스크랩 문답으로 풀어본 농지 궁금증

[바람공자]

문답으로 풀어본 농지 궁금증

농지에 대한 궁금증을 문답으로 정리해 보았습니다.

여기에 소개된 문답은 일반적인 내용이며 지역에 따라 차이가 날 수도 있고, 현장을 보아야 정확한 답을 내릴 수 있습니다.

허가권자나 담당 공무원의 유권해석이 가능한 부분도 있습니다.

좀 더 자세한 내용은 해당지역 관공서나 또는 관련 기관과 단체에 확인해보시기 바랍니다.

[문] 농지전용허가 면적 제한은 없는지요? 그리고 주소이전을 해야만 가능한지요?

[답] 토지거래허가구역의 경우 6개월 이상, 한강수계1권역은 1년 이상 주소를 이전하고 현지에서 거주해야 농지전용허가를 받을 수 있습니다.

그 외의 지역에서는 주소이전을 하지 않아도 전용허가를 받을 수 있습니다.

전용허가면적은 개인 당 1,000㎡ 이내입니다.

[문] 상속받은 농지의 경우 농사를 짓지 않으면 강제처분명령을 받게 되는지요?

[답] 농지는 농사를 지어야 합니다.

그렇지 않고 이유 없이 놀리면 강제처분명령을 받게 됩니다.

하지만 상속을 받은 농지는 농사를 짓지 않아도 소유가 가능합니다.

단 1만㎡ 이내의 면적만 허용되며 그 이상일 경우에는 농사를 짓든가 처분을 해야 합니다.

[문] 농지전용허가를 받지 않고 신고로만 농업인주택을 지었을 경우 곧바로 매매가 가능한지요?

[답] 신고로 농업인주택을 지었을 경우 5년 이내에 일반주택 등으로 사용하거나 비농업인 등에게 매도하고자 할 경우에는 용도변경승인을 받아야 합니다.

다만 농업진흥지역내에서는 기간이 경과해도 일반주택으로 용도변경 안됩니다.

용도변경승인을 받을 때는 용도변경승인을 신청하는 자가 감면되었던 대체농지조성비를 납부해야합니다.

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문] 주택을 소유하고 있으면서 농업인주택을 짓는 방법은 없는지요?

[답] 주택을 소유하고 있어도 농지법시행령에서 규정한 농업인 세대의 세대주로 심사기준에 적합하다는 판정을 받았을 경우에는 농업인주택을 지을 수 있고 대체농지조성비도 감면됩니다.

또 주택개량사업이나 다른 이유로 기존 주택을 멸실하는 조건으로 농업인주택을 짓고자 할 경우에는 가능하고 농지조성비도 감면됩니다.

[문] 농업인 세대에는 해당되나 세대주는 비농업인일 경우는 농지전용허가를 받지않고도 농지에 집을 지을 수 있는지요?

[답] 농업인 1인 이상으로 구성되는 농임축산업을 영위하는 세대로서 농지법시행령 제34조 제4항 제1호 각목에 해당되는 세대일 경우에는 당해 세대의 세대주가 농업인이 아니라 하더라도 농업인 주택을 신청 할 수 있습니다.

[문] 농지를 납골당이나 분묘 용지로 사용할 수 있는지요?

[답] 우선 농지를 취득할 때 농지취득자격증명을 받습니다.

이때 영농계획서를 제출하게 되는데 이 계획을 성실히 수행해야 문제가 없습니다.

다른 용도로 사용하기 위해서는 우선 전용허가를 받아야 하고 납골당의 경우 전용을 받으면 가능합니다.

분묘는 해당 면사무소와 상담을 받아 결정하는 것이 좋습니다.

[문] 농지전용을 한 후 유효기간인 2년이 넘었습니다. 허가 취소통보를 받지 않았는데 건축이 가능한지요?

[답] 농지 전용을 받은 후 정당한 사유 없이 2년이 경과하였는데도 애초 전용목적사업을 착수하지 않았을 경우에는 허가가 취소됩니다.

단 허가권자가 허가를 취소하지 않았을 경우에는 유효하므로 건축을 할 수 있습니다.

[문] 농지전용허가를 받은 후 주택신축을 하는 과정에서 건축면적에 다소 변동이 생겼을 경우 다시 변경허가를 받아야 하는지요?

[답] 농지전용허가를 받아 전용목적대로 이행하여야 합니다.

변경이 필요할 경우에는 변경허가를 받아야 합니다.

단 주택신축을 할 경우 연면적의 변동이 없고 설계가 변경되지 않은 상태에서 건축면적만 다소 변동이 생겼을 때는 굳이 변경허가를 받지 않아도 됩니다.

하지만 허가권자의 해석에 따라 달라질 수 있으므로 허가관청과 상의가 필요할 것으로 보입니다.

[문] 농지전용허가를 받고자 하는 땅의 진입로가 국가소유의 땅으로 하천입니다. 현황은 도로로 사용하고 있는데 이것을 도로로 인정받아 전용이 가능한지요?

[답] 현황이 도로라 하더라도 지적상 도로가 아니면 인정받을 수 없습니다.

단 농지전용허가를 함께 받으면 가능한데 방법은 국가소유의 땅에 대한 사용승낙서를 받아두거나 아니면 불하 등을 통한 사용권을 가지고 있음을 입증할 수 있는 서류를 첨부해 전용허가를 받는 것입니다.

