스크랩 중개대상물 확인설명서 작성법 해설서 공개합니다..

[천안아산신도시아파트]

중개대상물 확인설명서 작성법 해설서를 우선 공개합니다^^*

회원님들이 읽어보시고 수정할 곳 의문이 있는 곳을 지적해 주시면 고맙겠습니다..

참고로 중개대상물확인 설명서는 관계공무원들과 협의를 해야할 사항이 많이 있습니다..

행정처분의 주체인 담당공무원과 중개대상물 확인 설명서 작성 가이드라인을 만들어야 할 이유가 있습니다..

작성 메뉴얼이나 업무편람도 없다보니 결국 우리 공인중개사들만 피해를 보게됩니다.

담당공무원은 악성민원으로 부터 해방될 수 있고, 우리 공인중개사들은 부당한 행정처분을 당하지 않아야 하므로

이참에 반드시 중개대상물 확인설명서 작성과 관련된 업무편람을 만들어야 할 것으로 생각됩니다.

회원님들 뿐만 아니라 모든 공인중개사님들이 이부분에 동참을 해주셨으면 좋겠습니다..

서로 궁굼했던 부분, 어떻게 작성해야 할 지 몰랐던 부분..  그리고 실제로 작성법을 알고 있다면 많은 조언과 정보를 다른 분들을 위해서 공유해주셨으면 고맙겠습니다..

---- 중개대상물 확인 설명서 작성 업무편람이 완성되는 그날을 위해서 열심히 노력합시다 -------

분류: 중개대상물 확인․설명서

  중개대상물 확인ㆍ설명서 작성방법 해설

                       작성자: 박 성 훤

대한민국 부동산계약서의 선진화와 표준화를 선도하는

대한민국 최고의 부동산계약서작성 프로그램 i_Pro

공인중개사들이 만들어가는 부동산 광고시장 My House

협 찬: 부동산창업&투자스쿨, 박성훤의 훤한세상(daum.cafe)

            목 차

Ⅰ. 중개대상물 확인 설명의무자와 대상자

Ⅱ. 중개대상물 확인 설명서의 선택

Ⅲ. 중개대상물 확인 설명서 작성례

Ⅰ. 중개대상물 확인 설명 의무자와 대상자

1. 확인 설명의 의무자

중개의뢰를 받은 개업공인중개사

※ 따라서 공동거래의 상대방 개업공인중개사는 확인 설명의 의무자가 아니다.

[관계자와 협의할 사항]

1. ‘갑’으로 부동산의 매도를 의뢰받은 개업공인중개사(A)와 ‘을’로 부터 매수의뢰를 받은 개업공인중개사(B)가 공동거래를 통해서 매매계약서를 작성할 때 권리취득 중개의뢰인 ‘을’에 대한 확인 설명의무는 중개의뢰를 받은‘ B’에게만 있는 것인지 중개의뢰를 받지 않은 ‘A ’에게도 있는 것인지?

제25조(중개대상물의 확인 설명)

① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

2. 중개대상물 확인 설명의 대상자

- 중개대상물에 관한 권리를 취득하고 자하는 중개의뢰인

- 계약내용에 따른 이행 도중 거래당사자들의 합의에 의하여 거래금액이 변경되었고, 중개업자가 편의를 제공하여 바뀐 금액에 따라 거래계약서를 다시 작성하였다면 비록 중개업자가 거래계약서를 작성하였다 하여도 “중개”에 따른 거래계약서 작성으로 볼 수 없으므로 중개대상물 확인·설명서를 재교부 하거나 공제증서를 재발급하는 등의 의무가 있다고 볼 수 없음.(중개가 아닌 계약에 따른 이행과정의 문제임)

3. 작성 시기

- 중개가 완성되기 전에 근거자료를 제시하여 성실 정확하게 설명해야 한다.

- 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 되어 있음. 따라서, 중개대상물 확인설명서 교부시점은 거래계약서를 작성하는 때이다.

-중개 완성이후(계약서 및 중개대상물 확인 설명서 교부)에 거래당사자간 거래계약의 이행과 관련된 사항은 개업공인중개사의 중개행위와는 관련이 없으므로 동 법령에 의한 행정처분대상이 아님.

