건물시가 표준액 산출방법3

[대정하우징]

구분	감산율 적용대상 건물준	감산율	감산제외대상
Ⅰ	〔 단독주택 〕 (1) 1구의 연면적이 60㎡초과 85㎡이하 (2) 1구의 연면적이 60㎡이하	5/100 10/100	-
Ⅱ	(3) 주택의 차고	50/100	○ 복합건물의 차고
Ⅲ	(4) 특수구조 건물 ○ 무벽 면적비율 1/4 초과 ~ 2/4미만 ○ 무벽 면적비율 2/4 이상 ~ 3/4미만 ○ 무벽 면적비율 3/4 이상	20/100 30/100 40/100	-
Ⅳ	※ 지하층 및 옥탑 등은 층수계산시 제외 (5) 지하2층이상 상가부분 (6) 지하1층 상가부분 (7) 5층이상 10이하 건물 ○ 5층이상 상가부분 (8)11층이상 20층이하 건물 ○ 5층이상 상가부분 (9)21층이상 30층이하 건물 ○ 5층이상 상가부분 (10) 30층초과 건물 ○ 5층이상 상가부분	30/100 20/100 5/100 3/100 2/100 1/100	○ 오피스텔 (용도번호 1, 26)
Ⅴ	※ 지하층 및 옥탑 등은 층수계산시 제외 (11) 주차전용시설(주차시설, 주차장) ○ 주차전용시설로 사용되고 있는 2층이상 건축물	10/100	○ 지하층 제외

물

(부속 주차시설 포함)을 말한다.

4)엘리베이터가 없는 5층이상 상가건물(용도지수의 번호 1, 8~10, 12, 15~18, 20~27, 29~32, 34~36, 43)의 경우 4층은 5/100, 5층이상은 10/100에 해당하는 감산율을 적용한다.

5) “무벽면적비율”은 해당 층의 바닥면부터 그 위층 바닥아래면까지 전부 공간으로 된 벽면이 없는 면적 대비 총 벽면비율을 말한다.

6) 감산대상 및 감산율 ‘구분 Ⅴ’를 적용할 주차전용시설은 집합건축물 대장상 차량(자동차)관련시설로 표기되어 전유부분이 모두 주차시설로 사용되고 있는 건축물(복합건물의 주차장, 주차전용건축물)로 용도지수의 번호 46번(주택의 차고는 제외)에 해당하는 건물을 말하고, 지하층은 감산대상에서 제외한다.

7) 가산대상과 감산대상이 여러 구분(Ⅰ~Ⅴ)에 중복으로 해당하는 경우 각각의 가산율 또는 감산율을 더하여 중복으로 적용한다.

8) 위 가감산율의 적용이 불합리하다고 판단되는 경우에는 시장․군수․

구청장이 해당지수의 30% 범위 내에서 가감조정하여 적용할 수 있으나,

그 범위를 초과하는 경우에는 행정자치부장관의 승인을 얻어 시․도지사가

변경 결정․고시하여 적용할 수 있다.

		5. 증․개축 건축물 등에 대한 시가표준액 산출요령

가. 증축 건축물

증축 건축물에 대한 시가표준액은 기초공사를 한 건축물과 기초공사를 하지 않은 건축물로 구분하고 해당 건축물의 구조별 신축건축물시가표준액에 [별표1]의 비율을 곱하여 산출한 금액을 ㎡당 시가표준액으로 하며, 해당부분에 대하여는 증축년도를 신축년도로 본다.

나. 개축 건축물

1) “개축”이라 함은 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽․기둥․보․지붕틀 중 3이상이 포함되는 경우를 말한다)를 철거하고 그 대지 안에 종전 규모의 범위 안에서 다시 축조하는 것을 말한다.

2) 개축 건축물에 대한 시가표준액은 다음과 같이 적용한다.

기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 다시 축조하는 경우 그 해당부분은 [별표1] 증축 건축물의 시가표준액 산출요령을 준용한다.

3) 개축 건축물에 대한 건축년도는 다음과 같이 적용한다.

개축에 해당되는 부분은 개축년도를 신축년도로 본다.

다. 대수선 건축물

1) “대수선”이라 함은 「건축법 시행령」제3조의2의 규정에 따른 대수선을 말한다.

2) 대수선 건물에 대한 시가표준액은 해당 건물의 구조별 신축건물시가표준액에 [별표2]의 비율을 곱하여 산출한 금액을 ㎡당 시가표준액으로 한다.

다만, 미관지구 안에서 건축물 외부형태를 변경하여, 변경층의 외부벽면 중 1/2 이하를 변경 경우에는 산출된 시가표준액의 50%를 적용한다.