[문] 지목은 임야로 되어 있는 땅을 10년 간 농사를 짓고 있습니다. 이 경우 농지전용허가를 받아야 주택을 지을 수 있는지요?

[답] 농지법 적용을 받지 않는 땅입니다.

하지만 다년간 농사를 지었기 때문에 해당 농지담당부서에서는 농지로 보아 농지전용허가를 받으라고 할 수도 있습니다.

관공서와 상담이 필요한 내용입니다.

[문] 농지를 전용하여 축사를 지으면 곧바로 대지로 지목이 변경되는지요?

[답] 대지는 주거용 건축물에 해당됩니다.

농지를 전용하여 축사를 지으면 목장용지가 됩니다.

축산업 및 낙농업을 하기 위해 초지를 조성한 토지와 가축을 사육하는 축사 등의 부지, 부속 시설물의 부지는 ○○목장용지 ○○입니다. ○○목장용지 ○○에서 다시 ○○대지 ○○가 되려면 관계법령에 따라 형질변경 등의 허가를 받은 후 준공절차를 다시 거쳐야 가능 합니다.

[문] 도시계획 내에 있는 농지입니다. 집을 지으려면 전용허가를 받아야 합니까?

[답] 이미 농지전용협의를 거친 도시계획구역 내의 농지는 별도로 농지전용을 받을 필요가 없습니다.

또 1981년 7월 29일 이전에 도시계획구역으로 지정되며 농지전용협의를 거친 농지는 대체농지조성비가 면제됩니다.

[문] 전용허가를 받은 농지에 대한 허가를 취소할 수는 없는지요?

[답] 전용허가를 받은 농지의 허가를 취소할 수 있는 경우는 부당한 방법으로 허가를 받은 경우, 허가 후 2년이 지나도 공사를 착수하지 않은 경우 등은 허가권자가 허가취소를 할 수 있습니다.

농지전용허가를 받은 자는 공사를 포기하든가 중지, 사업계획을 변경하는 경우에는 취소를 신청할 수 있습니다.

농지전용을 취소하였을 때는 농지로 원상복구를 해야 합니다.

[문] 농지전용허가를 취소하였을 경우 대체농지조성비를 환급 받을 수 있는지요?

[답] 농지전용허가의 취소나 변경은 농지전용허가를 받는 사람이 직접 해야 합니다.

이때는 대체농지조성비를 환급 받을 수 있습니다.

[문] 취득한 농지를 임업용도로 사용할 수는 없는지요?

[답] 농업경영을 목적으로 농지를 취득하였을 경우에는 농업경영계획서대로 농지를 이용해야 합니다.

농지를 임야로 지목변경을 할 경우에는 농지전용허가를 받으면 가능합니다.

농업진흥지역 밖의 농지를 산림으로 조성하고자 할 경우에는 농림부장관이 고시하는 기준에 따라 시군구청장의 추천이 있을 경우 대체농지조성비를 면제받을 수 있습니다.

[문] 자연녹지지역의 농지를 주차장으로 쓸 수 있는지요?

[답] 타용도일시사용협의를 통해 3년 기간동안 해당농지를 사용한 후 농지로 원상복구를 하는 조건이라면 주차장으로 사용할 수 있습니다.

[문] 2명이 동시에 농지자격취득증명을 받을 수 있는지요?

[답] 공동으로 농지를 취득할 경우 2명이 동시에 농지자격취득증명을 받아야 하지만 동시에 받기는 불가능합니다.

이런 경우에는 한 사람이 받은 후 먼저 소유권 이전을 한 후 다시 나머지 한사람은 먼저 받은 사람의 농지를 구입하는 식으로 농지자격취득증명을 받아야 합니다.

[문] 건축물이 있는 농지의 경우에도 농지전용허가를 받을 수 있는지요?

[답] 시골에 있는 농가주택의 경우 농지에 지은 주택이 많이 있습니다.

이럴 경우 1973년 1월 1일 이전에 건축물대장에 등재된 농가의 경우에는 농지전용허가없이 지목변경이 가능합니다.

또한 이 경우에는 대체농지조성비를 납부하지 않아도 됩니다.

1973년 1월 1일 이후의경우에는 농지전용허가절차를 거쳐야 합니다.

[문] 농지에 임의로 복토를 할 수 있는지요?

[답] 농지의 성토와 복토, 객토 등은 농지전용허가를 거치거나 신고를 하지 않아도 가능합니다.

단 인근 농지의 관개나 배수, 통풍, 통작 등에 영향이 없어야 합니다.

[문] 농지에 잔디를 심어 정원으로 사용할 수 있는지요?

[답] 잔디가 농업생산성이 있는 경우 즉 재배용일 경우에는 전혀 문제가 없습니다.

그러나 운동장이나 정원 등으로 이용될 경우에는 제재가 따릅니다. 강제처분명령이나 위법처리의 대상이 될 수 있습니다.

[문] 외국 국적을 가진 사람이 농지를 취득할 수 있는지요?

[답] 국외에 거주할 경우에는 영농능력이 없는 것으로 보아 농지취득이 불가능하지만 국내에 거주하는 경우에는 거주기간, 농지규모, 영농능력 등을 평가해 농지취득자격증명을 받을 수 있습니다.