백가쟁명의 혼란과 부동산문제의 근본적 물음

[김광수경제연구소]

작금의 부동산투기 대책과 관련하여 전문가이든 비전문가이든 너나 할 것 없이 각자의 이해관계에 따라 나름대로의 대책을 주장하는 百家爭鳴의 상황이라고 할 수 있다. 이러한 주관적 의견의 난립이 오히려 혼란을 가중시키고 있는 면도 부인할 수 없는 상황이다.

지난 2001년부터 시작된 부동산투기 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 기본원칙으로 되돌아가야 한다. 기본원칙으로 되돌아가기 위해서는 다음과 같은 근본적인 물음들에 대해 경제논리에 입각하여 진지하게 검토해보아야 한다. 이러한 근본적인 문제들에 대한 논리적 고민 없이는 절대로 부동산투기를 잡을 수 없다. 모두가 백가쟁명하는 사이에 부동산투기로 인한 버블은 하늘 높은 줄 모르고 모래 위에 바벨탑을 계속 쌓아갈 것이다. 그리고 마지막에는 모두가 몰락하는 파국을 맞이하게 될 것이다.

(1) 부동산 세제 문제

1) 부동산 세제로서 거래세와 양도세 그리고 보유세를 부과하는 목적과 각각의 경제적 근거는 무엇인가?

2) 한국의 부동산세제는 거래세(양도세는 최근에 강화) 중심으로 되어 있으며 보유세는 매우 미미한 수준이라고 할 수 있다. 이는 보유세와 양도세 중심의 선진국 세제와는 커다란 차이를 보인다. 이처럼 한국의 부동산세제가 거래세 위주로 만들어진 배경은 무엇인가?

3) 국내 부동산 세제는 선진국과 비교해볼 때 합리적이라고 할 수 있는가? 예컨대, 보유세는 선진국의 사례에 비추어 볼 때 보유세의 기본목적을 달성할 수 있을 정도로 현실화되어 있는가?

(2) 버블 문제

1) 예컨대 1인당 국민소득을 1,500만원으로 간주할 때 3인 가족 기준으로 하면 가계의 연간 소득은 4,500만원 가량이 된다. 그런데 수도권 대부분의 신도시지역 32평 아파트가격이 5억 원 전후 수준이라는 점을 감안하면 주택가격이 가계소득의 10년 분을 넘고 있다.  지난 2001년 이후 급등세를 지속하고 있는 아파트가격은 근로자의 평균임금소득(플로우) 수준에 비추어 과연 적정한 수준인가?

2) 가계의 부동산투기로 인해 가계부채가 최근 628조원에 달할 정도로 급증세를 지속하고 있는 것은 이미 주지의 사실이다. 과연 이것을 정상적인 상황이라고 할 수 있는가?

3) 저금리와 유동성 과잉, 은행 등 금융기관의 무분별한 주택대출 과잉경쟁으로 투기성 부동자금이 부동산시장에 유입되어 아파트가격 급등이 지속되고 있다고도 할 수 있다. 이 주장에 수긍한다면 작금의 부동산가격은 정상적인 수준이 아니라는 점을 인정하는 셈이 된다. 이처럼 비정상적인 부동산 가격을 현실적인 수준으로 낮추기 위해서 필요한 금융정책은 무엇인가? 또 부동산 가격하락을 위해 그 금융정책을 시행할 경우 예상되는 부작용은 무엇인가? 부작용을 감안하더라도 부동산 가격하락을 위해 금융정책을 추진하는 것이 바람직하다고 할 수 있는가?

4) 강남 '버블 세븐' 파급론이나 반상회 담합이 아파트가격 급등에 결정적인 영향을 미친 것은 이미 주지의 사실이다. 이것은 아파트가격 급등이 단지 시장수급 불균형 때문이 아니라는 것을 강력히 시사하고 있다. 이러한 주장에 대한 반론은 무엇인가?  

5) 지난 2001년부터 아파트 매매가 상승→전세가 상승→매매가 상승→전세가 상승처럼 매매가와 전세가가 상호 순환적으로 상승을 지속하고 있다. 이것은 전형적인 자기실현적(self-fulfilling) 수익성 확보의 버블 메커니즘이 작동하고 있는 증거라고 할 수 있다. 즉 집값이 상승하면 상승한 집값의 수익성을 확보하기 위해 전세값을 올리고 전세값이 올라가면 다시 이를 근거로 집값이 오르는 전형적인 자기실현적 수익성 확보의 버블이라고 할 수 있다. 이에 대한 반론은 무엇인가?