3) 대수선 해당 건물에 대한 건축년도는 기존건축물의 건축년도에 대수선으로 인한 내용년수 증가분(대수선시점의 경과년수의 40%, 소수점이하 절사함)을 가산하여 계산한 년도를 신축년도로 본다.

(예) 1987년도에 신축한 건축물을 2015년도에 대수선한 경우

1987 + 〔경과년수(28년) × 0.40〕= 1998년(신축년도)

라. 재축 건축물

1) 재축된 건축물은 증축의 시가표준액 산출요령을 준용한다.

[별표1]

증축 건축물에 대한 시가표준액표

구분 구조 번호	㎡당 시가표준액 산출비율 (%)			비 고
	기초공사를 한 건축물	기초공사를 하지 않은 건축물	기초공사를 하지 않은 건축물 중 중층건축물
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15	100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100	80 80 80 80 85 85 85 85 85 85 85 85 85 85 85	60 60 60 60 65 65 65 65 65 65 65 65 65 65 65	○ 신축건축물 시가표준액에 해당지수를 곱하여 산출한다. ○㎡당 기준액에서 1,000원 미만은 버린다. ○중층건축물이란 1개층을 복층으로 증축하는 것을 말한다.

[별표2]

대수선 건축물에 대한 시가표준액표

구분 구조 번호	㎡당 시가표준액 산출비율 (%)	비 고
	대 수 선
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15	20 20 20 20 25 25 35 35 35 30 30 30 30 25 25	○신축건축물시가표준액에 해당지수를 곱하여 산출한다. ○ ㎡당 기준액에서 1,000원 미만은 버린다.

		6. 시가표준액이 시가보다 높은 건축물의 시가반영 차등 감산특례

가. 감산율

대 상 건 물	감산율
(1) 산정시가표준액 대비 시가비율 0%초과～10%이하 (2) 산정시가표준액 대비 시가비율 10%초과～20%이하 (3) 산정시가표준액 대비 시가비율 20%초과～30%이하 (4) 산정시가표준액 대비 시가비율 30%초과～40%이하 (5) 산정시가표준액 대비 시가비율 40%초과～50%이하 (6) 산정시가표준액 대비 시가비율 50%초과～60%이하 (7) 산정시가표준액 대비 시가비율 60%초과～70%이하 (8) 산정시가표준액 대비 시가비율 70%초과～80%이하 (9) 산정시가표준액 대비 시가비율 80%초과～90%이하	90/100 80/100 70/100 60/100 50/100 40/100 30/100 20/100 10/100

나. 적용요령

1) 건물신축가격기준액에 구조․용도․위치지수, 경과년수별 잔가율, 면적, 가감산특례(“가” 및 “나” 항목)을 적용한 후 산정된 건축물 시가표준액(이하 “산정건축물시가표준액”이라 함)과 토지시가표준액을 합산한 가액이 거래된 시가(부속토지를 포함하며, 적용요령 3)을 말함)보다 높은 경우로서 「지방세법 시행령」 제20조제2항제2호의 적용대상이 되는 유상승계 취득시에 적용되는 취득세 건축물 시가표준액을 산정할 때에 한정하여 적용한다.

2) 산정시가표준액 대비 시가비율은 시가(건축물+토지가액)를 산정시가표준액(산정건축물시가표준액+토지시가표준액)으로 나눈 비율을 말한다.

※ 산정시가표준액 대비 시가비율

=	시가(건축물+토지가액)
	산정시가표준액(산정건축물시가표준액+토지시가표준액)

3) 시가는 시장․군수․구청장이 거래가격 등을 조사하여 당해 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인간에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액 또는 2개 이상의 전문평가기관의 평균 감정가액으로 한다.

4) 시장․군수․구청장은 조정신청 또는 조정이 필요하다고 인정하는 경우에 감산율을 적용할 수 있다.

5) 시장․군수․구청장은 위 감산율이 불합리하다고 판단되는 경우에는 달리 정하여 적용할 수 있다.

	≪시가감산율 적용(예시)≫
○ 현 황 - 신고가액 : 100,000,000원(건물의 부속토지를 포함한 가액) - 산정시가표준액 : 200,000,000원(산정건물시가표준액 120,000,000원, 토지시가표준액 80,000,000원) - 조사가액 또는 감정가액 : 110,000,000원(건물+토지) ○ 산정시가표준액 대비 시가비율 : 110,000,000원/200,000,000원 = 55％ ○ 감산율 : 40％ ○ 감산율 적용후 건물시가표준액 : 건물 120,000,000원 × (1-0.4) = 72,000,000원 ⇒ 감산율 적용후 시가표준액 : 80,000,000원(토지) + 72,000,000원(건물) = 152,000,000원

		7. 구분지상권에 대한 시가표준액 산출요령

가. 용어 정의

(1) “구분지상권”이란 「민법」 제289조의2에서 규정한 지하 또는 지상 공간의 상하의 범위를 정하여 건물 또는 기타 공작물을 소유하기 위하여 설정하는 지상권을 말한다.

