경제동향 및 부동산관련정보 (2012-07-05)

[김영철]

『경제동향 및 부동산관련정보』

2012-07-05

카 테 고 리	번호	내    용	출 처
부동산관련 법령.제도.정책	1	「산단 캠퍼스」산업시설용지에 입주 가능	[국토해양부]
	2	개발제한구역 해제지역 개발사업 규제합리화	[국토해양부]
부동산시장 동향 및 이슈	3	초고령 일본의 노후자금 굴리기 비법 '신탁'	[연합뉴스]
	4	수도권 주택시장 불안	[한국금융신문]
	5	국민 91% 도시지역 거주, “도시화 안정기”	[국토해양부]
	6	"취득·양도세, 부동산 활성화 실효성 가장 커"	[아시아경제]
	7	하반기 분양 14만가구.. 상반기보다 63%↑	[아시아경제]
	8	"요즘 아파트 '이것' 있어야 팔려요"	[머니투데이]
부동산신탁사 관련 정보	-	-	-
부동산개발 관련 정보	9	강동구 고덕주공5단지 1572가구 재건축계획안 고시	[파이낸셜뉴스]
	10	서울 한복판에 1300세대 ‘자이 아파트’ 들어선다	[헤럴드뉴스]
부동산금융 관련 정보	11	한국아태부동산펀드, 결국 투자금 날리고 청산	[머니투데이]
기      타	-	-	-

① 부동산 관련 법령․제도․정책

 「산단 캠퍼스」산업시설용지에 입주 가능

- 산업입지개발법 시행령 개정안 입법예고 -

□ 앞으로는 현장 맞춤형 산업인력 육성, 근로자 교육, 기업의 R&D 지원을 위해 산업단지 캠퍼스가 산업단지의 산업시설용지에 입주할 수 있다. 또한 열병합발전소 등 에너지공급설비, 태양광발전소 등 신에너지 및 재생에너지 발전시설도 산업시설용지에 입지 할 수 있게 된다.

 ㅇ 국토해양부(장관 권도엽)는 산업단지 개발 활성화 및 입주기업의 지원을 위해 이러한 내용이 담긴 ｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣ 시행령 개정안을 ‘12. 7. 6～8. 17까지 입법예고하였다.

□ 이번에 입법예고하는 ｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣ 시행령   개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

① 산업단지내 산업시설용지에 입지할 수 있는 시설 추가

 ㅇ 종전에는 법률에서 정한 공장, 지식산업 관련 시설, 문화산업 관련 시설, 정보통신산업 관련 시설, 재활용산업 시설, 자원비축시설, 물류시설 등 총 7개의 시설만 산업시설용지에 입지할 수 있었으나,

   - 산업시설용지에 입지할 수 있는 시설을 대통령령으로 추가할 수 있도록 법률을 개정(‘12.6.1 시행)하여 급변하는 산업구조에 능동적으로 대처할 수 있도록 하였다.

 ㅇ 이에 따라 이번 시행령 개정(안)에서는 에너지공급설비, 신ㆍ재생에너지 발전시설 및 산업단지캠퍼스 교육연구시설 등을 산업시설용지에 입지할 수 있는 시설로 추가하기로 하였으며

   - 이들 시설이 산업시설용지에 입지할 경우 조성원가로 저렴하게 분양할 수 있게 되어 산단 입주기업과 직접 연계, 시너지효과 및 기업투자가 활성화될 것으로 기대된다.

② 준산업단지 및 공장입지유도지구 재정지원 대상 확대

 ㅇ 아울러 국가재정 지원 대상을 준산업단지의 경우 현행 10만 제곱미터 이상에서 7만 제곱미터 이상으로, 공장입지유도지구는 30만 제곱미터이상에서, 15만 제곱미터 이상으로 확대하기로 하였다.

   - 이를 통해 도시 주변에 무분별하게 입지하는 개별공장들을 계획적인 틀에서 정비하고 관리하는 제도가 활성화되도록 하여 기업 입지환경을 개선해 나갈 계획이다.

 ㅇ 이에 앞서 국토해양부는 지방자치단체가 준산업단지 및 공장입지유도지구에 대하여 재정지원을 할 경우 규모에 관계없이 지원할 수 있도록 ｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣ 시행령을 개정(‘12.6.29 시행)한 바 있다.

   * 준산업단지 : 도시 또는 도시 주변의 특정지역에 입지하는 개별 공장들의 밀집도가 다른 지역에 비하여 높아 계획적 관리를 위해 지정

   * 공장입지유도지구 : 국토계획법상  계획관리지역에 개별공장의 공장설립을 촉진하면서도 친환경적․계획적 입지를 유도

③ 해외유턴기업 및 외국인투자기업 산업단지 입주여건 지원

  ㅇ 해외유턴기업 및 외국인투자기업이 산업단지에 입주를 원하는  경우 해외유턴기업은 입주 우선권을 부여하고, 외국인투자  기업은 수의계약을 허용할 계획이다.

    - 이에 따라 해외유턴기업 및 외국인투자기업의 국내 투자활성화 및 일자리창출이 기대된다.

