「상가건물임대차보호법」에 의한 확정일자 등 안내

[대담 주황규팀장]

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1. 상가건물임대차보호법이란 무엇인가 ?

 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 의원입법으로 제정, 2001.12.29. 공포되어 2002.11.1.부터 시행되는 법률입니다.

 이 법률의 핵심은 일정요건을 갖춘 임차인에게 다음과 같은 권리를 부여한데 있습니다.

① 임대차 존속기간 보장 : 최대 5년간의 계약갱신요구권 보장

② 대항력 발생 : 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장

③ 우선변제권 보장 : 대항력 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권등기와 같은 효력을 인정하여 경매·공매시 후순위 채권자보다 우선 변제

④ 임대료 인상상한선 설정 : 연 9%의 범위내 인상 가능

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2. 이 법의 효력발생 시기는 언제부터인가 ?

 이 법은 2002.11.1.부터 효력을 발생합니다.

다만, 법시행일인 2002.11.1. 현재 존속중인 임대차에 대하여는 법적요건을 갖춘 경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 발생하나, 계약갱신요구권 및 기타 사항은 2002.11.1.이후 새로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다.

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1. 모든 상가용 건물에 적용되나 ?

 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물만 해당되며 동창회사무실 등 비영리 단체의 건물임대차에는 이 법이 적용되지 않습니다.

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2. 모든 상가건물임차인은 이 법의 보호를 받을 수 있는가 ?

 상가건물임차인 중에서 보증금이 일정금액이하인 영세상인만이 이 법의 적용을 받습니다.

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3. 보호대상 보증금액은 ?

 보호대상 금액은 당해 지역의 경제여건 및 상가 규모를 고려하여 시행령에서 구체적으로 정하고 있으며, 환산보증금이 아래에 해당하는 상가건물의 임차인은 이 법의 적용을 받습니다.

○ 서울특별시 : 3억원 이하 (2010.7.26)

○ 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역(서울시 제외) : 2억5천만원 이하 (2010.7.26)

○ 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 1억8천만원 이하 (2010.7.26)

○ 기타 지역  : 1억5천만원 이하 (2010.7.26)

 환산보증금이란 보증금과 월세환산액(월세를 연 12%의 금리를 적용하여 보증금으로 환산 : 월세× 100)을 합한 금액을 말합니다.

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4. 상가 권리금도 보호를 받을 수 있는가 ?

 아닙니다.  권리금은 관행상 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 주고받는 것으로 이 법과 무관합니다.

다만, 권리금과 시설비를 상당부분 회수할 수 있도록 임대차를 5년간 존속토록 보장하고 있습니다.

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5. 보호대상 보증금액은 어떻게 계산하나 ?

 보호대상 보증금액은 보증금과 월세환산액(연 12%의 금리를 적용해 보증금으로 환산한 액수)를 더한 금액입니다.

월세를 보증금으로 환산할 때는 100을 곱하면 됩니다.

 (예) 보증금 1,000만원에 월세 100만원으로 상가를 임차한 경우

보호대상보증금 = 1,000만원(보증금) ＋ 100만원(월세) × 100 = 1억1,000만원

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1. 이 법 시행일 이전 계약한 경우에도 임차인은 5년간 임대차 기간이 보장되는가?

 보장되지 않습니다.

계약갱신요구권은 2002.11.1.이후 임대차 계약을 한 경우에 적용됩니다.

 예) 2002.10.25. 1년계약 체결 ⇒ 2003.10.25. 새로 체결된 계약부터 5년간 임대차존속기간이 보장됨

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2. 임대차계약기간은 5년 단위로 하여야 하나?

 아닙니다. 계약기간은 자유로이 정할 수 있습니다. 다만, 1년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 되나, 이때에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

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3. 임차인이 재계약을 원할 경우 해야 할 사항은?

 임차인은 재계약을 원하면 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신 요구(내용증명 등 발송)를 하여야 합니다.

 임대인은 임차인이 임대료를 3회이상 연체, 임대인의 동의없이 건물을 전대하는 경우 등  8가지 요건에 해당되는 경우 재계약을 거부할 수 있습니다.

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4. 건물주도 계약갱신을 거절할 수 있는가?

 임차인이 임대료 3회연체, 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차, 임대건물주의 동의없이 전대한 경우 등 다음 8가지 사유의 하나에 해당하는 경우에는 건물주가 계약을 거절할 수 있습니다.

① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우

⑧ 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

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5. 전대차계약을 체결한 전차인도 계약갱신요구권이 있는가?

 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

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1. 대항력이란 무엇이며 어떤 요건을 갖추어야 하는가 ?

 대항력은 임차인이 대항요건 취득 이후에 매매 등으로 임차건물의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리를 말합니다.

 따라서 임차인은 임대차계약기간동안은 건물주가 바뀌더라도  임차권자로서의 지위를 유지하여, 임대차계약기간동안 거주할 수 있음은 물론 임대차기간이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있습니다.

 임차인은 임대인으로부터 건물을 인도받고, 세무서에 사업자등록을 신청한 경우 신청일의 다음 날부터 대항력이 발생합니다.

 임대차계약서상 내용이 사업자등록사항과 일치하고, 임대차계약서상 임대차 목적물이 등기부등본 등 공부와 일치하여야 대항력이 보장되므로 이를 일치시키도록 하여야 합니다.

 또한 사업자등록정정신고 사유에 임대차계약의 내용이 변경되는 경우를 포함시켰으므로 계약변경시 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 합니다.

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2. 사업자등록을 하지 않은 임차인은 어떻게 해야 하나 ?

 현재 상가를 임차하여 사업을 하고 있으나 사업자등록을 하지 않은 임차인의 경우 이 법의 보호를 받으려면 반드시 사업자등록신청을 하여야 합니다. 확정일자는 사업자등록신청과 동시에 받을 수 있습니다.

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3. 임차인에게 대항력과 우선변제권이 발생하는 시점은 언제부터인가 ?

 대항력은 건물의 인도(입주) 및 사업자등록의 두 가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 두 가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 대항력이 생깁니다.

 확정일자 순위에 따른 우선변제권은 건물의 인도(입주), 사업자 등록, 확정일자라는 세 가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정됩니다.

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1. 우선변제권이란 무엇을 말하며 어떠한 경우 발생하는가 ?

 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받는 권리를 말합니다.

 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 대항력 요건을 갖추고 관할세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우 확정일과 다른 담보물권 설정일을 비교하여 우선순위를 가리게 됩니다.  결국 이 법은 확정일자를 등기와 대등한 효력을 갖도록  한 것입니다.

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2. 이 법 시행전에 금융기관등이 상가건물에 저당권을 설정했다면 우선변제권은 어떻게 되나?

 이 법 시행전에 설정한 저당권 등 우선채권이 있는 경우에는 임차인이 우선변제권을 요구할 수 없습니다.

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1. 최우선변제권이란 무엇인가 ?

 임차건물이 경매 또는 공매에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 경매절차에서 보증금중 일정액을 모든 권리자보다 최우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 최우선변제권은 임차인이 대항력을 갖추면(건물을 인도받고 사업자등록 신청) 생기는 것으로 확정일자와는 상관이 없습니다. 확정일자 없이도 대항력을 갖추면 당연히 우선변제권이 생깁니다.  

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2. 최우선변제권의 보호 범위 및 액수는 ?

 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 보증금의 범위 및 액수는 아래와 같습니다.

최우선변제권을 주장하려면 건물에 대한 경매신청의 등기전에 대항력을 갖추어야 합니다.

구   분	우선 변제받을 보증금의 범위(이하)	보증금 중 우선 변제를 받을 액수(이하)
서울특별시	5,000만원 (2010.7.26)	1,500만원 (2010.7.26)
과밀억제권역(서울특별시 제외)	4,500만원 (2010.7.26)	1,350만원 (2010.7.26)
광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 (2010.7.26)	3,000만원	900만원
그 밖의 지역	2,500만원	750만원

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3. 이 법 시행 이전에 계약체결한 자의 최우선변제권은 ?

 건물인도·사업자등록으로 대항력을 갖추면 최우선변제권이 생깁니다. 다만, 법시행일인 2002.11.1. 이전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없습니다.

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4. 이 법에서 정한 소액임차인으로서 대항력만 갖추면 일정액의 우선변제를 받을 수 있는가 ?

 최우선 변제권은 상기의 요건외에 배당기일전까지 배당신청을 하여야 합니다.

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1. 임대료는 얼마나 인상할 수 있는가 ?

 임대료는 계약당사자간에 자유롭게 정할 수 있으나 연 9%를 한도로 인상할 수 있습니다. 다만, 감액의 경우 제한이 없습니다.

