생애최초 주택구입자 및 부동산투자회사(리츠)에 대한 감면

[박정규 세무사]

생애최초 주택구입자 및 부동산투자회사(리츠)에 대한 감면 ……… 2013.07.01

목차

1. Ⅰ. 개정이유
2. Ⅱ. 개정 주요 내용

1. 1. 부동산투자회사가 취득한 임대용 주택에 대한 감면
2. 2. 생애최초 주택구입시 취득세 한시 면제

Ⅰ. 개정 이유

세계경제의 금융위기 이후로 주택 매매시장 침체가 장기화되어 전세가격 상승 등 서민의 주거불안이 가중되고 있으며, 거래부진으로 하우스푸어 문제도 심각한 수준에 이르고 있음. 이러한 주택시장의 침체는 소비심리 위축, 연관 산업경기 하향 등으로 이어져 경제 전반에 불안요인으로 작용할 위험이 있음. 이에 생애최초로 6억원 이하의 주택을 구입하는 경우 취득세를 면제하여 실수요자에 대한 세제지원을 강화하는 한편, 부동산투자회사가 하우스푸어로부터 주택을 매입하고 그 주택을 원소유자에게 임대해주는 임대주택에 대한 지방세 지원을 신설하여 하우스푸어 문제 해결에도 도움을 주고자 관련 법령을 개정하였다.

Ⅱ. 개정 주요내용

1. 부동산투자회사가 취득한 임대용 주택에 대한 감면(「지방세특례제한법」제34조 ④･⑤)

• 개정내용

종전

개정

제34조【대한주택보증주식회사의 주택분양보증 등에 대한 감면】 <신 설> <신 설>

④「부동산투자회사법」제2조 제1호 가목 및 나목에 따른 부동산투자회사(이하 이 조에서 “부동산투자회사”라 한다)가 임대목적으로 2014년 12월 31일까지 취득하는 주택에 대해서는 취득세를 면제하고, 취득한 주택에 대한 재산세는 2014년 12월 31일까지「지방세법」제111조 제1항 제3호 나목의 세율에도 불구하고 1천분의 1을 적용하여 과세한다. 다만, 취득세를 면제받거나 재산세를 감면받은 후 정당한 사유 없이 제5항에 따른 계약조건을 유지하지 아니하거나 위반한 경우에는감면된 취득세와 재산세를 추징한다. ⑤ 제4항에 따라 취득세를 면제받거나 재산세를 감면 받으려면 다음 각 호의 계약을 모두 체결해야 한다. 1.부동산투자회사와 임차인 간의 계약 가. 부동산투자회사가 전용면적 85제곱미터 이하의 1가구[주택 취득일 현재 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 세대원(배우자, 직계존속 또는 직계비속으로 한정한다)으로 구성된 가구를 말한다] 1주택자의 주택을 매입(주택지분의 일부를 매입하는 경우를 포함한다)하여 당해 주택의 양도인(이하 이 조에서 “양도인”이라 한다)에게 임대하되, 그 임대기간을 5년 이상으로 하는 계약 나.제1호 가목에 따른 임대기간 종료 후 양도인이 당해 주택을 우선적으로 재매입(임차기간 종료 이전이라도 양도인이재매입하는 경우를 포함한다)할 수 있는 권리를 부여하는 계약 2.부동산투자회사와「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사 간의 계약：양도인이 제1호 나목에 따른 우선매입권을 행사하지 않는 경우한국토지주택공사가 당해 주택의 매입을 확약하는 조건의 계약

• 개정이유

• 주택 구입을 위한 과도한 대출과 주택가격 하락으로 어려움을 겪고 있는 하우스푸어(house poor) 계층 지원을 위한 지방세 감면 신설

－부동산투자회사가 2014.12.31.까지 아래의 2가지 감면요건을 충족하는 임대목적으로 취득한 주택에 대해 취득세 면제 및 재산세 최저세율(0.1%) 적용
　

부동산투자회사에 대한 감면 주요내용

감면요건	주요내용(계약사항)
부동산 투자회사 ↔ 임차인(원 소유자)간 계약(「지방세특례제한법」제34 ⑤ 1호)	• 임대차 계약을 5년 이상 체결할 것 • 임차계약 종료 후 원 주택소유자에게 우선 재매입 권리를 부여 할 것
부동산 투자회사 ↔ LH간 계약(「지방세특례제한법」제34 ⑤ 2호)	• 부동산 투자회사가 매입하는 임대주택에 대해 향후 LH공사가 매입확약을 할 것

• 적용례

• 부동산투자회사 ↔ 임차인, 부동산투자회사 ↔ LH간 계약사항 확인 후 감면 적용

－원 주택소유자에게 임대를 하지 않거나, LH와 매입확약 사항이 없는 경우의 계약 등은 감면 배제
－1가구1주택자 여부 확인은 생애최초 무주택자 확인을 위한 “통합지방세정보시스템(2013.6.1. 개통 예정)”을 활용