□ 국토해양부는 이와 같은 내용을 담은 산업입지개발법 시행령 개정안을 입법예고한 후 법제처 심사 등을 거쳐 금년 9월 30일까지 개정할 예정이라고 밝혔다.

 개발제한구역 해제지역 개발사업 규제합리화

- 「개발제한구역법」 일부개정안 입법예고 -

□ 국토해양부(장관 권도엽)는 개발제한구역의 과도한 규제를 합리화하면서 구역을 철저히 보전하기 위해 훼손지복구제도 정비, 개발제한구역 재지정(환원) 등을 주 내용으로 하는 ｢개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법｣ 일부개정안을 7월 6일부터 40일간(기간 7.6.~ 8.16.) 입법예고한다고 밝혔다.

□ 이번 개발제한구역법 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

 ① 해제지역 개발사업에 대한 규제를 합리화한다

  ㅇ 개발제한구역을 해제하여 개발하는 사업시행자는 해제지역의 100분의 10 내지 20에 해당하는 면적의 개발제한구역내 훼손지*를 공원 등으로 조성하도록 하고 있으나, 조성대상지 선정의 어려움과 대상지로 선정된 지역내의 적법한 건축물 철거에 따른 주민과의 마찰 등으로 지역개발사업 추진에 애로발생

     * 훼손지 : 각종 시설물이 밀집되어 있거나 다수 산재되어 녹지로서의 기능을 충분히 발휘하기 곤란한 곳

   - 이를 해소하고자 사업시행자가 훼손지 복구와 보전부담금 중 선택할 수 있도록 하여 사업시행이 원활히 추진될 수 있도록 하고, 다만 훼손지 복구비용과 보전부담금간의 형평을 고려하여 해제지역 총 공시지가의 100분의 20을 부담금으로 부과하기로 하였다

     * 현행은 훼손지 복구를 원칙으로 하고, 복구대상지가 없는 경우 예외적으로 해제지역 총공시지가의 100분의 10을 부담금으로 부과

 ② 개발제한구역내 공장 증축시 부담금이 감면된다

  ㅇ 개발제한구역내 신축이 금지되나, 지정 이전부터 있던 공장의 경우 법령상 기존대지내 증축이 허용되지만 과중한 보전부담금 부과로 인해 실질적으로 증축을 못하는 등 기업활동에 장애가 발생하여,

    * 개발제한구역내 공장현황(‘10년 현재) : 192동 (경기도 95, 부산 65, 서울 16 등)

   - 공장 등의 증축이 원활히 이루어질 수 있도록 개발제한구역 지정 이전부터 있던 건축물에 대하여 기존 대지내에서 증축하는 경우 보전부담금 부과율을 50% 완화하기로 하였다

 ③ 장기간 사업을 추진하지 않는 해제지역은 개발제한구역으로 재지정하여 관리한다

  ㅇ 택지⋅산업단지 등을 조성하기 위하여 개발제한구역을 해제한 후 장기간 개발계획을 미수립할 경우 해제지역의 관리에 어려움이 발생할 것으로 예상되어

   - 개발제한구역을 해제 후 3년이 지나도록 개발계획이 미수립되거나 사업구역 등 지정효력이 상실된 경우 개발제한구역으로 재지정하여 철저히 관리하기로 하였다.

    * 취락지역(해제취락)은 재지정 대상에 해당되지 않음

 ④ 개발제한구역내 불법행위로 얻는 이득은 철저히 회수한다

  ㅇ 개발제한구역내 불법행위에 대한 이행강제금 상한(연 1억원)이 설정되어 불법행위의 규모가 클수록 이익이 크게 되는 문제가 발생하여

   - 개발제한구역내 대규모 불법행위를 예방하기 위해 이행강제금 상한을 폐지하여 불법행위로 얻는 이득을 철저히 회수함으로써 구역관리에 철저를 기하고자 하였다.

□ 국토해양부 관계자는 이번 법률 개정을 통해 과도한 일률적 규제로 인해 생기는 개발사업 장애와 기업애로사항을 해소하는 한편, 개발제한구역을 보다 철저히 보전⋅관리할 수 있을 것으로 기대한다고 밝혔다

□ 국토해양부는 입법예고를 통해 각계의 의견을 수렴한 후 법제처 심사 등 입법 후속절차를 거쳐 10월중 국회에 제출할 예정이며,

 ㅇ 개정안에 대하여 의견이 있는 경우까지 우편, 팩스 또는 국토해양부 홈페이지(http://www.mltm.go.kr)의 법령/입법예고란을 통해 의견을 제출할 수 있다.

② 부동산시장 동향 및 이슈

 초고령 일본의 노후자금 굴리기 비법 '신탁'

금투협, 신탁산업 발전을 위한 국제세미나

우리나라보다 앞서 초고령사회로 들어선 일본은 노후자금을 어떻게 굴리고 있을까.

5일 오후 서울 여의도 금융투자협회에서 열린 '신탁산업 발전을 위한 국제세미나'에서는 만 65세 이상 노인인구가 3천만명에 육박하는 일본의 노후자금 굴리기 비법이 공개됐다.

