부동산서비스 및 중개제도의 문제점과 정책방향/김용창(감정평가연구원, 1999, ꡔ국토ꡕ 210호, 국토연구원)

[風林火山(박제순)]

부동산서비스 및 중개제도의 문제점과 정책방향
김용창(감정평가연구원, 1999, ꡔ국토ꡕ 210호, 국토연구원)

1. 부동산서비스업 환경의 변화

선진국과 주요 신흥공업국가들은 1985-1994기간 동안 유사한 부동산경기를 경험하였다. 대부분의 국가에서 1989-1990년 무렵에 부동산경기가 정점에 도달하였고, 이후 1994년 무렵까지 극심한 자산가격디플레이션과 부동산경기침체를 경험하였다. 이른바 부동산분야에서 ?년만의 홍수｣라는 일대 사건이 벌어진 것이다. 이처럼 부동산 분야는 지금 급격한 변화를 경험하고 있으며, 이를 몇가지로 정리하면 다음과 같다(Ball 1994, Renaud 1997, Ratcliffe 1997).

첫째, 문화적 차원에서 세계는 문화적으로 하나의 지구촌이 될 뿐만 아니라 대부분의 기업문화가 이미 지구화 되었다. 부동산 분야의 경우 지구적 관점을 채택하는데 상대적으로 뒤처지는 경향을 보여왔지만 부동산투자, 개발, 관리와 마케팅 등의 관점에서 광범위한 범세계적 규범과 논리를 획득해감에 따라 급격히 변화하고 있다.

둘째, 경제적 차원에서 부동산분야에 100년만의 홍수가 가져온 가장 큰 특징은 무엇보다도 부동산주기와 시장에서 지구적 동시성을 획득하고 있다는 것이다. 이처럼 세계부동산시장은 점차 상호연관성이 높아지고 있다. 부동산서비스의 행위주체라는 측면에서 다국적 고객과 최고의 기업경영관리를 무기로 지구경제에서 활동하는 부동산투자․개발․시설관리 및 마케팅회사가 존재하며, 이보다 아래 수준에서는 목적, 투자가, 고객, 스탶 등의 측면에서 전문화를 유지하면서 국가와 지역규모에서 활동하는 부동산회사가 자리잡을 것이다.

셋째, 환경적 차원에서 지속가능한 개발의 목적은 도시형태와 설계에서 지속가능한 양식을 하루빨리 정립하는 것이다. 지속가능한 개발이라는 목표는 현재 선진국의 모든 정부정책분야에 스며있다. 생활의 질과 환경을 유지하는 성장방식에 대한 요구는 부동산업이 직면한 일차적인 도전이다. 도시개발에서 환경품질은 프리미엄으로 자리잡을 것이다. 최소한 이윤과 환경을 동시적으로 고려하는 개발이 필요하며, 수준 높은 부동산개발업자라면 21세기 환경론자가 되어야 한다는 것을 제시한다.

넷째, 최근 도시정책을 주도하는 시장패러다임(대처주의적 도시계획과 개발)은 사회적 지향, 즉 사회적 가치와 인간성 중심의 정책틀에게 길을 비켜줄 것이다. 부동산개발프로젝트는 상업적 가치뿐만아니라 사회적 가치에 의해서도 평가받는 것이다. 아울러 도시들은 핵심자산인 부동산을 근거로 사업경영처럼 경쟁하게 된다. 즉 도시들이 기업평가처럼 자신들의 경제잠재력을 평가받는다.

다섯째, 기술적 차원에서 모든 부동산개발은 스마트도시, 스마트오피스, 스마트주택 등의 형태로 더욱 스마트해진다. 소비자들이 정보로 무장할수록 다양한 욕구를 부동산전문가들이 충족시켜 주기를 바란다. 부동산투자와 개발의사결정은 점차로 기술이 주도하고, 부동산의 시장경쟁력은 기술적 역량의 구비정도에 달려 있으며, 스마트정도가 부동산의 경제가치와 시장가치에서 가장 중요한 요소가 된다. 그만큼 토지소유자, 임차인, 자산실사컨설턴트(due diligence consultants), 부동산관리자, 임대중개인 및 대출업자 등은 자신들의 일상적 업무에서 컴퓨터에 대한 의존도가 높아지고 있고, 앞으로는 더욱 그러할 것이다(Haas 1999, Shepherd 1998).

2. 우리나라 부동산서비스업의 전반적 문제점

지금까지 살펴본 것처럼 부동산환경이 급변하고 있으며, 부동산서비스업도 종래의 고루하고 부정적인 이미지를 털어내고 전문지식산업으로 자리잡아가고 있다. 그러나 우리나라의 경우 이러한 세계적인 변화에 대응하지 못하고 있고, 여전히 전통적인 방법과 이미지를 고수하고 있다.