2. 생애최초 주택구입시 취득세 한시 면제(「지방세특례제한법」제36조의 2)

• 개정내용

종전

개정

<신 설>

제36조의2【생애최초 주택 취득에 대한 취득세의 면제】①「주민등록법」에 따른 세대별 주민등록표상의 세대원 전원이 주택 취득일 현재까지 주택을 소유한 사실이 없는 경우로서 세대별 합산 소득이 7천만원 이하인 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가「지방세법」제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택을 유상거래를 원인으로 2013년 12월 31일까지 생애 최초로 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 다만, 면제대상이 아닌 자가 취득세를 면제받은 경우 그 면제받은 취득세를 추징한다. 1. 20세 이상으로 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대주. 이 경우 세대주의 배우자와 미혼인 35세 미만의 직계비속은 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 같은 세대주에 속한 세대원으로 본다. 가.「주민등록법」에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 항에서 “세대별 주민등록표”라 한다)상에 배우자만을 세대원으로 두고 있는 세대 나. 세대별 주민등록표상의 배우자를 포함하여 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다) 또는 직계비속인 세대원으로 이루어진 세대 다. 배우자가 사망 또는 이혼을 한 경우로서 본인･배우자의 부모 또는 직계비속을 세대원으로 두고 있는 세대 2. 제1호에 따른 세대주의 배우자 3. 35세 이상인 단독 세대주 4. 20세 이상 35세 미만인 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자 가. 세대주의 세대원으로 등록되어 있으나 주택 취득일로 부터 60일 이내에 혼인에 따른 세대를 분가하여 주민등록표상의 새로운 세대주 또는 배우자로 등록할 것이 예정된 자 나. 직계존속(부모로 한정한다)이 모두 사망 또는 이와 유사한 사유로 20세 미만의 형제･자매와 동일 세대를 구성하고 있는 세대주 다. 직계존속 중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 있으면서 주택취득일 현재 세대별 주민등록표상 1년 이상 계속해서 동거한 사실이 있는 세대주 ② 제1항을 적용할 때 세대별 합산 소득의 계산은 세대주 및 배우자(세대별주민등록표에 제1항 제4호 가목에 따른 배우자로 기재될 예정인 사람을 포함한다)의 소득으로서 급여･상여 등 일체의 소득을 말한다. ③ 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 본다. 1. 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득하여 그 지분을 처분한 경우 2.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조에 따른 도시지역(취득일 현재의 도시지역을 말한다)이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(｢수도권정비법」제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 소유한 자가 그 주택소재지역에 계속 거주하거나 거주하다가 다른 지역(해당 주택소재지역인 특별시･광역시･특별자치시･특별자치도 및 시･군 이외의 지역을 말한다)으로 이주한 경우. 다만, 그 주택을 처분하였거나 주택 취득일부터 1년 이내에 처분한 경우로 한정한다. 가. 사용승인 후 20년이 경과된 단독주택 나. 85제곱미터 이하인 단독주택 다. 상속으로 인하여 취득한 주택 3. 전용면적 20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 취득일 현재 2호 이상의 주택을 소유하고 있는 경우는 제외한다. 4. 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)이 취득일 현재 주택을 소유하고 있는 경우 5.「지방세법」제4조 제2항에 따라 산출한 시가표준액이 100만원 이하의 주택(멸실된 주택을 포함한다)을 취득일 현재 소유하고 있는 경우 ④ 제2항 및 제3항을 적용할 때 세대주 및 배우자의 직전연도 소득 및 무주택자 여부 등을 확인하는 세부적인 기준은 안전행정부장관이 정하여 고시하는 바에 따른다.

• 개정이유

▪ 서민주거안정과 주택거래 활성화를 위해 주택 실수요자인 생애최초 주택 취득자에 대한 추가감면 필요
－부부합산소득 7천만원 이하 가구가 6억원 이하 주택을 생애최초로 구입시 취득세 면제(4.1.부터 올해 말까지)
※정부의「4･1 부동산대책」의 일환으로 국세인 양도세 감면과 병행하여 시행
• 무주택세대주 및 소득기준 등 감면요건은 국민주택기금에서 생애최초 주택구입 자금 지원 신청자격 요건과 유사한 수준에서 입법. 다만, 감면운영을 고려하여 일부사항은 조정
－세부적인 무주택세대주 및 소득기준 등은 안행부장관 고시(2013－6)로 확인
　