일본은 2005년에 유엔이 정한 초고령사회 기준인 고령화율 20%를 넘어섰다. 현재 고령화율은 23.3%에 육박한다.

하지만, 일본 노인의 전체가구 평균소득대비 소득수준은 86.6%로 우리나라의 66.7%보다 훨씬 높다.

코타카 히토시 미쓰이 스미토모 트러스트 홀딩스 부장은 이날 '일본에서의 신탁을 활용한 고령화 사회에 대한 대응'이라는 주제발표에서 "심화하는 일본의 고령화 사회에 대응하기 위해 유언신탁, 특정증여신탁 등 기존의 신탁상품뿐만 아니라 후견제도지원신탁, 특정기부신탁, 유언대용 및 수익자연속신탁이 출시됐다"고 설명했다.

그는 "유언대용신탁은 중소기업의 사업승계에 유용하게 활용되고 있다"면서 "개인신탁의 발전을 위해서는 신탁사의 상품개발, 세제개선, 신탁제도 인지도 제고가 필요하다"고 말했다.

신탁은 예금이나 펀드와 같이 단순한 자산증식을 목적으로 하지 않고, 자산을 보관, 관리, 운용까지 해주는 맞춤형 자산관리 수단이다.

우리나라에서는 은행 20개, 증권사 21개, 보험사 5개, 부동산신탁사 11개 등 57개사가 신탁업을 영위하고 있다. 총 수탁고는 447조5천억원으로 위탁자 수는 340만명 수준이다.

수탁고는 은행이 191조2천억원(43%), 부동산신탁사가 153조원(34%), 증권사가 101조9천억원(23%), 보험사가 1조4천억원(0.3%)을 각각 차지하고 있다. 금전신탁이 196조3천억원(44%)으로 가장 많고, 부동산이 41%, 기타재산이 15%로 뒤를 이었다.

일본 신탁산업의 수탁고는 1경1천454조원으로 우리나라에 비해 약 26배나 크다.

금투협 장석환 신탁지원팀장은 "우리나라도 일본과 마찬가지로 급속히 고령화 사회로 진입하고 있다. 단순한 부의 축적이라는 개발시대의 패러다임에서 벗어나 자산을 효과적으로 관리하고 노후리스크에 대비하는 금융 인프라로서 신탁제도가 널리 활용될 때가 왔다"고 말했다.

오는 26일부터 신탁가능 재산 확대와 유언대용신탁이나 수익자 연속 신탁 도입 등을 골자로 한 개정 신탁업법이 시행된다.

이날 주제발표 후에는 김정각 금융위원회 자산운용과장, 김태진 고려대 교수, 임채웅 변호사, 송두일 씨티은행 부장이 참석한 가운데 패널토론이 이어졌다.

 수도권 주택시장 불안

현대경제연구원 전문연구위원, 성균관대학교 경제학과 겸임교수 박덕배 박사

주택 구입을 미루니, 전세수요는 늘지만 가격상승으론 이어지지 않아

수도권은 공급도 초과상태이고, 가계부채부담도 높아 침체 지속 우려

금융위기 이후 수도권 주택가격은 전반적으로 하락하고 있으며, 하락세는 신도시 지역에 분명하게 나타나고 있다. 금융위기 이후 최고점에서 2012년 6월말까지 수도권은 약 2.5%p하락한데 비해 분당, 일산서구, 과천 등 신도시지역은 각기 5%p, 10%p, 13%p 이상 하락하고 있다. 수도권의 경우 가격뿐만 아니라 아파트거래량 면에서도 크게 위축되고 있다.

이에 정부는 얼마 전 수도권 시장의 주택거래 정상화를 위하여 강남 3구 투기지역과 주택거래신고지역 해제 등을 골자로 하는 5.10 부동산대책을 발표하였다. 강남 3구의 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)이 기존의 40%에서 50%로 높아지고, 주택 계약 신고기간도 15일에서 60일로 완화하였다. 전용 85㎡ 이하 수도권 공공택지의 전매제한 기간이 3년에서 1년으로 축소하고, 주택을 1년 미만 보유할 때 50%인 양도세 중과세율을 40%로 축소 하는 등이 5.10 대책의 주요 내용이다. 그럼에도 불구하고 수도권 주택시장은 침체 상황을 지속하고 있다.

반면 그동안 매매가격의 하락과는 달리 전세가격은 급등하였다. 수도권의 주택 매매시장의 불안정, ‘부동산 불패’에 대한 인식 변화, 보금자리주택 기대 등으로 주택구입을 지연하고 대신 전세수요가 크게 증가하고 있기 때문이다. 하지만 전세가격 상승이 전반적인 매매가격 상승으로 이어지지 않고 있는 점이 다른 측면에서 수도권 주택시장 침체의 장기화를 시사하고 있다.

수도권 아파트 매매가격대비 전세가격 비율이 2009년 7월부터 2012년 6월까지 수도권의 경우 약 13%p 올랐으나 전세가격이 매매가격으로 이어지지 못하고 있다. ‘부동산불패’ 신화가 약해진 상황에서 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어지기는 쉽지 않은 상황이다.

