[경험담] [경매 주의사항] 채권은행을 조심하라!

[한마당]

원문 : http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/4059

[<<칼럼>>] 채권은행을 조심하라!|▒ 우리들의 경험담

청울림|등급변경▼|조회 1816|추천 2|2014.11.12. 13:42http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/4059 

서울 구로동 한신휴플러스아파트 경매.

입지와 조건이 좋습니다.

구로디지털단지 인근. 2호선과 7호선 더블역세권. 2007년에 입주한 23평형 로얄층 아파트.

당연히 입찰자가 몰려야 할 물건인데 감정가 3억5천에서 33%까지 유찰되었습니다.

유치권은 그닥 중요한 게 아니고 이유는 선순위 전입자 때문입니다.

최선순위 담보권인 HK저축은행의 근저당보다 전입일자가 살짝 앞선 전입자가 한 명 있습니다.

진정한 임차인이라면 보증금을 인수해야 하니 조심해야 하고 임차인이 아니라면 기회가 됩니다.

대출보다 일주일 앞선 전입자라... 게다가 권리신고도 안했군요.

일단 위장임차인의 냄새가 폴폴 납니다.

그래서인지 용감한 사람들이 과감하게 입찰을 합니다.

2회에 걸쳐 두 명이 낙찰을 받고 모두 대금미납을 했습니다.

첫번째 입찰자는 보증금 2천8백만원을,

두번째 입찰자는 4천5백만원을 날렸습니다. (재경매 보증금 20%)

이들이 이렇게 불나방처럼 뛰어든 이유는 뭘까요?

보증금만도 수천만원인데 대충대충 조사하지는 않았을테고 말이죠.

관건은 채권자인 HK저축은행이었습니다.

저는 이 사건 2회차때 임차인 여부를 파악하기 위해 채권자인 저축은행에 전화를 걸었습니다.

담당자는 너무나도 친절하게 선순위 전입자는 소유자의 가족인 것 같다고 말하더군요.

매우 그럴싸한 이유를 들면서 말이죠.

그런데 저는 진성임차인일 확률이 높아 보여서 그 뒤로 관심을 끊었던 사건이었습니다.

(그 이유는 아래에서 설명하겠습니다)

아마도 두 명의 낙찰자들 역시

채권은행 담당자의 말을 신뢰하고 입찰했을 것이라 판단됩니다.

그러나 결과는 엉망진창이 되었죠.

결과적으로 이 사건 선순위전입자 정씨는 보증금 2억3천만원의 진성임차인입니다.

이 사건은 두 명의 희생자를 낳은 후 계속 유찰되다가

어제 1억1천5백만원에 낙찰되었습니다.

인수금액을 합치면 집값과 비슷하니 이번 낙찰자는 잔금을 납부할 것으로 보입니다.

두 명의 희생자가 보증금 7천3백만원을 날린 덕분에

소유자는 그 돈을 그대로 배당받게 되었습니다.

낙찰가도 집값과 거의 엇비슷하였는데 경매를 당하면서 7천만원을 벌게 된 셈입니다.

가만히 앉아서 몇 달 만에 7천만원을 벌어 가네요.

이런 재테크가 또 있을까요? ^^

두번째 낙찰자는 변호사까지 고용해 괘씸한 저축은행을 상대로 뭔가를 해보려 했지만

아무 소용이 없었습니다. 변호사 비용만 더 날렸겠죠.

경매투자라라면 남의 일로 넘길 일이 아닙니다.

경매투자를 하다 보면 어느 시점부터 채권은행으로부터 이러저런 정보를 얻게 되죠.

그런데 채권은행의 말이라면 무조건 믿고 보는 것, 이것이 큰 문제입니다.

저는 제 스스로도 많이 겪었고 주변에서도 많이 봐 왔습니다만

채권은행은 매우 위험한 존재입니다. 결론은 이렇습니다.

"채권은행은 진실만을 말하지 않는다"

채권은행의 최대목표는 무엇일까요?

당연히 대출금 회수입니다.

이를 위해서는 때로 거짓된 정보를 흘리기도 하죠.

물론 나중에 송사에 휘말리지 않기 위해 적당히 빠져나갈 수 있을 정도로만 정보를 흘립니다.

커다란 수익에 눈과 귀가 먼 초보 투자자들은 이 달콤한 유혹에 빠져 버리고 맙니다.

조심, 또 조심해야 할 부분입니다.

사실 이 사건의 경우 선순위임차인 사건에 경험이 많은 투자자들은

아무리 채권은행에서 거짓 정보를 흘려도 이런 경우는 진성이라고 여기고 넘어갑니다.

그 이유는 두 가지 fact 때문입니다.

첫째는 대출기관과 금액이 그렇습니다.

집값이 3억5천인데 대출이 9천4백이다? (130% 설정)

물론 대출을 그만큼만 받을 수도 있지만

문제는 대출기관이 이율 높은 저축은행이라는 점입니다.