(3) 분양원가 문제

1) 예컨대, 개인이든 건설회사든 32평 아파트를 10억 원에 팔든지(또는 분양하든지) 20억 원에 팔든지 사겠다는 사람이 있다면 그것을 인위적으로 막는 것은 자유주의 시장경제 원칙에 반한다고 주장한다. 그러나 그런 터무니없는 분양가가 주변지역 전체의 부동산시세를 끌어 올리기 때문에 문제라고 반론하는 사람도 있다. 이에 대해서는 어떻게 생각하는가? 이 경우 부동산가격을 안정시킬 수 있는 대안은 무엇이라고 생각하는가? 

2) 이미 언론의 탐사보도 등을 통하여 밝혀진 바 있듯이 건설업체의 사기적 분양원가 산정이 부동산가격 급등을 부추기는 주요 요인이라는 것은 이미 주지의 사실이다. 더욱이 토공이 민간토지를 수용하여 조성한 공영택지를 건설업체가 저가분양 받아 택지비 명목으로 2,3배 뻥튀기 해 분양원가를 부풀리고 있다. 이것을 시장경제라는 미명하에 정당화할 수 있는가? 과연 이런 사기적 분양가 조작이 시장경제라고 할 수 있는가?

3) 예컨대 정부는 고추, 마늘 등과 같이 생필품의 경우 자연재해 등의 영향으로 가격이 폭등하면 서민생활 안정을 위해 수입하여 가격안정을 꾀하고 있다. 그런데 유감스럽게도 부동산 역시 똑같이 생활필수품임에도 불구하고 수입이 불가능하다. 그 경우 정부는 부동산가격 폭등에 대해 정책적으로 어떻게 가격안정을 꾀해야 한다고 생각하는가?

(4) 주택수급 문제

1) 1980년대 후반 일본에서 발생한 부동산 버블과 지난 2003년부터 가속된 미국의 부동산버블은 모두 주택보급률이 115%를 넘는 상태에서 발생하였다. 주지하는 바와 같이 일본의 부동산버블은 1991년부터 붕괴하기 시작하여 장기불황의 원인이 되었다. 그런가 하면 최근 미국도 부동산버블 붕괴에 대한 우려가 높아지고 있다. 이것은 부동산가격 급등(버블)이 단지 시장의 수급불균형 때문에 발생하는 것이 아니라는 것을 단적으로 보여주는 사례라고 할 수 있다. 이에 대해서는 어떻게 생각하는가?    

2) 부동산은 공급 면에서 지역 고착성이라는 공간적 제약이 있다. 이에 비해 수요는 제한이 없다. 이처럼 공급 면에서 지역 고착성이라는 공간적 제약이 있는 부동산의 경우 시장수급의 공간적 매칭 범위는 어떻게 정의되는가? 예컨대, 판교신도시의 경우 공간적으로 판교라는 한정된 지역에서 신규로 공급되는 25,000가구를 공급량이라고 할 수 있다. 이처럼 공간적으로 제한된 판교지역의 25,000가구 공급분에 대응되는 수요의 공간적 범위는 어떻게 정의되는가? 정부가 한 것처럼 1순위 수요자로 성남지역 주민, 2순위 수요자로 서울지역, 3순위 수요자로 수도권지역 주민이 과연 판교지역에서 공급되는 주택에 대한 수요라고 정의하는 것이 합당하다고 할 수 있는가? 부산사람이나 대구, 광주, 대전 사람은 판교 주택에 대한 수요자가 될 수 없는가? 부산이나 대구, 광주, 대전에 사는 사람은 판교에서 공급되는 주택의 수요자가 되지 못한다는 논리적 근거가 무엇인가?

3) 이처럼 지역 고착성이라는 부동산 특유의 공간적 제약성을 감안할 경우, 아파트가격 급등의 원인이 시장수급 불균형 때문이라고 주장하는 것이 과연 논리적으로 타당한 주장이라고 할 수 있는가? 즉 수급불균형이라고 주장하는 사람들은 시장수급의 공간적 범위를 어떻게 정의하고 그런 주장을 하는가?  

4) 지역 고착성으로 인한 부동산 수급의 공간적 미스매칭 문제를 정부는 어떻게 해소해야 하는가?

