17일 관련법 국무회의를 통과로 재개발ㆍ재건축 조합원은 본인이 소유한 기존주택의 전용면적 범위 내에서 최대 2주택까지 분양 받을 수 있다. 지금까지는 보유한 주택의 종전가격 범위 내에서만 2주택 분양을 허용했던 것을 가격의 범위와 면적기준으로 완화한 것으로 새로 받는 2주택 중 1주택은 전용면적 60㎡ 이하로 공급하고 3년간 전매를 제한하기로 했다.
예를 들어 전용면적 142㎡ 중대형 아파트 조합원이라면 재건축 등으로 새로 분양 받을 주택을 85㎡와 57㎡짜리 2가구로 나누어 분양 받을 수 있게 된다. 무조건 분양 위주의 사업을 추진하던 현행 방식과는 큰 차이가 있으며 2주택 중 1주택은 전용면적 60㎡ 이하로 받는다면 1조합원이 2가구를 분양받는데 법적으로 하자가 없어 호응도가 높을 것으로 전망한다.
부동산114에 따르면 서울시 재건축단지 중 분할이 가능한 전용면적 120㎡이상 주택은 48개 단지(총 3만1,818가구)에 1만651가구가 있다. 재개발·재건축 등 정비사업지구내 중대형 주택을 소유한 조합원들도 소형주택 2채를 공급받을 수 있게 된다.
최근 주택시장의 트렌드가 소형으로 옮겨가고 있어 대형아파트를 소유한 재건축 조합원들이 많은 혜택을 받을 것으로 보인다. 현금청산이 아니면 눌러 앉을 수 밖에 없었던 베이비부머들에게 선택의 폭이 넓어진 셈이다. 전용면적 100㎡의 재건축아파트를 보유한 경우 50㎡ 안팎 2채를 분양 받아 한 채는 본인이 거주하고 나머지는 임대를 주면 면적 다운사이징이과 임대수익이라는 두 마리 토끼를 잡게 된다.
수혜지역으로 강남3구 재건축 단지가 우선 거론된다. 대표적인 단지는 전용면적 104~196㎡로 구성된 반포주공1차 단지이다. 강북권도 거론되고 있지만 시업성이 낮아 한 채를 더 준다고 상황이 나아질 게 없다는 견해도 있다. 재개발사업의 개발이익률이 80%까지 떨어진 강북의 한 재개발구역 조합원은 '1+1 재건축'으로 2주택 공급이 가능해지면 그만큼 일반분양이 줄어들기 때문에 수지 타산이 더 나빠질 가능성이 크다는 계산이다.
전용면적 85㎡로 동일하게 구성된 은마아파트와 일부 전용면적이 85㎡로 구성된 둔촌주공의 경우는 전용면적 40㎡ 안팎으로 설계해야 하므로 사실상 시장성이 불투명하다고 할 수 있다.
둔촌주공 정비계획수정변경(안)에서 추진하는 구체적인 평형을 살펴보면,
임대 30㎡(14평형)을 제외한 분양 평형은 전용면적 기준 40㎡(18평형), 50㎡(23평형), 60㎡(26평형) 60㎡(26평형), 85㎡(33평형), 96㎡(38평형),110㎡(43평형),135㎡(51평형)으로 공급될 예정이다.
둔촌주공아파트 기존주택의 전용면적으로 85㎡가 1+1재건축의 지분쪼개기가 가능하며 40㎡(18평형)+40㎡(18평형)로 받을 수 있다. 하지만 1~2인 가구에게 적합한 소형평형 40㎡(18평형)형 두 채를 분양받을 조합원은 극히 제한적일 것으로 분석된다.
보유주택이 1채에서 2채로 늘어나면 종합부동산세와 양도소득세 과세기준이 달라진다는 것을 간과해서는 안된다. 1주택자의 경우 공시가격 9억원 이상의 주택을 소유했을 때 종부세를 내지만 2주택자가 되면 2채 합산 공시가격이 6억원만 넘어도 종부세 부과 대상이 된다. 그동안 9억원 미만 주택을 1채만 보유해 종부세를 내지 않던 재건축단지 조합원들은 2채를 갖게 되면 종부세를 납부해야 한다. 2주택자가 되면 양도소득세 부담도 늘어난다. 1주택자는 9억원 초과 주택에 한해 6~38%의 일반세율이 적용되지만 2주택자가 되면 최고 50%의 양도세율이 적용된다.
어쨋든 1+1재건축이 가격기준에서 전용면적 기준으로 완화되어 선택의 폭이 넓어진 것은 조합원들에게는 환영받을 일이다.
둔촌주공아파트의 경우 전용면적 85㎡가 40㎡(18평형)+40㎡(18평형)로 받는 것에만 1+1재건축 지분 쪼개기가 가능하므로 수혜자는 그리 많지 않을 것으로 분석되며,
1+1재건축 보다는 올해 안에 구입으로 양도세 5년간 감면과 지하철 9호선 개통, 지하철 5호선 둔촌동역 일대 정비사업 추진 등의 개발효과에 주목해야 할 것이다.
이 모든 것이 둔촌주공 재건축사업이 순조롭게 진행된다는 전제이므로 재건축사업의 순항이 우선임을 명심 또 명심해야 할 것이다.
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