우리나라 부동산업이 안고 있는 문제점중에서 가장 기본적인 것은 부동산업의 불투명성과 정보 하부구조(Information Infrastructure)의 부재에 따른 토대의 부실이다. 그동안 중앙정부 주도의 급속한 경제성장의 결과 부동산시장에서 부동산가격이 자산으로서 어느 정도의 수익률(yield)을 내느냐에 의해 결정되는 것이 아니라, 항상적인 자산가격 상승을 전제로 하는 투기적(speculative) 행태로 결정되었다. 따라서 부동산업을 과학적으로 접근할 수도 없었고, 그렇게 해야 할 필요성도 느끼지 못했던 것이다. 그러나 IMF체제이후 우리나라 부동산시장구조의 부실이 여실히 드러나고 있으며, 그중에서도 불투명성과 정보부재가 두드러져 외국인 투자유치에 장애로 작용하고 있다.

두 번째 지적할 수 있는 것은 사회경제적 환경변화에 따른 다양한 부동산개발수요에 적절히 대응하지 못한다는 것이다. 사회경제적인 구조변화는 공간적 측면의 변화를 수반하고 있으며, 이것은 부동산개발에 대한 수요가 과거에 비해 달라졌다는 것을 의미한다. 그러나 우리나라의 부동산개발은 일방적인 공급중심(supply oriented)의 방식이었다. 부동산을 개발하는 사람이 굳이 부동산의 부가가치를 높이기 위해 더 창조적인 지식을 갖추어야 할 필요도 없었고, 일단 지어놓으면 매매가 이루어지고 또 사용되기 때문에 부동산수요의 세밀한 변화에 민감할 필요가 없었던 것이다. 이러한 구조는 부동산분야의 연구개발 투자를 소홀하게 만들고, 지식집약적 산업으로 자리매김하는데 장애로 작용하고 있다.

세 번째는 여전히 전근대적인 부동산 금융 관행에 의존하고 있다는 것이다. 우리나라 부동산업의 금융방식은 대부분 간접금융에 의존하였다. 부동산은 보유자체로 큰 자본이득의 원천이 되었기 때문에 건설업에서 부동산을 개발할 때는 부동산(부동산개발이득)을 담보로 하는 간접금융이 손쉬운 방식이었다. 그러나 IMF이후 부동산과 개발차익을 담보로 한 간접금융은 더 이상 유지되기가 어렵게 되었다. 현대세계는 금융자본이 지배하는 시대이며, 다양한 금융공학기법들이 부동산을 비롯한 자본조달에 사용되고 있기 때문에 이러한 전근대적인 부동산금융 구조로는 경쟁력을 유지할 수 없다.

네 번째는 부동산유통구조의 전근대성이다. 일본과 마찬가지로 부동산업 자체가 낮은

자기자본비율, 영세한 규모, 높은 진입과 퇴출비율 및 이직율, 높은 고령자 취업, 많은

겸업이라는 특성을 보이고 있기 때문에 정보화와 고급첨단서비스기술의 도입을 어렵게

하여 부동산 유통근대화의 장애가 되고 있다. 소규모 업체중심의 인적노력만으로는 기

업적인 생산성, 사업성을 확보할 수 없으며, 단지 생계적인 차원에서 유통 중개업무가

이루어질 수밖에 없다.

3. 부동산 산업구조의 문제

지금까지 부동산을 둘러싼 환경변화와 그에 대응하지 못하고 있는 우리나라 부동산업의 전반적인 문제점을 간단히 살펴보았다. 이하에서는 부동산 유통중개분야를 중심으로 문제점과 개선방향을 살펴보기로 한다. 먼저 부동산서비스업의 산업구조와 관련하여, 1997년도 ꡔ사업체기초통계조사보고서ꡕ에 의하면 우리나라 부동산업계는 1996년기준으로 전국에 걸쳐 총 50,114개업소에 229,185명의 종사자가 있는 것으로 나타났다. 조직형태별 비중을 보면 전체 산업과 마찬가지로 개인형태가 전체의 81.4%로 가장 높은 비중을 차지하고 있다. 그러나 비법인형태가 10.7%로 전산업 1.97%를 훨씬 상회하고 있다. 조직형태의 전근대성을 알 수 있다. 종사자규모별 분포는 1-4명 규모의 사업체는 전산업 85.5%, 부동산업 83.1%로 대다수를 차지하고 있고, 100인 이상의 사업체는 각각 0.4%, 0.2%에 불과하다. 규모의 영세성을 면치 못하여 종합적인 부동산서비스의 제공과 부동산유통근대화의 걸림돌로 작용하고 있는 것이다.

한편 ?년기준 도소매업 및 서비스업 통계조사보고서ꡕ에 의하면 부동산업의 규모는 다음과 같다. 부동산업 총사업체수는 1994년 기준으로 46,550개인데 그 중에서 부동산관련서비스업체는 44,154개로써 전체 94.9%를 차지하고 있으나 매출액규모는 이보다 훨씬 적은 29.1%이다. 이는 부동산 관련 서비스업의 시장규모가 영세하다는 것을 말한다. 매출액규모별로 부동산관련서비스업을 보면 2천만원 미만의 사업체수가 전체 부동산관련서비스업체수의 58.5%를 차지하고 있어서 영세한 업체가 많은 비중을 차지하고 있음을 알 수 있다.