4. 중개대상물 확인 설명서 작성 교부

- 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때 확인 설명서를 작성하여 거래 당사자(쌍방)에게 교부하여야 함

- 중개대상물 확인 설명서는 반드시 의뢰인과 함께 현장을 방문하여 확인 설명을 하고 작성해야 함

- 거래금액이 변경되는 경우 중개대상물 확인·설명서 기재사항인 거래예정금액, 중개수수료 및 실비의 금액과 산출내역 등이 변경되므로 중개업자는 동 법률 시행규칙 제16조에 정한 중개대상물 확인·설명서를 다시 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 함

- 중개대상물 확인 설명서에 공동 매수자 인적사항을 미기재한 경우(매매계약서에 별지로 인적사항을 기재함)

매수자 인적사항은 매수자가 공동인 경우 별지로 작성하여 교부하면 되므로 중개대상물 확인·설명서에 공동 매수자 모두를 직접 기재하지 사실만으로 동 법률에 정한 행정처분을 할 수는 없음.

[관계자와 협의할 사항]

1. 공동소유자 전부에게 계약서와 중개대상물 확인 설명서 원본을 교부해야 하는지?

2. 공동임차인 전부에게 계약서와 중개대상물 확인 설명서 원본을 교부해야 하는지? 주된 임차인에게만 교부해도 되는지?

3. 상가 공동임차인의 경우에는 계약서와 중개대상물 확인 설명서 원본을 영업을 하는 영업자에게만 교부하고 영업을 하지 않는 임차인에게는 사본을 제시하면 되는지? 아니면 공동임차인 전부에게 원본을 교부해야 하는지?

5. 서명 및 날인:

개업공인중개사(중개법인은 대표자, 분사무소는 분사무소의 책임자), 소속공인중개사가 중개행위를 한 경우에는 소속공인중개사도 함께 서명 및 날인해야 한다.

공동중개의 경우 거래계약서 작성 및 중개대상물 확인 설명서 작성도 공동으로 참가하여 서명 및 날인해야 한다.

Ⅱ. 중개대상물 확인 설명서의 선택

1. 상가와 주택이 혼합된 건물(겸용주택)일 경우 확인ㆍ설명서는 어떤 양식으로 작성을 해야 하는가?

• 중개대상물 확인ㆍ설명서는 중개대상물인 건축물이 주거용과 비주거용이 복합된 건물인 경우 당해 건축물 중 주거용의 면적이 2분의 1이상인 경우에는 주거용 건축물 확인ㆍ설명서를 작성하고, 비주거용면적이 2분의 1을 초과하는 경우에는 비주거용 건축물 확인ㆍ설명서를 작성한다.

• 취득세율은 주택의 취득세율과 주택 외 취득세율을 각각 적용하여 기재를 합니다.

• 중개보수는 주거용의 면적이 2분의 1이상인 경우에는 주택의 수수료율로 계산하고, 비주거용면적이 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택외 수수료율로 계산합니다.

2. 사실상 용도와 공부상 용도가 다른 때에는 공부상 용도를 기준으로 중개대상물 확인․설명서를 선택하여 사용하여야 한다.

[관계자와 협의할 사항]

1. 건축물대장이 없다면 무허가건축물관리대장 또는 재산세 과세대장을 발급받아 작성해야 하는지?

아니면 ‘건축물대장 미등재’이라고 기재해야 하는지?

3. 거래대상인 부동산이 둘 이상일 때 하나의 계약으로 거래할 때에는 부동산 중에서 주된 부동산을 기초로 작성합니다.

[관계자와 협의할 사항]

1. 중개대상물 확인 설명서는 계약별로 하나를 작성하는 지, 물건별로 토지는 필지별(대지별), 건물별로 각각 작성하는 지?

1-1. 다세대 주택 옆 호(101호와 102호)를 터서 1세대가 1주택으로 사용하고 있는 주택을 일괄 매매할 때 중개대상물 확인 설명서는 하나만 작성하는 지?

2. 인접한 수개의 토지를 하나의 계약으로 일괄 매매하는 경우에 각 토지별로 용도지역과 지목이 동일한 경우에는 계약서는 하나를 작성하는데 중개대상물 확인 설명서는 어떻게 작성해야 하는지?

□ 계약서는 하나를 작성하더라도 중개대상물 확인 설명서는 필지별로 각각 작성해야 한다.

□ 가장 넓은 토지 또는 주된 매매 목적인 토지의 확인 설명서 하나만 작성하면 된다.

□ 확인 설명서는 하나를 작성하되 기재사항 란에는 ‘별지첨부’라고 하고, 별지에 각 필지 별로 자세한 내용을 기재한 후 첨부해야 한다.

□ 확인 설명서는 하나를 작성하되 기재사항 란에는 ‘등기부 첨부’ ‘건축물대장 첨부’ ‘토지(임야)대창 첨부’ ‘토지이용계획확인서 첨부’라고 기재를 하고 각 필지별 관련 공적장부를 전부 첨부해도 된다.