그런데다 수도권 주택시장의 수급요인이 점점 악화되고 있다. 먼저 수도권 가계들의 소득증가를 통한 주택구입 수요가 약화되고 있다. 글로벌 재정위기 등의 여파로 2012년 국내 경제는 4%이하의 성장률 전망이 지배적인 가운데 체감경기 악화 현상이 지속될 것으로 전망되고 있다. 경제성장률 저하에다 물가상승 등으로 가계의 체감경기는 더욱 악화될 가능성이 높아지고 있다.

뿐만 아니라 국민처분가능소득(명목)중 개인이 차지하는 비중이 지속적으로 감소하는 등 경제성장에 따른 소득상승에서 가계가 차지하는 몫이 점점 줄어들고 있다. 한국주택금융공사의 주택구입능력지수는 금융위기 이후 서울은 140 이상 수준에서 움직이고 있지만 부산의 경우 70이하 수준에서 머물고 있다. 그만큼 서울 수도권 지역의 주택구입 능력이 떨어지고 있음을 의미한다.

둘째, 차입을 통한 수도권 주택구입 수요도 약화되고 있다. 대출금리 상승과 가계대출 총량규제 및 상환압력 등 가계대출 축소 움직임 등으로 원금상환압력이 증가하고 있다. 경기둔화와 금융시장 불안 등에도 가파른 물가오름세로 기준금리 상승 가능성이 크며, 특히 신용대출과 비은행예금기관대출 등 취약 대출에 대한 금리가 뚜렷한 상승세를 보이고 있다. 뿐만 아니라 금융기관의 가계대출 증가를 억제하려는 움직임이 수도권에 집중되고 있어 수도권 지역의 차입에 따른 주택수요가 어려운 상황임을 반영하고 있다.

실증적으로도 비수도권에 비해 수도권의 가계부채 부담이 월등히 높은 상태가 유지되고 있다. 통계청(한국은행, 금융감독원)의 2011년 2월 기준 가계금융자산 조사에서 나타난 수도권과 비수도권 가처분소득대비금융부채 비율이 각기 139.4%와 78.7%로 수도권이 약 2배가량 높다. 뿐만 아니라 저축액대비 금융부채 비중도 각기 90.4%와 51.8%로 2배 가까이 높은 수치를 기록하고 있다.

셋째, 수도권 주택시장의 초과공급 현상이 상당 기간 지속될 가능성이 높다. 수도권의 초과공급 현상은 여전히 지속되고 있으며, 그 질이 악화되고 있다. 비수도권 미분양아파트는 정부의 정책과 지방 주택경기 활황 등으로 인하여 큰 폭 감소하고 있으나, 수도권의 경우 오히려 증가하고 있다. 비수도권 미분양은 2009년 7월 116,176호에서 2012년 4월 현재 35,270호로 큰 폭으로 하락한 반면 수도권의 경우 같은 기간 24,010호에서 26,115호로 소폭 상승하고 있다. 이러한 수도권 미분양은 악성으로 분류되는 ‘준공 후 미분양’으로 꾸준한 누적되면서 질적인 측면에서도 악화되고 있다.

이처럼 수도권 주택시장의 수급요인이 악화되고 있는 가운데 현재의 아파트 시장 침체 흐름이 지속되어 장기 침체 국면으로 이어질 가능성이 높다. 이에 따라 얼마 전 정부는 아파트 분양가상한제를 폐지하고, ‘재건축 부담금’을 2년간 부과하지 않는 내용의 주택관련법 개정안을 입법예고하기로 했다. 결국 정부는 5.10대책의 보완 수단으로 아껴둔 마지막 카드를 꺼내들은 셈이다.

하지만 초과공급이 지속되고 있는 상황에서 국지적이며, 일시적일 가능성이 크다. 오히려 지방의 버블을 확대시킬 수 있다. 그동안 5.10대책을 포함하여 그동안 수도권을 타켓으로 한 수요 진작 규제완화 정책의 효과가 오히려 비수도권 지역에 파급되었다.

특히 부산, 대전 등 일부지역의 경우 과열에 가까운 모습이 보였다가 최근 급등세가 약화되고는 있지만 여전히 강세를 유지하고 있다. 뿐만 아니라 규제완화 주택정책의 효과도 규모별 수급상황을 고려하면 중소형 주택에 대해서만 정책의 효과가 나타나고 있다. 자칫 규제완화 정책으로 현재 호황을 누리고 있는 지방 소형 아파트의 가격 상승폭이 커질 만큼 서민들의 주거생활이 더욱 어려워질 수 있는 상황이다. 이제부터는 정책당국뿐만 아니라 모든 경제주체들은 수도권 주택가격의 움직임에 더욱 민감해질 필요가 있다.

 국민 91% 도시지역 거주, “도시화 안정기”

2011년 도시계획현황 통계…2005년 이후 1.0% 증가 그쳐

□ 우리나라 도시지역에는 전체 인구의 91.1%인 4천6백23만여명이 거주하는 것으로 조사됐다. 지난 2005년 도시 거주 비율이 90%를 넘어선 뒤 6년간 1.0% 증가하는데 그쳤으며, 이는 우리나라 도시화율이 안정세에 접어들었음을 보여주고 있다.