생애최초 주택구입자금 신청자격 및 취득세 감면요건 주요사항 비교

생애최초 주택구입자금지원대출	생애최초 취득세 면제
• 60세 이상 직계존속이 주택을 소유한 경우 • 20㎡ 이하 주택 소유(2호 이상은 제외)	• 임대차 계약을 5년 이상 체결할 것 • 임차계약 종료 후 원 주택소유자에게 우선 재매입 권리를 부여 할 것
• 상속 공유지분 취득 후 3개월 내 처분자	• 상속 공유지분 취득 후 처분자 －3개월 이내 처분에 시일이 촉박하여 감면신청인과의 다툼소지가 예상되므로 주택취득일 현재 처분이 완료된 경우만 인정
• 도시지역 外, 면지역에서 주택을 소유했으나 타 지역으로 이주한 경우	• 타 지역 이주 또는 계속 거주하는 자로서 주택을 1년 이내에 처분한 경우 －계속 거주하는 세대와의 형평성 고려
• 자영업자가 기숙사 용도로 사용하는 주택	• <삭 제> －실제 용도를 확인하기 곤란
• 폐가주택, 멸실주택, 무허가주택	• 시가표준액 100만원 미만주택으로 변경 －주택의 범위를 명확히 하기 위해, 폐가, 멸실주택 등이 대부분 시가표준액 100만원 미만임을 반영

[참고 1] 생애최초 주택구입시 취득세 면제 입법 개요

구분		내용
기본 대상(「지방세특례제한법」제36조의 2 ①)		• 6억원 이하 주택을 구입한 무주택 세대주(부부합산 소득 7,000만원 이하)
세대주요건	원칙(「지방세특례제한법」제36조의 2 ① 1호)	• 20세 이상 기혼인 무주택 세대주 －배우자, 직계존･비속 포함
	예외인정(「지방세특례제한법」제36조의 2 ① 2호~4호)	• 20세 이상 기혼인 무주택 세대주의 배우자 • 35세 이상 단독세대주 • 35세 미만 세대주 －결혼예정(60일 이내 세대주 예정) 세대주 －20세 미만 형제･자매를 둔 세대주 －직계존속 부양하는 세대주(1년 이상 동거) －사망･이혼으로 배우자가 없어도, 직계비속을 부양 중인 20세~35세 미만 세대주
무주택요건	원칙	• 세대주&세대원 전원 생애최초 무주택자
	예외인정(「지방세특례제한법」제36조의 2 ③)	• 상속 공유지분 취득후 처분자 • 도시지역 外, 면지역 주택소재지에서 아래와 같은 주택의 소유자가 他지역 이주시 해당 주택을 1년 이내에 처분한 경우 ⅰ) 20년 이상 경과된 단독주택 ⅱ) 85㎡ 이하 단독주택 ⅲ) 상속으로 취득하는 주택 • 60세 이상 직계존속이 주택 소유 • 20㎡ 이하 주택소유(2호 이상은 제외) • 시가표준 100만원 이하의 주거용 건축물(멸실주택을 포함)

[참고 2] 미혼자 연령별 주택 관련 세제･금융지원 현황

연령별 세제･금융지원 현황

연령별	내용	관련규정
만 30세 ~만 35세 미만	• 양도세 혜택 있음	• (양도세)「소득세법」제89조 ① 3호 －2년 보유･거주 또는 3년 보유하면 양도세 면제
	• 조건 충족 시, 일반 취득세 면제	• (일반 취득세) 「지방세특례제한법」제33조 ② －1억원･40㎡ 이하 취득세 면제
만 35세 이상	• 생애최초 취득세 면제	• (생초 취득세) 「지방세특례제한법」제36조의 2 －6억원 이하 취득세 면제
	• 생애최초 주택구입자금 융자(국토부)	• (융자)「주택법」제63조 ① 8호 －6억원･85㎡ 이하 주택 취득세
	• 양도세 혜택 있음, 조건 충족시 일반 취득세 면제	• (양도세) 소득세법 89조① 3호 －2년 보유･거주 또는 3년 보유하면 양도세 면제 • (일반 취득세) 「지방세특례제한법」제33조 ② －1억원･40㎡ 이하 취득세 면제

※대상확대：생애최초 면제의 경우,만 20세~35세 미혼자가 직계비속･형제자매(미성년)를 부양하는 경우 취득세 면제

상속주택 생애최초 취득세 감면 현황

연령별	내용	관련규정
일반상속	• 감면 제외 －유상거래 감면도 동일	• 상속･증여도 거래의 일종으로 주택을 보유한 경우에 해당됨
공유지분 상속	• 감면대상 －단, 그 상속주택을 처분하여야 함	• 공유지분 상속도 주택보유에 해당되나 상속자와 피상속자간 재산분할 협의가 없는 상속분임을 고려, 대상 인정
도시지역 外, 면(面)지역에서 상속	• 감면대상 －단, 그 상속주택을 처분하였거나 감면일로부터 1년 이내에 처분하여야 함	• 도시지역과 달리 농촌지역 등의 경우 주택거래가 활발하지 않는 점 등 고려

생애최초 취득세 감면 소득기준 등 변경

구분	당초(4.1. 대책)	변경 (여･야･정 합의)
감면요건	• (주택) 6억원 이하 & 85㎡ 이하 • (소득) 6천만원 이하	• (주택) 6억원 이하 • (소득) 7천만원 이하
적용시기	• 상임위 통과일	• 2013.4.1.로 소급

-현기수-