그리고 부동산서비스업의 대다수를 차지하는 중개분야를 보면, 1998년 4월 현재 부동산 중개업에 종사하는 인구는 법인, 공인중개사, 중개인을 포함하여 41,385명으로 1990년대 이래 지속적으로 감소하고 있다. 다만 공인중개사의 비중이 높아지고 있어 공인중개사가 제도적으로 정착되고 있다는 것을 알 수 있다. 그러나 법인수는 지속적으로 줄고 있어 부동산 유통중개 서비스부문에서 영세성과 전근대적 형태가 여전히 지배적이다.
〈표 1〉 연도별 부동산 중개업자 현황


이처럼 부동산 유통중개 서비스 분야는 조직과 영업규모 측면에서 전근대성과 영세성을 면치 못하고 있다. 이러한 산업구조는 앞서 살펴본 세계적인 부동산업 환경변화에 대응할 수 없는 것은 물론이고, 1998년부터 전면적으로 개방된 부동산시장에서 선진적인 기법으로 무장한 외국의 종합부동산서비스회사들과 재래식 중개방법으로는 경쟁력을 유지할 수 없음은 자명하다. 부동산 유통중개업을 비롯한 부동산서비스업 전반에 대한 장기적인 플랜의 수립이 필요하다. 기본방향으로는 종합서비스를 제공할 수 있는 대기업형 조직구조, 특정 분야에서 고도의 전문성을 유지하면서 이들 전문적 결절들의 네트워크 경제를 구축하는 조직구조, 지역밀착형의 생활산업형 구조사이의 적절한 분화를 도모할 수 있어야 한다.

4. 서비스 제공 주체와 범위의 문제

부동산과정은 아주 복잡하고 다양한 과정이기 때문에 관련 서비스의 종류가 그 만큼 복잡하고 다양할 수 밖에 없다. 대부분의 부동산은 기획 및 개발, 임대, 매매, 중개, 컨설팅, 평가, 관리, 법률, 금융, 보험, 세무, 회계, 광고라는 과정을 거쳐 생산, 유통, 이용된다. 이러한 과정에 서비스를 제공하기 위해 부동산중개사, 법무사, 변호사, 세무사, 공인회계사, 컨설턴트, 감정평가사, 부동산관리사 등 많은 종류의 전문가 집단들이 존재하고 있다. 여기서의 문제는 누가 어떠한 범위까지 부동산관련 서비스를 제공해야 하는가이다.

미국의 경우 공인중개사(real estate brokers)는 부동산의 판매, 임대, 관리, 대출알선 업무에 종사하며, 부동산사무실을 관리․운영하고 있다. 부동산판매중개인(real estate sales agents) 역시 부동산을 임대, 구매, 판매하는 업무에 종사하며, 부동산중개위임계약조사, 잠재고객면담, 매매조건상담, 부동산계약유도, 부동산물건의 안내 등의 일을 수행한다. 수수료나 보수를 위해 부동산거래행위에 종사하는 사람은 일정한 자격을 취득해야한다. 공인중개사와 판매중개인 사이 관계는 다음과 같다. 기본적으로 부동산판매중개인은 공인중개사의 통제와 감독하에서 일을 수행한다. 이는 영업행위에서 판매중개인의 행위에 대해 공인중개사에게 책임이 있다는 것을 의미한다.

부동산판매중개인은 독립적인 판매원으로서 자신들의 서비스를 일정한 계약을 맺고 공인중개사(licensed broker)에게 제공한다. 즉 공인중개사가 부동산매매를 통해 벌어들인 수수료의 일정부분을 중개인에게 지불하는 것이다. 공인중개사는 독립사업가(또는 중개업자)로서 일정한 수수료를 받고 다른 사람이 소유하고 있는 부동산을 팔거나 부동산을 임대 및 관리한다. 이들은 부동산 구입자에게 금융대출 정보의 제공, 권원조사, 거래당사자들의 면담주선 등의 서비스도 제공한다. 대부분의 공인중개사와 부동산중개인은 주거용 부동산을 판매하지만 상당수의 대규모부동산회사나 소규모 전문부동산회사는 상업용, 공업용, 농업용 및 기타유형의 부동산을 취급한다. 후자의 경우는 해당 부동산과 고객에 대한 고도의 전문화된 지식을 갖출 것을 요구한다. 따라서 정보통신기술의 활용, 판매용 부동산에 대한 분석, 고객분석, 시장상황에 대한 조사연구 등은 필수적이며, 그만큼 부동산중개업무의 과학화가 급속히 확대되고 있다. 이제 중개업자의 지식, 정보, 창조성이 중개의 성패를 좌우하게 된 것이다(BLS 1999).