□ 국토해양부(장관 권도엽)는 2011년도 도시일반현황, 용도지역·지구·구역현황, 도시계획시설현황 등이 담긴 도시계획현황 통계를 조사․발표하였다.

□ 도시계획현황통계 개요

  ○ 통계종류 : 국가승인 보고통계(제31502호)

  ○ 기준시점 : 2011년 12월 31일(매년 12월 31일)

  ○ 집계단위 : 도시관리계획 수립단위인 시․군․구

  ○ 조사방법 : 도시관리계획 결정 고시․공고문 기준으로 조사

  ○ 집계체제 : 시․군․구→시․도→LH(통계작성기관)→국토해양부

① 주요 통계 내용

□ 지난해 말 기준 우리나라 도시지역* 면적은 1년 전(17,492㎢)보다 67㎢ 늘어난 17,559㎢(전체의 16.6%)로 나타났으며, 도시지역에 거주하는 인구도 전년 보다 297,612명(전라남도 여수시 인구 수준) 증가한 46,230,613명으로 조사되었다.

   * ‘도시지역’이라 함은 행정구역상 도시가 아닌 국토계획법상 4개 용도지역(도시지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역) 중 하나를 의미

 ㅇ 그 결과 전체 인구 중 도시지역에 거주하는 인구의 비율(도시화율)이 91.1%로서 증가세를 유지하고 있으나, 2000년대 이후 증가율이 점차 둔화되고 있는 추세를 보이고 있다.

 ㅇ 우리나라 도시화율은 2005년(90.1%) 이후 6년간 1.0% 증가에 그쳤는 바, 1960년(39.1%)부터 2000년(88.3%)까지 매년 1% 이상 급증하던 추세가 2005년 이후 안정기에 접어들었음을 보여주고 있다.

□ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역 지정현황을 살펴보면,

 ㅇ 전체 용도지역(106,162㎢) 중 농림지역이 46.9%인 49,819㎢, 관리지역은 25.0%인 26,569㎢, 도시지역은 16.6%인 17,559㎢, 자연환경보전지역은 11.5%인 12,215㎢으로 나타났다.

용도지역 현황

□ 2010년과 비교하여 용도지역 지정 면적의 증감현황을 살펴보면,

 ㅇ 도시지역은 주거지역(+42㎢), 상업지역(+6㎢) 및 공업지역(+26㎢)이 증가하고 용도미지정지역(▽45㎢)이 감소하는 등 전체적으로 67㎢가 늘어났으며,

 ㅇ 관리지역 및 자연환경보전지역은 각각 745㎢, 490㎢ 증가하였다. 반면에 농림지역은 662㎢ 감소하여, 총 용도지역면적은 640㎢ 증가하였다.

 ㅇ 용도지역면적의 증가는 해상국립공원지정에 따른 자연환경보전지역의 증가(약 470㎢) 및 공유수면매립 등에 따른 관리지역의 증가(약 150㎢) 등에 따른 것으로 확인되었다.

□ 도시계획으로 결정된 전국 도시계획시설 현황을 살펴보면,

 ㅇ 도시계획시설 전체 결정면적은 6,338㎢으로, 그 중 도로 등 교통시설이 2,503㎢(32.2%)로 가장 많고, 이어서 하천 등 방재시설, 공원․녹지 등 공간시설 순으로 나타났다.

 ㅇ 전국의 1인당 평균 공원면적은 7.6㎡이며, 시도별로는 울산광역시가 16.6㎡으로 가장 많고, 인천광역시(9.4㎡), 전라남도(9.0㎡), 서울특별시(8.4㎡), 전라북도(8.3㎡)의 순으로 나타났다.

 ㅇ 또한 전국 도시계획으로 결정된 도로 중 집행면적은 1,151㎢이며, 시도별로는 경기도가 206.4㎢로서 가장 많고, 경상남도(134.8㎢), 전라남도(103.7.0㎢), 경상북도(95.0㎢)의 순으로 나타났다.

 ㅇ 도시계획시설로 결정된 시설 중 아직 사업시행이 되지 못한 미집행 도시계획시설 현황을 보면,

   - 미집행면적은 전국적으로 1,425㎢이며, 시설별로는 공원이 623㎢로 가장 많고, 다음으로 도로 410㎢ 순으로 나타났다.

② 도시계획통계의 활용

□ 매년 지방자치단체를 통해 취합, 작성되는 도시계획 현황통계는 도시정책 및 도시계획 수립, 지방교부세 부과, 지역개발계획 구상 등 정책수립에 활용되고 있으며,

 ㅇ 이들 통계에 대한 보다 상세한 자료는 누구든지 도시포털(www.city.go.kr)을 통해 조회할 수 있다.

 "취득·양도세, 부동산 활성화 실효성 가장 커"

건국대 부동산·도시연구원 전문가 설문조사 결과.. 43.8%가 '세제정책이 대안' 꼽아

부동산 전문가들은 취득세와 양도세 등 세제 정책이 부동산 시장 활성화를 위해 가장 실효성 있다고 판단하는 것으로 나타났다.