□ 확인설명서 하나를 작성하고 지번은 전부기재하고, 면적은 합산한 면적을 기재한다.

3. 수개의 토지를 하나의 계약으로 일괄 매매하는 경우에 각 토지별로 용도지역과 지목이 다른 경우에는 계약서는 하나를 작성하는데 중개대상물 확일 설명서는 어떻게 작성해야 하는지?

□ 계약서는 하나를 작성하더라도 중개대상물 확인 설명서는 필지별로 각각 작성해야 한다.

□ 가장 넓은 토지 또는 주된 매매 목적인 토지의 확인 설명서만 작성하면 된다.

□ 확인 설명서는 하나를 작성하되 기재사항 란에는 ‘별지첨부’라고 하고 별지에 각 필지 별로 자세한 내용을 기재한 후 첨부해야 한다.

□ 확인 설명서는 하나를 작성하되 기재사항 란에는 ‘등기부 첨부’ ‘건축물대장 첨부’ ‘토지(임야)대창 첨부’ ‘토지이용계획확인서 첨부’라고 기재를 하고 각 필지별 관련 공적장부를 전부 첨부해도 된다.

4. 단독주택과 주택의 부속토지 외 토지(농지, 임야 등)를 하나의 계약으로 매매를 하는 경우 중개대상물 확인 설명서는 어떻게 작성해야 하는 가?

□ 일괄매매라도 주택은 주택용으로 별도로 작성하고, 토지는 각 필지별로 별도로 각각 작성해야 한다.

□ 일괄매매이기 때문에 주된 목적인 주택용으로만 작성한다.

□ 주택용 확인 설명서 하나만 작성하되 기재사항 란에 ‘별지첨부’라고 하고 주택과 각각 필지별로 자세한 내용을 기재한 후 첨부한다.

□ 주택용 확인 설명서 하나만 작성하되 기재사항 란에는 ‘등기부 첨부’ ‘건축물대장 첨부’ ‘토지(임야)대창 첨부’ ‘토지이용계획확인서 첨부’라고 기재를 하고 각 필지별 관련 공적장부를 전부 첨부해도 된다.

4-1. 이때 중개수수료는 어떻게 정하는지?

□ 주택의 대지와 대지 외 토지를 비교하여 대지 외 토지가 50% 이상(초과)이면 전체를 토지로 적용하고, 이하이면 전체를 주택으로 적용한다.

□ 주택과 부수토지는 주택으로 그 외의 토지는 주택외 중개수수료율을 적용한다.

4-2. 주택의 대지(부수토지)를 어느 범위까지 인정할 것인지?

□ 건물의 바닥면적의 5배(10배)로 한다.

□ 경계가 명확한 때에는 사실상 대지 전체를 대지로 한다.

□ 대지로 지목 변경된 부분만 인정하고 나머지는 토지로 한다.

5. 사실상 대지로 사용되고 있으나 지목이 여전히 농지로 되어 있는 경우 중개 대상물 확인 설명서는 주택과 토지 중 어느 것을 사용해야 하는지?

□ 주택으로 작성한다.

□ 토지로 작성한다.

5-1. 이 때 중개수수료율은 어떻게 적용해야 하는 지?

6. 한필지의 대지위에 동일 용도의 건물이 2개(2개 이상)일 때, 수필지의 대지위에 건물이 하나일 때, 수필지의 토지위에 여러 개의 건물이 있을 때 중개대상물 확인 설명서 선택 및 작성방법은?

6-1. 한 필지의 대지위에 용도가 다른 주택과 주택 외 건물이 별도로 있을 때 확인 설명서는 어느 것을 사용해야 하는지?

7. 수 필지의 대지위에 수개의 건물이 있는 때에는?

건축물의 용도가 다른 때에는 어떻게 작성해야 하는 지?

8. 분양권매매에서 중개대상물 확인 설명서 작성방법은?

□ 분양권이 주거용인지 비주거인지에 따라서 중개대상물 확인 설명서를 선택한다.

□ 공부상 서류가 존재하지 않는 상태에서 기재사항은 어떻게 기재하여야 하는지?

□ 공급(분양)계약서 사본만 첨부하는 것이 가능한지?

9. 조합원입주권 매매에서 중개대상물 확인 설명서 작성방법은?

Ⅲ. 중개대상물 확인 설명서 작성 방법

[일반적인 작성방법]

중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ] (주거용 건축물) (［ ］단독주택 ［√ ］공동주택 ［ √ ］매매ㆍ교환 ［ ］임대 )
※ [ ]에는 해당되는 곳에 √표를 합니다.

