“3개월 이상 관리비 체납시 독촉장 발부해야”

[이상희]

“3개월 이상 관리비 체납시 독촉장 발부해야” 주관협 전북도회, 체납관리비 회수방안 등 주제로 ‘2014년 상반기 직무교육’ 실시

아파트 관리소장을 대상으로 체납관리비 회수방안 등에 대해 교육하는 자리가 마련됐다. 대한주택관리사협회 전북도회는 지난 17일 전주대학교 스타센터 온누리홀에서 소속 회원 230명이 참석한 가운데 ‘2014년 상반기 관리소장 직무교육’을 실시했다. 이날 교육에서는 대한주택관리사협회 대구시회 김학엽 이사가 강사로 나서 ‘체납관리비 회수 관리방안’이라는 주제로 강의를 진행했다. 김학엽 이사는 “우리나라 전체 국민의 60% 이상이 공동주택에 거주하고, 그 비율도 점차 증가하는 가운데 장기적인 경기침체 여파로 아파트 관리비의 체납도 증가하고 있다.”며 “일부 아파트의 경우 3개월 이상 관리비 장기연체 세대가 전체 세대의 5%를 넘고 있고, 임대아파트의 관리비 체납은 체납 가구가 전체의 35%를 초과하고 있는 등 심각한 사회문제로 대두되고 있다.”고 설명했다. 김 이사는 “체납관리비가 발생하면 일반 채권 채무와 동일하게 가압류 조치 후 관리비 청구소송 등의 방법을 취할 수 있으나 소송에 따르는 시간적, 경제적 손실이 너무 크기 때문에 소송을 하는 사례는 극소수에 불과한 실정”이라며 “관리규약에 체납관리비는 승계된다고 규정해 놓고 승계인으로부터 징수하는 경우와 단전·단수 등의 방법으로 체납세대를 압박해 징수하는 경우가 대부분”이라고 말했다. 이어 “체납관리비와 관련해 법원에서는 관리규약에 체납관리비 승계규정이 있더라도 채무자의 동의 없이 채무인수는 불가하다는 민법의 기본원칙에 따라 승계되지 않는다고 판결하는 경우도 있으며, 단전·단수는 입주민의 기본적인 생활을 불가능하게 해 위법이라는 이유로 유죄판결을 선고하는 경우도 있으므로 아파트에서 함부로 단전·단수도 할 수 없다.”고 지적했다. 이에 김 이사는 “관리비 체납문제는 전체 세대가 선의의 피해를 입을 수 있고 아파트 유지관리의 원활한 운영을 저해하므로 전체 입주민의 안정적인 주거생활까지 침해하고 있어 관리주체의 적극적인 대응이 절실히 요구된다.”며 “아파트 관리주체는 평상시 게시판 등을 통해 관리비 납부를 적극 홍보하고, 2개월 이상 체납세대의 경우에는 특별관리에 들어가 입주민과의 꾸준한 대화와 함께 내용증명 발송 등 관리비 납부를 독촉해 3개월 이상의 체납세대가 발생하지 않도록 철저히 관리 해야 한다.”고 밝혔다. 또한 “3개월 이상 체납한 세대는 내용증명으로 독촉장을 발부하거나 단전·단수조치를 예고해 장기 체납세대가 되지 않도록 평상시 적극적으로 대응하고, 내용증명 발생시 청구금액의 내역을 구체적으로 밝히고, 정한 기일까지 납부하지 않은 경우 법적 소송을 제기할 의사도 밝혀야 한다.”며 “4개월 이상 체납세대이거나 고액 체납세대를 대상으로 법적 채권을 확보하기 위해서는 지급명령, 부동산가압류, 소액재판 소제기, 경매(강제, 임의)신청, 배당요구신청 등을 선택, 시행해야 하며, 관리주체는 이같은 조치에 앞서 입주자대표회의 의결로 법적조치여부를 결정하고, 해당 입주민에게 법적조치 예고 최고장을 통지해야 한다.”고 조언했다. 특히 “4개월 이상 체납세대이거나 고액 체납세대에 대해 경매진행 여부를 수시로 체크해야 하고, 경매가 진행됐지만 입주자대표회의가 배당을 받지 못할 경우 관리비 독촉내용 등을 세대 현관문, 게시판, 경비실에 반드시 공시하고 명도청구 및 인도과정에서 채무자와 경락자의 합의각서를 받아 전유부분 등의 부담주체를 결정토록 해야 한다.”고 강조했다. 더불어 김 이사는 “아파트 관리주체와 입주자대표회의는 이같은 노력에도 불구하고 입주민이 관리비를 체납할 경우 지급명령제도나 가압류 등의 법적인 절차를 밟아야 한다.”며 “법적인 조치 후에도 체납이 계속될 경우에는 전기·수도 사용금지 가처분을 신청해 가처분 결정을 받아 단전·단수조치를 취해야 한다.”고 덧붙였다. 한편 이날 교육에서는 주관협 강진학 전문강사의 ‘아파트 특별감사 사례 분석 및 개선방안’, 노루페인트 전주지점 홍성환 과장의 ‘방수, 도장공사 시방서 작성 및 감리감독 업무’ 강의도 함께 실시됐다.