우리나라의 경우 중개업은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다. 부동산중개업법 제2조 1항에 의하면 중개라는 것은 부동산 등의 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매․교환․임대차, 기타 권리의 득실․변경에 관한 행위를 알선하는 것이라고 규정되어 있다.

외국의 부동산서비스업과 비교하여 우리나라 부동산서비스업이 가지는 가장 큰 특징은 각 부동산관련 서비스업의 업무영역이 분절화되어 있어서 영역간 상호교류와 종합서비스제공이 매우 어렵다는데 있다(표 2참조). 부동산중개업의 경우도 중개업자가 중개업이외의 다른 영업을 영위하는 것은 극히 제한된 범위내에서만 가능하다. 예컨대 부동산중개업법 제9조 2에 의하면, 법인의 경우 겸업이 가능한 업무는 부동산의 관리대행, 부동산의 이용․개발 상담, 중개업자에 대한 경영정보 제공, 주택건설촉진법의 적용을 받지 않거나 미분양된 주택 및 상가의 분양 대행, 경매․공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선, 주거이전에 부수되는 용역의 알선 등에 국한되고 있다.

<표 2> 부동산중개업자의 업무범위

○ 허용, △ 제한적 허용
출처 이창석(1996)

게다가 업무영역뿐만 아니라 지리적 범위도 제한된다. 부동산중개업법 제9조 1항에 의하면 법인 및 공인중개사인 중개업자는 전국을 대상으로 영업을 할 수 있으나 중개인의 업무지역은 당해 사무소가 소재하는 시군구로 한정된다. 단, 부동산거래 정보망에 공개된 매물의 경우 중개인도 지역적인 제한없이 중개할 수 있다. 또한 규정에 의하여 중개업자는 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위, 부동산의 분양․임대등과 관련있는 증서 등의 매매․교환을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위, 중개의뢰인과 직접 거래하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위등이 금지된다(부동산중개업법 제15조).
업무영역과 관련하여 가장 중요한 문제는 단순한 영역제한 규정의 철폐나 수평적 영역확대가 아니라 양질의 서비스를 제공하는데 걸림돌이 되는 분절적인 서비스 제공구조이다. 그리고 어느 하나의 전문자격증 취득만으로는 1절에서 살펴본 것처럼 점점 고도화, 지식산업화 되는 부동산서비스를 모두 제공한다는 것은 어려운 일이다. 미국의 중개서비스의 경우 부동산과 관련한 각종 정보기술 활용하며, 분석기법을 동원하고 있다는 것을 염두에 둘 필요가 있다. 따라서 업무영역에 따른 전문화를 도모하고, 각각 영역에 따른 자격요건을 달리하면서도 이들 서비스의 네트워크 체계 구축이 가능하도록 계열화를 유도하여야 한다. 이를 위해 부동산서비스기본법의 제정도 검토해볼만 하다.

5. 서비스품질과 수수료의 문제

부동산의 거래는 개인적인 생애에서 가장 중요한 의사결정이자 금융문제이면서 가장 복잡한 과정이다. 기업의 경우도 마찬가지이다. 따라서 부동산거래 전문가의 전문서비스가 필요하며, 소비자보호의 입장에서 서비스 품질의 향상은 근본적으로 중요한 문제이다. 미국에서 부동산거래는 우리나라와 같은 공개중개위임제(open listing)외에 독점중개위임제(exclusive listing), 공동중개위임제(multiple listing) 등이 발달해 있다. 공개중개의 경우 다른 중개업자가 먼저 거래를 성사시키면 아무런 대가를 받을 수 없게 되기 때문에 그만큼 다른 방식에 비해 노력을 덜 기울이게 되고, 중개업자는 가능한 빨리 거래를 성사시켜 수수료를 취하려고 한다. 매매가격이 정상적인 거래가격보다 낮게 형성되어 고객들이 피해를 볼 수 있는 것이다. 따라서 고객에 높은 수준의 서비스를 제공하기 위해 공개중개이외의 방식이 활성화된 것이다(안정근 1997). 그리고 연방공공주택법(FHA)은 부동산거래와 관련한 그 어떠한 차별행위도 금지하고 있다.

일본의 경우도 부동유통기구 전반의 폐쇄성과 불투명성을 불식시키고, 유통근대화를 촉진하기 위해 부동산유통표준정보시스템(Real Estate Information Network System REINS)을 운영하고 있다. 아울러 거래계약방식도 ｢전속전임계약｣, ｢전임매개계약｣, ｢일반매개계약｣ 등 세종류가 있으며. 전속전임매개계약, 전임매개계약에 대해서는 ｢宅地建物取引業法｣에 의해 지정유통기구에 등록을 의무화하고 있고, 매개계약서를 팔려는 의뢰자에게 교부하도록 규정하고 있다. 그리고 재단법인 不動産適正取引推進機構가 부동산거래에 관한 분쟁을 미리 방지하고, 소비자를 보호하기 위해 1984년 설립되었다. 이를 위해 분쟁사례수집과 분석, 분쟁사례연구, 판례연구 등 연구개발기능을 아울러 수행하고 있다(不動産流通近代化センタ- 1999, 不動産適正取引推進機構 1999).

