[창업] 점포개발 - 사고의 폭을 넓혀라(합병의 법칙)

[leader2010]

예비창업자들의 궁금한 점을 풀어드리겠습니다.

대부분 창업자들은 나와 있는 매물의 현재 상태만을 판단하려 한다.

앞서 언급한 추어탕전문점의 점포개발 사례처럼 큰 규모의 점포가 필요하면 옆 점포의 상황을 판단하여 합병을 통해

점포를 확보할 수도 있다.

반대로 소규모 점포가 필요한데 좋은 입지조건의 큰 점포가 나왔다면 쪼개서, 분할 임차가 가능한지도 알아봐야 한다.

기존 조건의 틀에서 조금만 다른 시각과 사고(思考)의 폭을 넓히면 좋은 점포개발이 가능하다.

[ 합병의 법칙 ]

큰 규모의 점포가 필요한 업종의 경우 현실적으로 찾기가 만만치 않다.  2~3층의 점포라면 활용도 면에서 나와 있는

매물이 많지만 1층에서 큰 점포 찾기란 어렵다는 얘기다.

이는 건물주 입장에서 보면 당연하다.  내 건물 1층에 한 개의 점포로만 임대를 놓았을 경우 월 200만원의 임대료를 받을

수 있고 2개의 점포로 쪼개서 임대를 놓을 경우 각 120만원씩 임대료를 받을 수 있다면 월 240만원의 임대료 수익을 얻을

수 있는 후자를 택할 것이다.

해서 현실적으로 1층점포는 작게 쪼개서 소형점포로 나와 있는 매물이 많을 수 밖에 없다.

나와있는 매물의 한계를 극복해 1층의 큰 규모의 점포를 얻기 위해서는 두 개 혹은 서너 개의 점포를 합병해 창업할 수

있는지 타진해 보아야 한다.

전제는 입지조건은 양호하나 각 업소들마다 입지와 궁합이 맞지 않다거나 매출부진을 겪고 있어야 가능하다.

필자가 인천에서 감자탕전문점 입지선정을 의뢰받아 진행한 사례를 들고자 한다.

의뢰인이 원하는 지역은 공구상가가 밀집되어 있는 지역이었고 주 고객은 입점해 있는 공구상가 직원과 운영자들로

한정되어 있었다.

비교적 대단위 공구상가였기 때문에 상주인구는 만만치 않은 수였지만 문제는 적당한 점포 매물이 없다는 것이다.

공구상가내 2층 매물은 너 댓개 이상 충분히 확보가 가능했으나 당시 상가내 외식업소 분위기로 보아서는 2층에 입점

해서는 매출을 기대하기 힘든 상황이었다.

따라서 1층 점포를 확보해야만 가능성이 있었는데 공구상가 이면라인의 1층 외식업소들은 나와 있는 매물은 솔찮게 있었지만

거의 66㎡(20평)정도의 점포가 대부분이어서 넓은 규모의 점포확보가 힘든 상황이었다.

감자탕전문점은 최소한 99㎡(30평)이상의 점포가 적당하다. 의뢰인은 꼭 이지역에서 감자탕으로만 하겠다고 한다.

난감한 상황이었지만 의뢰인의 의지를 꺽을 수 없어 어떻게든 이 지역에서 점포개발을 해 내야 했다.

공구상가 이면의 외식업소들 상황은 썩 좋은 상황은 아니었다. 점포들이 소규모이고 전반적으로 부진한 상황이었는데

우선 매물로 나와 있는 점포중 비교적 입지조건이 양호한 점포를 확보했다.

이 점포가 속해있는 건물의 1층에는 총 3개의 점포가 각 다른 업종으로 입점해 있었는데 매물로 나와있는 점포는 가운데

점포인 순대국밥집이었고 양 측면의 점포들은 수퍼와 분식집이었다.

현장조사를 통해 알아본 바, 양측면의 수퍼와 분식집 모두 매출부진을 겪는 상황이어서 월 임대료 120만원을 부담하기

버거운 운영 상태였다.

따라서 1차적으로 수퍼와 분식집 주인들에게 점포 매도의 의사를 타진했다.  초기에는 매도의사가 없었으나 필자가 수

차례 설득 끝에 매도결정을 받아냈고 양 업소 주인들이 나름대로 담합을 했는지 각1,500만원씩의 권리금을 요구했지만

매출부진을 사유로 설득한 결과 각 권리금 500만원씩에 합의를 도출해 낼 수 있었다.

양 업소와 권리금 협상을 진행하면서 2차로 건물관리업체에 1층 전체를 임차 할 수 있는지 여부도 동시에 타진했다.

역시 처음에는 난색을 표했으나 전체적으로 부진을 겪고 있다는점, 월임대료 받기가 쉽지 않은 상황인 점, 대형점으로

출점할 경우 매출은 물론 건물 전체가 살아 날 수 있다는 점등을 들어 설득해 나갔다.

임대료는 초기 1년간 300만원, 2년차부터 360만원으로 하기로 합의를 이끌어 냈다.

이 3개의 점포를 확보하는데 들어간 총 비용은 보증금 합 6,000만원, 권리금 합 ,1500만원으로 7,500만원이 소요되었고

이 지역에서 유일한 200㎡(60평)대의 대형 점포를 확보하게 되었다.

이 의뢰인은 3년간 운영하면서 월 5,000만원이상의 매출을 올렸고 월 1,000만원이상의 수익을 가져갔다.

이후 점포를 매도하면서 권리금 1억원을 받고 매도를 했으니 점포 합병을 통한 점포개발의 효과를 톡톡히 본 셈이었다.