파주 운정3지구 전용 84㎡ 4억3000만원대 분양

[고구마]

"34평이 4억?!"..시세 반값인데 GTX-A 역이 단지 코앞에

조회수 3.5만 2021. 10. 27. 11:45

오는 25일부터 수도권 공공택지 11곳에서 총 1만102가구가 2차 사전청약을 받는다. 인천 검단신도시, 남양주 왕숙2지구, 성남 낙생, 군포 대야미 등 관심 지역이 많다. 땅집고가 2차 사전청약 대상지를 집중 분석했다.

[2차 사전청약 완전정복] ③파주 운정3지구 전용 84㎡ 4억3000만원대 분양

[땅집고] 파주 운정3지구 사전청약 3개 블록 입지. /이지은 기자

[땅집고] ”파주 운정3지구가 이번 2차 사전청약 대상지 중 서울에서 가장 멀긴 한데…. GTX-A노선 초역세권이라 무조건 청약해야 하는게 아닌지 너무 고민되네요.”

2기신도시인 파주 운정신도시는 동패동·목동동·야당동·와동동 일대 1648만㎡로 주택 7만8000가구가 들어설 계획이다. 총 3개 지구로 나눠서 개발한다. 1~2지구는 2010년부터 아파트가 차례로 입주해 개발 마무리 단계를 밟고 있는 반면, 3지구는 올해 7월 첫 아파트가 입주했을 정도로 아직 개발 초기 단계다.

국토교통부는 운정신도시 3지구 3개블록(A20·A22·A23) 총 2149가구를 대상으로 지난 25일부터 사전청약을 받고 있다. 단지명에 한국토지주택공사(LH) 브랜드인 ‘안단테’를 적용하며 2023년 6월 본청약을 받을 예정이다. 블록별로 입주 예정일은 ▲ A20 2025년 12월 ▲A22 2026년 2월 ▲A23 2024년 10월이다.

운정3지구 사전청약 물량 중 전용 84㎡(옛 34평형)이 약 60%(1242가구)를 차지한다. 이번 2차 사전청약 대상지 중 이 주택형 수가 가장 많다. 정부가 공개한 본청약시 예상 분양가는 4억원 초중반대다. 최근 수도권 대부분 지역 34평 집값이 줄줄이 10억원을 돌파하고 있는 점을 감안하면 저렴한 셈이다. 무엇보다 사전청약을 받는 3개 블록 모두 수도권 집값을 뒤흔들고 있는 수도권광역급행철도(GTX)-A노선 초역세권 입지라 예비청약자들의 관심이 쏠린다.

■GTX-A 초역세권 입지지만…하수처리장 가까워 악취 시달릴 가능성도

[땅집고] 파주 운정신도시에서 대장주로 꼽히는 '운정신도시아이파크'. /인터넷 커뮤니티 캡쳐

수도권 서북권인 운정신도시는 서울 광화문에서 40㎞ 정도 떨어져 있다. 그런데도 지구를 지나는 지하철 노선이 배차 간격이 길기로 악명 높은 경의중앙선 하나뿐이라 서울 출퇴근이 어렵고, 그만큼 집값 상승세도 더뎠다. 하지만 운정신도시와 서울역·삼성을 직결하는 GTX-A노선 개통이 확정되면서 이 일대 주택시장 분위기가 달라졌다. 대장주로 꼽히는 ‘운정신도시아이파크’가 GTX-A노선 호재를 업고 34평 기준 실거래가 9억7000만원을 기록, ‘10억 클럽’ 진입을 코 앞에 두고 있다.

이번에 사전청약을 받는 운정3지구 A20·A22·A23 총 3개 블록도 GTX-A노선 호재 직접 영향권에 속한다. 각 블록에서 GTX-A노선 운정역까지 직선거리가 각각 500m 정도로 가깝다. 분양가가 저렴해 청약할 만한 가치가 충분하다는 의견이 다수이지만, 실거주를 감안하면 입주자들이 생활 불편을 감수해야 할 것이란 시각도 있다. 운정3지구 개발이 이제 시작단계라 생활편의시설 등 각종 인프라를 갖추려면 적지 않은 시간이 걸리는 데다, 운정3지구 핵심교통망으로 꼽히는 GTX-A노선 개통 시기가 미뤄질 가능성이 크기 때문이다.

