 높아서 내려가게 되는 무게를 버티지 못하는 것 하나, 거기다 이제 두 번째로는 정부에 의한 대출 규제가 있고 그다음 전 세계적으로 금리가 오르는 것 이 세 가지가 합친 거잖아요. 그렇다고 생각하면 금리 오르는 것은 한국은행이 미국의 연준 따라가야 되니까 할 수 없는 게 있단 말이에요. 대출 규제의 문제와 그다음에는 재건축이니 이런 것에 대한 규제를 어떻게 해주냐 하는 정부가 뭔가 해줄 수 없을까라고 기대를 하는 사람도 있을 거거든요. 그걸 제가 보기에는 좀 더 내려갈 때까지 나는 손 안 대겠다라고 생각을 하는 것 같아요. 

▷ 최영일 : 그런데 제가 좀 무서운 건 이런 겁니다. 오를 때는 또 너무 올라서 무섭지만 갑자기 떨어지면 이게 버블이 터지는 거잖아요, 사실은. 그런데 완만히 떨어지고 완만히 올라가면 좋은데 그럴 리가 없지 않습니까? 그래서 올가을 부동산 시장이 역대급 거래 침체, 또 집값 하락세가 이어질 것이다. 그래도 여러 가지 문제가 터지지 않습니까? 

▶ 주진형 : 그거를 보기에 따라서 조금 생각이 다를 수가 있어요. 일반적으로 사람들은, 정부도 항상 말은 그렇게 하죠. 안정적인 하락이 바람직하다.

▷ 최영일 : 지금 안정을 꼭 붙이더라고요. 

▶ 주진형 : 급락이 되면 뭔가 할 수도 있을 것처럼 얘기를 하는데 첫 번째로는 급락을 하는 것이 꼭 나쁜 거냐 완만히 내려가는 것이 꼭 좋은 거냐에 대해서도 좀 생각을 해 볼 필요가 있어요. 예를 들면 일본의 경우에는 90년대 초에 부동산 가격이 내려갈 때 상업용 부동산은 빨리 꺼졌지만 일반 주택 가격은 이렇게 레버리지가 높지 않았기 때문에 천천히 내려갔거든요. 그런데 천천히 내려가면 당장의 위기의식을 안 느끼기 때문에 구조적인, 근본적인 개혁을 할 동력이 잘 안 생기는 문제가 있어요. 그래서 본인들이 지금 무슨 일이 벌어졌느냐를 깨닫는 데도 시간이 오래 걸리고 깨달아서 새로운 뭔가를 하기에는 이미 시간이 늦어버리는 그런 결과가 올 수도 있는 거거든요. 장기 침체를 가서 그것이 한 번 디플레이션으로 고정이 되고 나면 벗어나기가 더 어렵다는 문제도 있기 때문에 이게 꼭 천천히 내려가는 게 좋은 거냐에 대해서도 좀 생각해 볼 필요가 있고 두 번째로는 미국의 경우를 보면 2008년에 금융위기가 터졌을 때 그때 폭락을 했죠. 폭락을 하는 대신에 이것이 가계 부분의 부실로만 그치지를 않고 이게 금융 부분의 부실로 번지니까 그러니까 정부가 구제금융을 했잖아요. 구제금융을 하는 과정에서 부동산값은 폭락을 했지만 대신에 회복하는 데는 좀 천천히 걸렸죠. 대신에 전체적인 경제는 어쨌든 간에 정리를 하고 난 다음에 시작을 하니까 그다음에 회복세를 말하자면 다시 보인 거잖아요. 그러니까 차라리 급락을 하고 정리할 거 정리하고 부실 처리하고 그다음에 새로 시작하는 것이 장기적인 경제에 있어서는 좋을 수도 있다 이런 얘기가 하나 있죠. 물론 미국도 그렇게 천천히 내려가는 것을 할 수만 있었다면 하고 싶었을 텐데 거기는 워낙 경제가 시장 중심 경제이고 투명하니까 그렇게 할 수가 없었고 두 번째로는 가장 큰 문제는 두 가지. 왜냐하면 급락을 하는 것을 막을 수가 있느냐, 정부가. 그거는 좀 쉽지 않거든요. 

▷ 최영일 : 쉽지 않다. 

▶ 주진형 : 적어도 경제 시스템이 투명하면 자산 시장의 경우에는 연착륙이라는 개념을 실제로 현실화하기가 되게 어려워요. 경기는 연착륙을 할 수 있습니다. 경기는 예를 들면 금리를 낮춘다든가 아니면 재정 정책을 써서 연착륙을 하지만 자산시장의 폭락은 자산시장 안에서의 동력에 의해서 움직이는 것이기 때문에 컨트롤할 수 있다고 생각하는 것 자체가 굉장히 망상에 가깝습니다.