임차인이 진성이 아니라면 (가족 등)

굳이 집값의 1/3도 안되는 대출을 받으면서 이율 높은 저축은행을 택할 리 없지 않을까요?

이 사실만으로도 이 대출이 후순위대출이라는 것을 미루어 짐작할 수 있는 것이죠.

실제로 고액의 임차인이 있는 상황에서의 추가대출은 저축은행이나 캐피탈 정도만 가능합니다.

두번째는 기존대출 상환 이력입니다.

등기부등본을 보면

선순위전입자의 전입일인 2011년6월30일에

기존의 대출 두 건을 상환한 이력이 나옵니다.

즉 전세보증금을 받아 대출을 갚았다는 이야기가 됩니다.

이 사건은 이 두가지 정황만으로도

80% 이상은 진성임차인으로 볼 수 있었던 사건입니다.

채권은행에서 아무리 거짓정보를 흘렸더라도 말이죠.

희생자 두 분은 이 부분을 간과했던 것으로 보입니다.

오늘의 Point

1. 채권은행의 말은 반만 믿자

2. 선순위임차인 사건에서 대출금액과 대출기관은 매우 중요하다

3. 선순위임차인 사건에서 기존대출 상환이력 또한 매우 중요하다

투자에서는 수익도 중요하지만 더 중요한 것은 잃지 않는 것이죠.

그리고 그보다 더 중요한 것은

투자자로서의 올바른 자세를 견지하는 것입니다.

아무리 좋은 정보를 얻었더라도 의심하고 또 의심해야 합니다.

확인하고 또 확인하는 습관을 들여야 합니다.

엄청나게 큰 돈이 그렇게 쉽게 나에게 오지 않는다는 것을 인정해야 합니다.

투자 세계는 먹고 먹히는 야생의 현장이라는 것,

이 사실을 한시도 잊지 말아야 합니다.

[레드코더]

이런 함정도 있네요..;; 재미있게 잘 읽었습니다~

[세아이마마]

무섭네요. 열심히 공부해야 겠습니다.

[가버너]

좋은내용 감사합니다^^

[하늘별꽃]

중요한 정보를 주셨네요

[월세 부자]

꼼꼼하게 확인해야겟습니다 감사합니다

[꿈꾸는파랑새]

정확한 분석과 깔끔한 설명.. 감사합니다

[보리하루]

명탐정 추리소설을 보는것 같았습니다.
재미있게 잘 봤어요. 감사합니다. 또 하나 배워갑니다^^

[곤지암]

좋은경험담을 듣고 많은 도움이 되었습니다 감사합니다

[랜드씨앗]

너무나 고마운 정보입니다
흔히 쉽게 생각하는 물건에 이런 함정이 있다니 잘보고 갑니다

[가을 운동회]

좋은 정보 감사합니다.

[아싸 부자되자^^]

오늘도 또 한수 배워갑니다^^

[점등인]

경매 덜컥 덤빌 일이 아니네요.

[하오윈]

진정한 고수의 향기기,, 대단하십니다.^^

[시세조정사냥꾼]

의심 또 의심...정말 좋은 공부했습니다

[어완자]

대박~!!!

[ccamsi]

좋은 공부 하고 갑니다... ㅎㄷㄷ

[하늘만큼즐겁다]

많이 배웠습니다. 감사합니다.

[여비88]

채권은행에 물어볼줄만 알았지 거짓정보나 잘못된 정보일수도 있다는 생각은 못해봤네요 좋은 정보 감사합나다.

[beautifullife]

채권 은행도 거짓말 하는 줄 몰랐네요. 귀중한 정보 감사합니다 ^^

[템페스트(대전초급 2기)]

은행이라고 또 다 바른말만 하는건 아니네요,,좋은 정보 감사합니다!!

[여신설아]

상당한 팁이네요 감사합니다 ^^
은행이라고 다 믿을건 아니군요 ㅎㅎ

[키쿠이]

은행에전화할때까지만해도
낙찰받을생각에 좋았을것같습니다 감사합니다

[사라도령님]

선순위 임차인 관련 정말 좋은 말씀 감사합니다

[또씽아빠]

감사합니다. 고맙습니다.

[카프1390]

좋은정보 감사합니다

[장밋빛 인생]

아직 입찰한번 못해본 부린이 좋은 지식 얻고 갑니다. 어려우면서도 재미있네요. 정말 감사합니다^^

[최해]

해당 채권자가 위장임차인같다고하면 저도 솔깃할것같네요.
좋은정보 감사합니다. 항상 주의깊게 나만의 확신을 갖도록 해야겠습니다.

[복주파]

모골이 송연해지네요..돌다리도 두드려보고 건너야겠네요..정말 중요한 사항 알려주셔서 감사합니다!