건국대학교 부동산·도시연구원이 최근 1개월 간 전국의 부동산관련 교수, 부동산 전문가, 부동산중개업자 등으로 구성된 부동산모니터링 그룹 전문가 73명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과에서 이 같이 드러났다. 부동산 시장에 가장 필요한 정책대안이 무엇인가에 대한 질문에 전체의 43.8%는 부동산 세제정책(양도소득세 19.4%, 취득세 14.3%, 보유세 10.1%)을 꼽았다. 다음으로 부동산 금융 정책 28.5%, 부동산 수요공급 정책 27.8%로 조사됐다.

연구원은 “부동산 세제 정책이 가장 높게 나온 것은 부동산 거래 활성화를 위한 5·10대책과 더불어 취·등록세 완화 등의 추가적인 세제효과가 필요하다는 인식을 보여준 결과”라고 분석했다.

건국대 부동산도시연구원은 또 “부동산 수요공급 정책보다 금융 정책이 조금 더 높게 나타난 결과도 정부의 정책발표에 많은 기대를 하던 사항인 총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 발표되지 않아서”라며 “부동산 거래 침체가 지속되고 있는 상황에 주택 거래를 늘리기 위한 측면의 DTI규제 완화 등 수요 발생을 위한 방안이 필요하다는 의미”라고 전했다.

전문가들은 시장 침체 가장 큰 원인으로 부정적인 시장 전망과 이에 따른 구매·투자 심리 위축이라고 봤다. 조사결과 현재 부동산시장의 침체의 원인이 무엇인가에 대한 질문에 전체의 45.6%가 부정적인 부동산시장 동향 및 전망(부정적 부동산가격 동향 및 전망 14.9%, 부동산 구매·투자심리 위축 13.0%, 부정적인 부동산 수요 동향 및 전망 9.9%, 부동산 공급물량 동향 및 전망 7.8%)을 꼽았다. 이어 부정적 경제동향 및 전망 31.0%, 부동산 정책 환경 23.4% 순으로 조사됐다.

한편, 도시형 생활주택과 오피스텔의 과잉공급으로 인해 이들의 인기가 장기적으로 지속되기 어려울 것이라는 전망도 나왔다. 건국대 부동산도시연구원은 “소형 주택 임대시장은 기존의 다세대, 다가구, 오피스텔 이외에 도시형생활주택, 소형 아파트 등의 새로운 주택유형으로 확대돼 치열한 경쟁이 예상된다”며 “이러한 치열한 경쟁상황에 최근 도시형 생활주택과 오피스텔의 공급과잉 등으로 인해 도시형 생활주택과 오피스텔의 인기가 장기간 지속되기는 어려울 것으로 전망된다”고 밝혔다.

 하반기 분양 14만가구.. 상반기보다 63%↑

올 하반기 전국 231개 사업장에서 14만3275가구의 일반분양 물량이 쏟아진다. 지난 상반기 대비 63% 증가한 수치다.

5일 부동산정보업체 부동산써브에 따르면 올 하반기에는 전국 231개 사업장에서 총 17만4590가구 중 14만3275가구가 일반분양으로 나올 예정이라고 밝혔다.

지역별 일반분양 물량은 ▲서울 1만5850가구 ▲경기 5만8379가구▲인천 1만0541가구 ▲강원 685가구 ▲경남 7025가구 ▲경북 5031가구 ▲광주 4157가구 ▲대구 4005가구 ▲대전 3344가구 ▲부산 3385가구 ▲울산 2691가구 ▲전남 5794가구 ▲전북 2200가구 ▲충남 1만7759가구 ▲충북 2429가구다.

서울·수도권 분양시장은 신도시와 서울 도심 뉴타운, 보금자리지구 등을 중심으로 움직일 것으로 보인다. 뉴타운, 재개발, 보금자리주택 등 유망 물량이 많고 수도권 택지지구와 오피스텔도 골고루 분포돼 있어 수요자들의 청약 선택 폭이 넓어질 것으로 예상된다. 특히 입지가 좋고 분양가가 싼 보금자리주택, 위례신도시 등이 분양시장에서 수요자들의 관심을 끌 것으로 예상된다.

인천의 경우 인천 구월동 구월아시아드선수촌 단지를 눈여겨볼 만하다. 구월동은 2개 사업장 B-3, S-1블록에서 총 1500여 가구가 나온다. 2개 사업장 모두 상반기와 마찬가지로 높은 경쟁률을 보일 것으로 예상된다.

경기도는 신도시, 택지지구와 오피스텔에 관심이 높을 것으로 예상된다. 하반기 분양시장의 가늠자가 될 동탄2신도시 동시분양과 판교 SK 허브 등 입지여건이 좋으면서 분양가가 저렴한 물량에 수요가 몰릴 것으로 예상된다.

지방 분양시장 열기는 하반기에도 식지 않을 것으로 보인다. 상반기에는 지방 분양 물량이 많았고, 전국 순위 내 마감 단지 중 86%가 지방이었다. 이런 분위기는 하반기 정부 청사·기관 이전으로 주택 수요가 늘고 있는 세종시·혁신도시 등의 분양 시장으로 이어질 것으로 예상된다.