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1. 전차인의 경우에도 이법의 보호를 받을 수 있는가 ?

전차인은 전대인에게 계약갱신요구권, 차임등의 증감청구권 및 월차임시 산정율 제한 등의 권리가 적용됩니다. 하지만 전대인에 대하여 권리를 행사할 수 있을뿐이며 임대인에게는 그 권리를 주장할 수 없습니다. 다만 임대인의 동의를 받고 전차한 경우에는 임차인의 계약갱신 요구권 기간내에서 임차인을 대위하여 계약갱신권을 주장할 수 있습니다.

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2. 전차인도 확정일자를 받을 수 있는가 ?

확정일자의 부여대상이 아닙니다.

전차인은 제3자에 대한 대항력 및 우선변제권 등의 권리가 상가건물임대차보호법에 규정되어 있지 않습니다.

다만 전차인은 전대인이 임차인으로서 사업자등록 및 확정일자를 받아 우선변제권을 득한 경우 임차인의 임대보증금에 대하여 민법 규정의 채권자대위권을 행사하여 적극적으로 채권(임차보증금)을 변제 받을 수 있습니다.

* 업무처리 과정에서 전차인과 임차인을 구별할 수 없어 확정일자를 부여 한 경우에도 전차인은 대항력이 발생하지 않으므로 우선변제권을 얻을수 없습니다.

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1. 이 법의 적용을 받으려면 어떻게 해야 하나 ?

 건물을 인도받고 사업자등록신청을 하고 임대차계약서상 확정일자를 받아야 합니다.

 본법 시행령 공포일(10.14일 예정) 현재 사업자등록이 되어 있는 임차사업자는 관할세무서에 사업자등록정정신고서(확정일자신청 겸용서식) 및 임대차계약서 원본을 지참하고 관할세무서에서 확정일자를 받으면 됩니다.(확정일자의 효력은 2002.11.1.부터 발생)

 본법 시행령 공포일(10.14일 예정) 이후 사업자등록을 신청하는 신규사업자는 사업자 등록신청서 및 임대차계약서 원본을 세무서에 제출하고 확정일자를 받으면 됩니다.

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2. 상가건물임대차보호법 시행일인 2002.11.1.이전에 임차인이 받은 확정일자는 언제부터 효력이 있나 ?

 이 법 시행일인 2002.11.1.이전이라도 시행령이 공포되는 날(10.14. 예상)부터 기존 임차인을 대상으로 세무서에서 확정일자를 부여합니다.

 그러나 확정일자의 효력은 이 법 시행일인 2002.11.1.부터 발생하며 그 이전에 금융기관의 저당권 등이 설정되었다면 후순위로  변제받게 됩니다.

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3. 임차사업장이 넓어 여러 임대인과 각각 계약한 경우 확정일자를 별도로 받아야 하는가 ?

 각자의 계약서를 별도로 확정일자 신청을 하여야 하며 각자의 계약서에 별도의 확정일자를 부여받아야 합니다.

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4. 전차인도 확정일자 신청이 가능한가 ?

 전차인은 확정일자 신청하여도 상가건물임대차보호법상 우선변제권이 발생하지 않습니다. 

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5. 계약연장시 원 계약서의 보증금만 증가되는 경우, 연장된 기간과 증가된 보증금의 증액부분만 별도의 계약서를 작성하였다면 이 별도의 계약서에만 확정일자를 받아도 되나 ?

 계약 연장기간과 추가 증액된 부분만 표기된 별도의 계약서에 확정일자를 받아도 됩니다.

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6. 동일 건물내 1층에서 사업을 하다가 2층으로 이전하였다. 임대인이 동일인인 경우 이 법상 기존에 취득한 권리가 그대로 유지되는가 ?

 1층과 2층은 별개의 목적물로 인식되며, 2층으로 이전시 1층의 보호받을 권리는 상실되며 2층의 권리가 이전시점(점유와 사업자등록정정신고 다음날)에 새롭게 발생하게 됩니다.

따라서, 임차인은 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 합니다.  

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7. 확정일자를 받는 것과 전세권등기의 차이는 무엇인가 ?

 확정일자를 받아 두면 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 확정일자보다 후순위 담보권자나 일반채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.

 대항력과 확정일자를 갖추어 우선변제권을 취득한 임차인과 전세권등기를 한 전세권자는 배당의 우선순위에 있어 동등한 지위를 갖게 됩니다.

