아파트 사건사고, 이렇게 예방해요 14 옥상서 유입된 빗물 통과여부 확인 등 공용부분 우수관 관리의무 이행해야

[애플비]

아파트 사건사고, 이렇게 예방해요 14

옥상서 유입된 빗물 통과여부 확인 등 공용부분 우수관 관리의무 이행해야

아파트관리신문 aptnews@aptn.co.kr

◎ 사건개요
강원 춘천시 A아파트 입주민 B씨는 지난 2006년 11월 비가 내리면서 위층 세대 발코니에 물이 가득 고여 정상적으로 배수되지 않고 세대로 흘러내리는 바람에 거실과 방의 벽, 천장 부분이 젖으면서 석고보드와 도배 부분 등이 손상됐다.
이로 인해 입주민 B씨는 8백70만여원을 들여 벽지 손상부분 등을 보수했고 이후 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 보수비와 위자료를 지급하라며 소송을 제기, 1심에서 패소했으나 항소심 재판부는 지난 2009년 9월 “피고 대표회의는 원고 B씨에게 수리비 7백70만여원을 지급하라.”며 B씨의 청구를 일부 인정했다.

◎ 법원의 판단
- 입주자대표회의는 공동주택 공용부분의 보수·교체 및 개량 등의 계획에 대한 의결권을 가지고 있고 공동주택 공용부분의 유지보수 등 업무를 수행하는 관리주체 업무에 대해 감사 및 감독할 의무가 있음.
- 입주자대표회의가 관리업체에 아파트 관리업무를 위탁했더라도 그것은 대표회의와 관리주체 사이의 내부관계에 불과하므로 입주자대표회의는 아파트 공동부분 관리상 잘못으로 생기는 하자로 인한 손해를 배상할 의무를 부담함.
- 법원 감정결과 이 사고는 위층 세대의 우수관이 막혀 빗물이 발코니와 거실 바닥에 넘쳐 발생했고, 위층 세대 발코니 우수관 하부는 틈이 거의 없는 상태였으며, 이 아파트 지붕층 우수관 내부는 1/2 이상이 막혀 있었음.
- 우수관 내부가 일부 막힌 것은 옥상방수공사를 할 때 방수 모르타르가 흘러들어갔기 때문이며, 이 아파트 관리규약상 배수 설비는 공용부분으로 규정하고 있음.
- 이 사고는 옥상의 우수관 내부에 이물질이 들어가 막히는 바람에 발생한 것으로 이는 공용부분 하자로 인한 사고에 해당하므로 입주자대표회의는 손해를 배상할 책임이 있음.

◎ 책임의 근거
입주자대표회의는 아파트 공용부분 관리업무에 관한 권리·의무의 궁극적인 귀속주체로서 관계법령, 관리규약이 정한 바에 따라 관리주체의 구성, 관리 방법의 결정과 주택관리업자의 선정, 주택관리에 필요한 규정의 제·개정 및 의결사항에 대한 의결권의 적절한 행사를 통해 관리주체의 관리업무에 대해 전반적으로 견제·감독할 지위에 있음.

◎ 책임의 제한
이 사고로 입주민 B씨에게 재산적 손해 배상에 의해 회복할 수 없는 정신적 손해가 발생했거나 입주자대표회의가 그러한 사정을 알 수 있었던 사실을 인정할 증거가 없으므로 위자료 청구 부분은 이유 없음.

◎ 예방대책
- 건축물의 정기안전점검은 6개월 1회 이상 시행해야 하며, 시설물 안전관리에 관한 특별법 대상건축물 중 2종 시설물은 정밀점검, 1종 시설물은 정밀안전진단을 시특법에 의해 수행해야 함.
- 아파트 관리주체는 옥상 및 배수구, 난간점검 및 청소, 배수시설·도로 점검 등에 대한 자체 시설물 안전점검을 연 2회 실시
- 옥상 점검시 빗물 누수여부(콘크리트의 균열 및 줄눈 손상, 홈 모르타르의 들뜸·갈라짐 등), 시트방수 손상여부, 파라펫 주위 균열의 유무·모르타르의 들뜸 여부 등 점검
- 점검 결과 옥상 바닥 물고임으로 방수층의 노화를 촉진시켜 세대 내로의 누수위험이 있을 경우 각 부위별로 주기적인 보수계획 수립
- 관리주체는 아파트 옥상면적과 구조 형태, 누수 위치, 바닥표면 상태 등을 꼼꼼히 살핀 후 적용 가능한 공법을 검토해 입주자대표회의 의결 거쳐 옥상 방수공사 실시
- 옥상에서 유입된 빗물이 지하 배수관까지 원활하게 통과되는지 여부를 확인하는 등으로 우수관 관리의무 이행

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입력 : 2014년 04월 14일 13:41:16 (1004호)

[이순기]

감사^&^