▷ 최영일 : 망상에 가깝다 이렇게 얘기해 주셨습니다. 그런데 이제 지금 미국 경제도 예로 들어주셨고 일본 경제도 예로 들어주셨는데 시장이 주도하고 있고 투명하다. 상대적 개념이라고 이해가 되는데요. 우리나라의 경우에는 부동산 정책, 부동산 시장의 정부 개입이 미국이나 일본보다는 더 강하잖아요. 그러면 말씀하신 대로 버블이 좀 빨리 꺼지느냐 천천히 꺼지느냐 아까 말씀하신 연착륙 개념을 좀 정부가 조절하고 통제할 수 있는 기제가 우리나라는 있습니까? 

▶ 주진형 : 있죠, 있기는. 뭐냐 하면 적어도 시도를 해볼 수 있는 건데 지금까지 우리나라가 흔히들 생각할 수 있는 게 예를 들면 재건축 규제를 갖다 빨리 풀어준다든가 이런 식으로 뭔가 투기하는 사람들한테 좋은 호재를 이렇게 슉슉 한 번씩 던져주는 거죠. 우리나라는 기본적으로 모든 사람들이 졸부가 되고 싶은 게 국민의 꿈이니까 그런 것을 이용을 해서 뭘 해보려고 할 수도 있는데 문제는 이게 과거의 상태와 다른 가장 큰 차이는 뭐냐 하면 가계 소득에 대비해서 부채가 워낙 높고 가계 소득에 비해서 값이 너무 높아서 이걸 더 이상 사줄 사람이 없다는 것이 가장 큰 문제예요. 그러니까 제가 거듭 말씀드리는데 대출이 지금 완전히 1년 8개월 동안에, 지금 올해 들어서 8개월 동안의 순증이 제로잖아요. 그러면 아무런 장사가 없는 겁니다. 그러면 유일한 방법은 뭐? 대출 규제를 푸는 거죠. 그래서 좀 더 투기 좀 해보세요라고 다시 또.

▷ 최영일 : 더 대출할 수 있게  

▶ 주진형 : 네, 그런데 그것을 지금 내려가고 있는. 이게 소위 말해서 꼭대기를 찍었다고 하는 시장에 대한 시장의 인식을 그거를 보고 혹해서 따라올 아직도 남은 불나방이 얼마나 될까 그거는 잘 모르는 거죠. 

▷ 최영일 : 시장의 투기 욕구를 자극하는 방법은 있을 수 있지만 그러기에도 우리나라는 이미 정점에 와 있다.

▶ 주진형 : 그렇죠. 이번에 공급 대책을 갖고 정부가 아무 내용이 없는 정책을 발표했잖아요. 하나마나 한 발표를 한 건 이유도 뭐냐 하면 그겁니다. 뭐냐 하면 지금 천천히 내려가는 것 같은 조짐에 괜히 뭐 했다가 이것이 다시 올라가는 쪽으로 쓰이게 되면 어떨까 싶어서 아예 내려가는 기조가 확실하게 될 때까지는 쓸데없이 투기를 갖다 조장하는 정책은 발표하지 않겠다는 의지를 밝힌 거라고 생각을 해요.

▷ 최영일 : 그래서 하나마나 한 정책으로. 아까 말씀하신 일종의 방위비인데 그냥 이야기만 한 것이다. 그러면 이거를 청취자분들의 또 이해, 궁금증 돕기 위해서 앞으로 어떻게 될 것인가 시나리오를 좀 저희가 가져갈 필요가 있을 것 같아요. 지금 문제는 이거 환율하고도, 금리하고도 연결이 되나요, 인플레이션.

▶ 주진형 : 다 연결되죠. 

▷ 최영일 : 연준 얘기가 계속 그런데 좀 오래 갈 것 같다 이런 조짐이 나오지 않습니까? 어떻게 대표님도 인플레이션이 좀 오래 갈 걸로 보세요? 