[땅집고] 파주 운정3지구 사전청약 아파트 3곳은 GTX-A노선 초역세권 입지다. /이지은 기자

GTX-A노선은 운정신도시에서 서울역·삼성역을 거쳐 화성 동탄신도시까지 이어지는 총 83.1㎞ 노선이다. 2023년 개통을 목표로 현재 공사가 한창이다. 하지만 업계에선 통상 철도 공사가 제때 완공하는 경우가 드문 점을 감안하면, 실제 개통 시기는 최소 2025년 이후가 될 것이란 전망이 우세하다. 서울시가 삼성역에 복합환승센터를 짓는 사업을 진행하면서 사실상 노선 전 구간 개통일자가 2028년 이후로 밀린 것도 문제다. 국토교통부는 2023년 말 수서~동탄 구간, 2024년 6월 파주~수서 구간을 순차적으로 개통한다는 계획을 밝혔지만 이 기간 삼성역 정차는 사실상 어려울 것이라고 내다봤다. 즉 운정3지구 사전청약에 당첨돼 2024~2026년 입주하더라도 GTX-A노선을 이용해 강남권으로 출퇴근하기는 상대적으로 불편한 셈이다.

A23·A22블록에 입주한다면 악취에 시달릴 가능성도 있다. 운정3지구 토지이용계획도에 따르면 A23블록 남쪽으로 500m, A22블록 남쪽으로 800m 거리에 오수중계펌프장과 저류시설이 있다. 실제로 오수처리장 근처에 있는 전국 곳곳 아파트에선 입주민들이 악취를 호소하는 일이 적지 않다. 입주자모집공고문에는 ‘지구 내 유해시설 및 혐오시설의 위치는 청약 및 계약 시 분양사무실 및 현장 확인을 통해 사전에 확인하기 바라며, 미확인에 따른 이의를 제기할 수 없다’는 문구가 기재돼있다.

■34평 분양가가 4억원대로 ‘반값’…서울 강북권 출퇴근자·일산 생활권자 청약하면 좋아

[땅집고] 파주 운정3지구 사전청약 추정분양가. /이지은 기자

운정신도시 사전청약 물량은 총 2149가구다. 이 중 입주자모집공고일 기준 파주시 1년 이상 거주자에게 30%, 경기도 6개월 이상 거주자에게 20%, 경기도 6개월 미만 거주자 및 서울·인천 거주자에게 나머지 50%를 배정한다.

전체 물량의 85%(1814가구)는 특별공급이다. ▲신혼부부 30% ▲생애최초 25% ▲다자녀가구 10% ▲노부모부양 5% ▲기관추천 15% 비율로 공급한다. 나머지 15%(335가구)는 일반공급 물량이다. ▲청약저축가입기간 2년 경과·24회 이상 납부 ▲세대주 ▲5년 이내에 세대구성원 전체가 청약 당첨사실이 없다면 일반공급 1순위로 청약할 수 있다.

[땅집고] 파주 운정3지구 84㎡ 사전청약 분양가와 인근 운정신도시 아파트 실거래가 비교. /이지은 기자

추정분양가는 34평(전용 84㎡) 기준으로 4억원 중반대로 책정됐다. 인근 아파트 시세와 비교하면 거의 반값 수준이다. 블록별로 분양가는 ▲A20블록 74㎡ 3억7863만원, 84㎡ 4억3428만원 ▲A22블록 74㎡ 3억8074만원, 84㎡ 4억3221만원 ▲A23블록 59㎡ 3억2453만원, 74㎡ 3억9875만원, 84㎡ 4억5346만원 등이다.

현재 운정신도시 대장주로 꼽히는 ‘운정신도시아이파크’ 84㎡는 지난 7월 9억7000만원에 팔렸다. 인근 ‘운정신도시센트럴푸르지오’의 최근 실거래가는 9억4000만원, ‘힐스테이트운정’은 8억9000만원이다. 이들 단지와 비교하면 사전청약 당첨으로 얻는 차익은 최소 4억3000만원 이상 될 것이라는 계산이 나온다.

청약 전문가인 김태훈(필명 베니아) 대표는 “운정3지구 사전청약의 경우 이미 착공한 GTX-A노선 호재를 끼고 있어 당첨시 시세 차익은 확실하다. 3개 블록 모두 운정신도시에서 대장주로 꼽히는 ‘운정신도시아이파크’ 주변에 있어 입지도 좋은 편”이라고 했다. “다만 서울과의 물리적인 거리를 고려했을 때, 서울 강북권 출퇴근자나 기존 일산 생활권 거주자들이 청약하면 가장 좋을 것으로 보인다”라고 했다.

글=이지은 땅집고 기자