현재 우리나라에서 일반적으로 행해지고 있는 중개계약제도는 공개중개계약(open listing)인데, 의뢰인이 불특정 다수의 중개업자에게 거래물건을 의뢰함으로써 중개업자간의 경쟁적인 중개를 하는 것이다. 그러다가 1993년 부동산중개업법의 개정과 함께 전속중개계약제도(exclusive agency listing)가 도입되었다. 이것은 중개의뢰인이 중개대상물의 중개를 의뢰함에 있어서 특정한 중개업자를 정하여 그 중개업자에 한하여 당해 중개대상물을 중개하도록 하는 것이다(부동산중개업법 제16조의 3). 이처럼 특정한 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 중개대상물에 관하여 주요 사항들을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에 서면으로 제시하고 성실․정확하게 설명하여야 한다. 또 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 위의 확인․설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자 쌍방에게 교부하여야 한다(부동산중개업법 제17조). 현재 제대로 운영되고 있지 않지만 중개대상물의 확인설명은 부동산 중개업 뿐만 아니라 부동산 유통구조에 대한 신뢰도를 높임으로써 부동산 산업이 객관적이고 과학적인 지식에 근거한 산업이 될 수 있는 전제조건이라고 할 수 있다.
그러나 문제는 전속중개계약제도의 비활성화이다. 현재 전속중개계약제도가 활성화되지 않고 있는데, 이는 소비자 입장에서 볼 때 부동산중개업자들의 관행적인 중개행태가 신뢰를 주지 못하기 때문이다. 아울러 부동산거래에서 거래가격의 적정성 확보와 정보 및 등록의 투명성 확보, 거래의 공평성과 확실성을 보증할 수 있는 제도적 정비가 이루어져야 한다. 현재 거래정보망의 운영이 민간의 자율경쟁에 맡겨진 채 각 사업자별로 독자적인 프로그램을 개발함으로써 데이터의 통합활용이 어렵고, 중복투자에 의한 낭비가 많다(채미옥․권태형 1996).

그리고 부동산정보시스템의 활성화를 통한 시장메커니즘의 기능제고를 위해서는 부동산의 일반적인 가격만이 아니라 토지의 형상, 건물이용, 주변환경, 임대료 및 공실율과 같은 수익성관련 지표 등이 객관적으로 구축되어야 한다. 이제 고급부동산서비스를 제공하고, 자산가치(자본이득) 중심의 부동산관념을 불식시키며, 효율적 이용중심의 부동산유통환경을 정착시키기 위해서는 부동산정보의 체계적인 구축이 필수적이다(표 3참조).

다음으로 부동산중개업자의 소득수준과 관련하여 미국의 경우를 살펴보자. 매각수수료가 부동산중개업자들의 주 수입원이며, 수수료는 부동산유형과 가치에 따라 달라지지만 일반적으로 주거용부동산보다는 상업용과 농업용 부동산의 수수료 비율이 높다. 중개위임계약(listing)과 매각을 동시에 하는 중개업자가 수수료를 극대화할 수 있다.

부동산중개인과 공인중개사, 감정평가사들의 연간소득은 1996년 현재 중앙값 기준으로 31,500달러이며, 중간 50%가 20,500 - 49,700달러 정도의 소득을 올리고 있고, 상위 10%는 75,400달러이상의 수입을 올리는 반면에 하위 10%는 12,600달러 미만을 벌고 있다. 이중 공인중개사는 연간평균소득이 55,120달러로서 동일 계열의 여타 직업인 부동산판매중개인의 연간평균소득 34,790달러, 감정평가사 40,130달러, 부동산사무보조원 20,250달러, 부동산관리사 34,680달러보다 높은 소득을 올리고 있다(표 4참조).

우리나라의 부동산중개 수수료와 관련하여 현재 부동산중개업소가 요구하는 수수료는 매도자와 매수자에게 각각 0.5%이상이기 때문에 조례에서 정하는 기준은 사실상 유명무실하다. 이 때문에 분쟁이 그치지 않고 있다. 부동산중개업자의 입장은 현실을 무시한 현행 중개수수료 요율체계를 문제삼고 있고, 소비자 입장은 서비스수준에 비해 너무 많은 수수료를 받고 있다고 보고 있기 때문에 쉽게 해결될 문제는 아니다.