5) 선진국에서는 부동산 수급의 공간적 매스매칭 문제를 완화하는 수단으로서 보유세를 적극 활용하고 있다. 즉 공간적으로 한정된 공급에 대해 과다수요가 집중될 경우 그 과다수요를 억제하는 수단으로서 보유세 강화를 활용하고 있다. 이에 대해 어떻게 생각하는가?

6) 미국의 주택소유율은 69%이며 일본은 62% 정도이다. 이에 비해 미국과 일본의 주택보급률은 모두 115%를 넘고 있다. 이처럼 주택보급률이 115%를 넘고 있는 상황임에도 불구하고 미국과 일본처럼 선진국의 주택소유율이 상대적으로 낮은 까닭은 무엇 때문일까? 이것은 미국과 일본과 같은 선진국이라 할지라도 주택이 매우 고가여서 현재의 소득으로는 주택구입이 거의 불가능한 저소득층이 미국의 경우에는 30% 가량, 일본의 경우에는 38% 가량 존재한다는 것을 의미한다. 말하자면 이들은 적어도 단기적으로든 중장기적으로든 주택을 구입할 수 있는 소득형편이 되지 못하기 때문에 주택수요자로 분류하기 어려우며 임대주택 수요자라고 할 수 있다. 따라서 주택의 실질적인 유효수요 계층을 감안할 때에는 이들 계층을 차감하는 것이 합당하다는 것을 시사하고 있다.

한국의 주택소유율은 수도권 전체로는 약 57% 수준이며 전국 평균은 62% 가량으로 나타나고 있다. 이에 비해 주택보급률은 수도권이 90% 가량, 전국 평균은 102%(2004년 기준) 가량으로 나타나고 있다. 이 경우, 한국의 주택수급을 논할 때 과연 주택의 유효수요는 얼마나 될까? 또 주택의 유효수요를 감안할 경우, 과연 주택수급 불균형이 지난 2001년부터 본격화된 부동산투기의 근본적인 원인이라고 할 수 있겠는가? 추가 주택구입이 가능한 소득계층의 투기적 다주택소유 욕구가 부동산투기의 주력부대 역할을 하고 주택구입이 가시권에 들어와 있는 무주택 소득계층의 자기방어적인 주택구입 수요가 부동산투기의 주변세력을 형성하고 있다고 보는 것이 더 설득력이 있지 않겠는가? 물론 이렇게 된 데에는 정부관료들과 여야 정치권의 부동산정책에 대한 철저한 불신 때문이겠지만 말이다.

(5) 부동산정책 문제

1) 지난 2001년 이후 지속되고 있는 아파트가격 급등은 부동산시장의 실패에 기인한 것이라고 할 수 있는가? 아니라면 그 근거는 무엇인가?

2) 정부가 연속적인 부동산대책을 추진하고 있는 것은 부동산시장의 실패를 전제로 하고 있다. 즉 시장실패를 정책으로 통하여 보완하려고 한 것이라고 할 수 있다. 그러나 정부의 부동산대책에도 불구하고 주택가격은 여전히 상승을 계속해오고 있다. 그 이유는 무엇이라고 생각하는가? 또 정부의 부동산대책이 이처럼 시장으로부터 불신을 받고 있는 이유는 무엇이라고 생각하는가?

3) 주택공급과 관련하여 정부와 민간의 바람직한 역할분담은 무엇이어야 하는가?

(6) 공영임대주택 문제

1) 국민들의 주택에 대한 인식을 소유에서 활용으로 전환할 수 있는 정책적 방안은 무엇인가? 즉, 정부 주택정책의 기본철학과 비전은 무엇인가? 이러한 철학과 비전을 달성할 수 있는 정책적 방안은 무엇인가?

2) 예컨대, 일본의 경우, 주택보급률이 이미 115%에 달하고 있는 가운데 2005년 전체 신규주택 110만호 중 42%가 임대주택 공급이었다. 일본의 주택소유율이 62%라는 점을 감안하면 임대주택은 충분히 공급되고 있다고 할 수 있다. 이에 비해, 한국의 경우 임대주택은 부동산투기에 노출되지 않고 과연 적절하게 공급되고 있다고 보는가?