(2) 입체이용저해율이란 당해 토지에 지하･지상 공간 일부를 사용함으로써 당해 토지의 이용이 저해되는 비율을 말한다.

나. 적용 범위

본 기준은 「지방세법」 제28조제1항제1호다목 규정의 구분지상권에 대한 등록면허세의 과세표준을 산정하는 경우에 적용한다.

다. 구분지상권의 과세표준 산정 산식

구분지상권의 과세표준은 당해 구분지상권 설정토지의 개별공시지가에 설정된 토지면적을 곱한 다음, 입체이용저해율을 곱한 금액으로 한다.

이 경우, 입체이용저해율은 ｢4. 입체이용저해율 산정방식｣에 의한다.

라. 입체이용저해율 산정요령

(1) 입체이용저해율＝건축물의 이용저해율 + 지하부분의 이용저해율 + 그 밖의 이용저해율

(2) “건축물의 이용저해율”은 다음에 정하는 기준에 따라 산정한다.

가) 건축물의 이용저해율

토지의 건물이용률(α) ×	저해층의 층별효용비율의 합(B)
	최유효건물층의 층별효용비율의 합(A)

나) 건물 이용률(α), 최유효건물층수는 [별표3] 토지의 입체이용률 배분표에서 정하는 기준에 의한다.

다) 저해층의 층별효용비율(B) 및 최유효건물층의 층별효용비율(A)은 [별표4] 건물 이용저해율 산정을 위한 층별효용비율표에 의한다.이 경우 지하층에 대한 층별효용비율을 각각 합산한다.

라) 저해층수는 최유효건물층 수에서 건축가능한 층수를 뺀 것으로 한다.

(3) “지하부분의 이용저해율”은 다음에 정하는 기준에 따라 산정한다.

가) 지하부분의 이용저해율

나) 지하이용률(β)은 [별표3] 토지의 입체이용률 배분표에서 정하는 기준에 의한다.

다) 심도별 지하이용저해율(P)은 [별표5] 심도별 지하이용저해율표의 기준에 의한다.

(4) 그 밖의 이용저해율은 다음 각 호에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

가) 그 밖의 이용저해율

나) 공중(기타)이용률(γ)은 [별표3] 토지의 입체이용률 배분표에서 정하는 기준에 의한다.

다) 고도별 기타이용저해율(Q)은 [별표6] 고도별 기타이용저해율표의 기준에 의한다.

(5) 산출한 시가표준액에서 천원미만 숫자는 절사한다.

마. 산출 예시

지상에 구분지상권을 정하는 경우(건축물의 이용저해율이 없는 경우)

	<사실관계>
○ 용도지역 : 농림지역 ○ 공시지가 : 40,000원/㎡ ○ 해당 지표 면적 : 400㎡(선하지)			○ 지상권 설정면적 : 지표면 상공 22m이상 36m이하의 공중공간 (단, 송전선의 상하 이격거리는 1.2m)

(1) 입체이용저해율 산정

가) (건축물의 이용저해율)

송전선로의 하부 하한선은 20.8m (상공22m - 이격거리1.2m)이고, 농림･자연환경보전지역의 최유효층수는 [별표3]의 최유효지상층수 3층(3층×4m)이므로 12m가 되어,

지상공간에는 저해되는 부분이 없으므로 송전선의 건물 이용저해율은 “0”

나) (지하부분의 이용저해율)

송전선은 지하에 영향이 없으므로 심도별 지하 이용저해율은 “0”

다) (그 밖의 이용저해율)

건물의 최유효층수 높이가 12m(3층×4m)이고 송전선의 하한선 높이가 20.8m로서 최유효층수 높이의 8.8m(20.8m - 12m)를 초과한 공간부터 송전선로가 있어 이용저해율이 발생하므로 [별표3]의 공중(기타)이용률(γ) 0.3 × 고도별 기타이용저해율 ([별표6]의 고도 10m이하) 1.0 = “0.3”

라) 입체이용저해율

(건축물의 이용저해율) 0 + (지하부분의 이용저해율) 0 + (그 밖의 이용저해율) 0.3 = 0.3

(2) 구분지상권 과세표준 산정

40,000원(개별공시지가) × 400㎡(토지면적) × 0.3(입체이용저해율) = 4,800,000원

지상에 구분지상권을 정하는 경우(건축물의 이용저해율이 있는 경우)