 전세권등기가 임대인의 협력없이는 불가능하고 등기비용이 소요되며 절차가 복잡한 반면, 확정일자는 임대인의 동의가 필요 없으며 신속·간편하게 받을 수 있는 장점이 있습니다.

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8. 임차인이 건물소재지 관할세무서장에게 확정일자 신청시 구비할 서류는 ?

 사업자등록을 한 임차인의 경우

ㆍ 임대차계약서 원본, 사업자등록정정신고서(확정일자 신청겸용서식)
사업자등록증 원본, 임대차의 목적이 건물의 일부인 경우에는 해당부분의 도면 1부

 신규사업자로 등록하는 임차인의 경우

ㆍ 임대차계약서 원본, 사업자등록신청서(확정일자 신청겸용서식),
임대차 목적물이 건물의 일부인 경우에는 해당부분의 도면 1부

 위의 구비서류를 준비하여 세무서를 방문하실 때에는 본인 여부를 확인가능한 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)을, 대리인 신분증을 소지하여야 합니다.

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9. 확정일자 신청시 사업자등록정정신고서를 함께 제출하는 이유는 ?

 임차인의 사업자등록 사항 등이 임대차계약서상의 내용과 다를 경우에는 정확한 공시가 불가능하고, 임차인의 권리인 대항력 등의 효력에 중대한 문제가 발생할 수 있습니다.

 위와 같은 문제를 사전에 방지하기 위하여 임차인이 확정일자 신청시 임대차계약내용을 사업자등록사항과 일치시키기 위하여 사업자등록정정신고를 함께 하도록 안내하고 있습니다.

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1. 특정 상가건물에 대한 이해관계인이 사업자등록사항 등 열람·제공을 신청하는 절차는 ?

 세무서 민원봉사실에 비치된 등록사항 등의 열람(제공)요청서를 작성하여 건물소재지 관할세무서장에게 신청 하시면 되며, 이해관계인의 적정 여부를 확인하는데 필요한 입증서류와 신분증(주민등록증등), 대리인의 경우는 위임자의 신분확인서류와 대리인 신분증을 소지하여야 합니다.

 【이해관계인의 범위와 입증방법】

이해관계인의 범위	입 증 방 법
1. 당해 상가건물의 임대인 및 임차인	- 임대차계약서
2. 채권 또는 채무관계에 의하여 당해 상가건물의 등기부등본상 기재된 권리자	- 등기부등본등 권리를 입증할 수 있는 서류
3. 열람 또는 제공과 관련하여 법원의 판결을 받은자	- 판결문
4. 위 1,2호의 자가 부재자인 경우 민법 제22조의 규정에 의한 재산관리인	- 입증서류
5. 제1호 내지 제4호에 준하는 자로서 이해관계가 있다고 세무서장이 인정하는 자	- 입증서류

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2. 건물 도면은 왜 필요하며 어떻게 작성하여 신고하는가 ?

 건물도면은 임대차 목적물이 불명확하여 임차인이 이 법에 의한  보호를 받지 못하는 일이 없도록 하기 위하여 임대차 목적물이 건물의 일부분으로서 등기부등본상의 건물표시로서는 임대차 목적물을 정확히 나타낼 수 없는 경우 이를 명확히 표시하도록 한 것입니다.

 또한 상가건물임대차보호법 제4조 제1항 제7호 및 동법시행령 제3조 제5항에서 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당부분의 도면을 열람·제공의 항목으로 정하고 있습니다.

 도면 제출은 세무서 민원봉사실에 비치된 도면서식을 작성하여 사업자등록신청(정정)시 제출하면 됩니다.

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1. 상가건물을 임차하는 과정에서 법보다 불리한 약정을 맺어도 효력이 있는가 ?

 이 법을 위반하여 임차인에게 불리하게 정한 약정은 효력이 없습니다.

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2. 임차인이 확정일자 신청을 위해 세무서에 제출한 임대차계약서상 보증금·월세가 임대인이 이미 신고한 금액보다 클 경우 그 차액에 대하여 세무서에서는 어떻게 처리하는가 ?

 세무서에서 임차사업자에 대하여 확정일자를 부여하는 것은 상가건물임대차보호법상 일정한 요건을 갖춘 자에게 우선변제권을 부여하여 영세임차사업자를 보호하기 위한 것이므로 임대인의 부가가치세 신고의무와는 별개의 사안입니다.