1. “［ ］”있는 항목은 해당되는 “［ ］”안에 √로 표시합니다.

작성례) 아파트나 빌라를 매매할 때는 위와 같이 [√]공동주택, [√]매매․교환에 체크를 합니다.

2. 세부항목 작성 시 해당 내용을 작성란에 모두 작성할 수 없는 경우에는 별지로 작성하여 첨부하고, 해당란에는 “별지 참고”라고 적습니다.

3. ①대상물건의 표시부터 ⑧취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율까지는 개업공인중개사가 확인한 사항을 적어야 합니다.

[확인 설명의 근거자료]

확인ㆍ설명 근거자료 등

［ √ ］등기권리증［ √ ］등기사항증명서［ √ ］토지대장［ √ ］건축물대장 ［ √ ］지적도 ［ ］임야도 ［ √ ］토지이용계획확인서 ［ √ ］기타( 신분증진위확인 )

“확인ㆍ설명 근거자료 등”에는 개업공인중개사가 권리취득 중개의뢰인에게 중개대상물에 대하여 확인․설명과정에서 제시한 자료를 기재하는 곳입니다. 따라서 확인․설명을 하기 위해서 제시한 자료를 체크합니다. 그리고 반드시 확인ㆍ설명해야 하는 공적장부들 즉 등기권리증과 같은 것은 [제출, 미제출(사유: 분실 등)]을 구별하여 체크하여야 하며, 기타 열거되지 않은 자료 즉 신분증 진위여부를 확인한 경우에는 그 신분증의 종류[주민등록증, 운전면허증, 여권, 외국인등록증 등]를 기재하여야 합니다.

[대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항]

대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항

임차인현황조사서 미제출, 목적물현황조사서 미제출, 전입세대열람내역서 미제출

“대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항”란에는 매도(임대)의뢰인에게 요구한 사항 및 그 관련 자료의 제출여부와 ⑨실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항부터 ⑫환경조건까지의 항목을 확인하기 위한 자료의 요구 및 그 불응여부를 기재하는 곳입니다. 따라서 이곳은 중개대상물에 따라서 요구하는 자료들이 다를 수 있으므로 개업공인중개사는 중개대상물에 대한 권리관계 물건의 현황 등에 의하여 책임을 질 수 있는 위험을 파악한 후 그에 관한 자료를 요구하고 그 제출여부를 기재하여야 합니다. 예를 들면 [점유자 및 임차인현황조사서, 목적물 현황조사서, 전입세대열람내역서, 등록사항 등 현황서]에 대한 [제출 또는 미제출] 여부를 설명하고 그 내용을 기재하여야 합니다.

[대상물건의 표시]

‘①대상물건의 표시’는 토지대장 및 건축물대장(부동산종합증명서) 등을 확인하여 적고, 건축물의 방향은 주택의 경우 거실이나 안방 등 주실(主室)의 방향을, 그 밖의 건축물은 주된 출입구의 방향을 기준으로 남향, 북향 등 방향을 적고 방향의 기준이 불분명한 경우 기준(예: 남동향 - 거실 앞 발코니 기준)을 표시하여 적습니다.

[토지]

토 지	소 재 지	토지대장의 소재지와 지번을 기재한다.
	면 적(㎡)	토지대장의 면적을 기재	지 목	공부상 지목	전
				실제이용 상태	대지, 일부는 대지

1. 소재지

• 소재지에는 토지대장에 기재된 토지의 소재지와 지번을 정확하게 기재를 합니다.

• 토지가 하나의 대지로 2 필지 이상으로 구성된 경우 각 토지의 지번을 모두 기재해야 하며, 때에 따라서 행정구역 명칭이 다를 경우에는 행정구역도 함께 기재를 하여야 한다.

• 공동주택 등 구분소유건물의 경우에는 동ㆍ호수까지 상세히 기재한다.

2. 면적

• 면적에는 토지대장 등의 면적을 기재합니다. 아파트는 단지면적, 빌라는 대지면적, 단독주택 등은 대지면적, 토지는 전체면적을 기재합니다.

• 토지가 2필지 이상인 경우에는 총면적을 기재한 후 ‘별지첨부’로 각 필지별 면적을 기재하여 간인 후 첨부한다.

• 환지예정지의 경우에는 환지면적을 기재합니다.

3. 지목

(1) 공부상 지목

• 공부상 지목에는 토지대장이나 임야대장에 표기된 지목을 기재합니다.