	<사실관계>
○ 용도지역 : 관리지역 ○ 공시지가 : 40,000원/㎡ ○ 해당 지표 면적 : 400㎡(선하지) ○ 건물 : 지상 2층			○ 지상권 설정면적 : 지표면 상공 22m이상 36m이하의 공중공간 (단, 송전선의 상하 이격거리는 1.2m) - 송전선으로 인해 건물 5층 밖에 건축하지 못함

(1) 입체이용저해율 산정

가) (건축물의 이용저해율)

관리지역의 최유효건물층수는 [별표3] 토지의 입체이용률 배분표에 지상12층, 지하2층으로 되어 있으므로 최유효건물층의 층별효용비율의 합(40+44+100+60+50+45+42+42+42+42+42+42+42+42)은 675이며, 저해층은 건축가능 최유효건물 지상층수 (12층) - 건축가능층수(5층) = 7층 이 되므로, 저해층의 층별효용비율의 합(7×42)은 294이므로

송전선의 건물 이용저해율은 [별표3]토지의 입체이용률 배분표의 건물이용률(0.7) × 저해층의 층별효용비율의 합(294)/ 최유효건물층의 층별효용비율의 합(675) = “0.305”

나) (지하부분의 이용저해율)

송전선은 지하에 영향이 없으므로 심도별 지하 이용저해율은 “0”

다) (그 밖의 이용저해율)

산정한 건물의 이용저해율이 “0을 초과하므로 [별표3]의 공중(기타)이용률의 최대치 “0.15”

라) 입체이용저해율

(건축물의 이용저해율) 0.305 + (지하부분의 이용저해율) 0 + (그 밖의 이용저해율) 0.15 = 0.455

(2) 구분지상권 과세표준 산정

40,000원(개별공시지가) × 400㎡(토지면적) × 0.455(입체이용저해율) = 7,280,000원

지하에 구분지상권을 정하는 경우

	<사실관계 >
○ 용도지역 : 도시지역 ○ 공시지가 : 100,000원/㎡ ○ 해당 지표 면적 : 1,000㎡			○ 지상권 설정면적 : 지하토피고 25.4m지점에 지하철도 건설

(1) 입체이용저해율 산정

가) (건축물 및 그 밖의 이용저해율)

지하시설물은 공중과 건물의 이용에 영향을 주지 않으므로 건축물의 이용저해율과 그 밖의 이용저해율은 각각 “0”

나) (지하부분의 이용저해율)

도시지역의 지표면에서 25.4m부터 심도별 지하이용저해율이 발생하므로, [별표3]의 지하이용률(β) 0.15 × [별표5]의 심도 20~30m 구간 심도별 지하이용저해율 0.556 = “0.083”의 지하부분의 이용저해율이 산정됨

다) 입체이용저해율 :

(건축물의 이용저해율) 0 + (지하부분의 지하이용저해율) 0.083 + (그 밖의 이용저해율) 0 = 0.083

(2) 구분지상권 과세표준 산정

100,000원(개별공시지가) × 1,000㎡(토지면적) × 0.083 (입체이용저해율) = 8,300,000원

[별표3] 토지의 입체이용률 배분표

지 역 이용률	도시지역	관리지역	농림･자연환경보전지역
건물 이용률(α)	0.8	0.7	0.6
지하 이용률(β)	0.15	0.15	0.10
공중(기타) 이용률(γ)	0.05	0.15	0.30
최유효지상층수	23	12	3
최유효지하가능층수	4	2	1

[별표4] 건물 이용저해율 산정을 위한 층별효용비율표

층 별	도시지역	관리지역	농림･자연환경보전지역
5층이상 4층 3층 2층 지상1층	35 40 50 60 100	42 45 50 60 100	- - 80 100 100
지하1층 지하2층이상	44 38	44 40	48 -

[별표5] 심도별 지하이용저해율표

지역 심도(m)	심도별 지하이용저해율(P)
	도시지역	관리지역	농림･자연환경보전지역
0～10미만 10～20미만 20～30미만 30～40미만 40 이상	1.000 0.778 0.556 0.333 0.111	1.000 0.714 0.429 0.143	1.000 0.600 0.400

[별표6] 고도별 기타이용저해율표

지역 고도(m)	고도별 기타이용저해율(Q)
	도시지역	관리지역	농림･자연환경보전지역
50 초과 41∼50이하 31∼40이하 21∼30이하 11∼20이하 10 이하	0.125 0.375 0.625 0.875 1.000	0.111 0.222 0.443 0.667 0.889 1.000	0.400 0.600 0.700 0.800 0.900 1.000

(4) 지역별 고도기준을 초과하는 경우에는 해당 지역의 최소치를 적용한다