일단 우리나라의 수수료율 체계는 9단계로 구성되어 다른 나라에 비해 지나치게 구분되어 있어 단순화할 필요가 있다(표 5 참조). 근본적으로 수수료의 문제는 제공하는 서비스 품질과 직결되는 문제이다. 미국의 경우 공인중개사의 소득수준이 동종업계에 비해 높은 수준을 유지하고 있는 것은 다양한 서비스를 제공하고, 전미리얼터협회와 같은 민간협회의 연구개발, 객관적인 부동산관련 분석, 엄정한 윤리규정 강제, 부동산거래정보망의 체계적인 구축 등이 복합적으로 작용한 결과이다(4절참조). 그러나 지금까지 살펴본 것처럼 우리나라의 경우 부동산거래의 전근대성, 시장의 불투명성, 부동산정보의 미구축, 중개대상물건의 확인설명제도의 유명무실, 소비자보호장치의 미흡 등으로 인한 전반적으로 낮은 서비스수준을 고려할 때 수수료 수준만을 인상 또는 자율화하는 것은 문제가 있다.

부동산거래와 관련된 서비스들을 체계화한 다음 제공되는 서비스의 범위 및 난이도를 고려한 수수료 차별화 방식을 생각할 수 있을 것이다. 물론 여기에는 서비스의 범위 및 난이도를 명시하는 위임계약서의 체결과 불이행시 구제장치가 필수적으로 뒤따라야 할 것이다.
<표 3> 주요 국가의 부동산정보구축현황(부동산투자지수)

출처 不動産の證券化等の活用による都市開發事業推進委員會(1998)


<표 4> 미국 부동산관련 직업의 연간소득 분포(1996년 현재)
단위 달러, %

주 ｢*｣ 표시는 점유비율이 3%이하닌 경우에 해당함. 부동산관리사는 ｢Property and Real Estate Managers and Administrator｣를 말하며 주업무가 관리업무에 속하지 않는 종업원(worker)은 제외한 것임.
자료 BLS(1999)

<표 5> 부동산중개수수료율의 비교(주택매매의 경우)

출처 국토원(1998), 미발표자료

6. 부동산컨설팅과 종합부동산서비스제공의 문제

전미리얼터협회의 최근 조사에 따르면 주택구입자의 78%가 부동산거래에서 종합서비스(multiple services) 제공을 통한 원스톱쇼핑접근(one-stop shopping approach)을 선호하고 있는 것으로 나타났으며, 이는 그만큼 부동산기업이 고객들에게 확대서비스(bundling services)를 제공해야 살아남을 수 있다는 것이다. 이러한 일괄서비스의 제공은 무엇보다도 비용절감을 가져다 주며, 종합서비스를 통한 서비스 품질의 향상을 또한 가져다 주기 때문이다(NAR 1999).

부동산서비스의 종합적인 제공은 부동산서비스의 핵심분야이면서 우리나라의 경우 사각지대로 남아있는 부동산컨설팅서비스의 문제를 해결하여야 한다. 부동산컨설팅(Real Estate Consulting)이란 부동산과 관련한 광범위한 문제 및 분야를 대상으로 전문적․객관적․불편부당한 자문과 전문적인 기준제공 및 실질적인 판단을 제공하는 행위이다. 보통 컨설팅은 부동산 서비스의 한 전문분야만 담당하는 중개, 임대, 관리 또는 감정평가와는 대조적으로 여러 개의 부동산 전문분야가 결합되어 있다. 즉 어떤 특정 전문분야가 아니라 고객이 부동산과 관련한 의사결정에 중요한 영향을 미칠 수 있는 자문과 안내를 제공하는 활동을 의미하는 과정(process)에 해당하는 것이 부동산컨설팅이다.
미국의 경우 컨설턴트행위를 하는 전문가를 카운셀러라고 하며 이들이 속한 협회의 명칭도 부동산카운셀러협회(Counselors of Real Estate CRE)이다. 1996년 현재에는 약 1000명의 회원이 소속되어 있다. CRE에 속한 컨설턴트들은 주로 부동산개발(관리)회사, 회계회사, 감정평가회사, 투자은행, 보험회사, 정부기관, 중개회사, 학계 등에서 20년이상 지식과 경험을 쌓은 사람이므로 고객으로부터 신뢰를 받고 있다. CRE소속 회원들이 매년 거래하는 부동산 가격을 평가하면 대략 4천1백5십억달러 정도가 되며 Fortune誌에서 선정하는 우수기업 500개중에서 300개이상의 기업이 부동산투자와 관리에 대해서 CRE의 서비스를 받는다(CRE1998).