▶ 주진형 : 그럴 것 같아요. 제 생각에는 이제 몇 가지. 하나하나 질문을 좀 잘라서 얘기를 해보죠. 첫 번째로는 인플레이션이 일시적일 거냐 오래 갈 거냐. 제가 보기에는 적어도 2년은 지속된다고 생각하는 게 저만의 생각이 아니라 각 나라의 중앙은행들도 그렇게 생각하는 것 같아요. 자기네들의 프로젝션 자체가 적어도 한 2년은 계속해서 간다라는 생각을 하는 것 같고 그러면 이 이유는 뭐냐 그러면 다들 얘기하는 게 공급 충격 때문에 그렇게 생각하는 거잖아요. 그런데 사람들이 잘 이해를 하기가 어려운 것이 제 주위 친구들도 명색이 상대를 나왔다는데도 저한테 물어보는 게 아니, 공급 충격 때문에 물가가 올랐는데 금리를 올린다고 그게 물가가 잡히냐라고 물어보거든요. 말은 맞는데 중앙은행의 답은 뭐냐 하면 잡힐 때까지 나는 올릴 거야.

▷ 최영일 : 맞습니다. 

▶ 주진형 : 나는 모르겠어. 

▷ 최영일 : 미국 연준이 그렇게 얘기하고 있죠.

▶ 주진형 : 그런 거잖아요. 표현의 방식이 굉장히 독특한 거예요. 나는 잡힐 때까지 올릴 거야 그러니까 너희들 알아서 기어라고 하는 거거든요. 그런데 사실 투자자들은 연준이 저러다가 막상 경기가 꺾이면 겁나서 하지 않을까라고 생각을 하는데 거기에 대해서 연준은 계속해서 너 나 우습게 보지 마라고 지금 계속해서 발언을 하는 이유도 그런 것이죠. 그렇기 때문에 금리를 올리는 것은 적어도 당분간 할 것 같고 그다음에 한 나라만이 아니라 지금 모든 나라가 올리고 있잖아요. 최근에 며칠 전에 캐나다 은행은 0.75를 또 올렸어요, 그전에 1% 올리고. 영국 은행도 지금 올린다고 그러는데 여왕 돌아가시는 바람에 지금 늦춰놨는데 모든 주요 은행, 국가들의 중앙은행이 동시에 올리고 있거든요. 이 얘기는 경착륙을 감수하겠다는 뜻이에요, 경기의 경착륙을. 그러니까 제가 보기에는 인플레가 비교적 잡힐 때까지 잘못하면 경기의 하락과 인플레이션이 동시에 있을 가능성이 높다. 그러면 막상 경기가 경착륙을 하게 되면 그러면 중앙정부는 조금 늦출 수 있어요. 그런데 그렇게 늦추면 뭐가 되느냐. 결국은 스태그플레이션이 온다는 얘기죠. 그러니까 그것도 뭐 대단하게 좋은 시나리오는 사실 아니에요. 그러면 경기를 이렇게 할 경우에 정부가 무엇을 할 수 있느냐. 아까 말씀드렸듯이 금리를 다시 좀 낮춰주든가 아니면 재정 정책을 써야 되는데 금리는 인플레 잡는다고 올려야 된다고 하고 재정은 그동안에 2008년 이후에 선진 국가들의 국가 부채가 워낙 높아져서 재정 정책을 더 강하게 쓸 여력도 많지가 않기 때문에 힘들 수 있다는 거죠. 거기에 비해서 한국은 여전히 아직은 국가 부채가 낮기 때문에 쓸 수 있는 여지가 있는데 대신에 한국은 가계 부채가 많다는 문제가. 조금 다른 나라와는 다른 문제를 갖고 있어요. 그래서 결국은 경기 침체 또는 장기 스태그플레이션 사이에서 지금 왔다 갔다 할 것 같다는 거죠. 그런데 한국으로 돌아오면 지금 원희룡 장관이랑 추경호 부총리가 한 얘기를 잘 다시 한번 보시면 뭐라고 되느냐 하면 가격이 내려가도 가계 부분은 충격이 있겠지만 금융 부분은 LTV가 낮기 때문에 금융 부분으로 번지지 않을 거다. 그 얘기는 무슨 뜻이에요? 가계 부분의 충격은 감수를 할 수도 있다는 뜻이잖아요. 그렇죠? 

▷ 최영일 : 그러네요.

▶ 주진형 : 그러니까 금융 부분으로 넘어가지 않으면 된다라고 지금 아직은 생각은 하고 있는 거예요. 그러면 결국은 가계 부분에 있어서 충격은 흡수를 하겠다는 것. 그리고 또 뭐라고 어떻게 생각을 했냐 하면 지난 2년에 걸쳐서 거래가 별로 많지도 않았다. 그래서 소위 말하면 이렇게 말도 안 되는 가격에 뛰어들어온 불나방의 숫자는 많지 않으니까 전체적인 가계로는 큰 문제가 안 될 수도 있다 이런 식으로 얘기를 했어요. 그런데 사실은 그게 2년 만이 아니라 5년을 걸쳐놓고 생각하면 여전히 연간 한 85조씩 빌렸다는 뜻은 그걸 빌릴 때 그 사람들이 그 집 사는 데 썼잖아요. 그러면 지난 5년간 집값 올라가는 과정에서 돈을 들였던 사람들이 1차적으로 손해를 보겠죠. 그런데 투자해서 손해 보는 것은 손해 보는 걸로 그냥 끝날 수도 있어요. 병가지 상사 또는 투가지 상사라고 할 수도 있으니까. 문제는 이제 자기 소득에 비해서 부채 비율이 높은 사람을 어떻게 할 거냐 그게 문제인 거죠.