상반기 분양 열기가 뜨거웠던 부산지역은 하반기에도 1000가구 안팎의 재개발·재건축 아파트가 쏟아질 예정이다. 경남 양산, 대구에서도 대형 건설사들을 중심으로 알짜 분양물량이 인기를 끌 것으로 보인다. 특히 지방은 청약 가능지역이 '도' 단위로 확대됨에 따라 분양 열기가 확산될 것으로 전망된다.

 "요즘 아파트 '이것' 있어야 팔려요"

- 시립어린이집 유치·학원상가 무상임대

- 건설사, 보육·교육 특화형 잇따라 출시

건설사들이 '보육·교육 특화형 아파트'를 속속 내놓고 있다. 단지내 시립어린이집을 유치하고 학원 전용 건물을 지어 무상 임대하는 등 다양한 아이디어로 수요자 관심 끌기에 나선 것. 전문가들은 주택경기 침체가 계속되는 상황에서 상품 매력도를 높이기 위한 '교육 특화형 아파트'가 지속적으로 출시될 것이라고 내다봤다.

◇어린이집 기부채납해 '시립어린이집' 유치…"맞벌이부부 마음 잡겠다"

과거 '교육 특화형 아파트'는 단지 인근에 학교를 유치하는 수준에 머물렀다. 하지만 최근 건설사가 내놓은 아파트는 단지내 시립어린이집을 유치하고 학원 전용 상가를 무상 임대하는 등 한층 고차원적으로 진화했다.

SK건설이 하반기 경기 화성시 반월동에서 분양할 예정인 '화성 반월 SK뷰'는 국내 최초로 어린이집을 지어 시에 기부채납, 단지내 시립어린이집을 유치했다.

시립어린이집은 시가 직접 운영해 믿을 수 있고 가격이 사설어린이집에 비해 저렴해 맞벌이 학부모의 선호도가 높다. SK건설이 시에 기부채납한 어린이집은 지상 2층, 연면적 792㎡ 규모. 아파트 커뮤니티시설 인근에 별도 동으로 건립되며 120명을 수용할 수 있다.

SK건설 관계자는 "주택법상 어린이집은 300가구당 1개만 지으면 되지만 이를 훌쩍 넘긴 120명을 수용할 수 있다"며 "화성 동탄, 반월동 일대 그룹 인터뷰를 진행한 결과 30∼40대 맞벌이부부를 위한 어린이집에 대한 수요가 상당하다는 점을 알게 됐고 이에 부응하기 위해 아이디어를 고안했다"고 설명했다.

◇학원 전용 상가 지어 3년간 무상 임대…지방에서도 서울 수준의 '사교육'을

흥한주택종합건설은 경남 진주에서 분양한 '더 퀸즈웰가'에 지상 4층 규모의 학원 전용상가를 지어 3년간 사교육업체 '종로엠스쿨'에 무상 임대키로 했다. 서울 수준의 사교육 시설을 원하는 학부모를 위해 고안한 아이디어다. 이곳에는 층별로 대덕영재교육원(초등 전문 영재학원·2층) 위싱웰영어학원(초등 전문 영어학원·3층) 종로엠스쿨(중고등 전문 학원·4층)이 각각 들어선다.

이 아파트 분양 관계자는 "4층 규모 학원 전용 건물을 3년간 무상 임대하는 것은 물론 입주 후 3년간 입주민들에게 학원 수강료 50%를 지원할 예정"이라며 "교육시설에서 소외받았던 지역이어서 호응도가 높다"고 설명했다.

전문가들은 보육·교육 특화 아파트 건립이 앞으로도 계속될 것으로 보고 있다. 조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "중소형아파트는 타깃 수요자가 30∼40대 맞벌이부부인 만큼 보육시설의 경쟁력을 강화하면 수요자에게 매력적으로 다가갈 수 있다"며 "요즘은 분양가나 평면에서 차별화가 쉽지 않기 때문에 교육 마케팅으로 승부를 거는 것"이라고 분석했다.

③ 부동산신탁사 관련 정보

④ 부동산개발 관련 정보

 강동구 고덕주공5단지 1572가구 재건축계획안 고시

서울 강동구가 고덕주공5단지를 1572가구로 재건축하는 정비계획안을 내놨다.

5일 서울시 등에 따르면 강동구는 상일동 131 일대에 법적상한용적률 249.97%를 적용, 최고 높이 35층 아파트 1572가구(임대주택 94가구 포함)를 짓는 내용의 '고덕주공5단지 주택재건축정비사업 계획안'을 고시했다.

전용면적 85㎡를 넘는 대형 아파트를 줄이고 중소형을 늘린 덕분에 당초 계획안(1465가구)에 비해 건립가구수가 107가구 늘었다. 전용면적 85㎡ 초과는 종전 511가구(34.9%)에서 314가구(20.0%)로 약 200가구 축소된 반면 60㎡ 초과∼85㎡ 이하는 660가구(45.0%)에서 924가구(58.8%)로 260여가구나 증가했다. 이 밖에 전용면적 60㎡ 이하 소형은 294가구(20.1%)에서 314가구(20.0%)로 20가구 늘어나는 데 그쳤고 재건축 소형임대주택은 97가구에서 94가구로 오히려 감소했다.

