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출처: 부동산투자개발 원문보기 글쓴이: 김은유
공사 중단 당시의 건물상태를 기준으로(건축허가 10층 건물) | |
건물상태 | 원시취득자 |
○건축주 “갑” 사회 통념상 독립한 건물 × | ▶건물소유권은 미성립 |
○이를 A가 인수하여 1층 완성, 그 후 부도 | ▶A(건축주 “갑”은 어느 정도 비용투자된 것을 A에게 부당이득금 청구 가능) 대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다83933 판결. |
○이를 B가 인수하여 10층 완성 | ▶이 경우도 구분소유권이 성립하지 않으면 A가 원시취득(B는 등기를 하면 취득*) ※if 구분소유권이 성립하면 최종 완성한 B가 원시취득 |
*새로운 건축주가 원시취득자인 구건축주로부터 소유권을 양도받더라도 완성건물에 관한 소유권이전등기를 경료하지 않으면 그에 관한 소유권을 취득할 수 없으며(대법원 1997. 5. 9. 선고 96다54867 판결 참조), 새로운 건축주가 구건축주의 지위를 양수 또는 승계하더라도 그에 의하여 원시취득자가 달라지지 않는다(대법원 2005. 7. 15. 선고 2005다19415 판결 참조).
나. 건축 중의 집합건물
➀ 중단 당시 일부만이 독립된 건물이면 앞에서 본 바와 같이 원래의 건축주가 그 건물의 소유자 ➁ 판례변경 : 대법원 2006. 11. 9. 선고 2004다67691 판결 - 건축허가대로 전체를 완공한 자가 원시취득 ➂ 판례변경 : 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결 ▸구분소유권은 구분행위가 있고, 건축물대장에 등록 시가 아니라 1동의 건물 전체가 독립적으로 완공 시 성립 ▸그렇다면 공사중단 시까지 1동 건물 전체가 독립적 존재로서 완성되지 못하였던 경우에는 ‘미완성 건물을 종전 건축주로부터 양수하여 나머지 공사를 완료한 제3자’가 구분소유권을 원시취득(예를 들면 건축주 1이 10층짜리 건물 중 2층 기둥·주벽·천장 시공 시에는 일단 1이 원시취득, 그러나 2가 이를 인수받아 건축허가대로 나머지 10층의 기둥·주벽·천장을 시공하면 2가 원시취득, 3이 나머지 배관공사, 조경공사 등을 완공하여 준공인가 받으면 이때도 2가 원시취득, 3은 2에게 부당이득반환청구 가능) ▸즉, 2013년에 중요한 판례 변경이 있었다. 구분행위가 있고, 1동의 건물이 건축설계대로 전체가 기둥·주벽·천장이 시공되면 비록 대장이나 등기부가 없어도 구분소유권이 성립한다. 여기서 구분행위는 구분건물로 분양 또는 건축허가를 받은 경우를 말하고, 따라서 결국 집합건물로 건축허가를 받은 건물은 건축허가 받은 대로 기둥과 주벽, 천장이 완성되어야 구분소유권을 취득한다. 즉 구분소유권과 법정지상권은 다르다. ④ 판례확인 : 이후 위 전원합의체 판결을 인용한 대법원 2015. 6. 24. 선고 2012다109538 판결에서는 명백하게 최소한 건축허가 받은 대로의 전체 층수에 대해 골조공사는 이루어져야 한다고 판시하고 있음을 유의하여야 한다. |
3. 결론
미등기건물이 있는 토지를 낙찰 받은 자는 미등기건물주를 제대로 찾아서 소송을 하여야 한다. 통상 실무에서 이 부분에서 많은 실수를 한다. 역시 아는 것이 힘이다.
[집 한 채 짓고 10년 늙지 않는 비법 책 참고] [법무법인 강산]