▷ 최영일 : DSR은 이제 적용한다고 하는데 그것도 차 떼고 포 떼고 하지 않습니까? 그런데 이미 지난 대출에는 DSR은 적용되지 않았었고 말씀하신 대로 본인의 연 소득에 비해서 훨씬 많은 부채를 끼고 부동산을 다 깔고 앉아 있다 이런 상황이죠. 이게 터지면 지금 걱정되는 게 이런 겁니다. 지금 우리가 IMF를 돌이켜봐도 그 힘든 시절이라고 회상을 하지만 현금으로 부동산을 살 여력이 있는 부자들은 떨어진 빌딩을 또 쇼핑했다는 거잖아요. 그런데 문제는 대출을 끼고 산 중산층 서민들은 이제 이자 감당도 안 되니까 손을 들어버리게 되는 건데 지금 말씀하신 버블이 꺼지는. 이게 표현이 좀 저는 겹쳐서 들리는 게 처음에 버블이 터져야 사라 말씀하신 게 오늘은 연착륙을 우리가 선호하지만 경착륙을 감수하더라도. 세게 우리가 처박는 상황이잖아요, 경제 위기라는 게. 아프잖아요. 그런데 그 고통은 주로 대출 부담이 큰 서민층이 더 아플 거 아닙니까? 

▶ 주진형 : 저는 그렇게 생각 안 해요. 왜냐하면 대출 많이 받는 사람은 서민이 아니에요. 

▷ 최영일 : 그래요? 

▶ 주진형 : 네, 지금까지 정부가 계속해서 강조했던 것 중에 하나가 우리나라 대출의 대부분이 고소득층에 가 있다. 그렇기 때문에 안정적이다. 그 사람들 다 금융자산도 많고 그런 사람이다 이런 식으로 얘기를 하잖아요.

▷ 최영일 : 감당할 수 있다. 

▶ 주진형 : 뒷부분까지 그렇게 뭐 고소득층이 감당할 수 있는 이렇게 가는 것은 조금 과한 얘기지만 적어도 우리나라 대출을, 물론 서민도 어렵기 때문에 받았지만 이 사람들이 받은 액수는 그렇게 크지가 않고 액수 기준으로 치면 사실은 중산층 이상 되는 사람들이 많이 받은 거거든요.

▷ 최영일 : 전체 규모에서? 

▶ 주진형 : 그래서 이제 위험 계층을 크게 보면 둘로 나눌 수 있는 게 앞에서 말씀드린 것처럼 최근 5년간 대출을 받아서 집을 산 사람들이 타격이 클 수 있고 두 번째는 사실은 뭐가 있냐 하면 50대, 60대 베이비부머들 은퇴를 앞두거나 은퇴를 한 이 사람들이 우리나라 부동산을 많이 갖고 있어요. 2주택자니 뭐니 뭐니 하는 사람들 다 이 사람들입니다. 이 사람들은 사실은 이 사람들 중에서도 그냥 자기 집 갖고 살던 사람은 괜히 한번 몇 년 동안 기분 좋았다가 이제 나빠지는 걸로 그냥 끝나면 되는데 그렇지 않고 이 사람들 중에서도 소위 말하면 좀 시장에 나가서 뛰던 선수들은 타격이 클 수 있는 거죠. 그러니까 위험의 정도는 최근에 산 사람이지만 위험의 크기는 베이비부머 세대로서 집 많다고 자랑하고 느긋하던 사람들이 위험의 크기는 클 수 있는 거예요. 그런데 이거는 저는 보기에는 단순하게 부동산의  버블만이 아니라 이게 전체적인 경제의 버블로 번져 있는 상태이기 때문에 누군가는 언젠가는 해결해야 될 문제라고 생각해요.

▷ 최영일 : 지금 말씀하신 게 좀 모호하면서도 무섭습니다. 누군가는 언젠가 해결해야 한다, 감당해야 한다.