3) 『현실과 이론의 한국경제 III』에서 설명한 바와 같이 수도권 요지에 소득에 관계없이 무주택자를 위한 민간 금융시스템을 활용한 중대형 평형의 고급 공영임대주택 사업으로 부동산 투기를 잡을 수 있다. 고급형의 중대형 공영임대아파트 공급확대는 한국경제의 구조적 문제점들의 상당부분을 해결할 수 있는 실마리가 될 것이다. 내수활성화, 저출산 해소, 주택가격 안정, 투기로 인한 착취적 양극화 해소, 자산경제에서 생산경제로의 회귀, 소유에서 활용으로의 인식변화, 주택담보대출 일변도의 왜곡된 금융중개를 하는 금융시스템의 근본적 개혁 등 실로 한국경제의 획기적 변화를 초래할 수 있는 출발점이 될 것이다. 더군다나 이 모든 것들이 막대한 재정투입과 금리인상 없이도 순수히 시장경제 논리에 입각한 민간 금융시스템을 활용하여 해결될 수 있다.

 최근 복지부가 국민연금기금을 활용하여 이 사업을 전개하겠다고 하였으나 정부가 보다 공개적이고 적극적으로 이 사업을 추진하지 않는 이유는 무엇인가?

[핑크피그]

현 정책담당자가 저런 물음을 이해나 할 수 있나.. 하는 시국입니다. 직업상 여러 계층의 사람들과 상담하는 데, 소규모 사업하시는 분중에는 기계나 설비에 투자했던 돈을 몇년전에 아파트를 사 놓았으면 하는 말씀을 하기도 하고... 샐러리맨들은 부동산 투기 때문에 일 할맛이 안난다고 말하면서 자신은 빚내서 집에 올인하려는 이중적인 태도를 보이기도 합니다. 후자같은 경우 설득하고 말리기는 하지만, 거품인줄 알면서도 몇천 몇억씩 오르니 무력해질때도 있는 것이 사실이지요. 소유에서 활용으로의 인식의 변화.. 집만은 투자수단 보다 주거라는 개념에 더 충실해질수 있는 우리의 인식의 변화가 중심에 있어야 할것 같습니다.

[희망의날]

이렇게 하면 경제적측면에서는 어떤 현상이 일어나는지요? 가령 일반 건설기업은 분양아파트만 짓고 공사쪽에서는 임대아파트만 짓는 겁니다. 그리고 임대아파트는 기본적으로 일반인들이 요구하는 평형대로 짓는거구요 일반건설업체는 알아서 짓구요. 물론 세금은 거래세,보유세,양도세까지 세게 부과를 한다면... 혼자서 막연히 생각하다 궁금증이 일어서 몇자 적어봅니다

[울랄라]

멋진 아이디어 인거 같습니다...^^

[푸르매]

정말 좋은 정보 감사드립니다. 마지막 공공임대와 관련된 정책은 정말 좋은 정책이라는 생각이 들며, 또한, 영국과 같은 경우 공공임대가 매우 활성화되어 이용되고 있는 것으로 알고 있습니다. 이런 질높은 공공임대정책으로 가면 분명한 것은 지금의 부동산 문제의 해결될 수 있는 여지가 매우 높은 것은 사실인 줄 뻔히 알면서도 못하는 것은 결국 정부가 지금까지 액면으로는 국민을 위한 부동산정책이지, 실질적으로는 개발을 함으로써 공공택지 매매로 인한 엄청난 국가의 부를 불리고 세수를 확대하는 방향과 대형건설사들의 이익에 우선하는 정책으로 진행되어서 지금의 사태가 올 수밖에 없지않았나하는 생각이 듭니다.

[푸르매]

지방같은 경우에 미분양등으로 건설사들 파산할 가능성 높다.. 어떻다.. 많은 말씀하시는데, 건설사 파산나면 결국 대출은행들 무너지고, 그 부담은 고스란히 국민들의 혈세로 메꿔질 겁니다. 결국, 건설사들도 많은 책임을 느껴야 할겁니다.(자본주의 사회에서 이익을 지향하는건 어쩔 수 없는 일일까요?) 고급의 공공임대주택을 주공에 위임해서 장기로 분양하게 되면, 임대료가 몇 십만원이 나오더라도 거기에 입주하지 않을 사람이 있을까요? 질높은 공공임대 주택공급은 정말 바람직한 조언이고, 저또한 계속 머릿속에 맴돌던 생각이라 몇자 덧붙여 보았습니다.

[김광수경제연구소]

<현실과 이론의 한국경제 III>의 제1장을 보시면 울랄라님의 제안하신 이야기가 실려 있을 것입니다. 서점에 가서 서서 2,30분 정도 1장만 읽어 보시기 바랍니다.