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분묘기지권이란 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 분묘가 소재한 타인의 토지를 사용할 것을 내용으로 하는 관습상 지상권과 유사한 물권이다.
일반적으로 사람이 사망하였을 때 밭이나 임야에 매장하고 봉분을 만드는 경우가 많은데 토지의 소유자가 바뀌어도 묘지를 위하여 그 면적만큼 계속적으로 토지를 사용할 수 있는 법적인 권리를 분묘기지권이라고 한다.
판례와 현행 장사 등에 관한 법률에 의하면 분묘기지권은 다음의 세 경우에 성립하고, 또한 취득된다.
첫째, 토지소유자의 승낙을 얻어 그 토지에 분묘를 설치한 경우이다.
둘째, 타인 소유의 토지에 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치하여 20년간 평온·공연하게 그 분묘의 묘지를 점유하는 경우이다. 다만, 현행 장사법 제27조 제1, 3항에 의하면 토지 소유자의 승낙 없이 해당 토지에 설치한 분묘 등은 해당 토지 소유자, 묘지 설치자 또는 연고자에게 토지 사용권이나 그 밖에 분묘의 보존을 위한 권리를 주장할 수 없다고 규정하고 있어, 동법 부칙에 따라 2001년 1월 13일 이후에 토지소유자 승낙 없이 분묘가 설치된 경우에는 분묘기지권이 성립하지 않는다.
셋째, 자기소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 후에 그 분묘기지에 대한 소유권을 유보하거나 또는 분묘를 따로 이장한다는 특약 없이 토지를 매매 등으로 처분한 경우이다.
보통 임야나 밭은 주거용 부동산경매물건과 비교하여 권리분석이 간단한 편이다. 그러나 분묘기지권이 있는 물건들은 낙찰 후 분묘기지권을 해결하여야 하기 때문에 추가적인 협상 또는 소송을 하여야 하므로 간단하게 생각하고 투자하기에는 부담이 있을 수 있다.
이런 경매물건은 법원의 매각물건명세서 및 현황조사서에 ‘수기의 분묘 있음’ 또는 ‘분묘기지권 성립 여지 있음’이라는 문구가 기재되어 있어 일반 토지경매물건과 비교적 쉽게 구분할 수 있다.
그러나 주변에 신설도로 및 전철 계획이나 대규모 택지개발 조성 또는 행정기관 이전 등의 개발 호재가 있을 때는, 분묘기지권이 발생할 수 있는 경매 물건에 투자하여 일정한 비용과 노력을 들여 문제를 해결하면 높은 투자 수익을 올릴 수도 있어 일부 투자자들은 이런 경매물건에만 전문적으로 투자하기도 한다.
분묘기지권의 성립 여지가 있는 임야나 밭 등의 토지에 투자하기 위하여는 무엇보다도 현장을 방문하여 분묘가 해당 토지에 어떻게 위치하는지와 각종 개발 호재가 있는지를 잘 확인하여야 한다.
왜냐하면 넓은 면적의 임야 같은 경우 입구 쪽이라든지 중앙 부분에 분묘가 위치하지 않는 경우라면 추후 분묘 연고자와 이장 협상을 하는 데 부담이 없고 협상이 어렵다면 아예 해당 묘지부분 만큼을 연고자에게 매도하고 해당 부분을 분필하여 묘지와 지적도상 구분되는 토지로 만들 수 있기 때문이다.
다음으로, 묘지의 관리상태를 확인하여야 한다. 만약에 관리상태가 매우 나쁘다면 무연고 묘지로 추정할 수 있다. 해당 지자체가 관리하는 묘적부에 연고자 확인을 하여 연고자가 없다면 무연고 묘지로 신고, 일정기간 개장공고를 하여 관리자가 나타나지 않을 경우에 분묘의 유골을 화장하여 일정한 장소에 봉안하는 절차로 처리할 수 있기 때문이다.
장사 등에 관한 법률에 의하면 개인묘지는 신고를 하여야 하고 가족묘지, 종중묘지 등은 허가를 받아야 한다. 가족묘지, 종중묘지, 문중묘지는 허가사항이므로 허가를 받지 않고 묘지를 조성한 자는 2년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정되어 있다.
그런데 묘지가 있는 토지에 투자할 때에는 면적이 작은 토지는 되도록 피하고 면적이 넓은 토지에 투자하는 것이 좋다. 면적이 작은 토지에 투자하고 싶을 때에는, 되도록 무연고 묘지인지를 확인함으로써 낙찰 후 손쉽게 묘지 처리를 할 수 있는 경매물건을 선별하는 것이 중요하다. | 
첫댓글 분묘기지권을 게시한 것으로 미루어 그 방면에 관심이 많은 모양이로구만....
노란색 글씨는 잘 안보여. 진한 색갈로 바꿔주면 좋겠네.
그러네 출처 "난초 원문보기"로 가서 보시게나. 내가 할 수가 없네 퍼온글이라서.