▶ 주진형 : 제가 재미있는 말씀을 하나 더 해드릴게요. 어저께 제가 청계산에 아침에 새벽에 사람들 없을 때 등산을 갔습니다. 그래서 내려와서는 국숫집에 앉아서 국수를 먹는데 바깥으로 국숫집에다 주차해놓고 등산을 가고 와서 소위 말하면 거기서 먹으면 주차값이 무료인 그런 시스템인 거거든요. 차가 10대가 주르르르 앉아 있는데 눈에 탁 띈 게 열 번째 차에 처음으로 기아차가 있어요. 처음부터 첫 번째부터 아홉 번째까지 한 대만 제네시스고 나머진 다 외제차예요.

▷ 최영일 : 다 외제차? B나 뭐. 다 B네요.

▶ 주진형 : 뭐 말하자면 영국 차, 독일 차. 그런데 이건 좀 말이 안 되는 상황입니다. 

▷ 최영일 : 10대 중에 8대. 

▶ 주진형 : 우리나라에 지금 이렇게 수입 고급차가 이렇게 판판이 퍼져 있는 거. 뭐 주차하다 보면 앞뒤로 다 지금 독일 차가 있는 것 이것은 다 결국은 뭐냐 하면 우리나라 소득 대비 주택값이 오르면서 그전에 주택을 갖고 있었던 사람들이 갑자기 자기가 되게 부자가 된 걸로 생각하는 거거든요. 그러니까 이 사람들이 이제 펑펑 쓰는 거야.

▷ 최영일 : 차도 바꾸고? 

▶ 주진형 : 네, 그런데 이게 내려가면 어떻게 되느냐를 생각하면 그러면 어떻게 보면 이게 부가 내려가는 걸로만 생각하지만 경제학자들은 좀 생각이 달라요. 경제학자들은 소위 영어로 말하는 ‘하우징 웰스’죠. 그러니까 우리나라 한국말로 치면 부동산에 의한 부 또는 주택에 의한 부는 부가 아니다라고 얘기를 하거든요. 그게 무슨 뜻이냐 하면 저번에 나왔을 때 그 말씀드렸잖아요. 자꾸 이 값이 올랐을 때 결국은 누군가가 사줘야 유지가 되는 거잖아요. 그런데 사줄 사람이 없어. 그러면 이제 내려간다 그런 얘기를 드렸는데 마찬가지죠. 이게 지금 집값이 올라가서 GDP 대비 예를 들면 집값이 두 배다 치면 이게 부냐. 이게 누군가가 사줘야 이게 유지가 되는 거잖아요. 그러면 사주는 사람이 국민이면 결국은 누군가는 부자가 아니라 도리어 가난해야만 이걸 사줄 수 있는 거잖아요. 그렇죠? 그러니까 국가의 부동산의 부는 부가 아니라고 하는 이유는 부동산의 소득 대비 지나치게 많은 것을 갖고 있는 사람한테 소득 대비 부동산을 갖고 있지 않은 사람의 소득이 이전되는 것에 불과하다는 거예요. 거꾸로 치면 부동산이 값이 내려간다는 뜻은 소득에 비해서 지나치게 부동산이 많았던 사람들이 갖고 있던 미래의 소득이 그렇지 않은 사람들한테 이전이 된다는 것이지 제로다라는 얘기거든요.

▷ 최영일 : 아니, 그래서 지금 청취자분들이 굉장히 궁금해하실 것 같은 게 대한민국에서 아까 말씀하신 대로 졸부 얘기도 잠깐 하셨습니다마는 저희가 강남 개발붐에서부터 부동산 열풍이 70년대에 시작되잖아요, 그게 영화로도 있습니다만. 그러면 지금 우리나라 사람 대부분은 아마 부자 그러면 빌딩 하나 있고 임대소득도 좀 나오고 그런 생각을 할 거예요. 부동산은 경제학적 관점에서 진정한 부가 아니다. 그러면 진정한 부는 뭔가요? 

▶ 주진형 : 부는 경제학적으로 설명하면 소득이 나오는 원천이 무예요. 그러니까 그 소유에서 소득이 나오지 않으면 그건 부가 아니라는 거거든요. 그런데 예를 들면 이렇게 말씀드릴게요. 이제 부동산에서 임대소득이 나온다. 그런 건 부예요. 그런데 그 임대소득은 우리나라 수익률은 굉장히 낮아요. 왜냐하면 부동산 값이 올라가 있기 때문에.

▷ 최영일 : 주로 가치 상승을 기대하는 거죠.