부동산카운셀러는 40여 가지의 전문 분야로 나누어지는 회원과 각 지역의 회원들로 이루어진 정보 네트워크를 갖고 있으며, 회원 상호간의 네트워크을 통한 결정은 부동산카운셀러에게 매우 큰 장점이 되고 있으며 고객에게도 커다란 도움을 주고 있다.
일본의 경우 1980년대 후반기의 거품경제시대에 여러 직종의 사람들이 부동산에 관한 전문적인 지식이 없는 상태에서 부동산 전문가 역할을 자청하고 나서는 경우가 많았다. 이러한 상황에 대응하고, 고객의 요구조건이 고도화, 다양화함에 따라 부동산컨설팅 제도의 정비가 필요하게 되었다. 그 결과 탄생한 것이 ｢부동산컨설팅기능등록제도｣이다. 부동산컨설팅기능등록자란 건설성장관의 인정을 받고, 재단법인 부동산유통근대화센타가 실시하는 시험에 합격하여 부동산컨설팅에 관한 일정 수준이상의 지식과 기술을 갖고 있다고 인정되어 유통근대화센타에 등록한 사람을 말한다. 이 시험은 공인중개사(宅地建物取引主任者) 또는 부동산감정평가사 자격을 갖고 있고, 일정기간 이상의 업무경력을 보유하고 있는 등의 시험자격요건을 갖추고 있는 사람을 대상으로 치루어지며, 경제, 금융, 세제, 법률, 건축, 사업 및 실무 등 여러분야에 걸쳐 있다. 이 시험과 등록제도는 1993년 제1회 시험을 실시하였고, 매년 시험을 실시하고 있다(不動産流通近代化センタ-센타 1999).

그러나 이는 자격제도라기보다는 능력검정 정도의 역할만을 수행하고 있다. 따라서 일본에서 부동산카운셀링을 담당하는 전문가들은 여러 분야에 걸쳐 있다. 카운셀링을 전담하는 주체로서 가장 대표적인 것인 것이 부동산카운셀러이다. 이들을 대표하는 기구로는 일본 부동산카운셀러협회(JSREC)가 있으며 인원은 1996년 현재 약 850명이다. 부동산감정사도 부동산카운셀링을 한다. 감정사는 국가감정사시험에 의해 자격이 주어지며 정부가 인가하고 정부에 등록되어 있다. 감정사들의 기구로는 일본부동산감정평가협회(JAREA)가 있으며 소속 인원은 1996년 현재 약 4,800명이다. JAREA회원중에서 JAREA가 주관하는 시험과 교육을 거치면 카운셀러 자격이 주어진다. 주로 감정평가, 감정평가를 위한 전문적 분석, 그 외에 부동산영역에 대한 전반적 카운셀링을 담당한다(표 6 참조).
<표 6> 일본의 부동산컨설팅 서비스 제공집단

출처 Kiuchi, F(1996).

지금까지 살펴본 부동산 산업구조, 서비스제공 주체와 범위, 서비스 품질, 부동산컨설팅의 제도화와 담당주체 등의 문제는 결국에는 종합부동산서비스업의 육성문제로 귀결된다. 그러면 세계 유수의 종합부동산서비스 회사는 어떠한가? 세계적으로 손꼽히는 회사로 CB Richard Ellis(이하 CBRE)가 있다. 이 회사는 1998년 5월 미국의 CB Commercial이 영국의 Richard Ellis의 지주회사인 REI를 합병하여 만든 것이다.
CBRE는 현재 미국 L.A에 본부가 있으며, 제공하고 있는 서비스는 상업부동산 판매, 임대, 부동산 관리, 기업 부동산 컨설팅, 시설 관리, 모기지 대부알선(mortgage banking), 투자관리, 감정평가, 금융 서비스, 시장 및 인력 조사 등 부동산과 관련한 전분야이다. 현재 세계 30개국 230개 사무소에 약 1만여명을 고용하고 있으며, 아시아에는 중국 5개, 일본 22개, 인도 3개, 인도네시아, 대만, 태국에 각각 1개소를 두고 있다. 이처럼 지점들이 전세계 주요 도시에 분포하고 있기 때문에 CBRE는 고객들에게 지구적 차원의 부동산정보와 서비스를 제공할 수 있다. 이 회사는 부동산업의 구조적 변화를 인식하고, 고객의 요구를 충족시키기 위해 지구적 역량을 향상시키는 방향으로 전환하면서 공격적 경영을 하게 된다. 그 결과 투자관리분야의 선도회사인 West Realty Advisiors를 1995년에, 모기지은행인 L.J.Melody & Company를 1996년에, 부동산 및 설비관리회사인 Koll Real Estate Services를 1997년에, 그리고 런던에 기반을 두고 있는 부동산회사인 Hillier Parker May & Rowden를 1998년에 각각 인수하여 세계적인 종합부동산서비스 회사로 성장하였다. 그리고 1998년에는 연간수입이 10억달러를 넘어섰고, 중개관련 서비스 수입이 전체의 절반정도를 차지하고 있다(표 7 참조).

