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법정지상권
지상권 : 일반적으로 계약에 의해 발생 법정지상권: 강행 법규 - 대부분 경매에 의해 발생 - 없다는 특약이 있어도 성립한다. - 토지와 건물을 전체로 보는 유럽법과는 상이하게 우리나라법은 토지와 건물 을 별개 부동산으로 간주하기 때문에 나온 권리임
법정지상권의 유형 - 민법상 366조에 근거 저당권설정 기인한 법정지상권 - 관습법상 매매 기타 사유에 의해 토지와 건물의 소유자가 변동될 경우 .판례에 의해 인정된 법 - 건물 전세권 설정에 기인한 법정 지상권 - 가등기 담보에 의한 법정 지상권 [ 담보 가등기는 저당권으로 간주] - 입목에 관한 법정지상권 [ 입목도 부동산으로 간주] .단 등기된 입목만 해당되며 과수원의 수목은 부합물로 간주되어 성립되지 않는다 법정지상권 : 건물에 관한 권리 - 건물의 정의 : 기둥 + 지붕 + 주벽 - 존속기간 : 콘크리트/석조 : 30년, 목조 : 15년
사례별 분석
1) 저당권 설정시 토지와 건물이 타인소유였다가 그후 동일인 소유가 되고 경매에 붙여진 경우 법정 지상권의 성립 여부. .일본 판례의 경우 : 성립한다. .우리나라 경우 - 임의경매시 : 성립하지 않는다 -> 근거 ; 민법 366조에 의거 저당권 설정시 토지와 건물이 타인 소유였기 때문에 - 강제경매시[저당권실행]시 : 성립한다. -> 근거 ; 관습법상으로 처분당시에 동일인 소유였기 때문에
2) 명의신탁인 경우 법정지상권의 성립 여부. 토지 : 갑소유 건물 : 실제로는 갑소유이지만 명의신탁으로 등기는 을로 되어있을 경우 - 성립하지 않는다. -> 근거 ; 실정법상 명의신탁은 무효이기 때문에 동일인의 소유로 볼 수 없다.
3) 무허가 건물인 경우 법정지상권의 성립여부 .토지근저당 설정 이전 건축시 : 법정지상권이 성립한다. .토지근저당 설정 이후 건축시 : 성립하지 않는다. * 무허가 건물 건축연도 추산 방법 A. 구청 과세대상 확인 [소유자/건축연도] B. 한전/수도사업소 전기및 수도 설치일 확인
4) 창고와 화장실등[독립건물]의 법정지상권 성립 여부 - 성립하지 않는다 -> 근거 ; 창고나 화장실등은 농가주택의 종물로 간주한다. 종물은 주물의 처분에 따른다 * 주유소의 경우 주유기는 종물이고 유류저장탱크는 부합물이다. 부합물은 더 강력해서 매각명세서에 없더라도 나중이라도 소유권이 인정된다. 혹시 제 3자가 유체동산 경매시는 강제집행정지신청후 제3자 이의소송을 하면 되찾아올수 있다.
5) 건축중인 건물의 법정지상권 성립여부
- 외형상 건물이라고 예상할 정도[기둥, 지붕, 주벽]로 건축된 경우는 성립한다. 따라서 터파기만 하고 H-BEAM정도 설치된 경우는 법정지상권은 성립되지 않는다. 단 유치권을 주의해야 한다.
* 토지소유자[건축회사]가 건물을 지은 경우는 - 당사자가 건축을 했으므로 유치권은 당근 성립되지 않고 - 토지를 담보로 돈을 빌려 건물을 짓는 경우가 통상적이므로 법정지상권도 성립안한다. -> 대박이다.
6) 토지와 미등기 건물의 소유자가 동일인인 경우 이를 제 3자에게 매각시 경매에 붙여진 경우 법정지상권 성립 여부
- 성립하지 않는다. -> 근거 : 미등기는 공시의 효력이 없기 때문에
7) 공유관계인 경우 A. 토지 : 갑/을 공유 건물 : 갑 소유 이 경우 갑이 을의 승낙을 받아 건물을 지었는데 경매로 인해 갑의 토지지분이 병에게로 넘어간 경우 - 성립하지 않는다. -> 근거 : 다른 공유자의 지분권까지 지상권을 허용할 수는 없다....
공유토지의 공유자 1인이 그 지상에 건물을 소유하면서 그의 토지공유지분에 대하여 저당권을 설정한 후 그 저당권의 실행으로 그 토지공유지분의 소유권이 제3자에게 넘어간 경우에 그 건물의 소유를 위한 법정지상권의 성립을 인정하게 되면 이는 마치 토지공유자의 1인으로 하여금 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권 설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하므로 이러한 경우에는 당해 토지에 관하여 건물의 소유를 위한 법정지상권이 성립될 수 없다(86다카2188. 92다55756).
B. 토지 : 갑 소유 건물 ; 갑/을 소유 이 경우 갑의 토지가 경매로 인해 병에게로 넘어간 경우 - 성립한다. -> 근거 : A경우와는 달리 피해보는 사람이 없기 때문에
토지소유자가 그 지상건물을 타인과 공유하면서 그 단독소유의 토지만을 건물철거의 조건 없이 타인에게 매도한 경우, 건물공유자들은 각기 건물을 위하여 대지 전부에 대하여 법정지상권을 취득한다(76다388).