▶ 주진형 : 네, 그런 거죠. 예를 들면 전셋값이 예를 들어서 뭐 부동산 집값에 비해서 한 반이라고 쳐요, 예를 들어서. 그런데 전셋값에 해당되는 것에 자기가 전세를 주는 것 때문에 자기가 포기하는 소득이 2% 이자다. 그러면 그러면 100이라는 집에 대해서 50만 넣었는데 50의 2%만 손해를 본 거니까 실제로는 임대소득료가 1 나온다는 거잖아요. 거기까지는 소득인데 나머지는 소득이 아니라는 거죠.

▷ 최영일 : 알겠습니다. 이 정의를 딱 기억해야 되겠네요. ‘소득이 나오는 원천이 부다.’ 이렇게 오늘 정의를 해주셨습니다. 우리 부동산 하면 가격, 가치, 상승 이런 거 생각하는데 차라리 임대를 주고 정당하게 여기서 세를 받으면 그거는 부다, 소득이 나오는 건. 그러면 주식 이런 거는 부가 될 수 있겠네요? 

▶ 주진형 : 그렇죠, 그러니까 가장 큰 차이가 그런 거예요. 뭐냐 하면 부동산, 땅이나 집은 수출이 안 돼요. 우리끼리 씹어 먹어야 해요. 우리끼리 안에서 도는 거예요. 그러니까 어떻게 보면 폐쇄된 시스템이죠. 주식은 다른 나라 사람들이 사가잖아요. 그리고 주식에 거기서는 나중에 계속해서 이익이 나지 않습니까? 그러니까 이익이 얼마 나는 기업을 사느냐가 중요한 거랑 마찬가지로 임대소득 내가 얼마나 나는 부동산을 얼마에 사느냐가 중요한 것이죠. 그런데 임대소득이 제대로 나지 않는 걸 갖다 놓고 나는 부자야. 그럼 누군가 사줘야 되는데, 그것도 우리나라 국민이. 국민 전체적으로 치면 0이라는 얘기죠 

▷ 최영일 : 말씀하신 대로 내다 팔 수 있는 물건도 아니고 땅에 고정돼 있는 것에 누군가 와서 사줄 때만이 거래 대상물이 될 수 있는 겁니다. 그런데 지금 거래 절벽이 된다면 이건 하락할 수밖에 없고 하락하고 이제 결국은 공급과 수요가 맞지 않으면 점점 더 팔리지 않고.

▶ 주진형 : 그렇죠, 그러니까 부모 세대는 열심히 자기만 혼자서 부자가 된 줄 알고 기분 좋아하지만 자식 세대들은 그 집을 살 돈이 없으니까 애를 안 낳는 거와 마찬가지로 결국은 자식 세대가 부모 세대의 그 집을 사줘야 되잖아요. 그런데 자식 세대는 돈이 없어. 그럼 누가 사 줄 거예요? 

▷ 최영일 : 다 부모님 돈인데. 돌고 돕니다. 그렇죠. 지난번 첫 번째 1탄 때 나오셔서 제가 좀 충격입니다 그랬더니 “버블이 터져야 우리가 산다.” 그러면 대표님 그거를 제가 계속 곰곰 생각을 했어요. 버블이 터지면 우리는 어떻게 살아남을 수 있습니까

▶ 주진형 : 다른 나라 정상 국가들처럼 사는 거죠. 그러니까 우리는 도리어 우리가 이상한 나라에 살고 있다는 것에 대한 인식을 잘 못하잖아요. 

▷ 최영일 : 그렇죠, 우리 방식에 익숙하죠. 

▶ 주진형 : 그런데 보통 다른 나라 사람들은 돈이 없을 젊을 때는 다들 렌트해서 살다가 애들 결혼하고 애 낳을 때쯤 되면 그때 가서 집을 갖다 자기 소득에 비해서.

▷ 최영일 : 장기 대출로.

▶ 주진형 : 낮으면 한 3배에서 한 5배 정도 되는 집을 사는 거거든요. 그런데 한국은 전국적으로 지금 10배가 넘고 서울은 지금 18배가. 뭐 20배인가 23배인가 그런 얘기를 하는데 그 얘기에다가 이제 그런데 거기다 대놓고서는 네 소득의 상환 가능성을 기준으로 대출을 하겠다. 그러면 지금 같은 사태가. 딱 신용경색이 그냥 확 생기는 겁니다. 그러니까 이게 저는 사실은 그래서 우리나라의 DSR 대출의 규제를 지금과 같은 상태를 과연 얼마나 유지를 할 수 있을지. 저는 지금 요새 거래가 거의 없다고 하지 않습니까? 이것도 굉장히 다른 나라에서는 없는 현상인데 이것 역시 어떻게 보면 신용경색에 의한 현상일 수도 있다 그런 생각을 해봐요, 떠오르지는 않는데. 