<표 7> CBRE의 수입구성(단위 천달러, %)

자료 CB Richard Ellis Reports 1998 Fourth Quarter and Year End Results

우리나라에서 부동산컨설팅업체는 1988년 대한부동산컨설팅회사가 설립되면서 처음 본격적으로 등장하기 시작한 것으로 보고 있으며, 1989년 2월 한국감정원이 정관을 변경하여 부동산에 관한 상담 및 용역제공 업무를 할 수 있도록 하였다. 1992년 2월 한국감정평가업협회가 부동산컨설팅 업무를 할 수 있도록 정관을 변경하였고, 중개업계도 1992년 중개업법 개정안에서 종합법인에게 부동산 상담업무를 할 수 있도록 하고 있다. 1995년 3월 거의 동시에 창립되었던 한국부동산카운셀러협회와 한국부동산컨설팅업협회는 1997년 통합되어 한국부동산컨설팅업협회가 만들어졌다.
우리나라 부동산컨설팅업의 가장 큰 문제점은 전문적인 컨설팅기법이나 관련정보가 축적되어있지 못하다는데 있다. 부동산과 관련된 기초적인 정보도 제대로 축적되지 못한 상태에서는 종합적인 분야에 걸쳐 과학적이고 체계적인 컨설팅을 제공해야 한다는 것 자체가 역설이다. 두 번째 문제는 부동산컨설팅에 대한 사회적 인식이 몹시 저조하다는데 있다. 소유와 자산가치 중심의 관념이 지배적으로 자리잡았기 때문이다. 세 번째 문제는 컨설팅업 규모의 영세성이다. 부동산신탁회사나 한국감정원과 같이 규모가 큰 회사에서 부수업무로 수행하는 컨설팅은 별도로 하고, 컨설팅업만 전적으로 수행하는 중소규모 부동산컨설팅업체의 경우 자본금이 1억-5억인 곳이 53.8%나 되며, 이런 곳은 수수료가 낮은 것이 일반적이기 때문에 용역에 필요한 인건비를 충당하고 나면 새로운 기법을 개발하는 R&D 등에 재투자할만한 여유가 없어서 계속해서 영세한 채로 머무르게 된다. 이외에도 법과 제도의 미비, 부동산금융의 낙후에 따른 자금조달의 어려움도 커다란 문제이다(김용창․이상헌 1998, 김종호 1998, 안길찬 1999).

현재 부동산컨설팅의 제도화 문제를 놓고 관련업계사이에 커다란 쟁점이 형성되고 있다. 그러나 우리나라의 전반적인 열악한 환경과 외국 사례를 검토해볼 때, 부동산컨설팅 서비스 제공주체를 단순히 부동산중개업이나 감정평가업의 단순한 수평적 확대라는 차원에서 접근하는 것은 지구적 부동산서비스 경쟁시대에서 시대착오적인 사고방식이다. 일본의 부동산컨설팅기능제도가 거울이 될 수 있다. 부동산컨설팅서비스의 제공은 부동산분야에서 일종의 오케스트라와 같은 것이기 때문에 특정 자격증으로 해소하려는 발상보다는 종합부동산서비스업의 육성이라는 차원에서 접근해야 할 것이다. 다만 부동산중개 또는 감정평가, 부동산관리 등 그 어느 분야를 주력업종으로 하든 상관없이 일정한 설립요건을 제시하고, 그 요건이 충족되면 업무영역에 제한을 두어서는 안될 것이다. 외국의 종합부동산회사들이 부동산중개사, 감정평가사, 부동산컨설턴트, 부동산관리사, 변호사, 회계사, 투자전문가, 부동산분석가 등 부동산서비스에 필요한 분야별 전문가 진용을 갖추고 지구적인 종합서비스를 제공한다는 점을 참고할 필요가 있다.

7. 결론

부동산 중개를 비롯한 부동산서비스 분야에 대한 우리나라에서 인식은 고루하고 부정적

인 이미지가 지배적이다. 그러나 부동산분야는 사회경제구조를 뒷받침하는 물리적 토

대, 자본유치의 매개수단, 기업 및 개인자산 운용의 핵심부문으로 기능하고 있기 때문

에 가장 중요한 경제활동분야이다. 특히 서구의 경우 1980년대 이래 100년만의 홍수라

는 부동산분야의 급격한 변혁을 경험하고 있고, 고도 지식산업으로 발돋움하고 있다. 따

라서 우리나라의 경우도 이러한 흐름에 적극 대응하여야 한다. 그렇게 하기 위한 가장

기본적인 전제조건은 서비스의 종합화와 전문화, 소비자의 보호와 고객중심주의, 지구

적 관점과 기준의 획득이며, 단순한 자격증 이기주의를 떨쳐버려야 한다. 부동산서비스

공급을 둘러싸고 있는 이해갈등과 법적․제도적 상충 및 불연속성을 극복하기 위한 부동

산서비스기본법의 제정과 같은 종합적인 정비가 필요하다.

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지금이랑 다른거 거의 없죠....전문화-수수료현실화가 따라야,대형화-전속(독점)중개계

약의 의무화가 먼저 선행되어야,,,거래정보망 단일화-전속,중개의뢰계약의 서면화의 의

무화가 선행되어야 우리업계가 발전할수 있습니다.