지하철5호선 상일동역을 도보로 이용할 수 있고 외곽순환도로 상일 IC, 천호대로 등이 가까워 교통여건이 좋은 편이다. 또 인근에 고일초, 상일여중·고, 강동고 등 각급 학교가 위치해 있으며 이마트와 홈플러스, 강동경희대병원 등 각종 생활편의시설도 잘 갖춰져 있다.

지난 1983년 12월 입주한 고덕주공5단지는 지상 5층짜리 아파트 24개동 890가구로 모두 공급면적 62∼89㎡의 중소형으로 구성돼 있다. 현재 시세는 62㎡가 4억2000만∼4억5000만원, 89㎡가 6억3000만∼6억8000만원 수준이다.

 서울 한복판에 1300세대 ‘자이 아파트’ 들어선다

서울역 뒷편 단독주택 밀집지역이 1300세대 규모의 ‘자이 아파트’로 탈바꿈한다. 5일 서울시 및 관련업계에 따르면 서울 중구청은 최근 중구 만리동 만리 2구역의 주택재개발 정비사업에 대해 관리처분을 인가했다. 이에 따라 만리 2구역조합은 이달 안에 정비계획을 변경해 8월께 건축심의를 받을 예정이다.

조합은 이달 27일부터 이주비를 지급하고 8월 부턴 조합원 이주를 본격화할 방침이다. 총 1300가구를 짓는 만리 2구역 재개발 시공은 GS건설이 맡기로 했다. 만리 2구역 조합은 애초에 지하 5~지상 25층 아파트 1207가구를 건립할 계획이었지만 조합원들의 소형 평형 배정 요구가 확대됨에 따라 전용 59㎡ 소형을 134세대에서 390세대로 늘리기로 했다.

이에 따라 전체 세대수는 100여가구 많은 1300세대로 늘어난다. 입주 예정일은 2015년이며, 시공은 GS건설이 맡기로 했다. 조합원 분양가는 전용면적 59㎡이 4억원선, 84㎡는 6억원 선으로 인근 북아현 뉴타운(84㎡ 5억3000만~5억5000만원)보다 비싼 편이다. 만리동 인근 L공인관계자는 “프리미엄이 최대 1억원을 넘겼던 매물도 3000만~4000만원 이상 떨어졌지만 거래는 없다”고 말했다.

⑤ 부동산 금융 관련 정보 (부동산펀드, REITs 등)

 한국아태부동산펀드, 결국 투자금 날리고 청산

대주은행에 자산양도…프로젝트 회생 불가능

한국투자신탁운용의 '한국월드와이드아시아태평양특별자산1호'(이하 한국아시아태평양1호)에서 투자한 프로젝트가 결국 전액 손실처리 상태에서 만기 청산됐다. 리먼브라더스 파산으로 인한 후폭풍을 고스란히 떠안았다.

한국투자신탁운용은 연기주주총회 개최결과 참석자 과반수 이상의 동의를 얻어 펀드가 청산됐다고 지난 25일 공시했다.

한국아시아태평양1호는 존립기간 5년의 폐쇄형 펀드로 지난 2007년 4월 23일 설립돼 9월 5일 한국거래소에 상장됐다. 설립 자본금은 73억 원이다.

펀드는 2007년 9월 미국 라스베가스 소재의 아트리움호텔에 50억 원을 투자했고, 나머지는 현금성 자산으로 보유하고 있었다. 펀드가 투자한 프로젝트는 기존 호텔을 부티크호텔로 리모델링해 자산가치 증대 후 매각할 계획이었다. 하지만 대출약정을 맺은 리먼 브라더스(2008년 09월15일 파산)의 유동성 악화로 추가 대출이 불가능해져 리모델링 공사가 중단됐다.(공정률 46.15%)

프로젝트 회생을 결정하는 문제의 핵심은 보유 자산의 처분이었다. 하지만 이는 리먼이 대출을 주면서 담보로 잡혀있었다. 리먼은 기존 대출채권을 회수하기위해 담보로 설정된 자산 처분을 진행하려했고, 사업자 및 투자자들은 미 법원에 처분 금지 가처분 신청을 하는 등 프로젝트 회생을 위해 노력했다.

아울러 프로젝트의 계속 진행을 위해 대출채권 매입 및 기존 투자자들의 추가 출자 등을 강구했지만, 결국 본안 판결 이전 미 법원이 소 각하 신청을 받아들여 소송은 중단됐고, 리먼과 자산 양도 협상을 맺었다. 리먼은 경매를 실시했고, 결국 프로젝트는 한푼 건지지 못한채 청산됐다.

만기 연장을 하더라도 투자금 회수가 불가능했기 때문에 만기 도래에 따라 펀드는 청산됐다. 설립 5년만인 지난 4월 상장폐지됐고, 남은 잔여재산 12억9800만 원은 지난 5월 투자자들에게 배분이 완료됐다.

⑥ 기타