▷ 최영일 : 돈을 더 동원할 수 없으니까요, 가격은 비싸고. 

▶ 주진형 : 가격은 비싼데 누군가는. 그러니까 사는 사람도 이게 싸든 비싸든 간에 사는 사람 입장에서 항상 돈을 빌려야만 살 수가 있는 거거든요. 부동산이 그렇지 않습니까? 그런데 그것을 갖다가 이미 저렇게 높은 가격에서 DSR을 갖다 40%를 한다고 하면 그러면 그 돈을 맞춰서 살 수 있는 사람은 정말 그동안에 저축을 엄청 많이 해 놓은 사람 아니면 살 수가 없는 거거든요. 

▷ 최영일 : 못 사는 거죠. 

▶ 주진형 : 그래서 집을 갖고 있는 사람은 정부가 뭐 좀 해 주지 않을까 싶어서 지금 정부만 쳐다보고 앉아 있고 돈이 없는 사람은 아무거나 대출받으려고 해봤자 지금 대출받을 수 있는 돈으로는 지금 집값으로는 살 수가 없고. 그러니까 서로 만날 자리가 없는 거죠.

▷ 최영일 : 아까 2008년 미국에 서프라임 모기지 사태 났을 때 말이죠. 다 부동산을 오른다 오른다 하면서 대출받아서 싸게 샀다가 버블이 뻥 터져서 그게 뚝 떨어지고 헐값이 되면서 이제 다 하우스푸어가 된 거예요, 아까 하우징 웰스들이. 그러면 우리가 장래에 언젠가 버블이 터지고 단기에 하락하고 경착륙하고 그렇게 된다면 ‘지금 집 장만은 내 생애에는 포기야.’ 하는 젊은 세대들에게 이게 좀 재분배될 가능성이 있습니까? 아까 구조적으로 체감하지 못하면 구조적 변화가 나타난다고 그러셨어요.

▶ 주진형 : 그렇죠, 그러니까 세대간의 소득보다 부동산 버블이 부동산을 안 갖고 있는 사람으로부터 부동산을 갖고 있는 사람들의 소득 이전이라고 하면 거꾸로 부동산의 폭락은 부동산을 많이 갖고 있던 사람들로부터 소득이 이전이 되지 않습니까? 그런데 대개 부동산을 안 갖고 있는 사람들이 저소득층이잖아요. 그 얘기는 그 사람들이 갖고, 그러니까 부동산이 내려옴으로써 이 사람들이 전체적으로 소비할 수 있는 여력이 커지기 때문에 경기도 더 좋아질 수도 있고 그런 면이 있는 거예요. 그러니까 어떻게 보면 그렇기 때문에 빨리 폭락하고 다시 정리하고 다시 시작하는 것이 국가 전체적으로는 장기적으로도 좋을 수도 있다 그런 얘기입니다.

▷ 최영일 : 처음에 말씀하신 완만하게 떨어지는 게 체감 효과가 없어서 일본처럼 깨달았을 때는 늦을 수도 있다. 이게 지금이라도 우리가 좀 아파야 구조적인 변화를 할 수 있는 동력이 생긴다 이렇게 보셨어요.

▶ 주진형 : 그렇죠, 중요한 것은 금융 부분으로 번질 거냐 안 번 거냐 이제 그것이 그때 가서 얘기가 달라지는 건데 제 생각에는 금융 부분으로 번질 가능성은 그렇게 크지가 않고 두 번째로는 정부의 재정이 충분하기 때문에 정 뭐하면 금융 부분 다시 또 뭐 출자해서 넣어서 같이 재정리를 할 수도 있는 거죠.

▷ 최영일 : 알겠습니다. 3탄 부동산이어서 제가 좀 해법이 궁금해서 어떻게 될 것인가 시나리오하고 해법을 좀 여쭤보고 있는데 시간이 조금 남았는데 이거 하나 너무 궁금해서 여쭤볼게요. 지난주 명절 연휴 들어가기 전에 지금 고금리 얘기는 해 주셨어요. 그런데 이 고금리는 경기 침체를 감수하고라도 주로 선진국의 중앙은행들이 인플레이션 잡을 때까지 간다. 그런데 지금 지난주에 제가 1,388원 원-달러 환율 보고 1,400원 시대를 준비하라 전문가들의 얘기가 실현될 수도 있겠네? 그런데 환율 문제는 어떤 영향을 줄까요? 