C. 공유대지분할 갑, 을, 병이 공유대지분할을 했는데 병의 토지위에 갑의 건물이 있을 경우 - 성립한다..
D. 구분소유적 공유관계
- 성립한다.
토지가 등기부상으로는 공유관계이지만 실질적으로는 분할하여 각자 몫의 대지위에 건물을 신축하여 점유하여 온 경우(구분소유적 공유관계 내지 상호명의신탁관계) : 저당권이 각자의 지분 또는 토지 전체에 설정되었는지를 묻지 않고 각 건물소유자는 법정지상권을 취득한다(2004다13533, 89다카24094, 96다34665). 이는 구분소유적 공유관계에 있는 토지의 공유자들이 그 토지 위에 각자 독자적으로 별개의 건물을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우에도 마찬가지라 할 것이다.
8) 1번토지저당권 설정후 건물이 건축되고 2번토지저당권이 설정된후 2번 토지저당권에 근거한 임의경매시 법정 지상권 성립 유무?
- 성립하지 않는다.
9) 토지저당권 설정후 건물이 건축되고 건물에 대한 2번저당권이 설정된 경우
- 우리나라는 판례가 없으나 일본의 경우 토지저당권자가 실행을 안하는 경우 2번 건물저당권에 근거한 임의경매시 법정지상권은 인정한다는 판레가 있다.
10) 증개축의 경우 - 위로 증개축은 인정하나 - 옆으로 증개축시는 원래 범위만 인정한다
11) 대지 이외의 텃밭이나 뒷마당은 법정지상권 허용범위가 아니다..
* 실전으로.. 성립하더라도 건물 주변 2M및 주통로만 성립한다....
법정지상권의 소멸
- 통상 지료 연체는 2년임... - 지료가 확정되지 않은 상태에서는 소멸되지 않는다... - 지료 확정 판결을 받고 상당기간 지료를 지체한 경우는 지상권소멸 청구소송을 할수 있다. 여기서 상당기간이라 함은 확정판결후 1개월반이 지나서 지료 청구를 했음에도 불구하고 2개월 지체된 경우로 볼수 있다[ 판례 ] ------------------------------------------------------------------------
분묘기지권
공시방법 : 봉분 - 암장, 평장, 가묘 인정 안됨
취득사례 1) 토지사유자가 승낙한 경우 2) 무단점유후 평온공영한 상태로 20년 이상 경과된 경우 3) 산을 매각한 경우 기지권자 : 종손에게 전속 단 종손이 제사주재자 지위를 유지할 수 없는 경우[이민] 증명시는 예외
분묘기지권 기한 : 수호봉사가 계속되는 한..
분묘기지권은 임료가 없어도 된다.. 단 산을 매각시에는 주어야 한다는 견해도 있다.
대지 인정 범위 ; 케이스 별로 다르다. - 석축을 안 쌓아도 되는 데 쌓은 경우등도 인정 안된다.
문중이 종중산을 시행사에게 매각하였는데 일부 종중원이 이장을 거부할 경우 -> 시행사 승소 : 사유 : 문중 결의에 의해 매각하였으므로 신의칙 위반
합장은 분묘기지권 인정 안됨
대부분의 분묘는 불법이다..... 장사등 법률에 관한 위반, 산림법 위반, 따라서 불법인 경우 기지권 범위는 없다... 묘지설치금지구역[2001년 제정]이후 설치된 불법 분묘는 분묘기지권 불인정 한다.
진행 순서 1) 묘적부, 묘지관리대장등의 확인 -> 통상적으로 거의 없다 2) 주변을 수소문해서 연고자를 확인한다. 무연고인 경우 : 분묘개장절차에 준한다. 연고자인 경우 : 협상한다... 통상 1~2천만원 ------------------------------------------------------------------------- 유치권
- 유치권은 경매기입등기 이전부터 점유를 하고 있어야 한다.
- 경매기입등기 이전 점유를 하지 않았다는 것만 증명하면 유치권은 깨진다.
- 유치권은 간접점유도 허용된다 [ 통상 용역업체] : 낮에만 근무 밤에는 잠궈놓고 퇴근.. 점유일지 작성등의 행위가 필요하다. - 일시적인 점유상실은 점유 소멸이 아니다.
- 플래카드나 바리케이트만 갖고는 부족하고 사람이 점유해야 한다.
- 해당 건물과 관련이 있는 공사만 유치권이 성립한다. 즉 업무용 빌딩에 사우나나 식당 시설 공사를 하면서 유치권을 주장해봤자 성립 안한다. 이를 결연관계라고도 한다.. 또한 부속물 공사비용도 유치권 비용이 아나다.
- 경매 신청이 될줄 알면서 공사를 해도 유치권이 성립 안된다.
- 임차인은 대부분 유치권 성립이 안된다. 왜냐하면 표준계약서에 원상복구조항이 있기 때문에다.
- 공사대금 채권 기한은 3년이다.. 3년 이상된 유치권도 무효이다.
- 유치권 서류[영수증]등을 보면 가장인지 아닌지 알 수 있다.
- 가장유치권은 형사고발 대상이다. |