▶ 주진형 : 이것 역시 사실은 지나친 가계 부채 때문에 한국은행도 다른 나라와 같은 스피드로 금리를 올리는 것이 겁나는 겁니다. 그러니까 천천히 올린다고 미리 말을 해놨잖아요. 그 얘기는 뭐냐하면 두 가지가 있는데 하나는 나 올리기는 올릴 건데 천천히 올릴 거니까 준비해서 정리할 수 있는 사람들은 빨리 정리 좀 해다오라는 말을 해주는 거고. 

▷ 최영일 : 호소하는 거군요. 

▶ 주진형 : 네, 또 한편으로는 천천히 올린다는 것이 시장한테 알려져 있기 때문에 그래? 그러면 금리가 다른 나라보다 낮겠네 싶으니까 환율이 올라가는 거예요. 그러니까 환율이 올라가면 그러면 수입 물가가 올라가잖아요. 그러면 다시 인플레이션에 따른 영향이 오겠죠. 그럼 인플레이션이 오래 가겠죠? 그 얘기는 금리는 천천히 올리지만 오른 상태가 더 오래 가는 효과를 가지고 올 수도 있는 거죠.

▷ 최영일 : 계속 말씀하신 대로 지금 한국은행은 미국과 금리 역전되면 외국인 투자 빠져나가지 않느냐, 불리하지 않느냐 계속 보도에서 나오는데도 역전도 감수하겠다는 입장이잖아요.

▶ 주진형 : 그런데 환율이 지나치게 오르면 한국은행도 조금 생각을 다시 할 겁니다.

▷ 최영일 : 속도를 내거나 빅 스텝을 하거나.

▶ 주진형 : 그렇죠. 

▷ 최영일 : 그래요. 청취자 궁금증이 하나 더 들어왔습니다. 저희 인플레이션 얘기를 하다 보니까 딱히 이제 딱 맞지는 않지만 미국이 최근에 바이든 대통령이 서명한 인플레이션 감축법이요. 이게 지금 우리나라 자동차 업계가 타격이 크지 않습니까? 우리나라 경제 이것 때문에 망하는 거 아닌가요? 전기차도 그렇고. 이건 어떻게 보세요? 

▶ 주진형 : 전혀 아니죠. 

▷ 최영일 : 전혀 아니다? 괜찮습니까? 

▶ 주진형 : 아니, 뭐 현대자동차 조금 손해 본다고 해서 큰 문제가 있겠습니까? 그리고 두 번째로 현대자동차 지금 주가를 보세요. 별로 안 움직였어요. 그렇게 우리나라 언론들 침소봉대하면서 떠드는 데 이렇게 같이 따라다닐 필요 없다고 생각합니다.

▷ 최영일 : 청취자 여러분 너무 크게 걱정하지 않으셔도 되겠습니다. 청취자 김성수 님 “주진형 님 정말 알기 쉽게 잘 설명해 주셔서 감사합니다.” 이말숙 님 “속이 다 시원한 사이다 말씀 너무 고맙습니다.” 코코 님 “정말 알기 쉽게 설명해 주시는 주 선생님 흥하세용. 앞으로 자주 출연해 주시고요.” 또 0034님 “지금 이 방송 듣느라 목적지에 도착했는데도 차에서 못 내리고 있습니다.” 우리 청취자들 이런 경제 상황에서 어떻게 개인 전략을 좀 잡을지 조언 한 말씀 끝으로 해주시죠

▶ 주진형 : 빚 너무 많이 진 사람들은 빨리빨리 최대한으로 갚으세요. 

▷ 최영일 : 빚을 털어라.

▶ 주진형 : 이럴 때 부모님 등쳐서 빨리 갚는 게 좋습니다.

▷ 최영일 : 이럴 때 부모님 등쳐서. 추석 명절 지나고 부모님하고 헤어졌는데 또 전화드려야 되나요? 기분 좋게 올라왔는데.

▶ 주진형 : 그럴 부모님이라도 있으면 좋고. 그렇지 않은 사람들이 많죠. 

▷ 최영일 : 그럴 부모님이라도 계시면 다행이다. 알겠습니다. 오늘 추석 특집 주진형 대표님과의 3탄 시원해하시는 분들이 많으시네요. 주 대표님 오늘 보내드리면서 노래 한 곡 듣고 주 대표님은 보내드리도록 하죠. 샵의 스위티 나갈 거고요. 지금까지 주진형 전 한화투자증권 대표였습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

▶ 주진형 : 안녕히 계세요.

[봉암[峰岩]]

딱 나하고, 아들래미이야기이네요!