• 환지예정지나 체비지의 경우에는, 환지예정지증명원이나 체비지증명원에서 정한 지목을 기재합니다.

(2) 실제이용 상태

지목이 전이나 실제 이용 상태가 대지 또는 일부를 대지로 사용하고 있다면 그 상태를 기재합니다. 반드시 현장조사를 통해서 실제이용 상태를 확인하여 기재하여야 합니다.

(예) 공부상 지목 : 전,

실제 이용 상태 : 약 000㎡ 를 대지로 사용 중 또는 약 1/5를 대지로 사용 중

[건축물]

건축물	전용면적(㎡)			대지지분(㎡)
	준공년도 (증개축년도)		용 도	건축물대장상 용도
				실제용도
	구 조		방 향	남향 (기준: 대문 )
	건축물대장상 위반건축물 여부	［ ］위반［ ］적법	위반내용

1. 전용면적

• 집합건물의 경우에는 건축물대장의 [전유부분의 면적]을 기재합니다. 등기사항증명서상의 전유부분의 표제부에 있는 면적과 일치하는 것이 원칙이다.

• 일반건물일 때 전용면적에는 [연면적]을 기재합니다.

2. 대지지분

• 대지지분에는 집합건물과 같이 대지지분이 있는 경우 등기사항증명서에서 대지권비율을 확인하여 토지의 면적에 대지권비율을 곱하여 산출된 면적(대지지분면적)을 기재한다.

• 단독주택이나 일반건물의 경우에는 [대지지분은 미기재]라고 기재합니다.

• 지적정리가 완료되지 않아 건축물대장 등에 대지지분이 기재되지 않은 경우에는 중개대상물 확인·설명서상에“지적정리가 완료되지 않아 대지지분 미기재]”등으로 기재합니다.

3. 준공년도(증개축년도)

• 건축년도는 원칙적으로 건축물대장상의 표제부(집합건물의 경우 1동 건물의 표제부에 있음)에 있는 사용승인일자를 기재한다.

• 임시사용승인을 얻어 건물을 사용한 경우에는 임시사용승인일자나 사실상 사용개시일자를 기재한다.

• 사용승인 일자가 표시되지 않는 경우에는 [준공년도 미기재]라고 기재를 합니다.

4. 용도

[관계자와 협의할 사항]

1. 건축물의 용도는 대분류를 기재하는 것인지 소분류를 기재하는 것인지?

2. 건축물대장이 없을 때에는 공부상 용도를 어떻게 기재를 하여야 하는지?

공부상용도: 건축물대장 존재하지 않음

3. 건축물대장이 없는 경우 무허가건축물 대장을 확인해서 기재를 해야 하는 지 생략해도 되는지?

4. 건물은 멸실되고 건축물대장이 남아 있을 때에는 건축물대장상 용도를 어떻게 기재해야 하는지?

예) 공부상용도를 기재한 후 건물 멸실됨

5. 당해 대지에 멸실된 건축물대상과 현존 건축물대장이 병존하는 경우에는 어떻게 기재를 해야하는지?

현존 건물에 부합하는 건축물대장을 기초로 작성한다.

(1) 건축물대장상 용도

• 집합건물의 경우에는 전유부부에 있는 [주용도]를 기재한다.

• 일반건물의 경우에는 일반건축물대장에 표시되어 있는 [주용도]를 기재한다.

(2) 실제용도

• 현장을 조사하여 실제로 사용하고 있는 용도를 기재하여야 한다.

5. 구조

• 집합건물의 경우 구조는 건축물대장의 전유부분에 표기된 건물의 주된 구조를 기재한다.

• 일반건물의 경우 일반건축물대장에 표시되어 있는 주된 구조를 기재한다.

6. 방향

• 건축물의 방향은 주택의 경우 거실이나 안방 등 주실의 방향을, 그 밖의 건축물은 주된 출입구의 방향을 기준으로 남향, 북향 등 방향을 표시하고 방향의 기준이 불분명한 경우 기준을 표시하여 적는다.

작성례) [남동향 : 거실 앞 발코니 기준]

작성례) [남향 : 출입문(대문) 기준]

• 보통 단독주택은 대문을, 공동주택은 거실을 기준으로 많이 작성하는데 혼동이 될 때에는 기준을 제시하면서 방향을 기재하면 된다.

7. 건축물대장상 위반건축물 여부

• 건축물대장에 기재되어 있는 위반건축물 여부를 확인하여 위반내용을 기재한다.

• 건축물 대장상 위반건축물이 아니더라도 실제로 위반 건축물로 적발된 경우가 있으므로 건축과에 문의를 하여 사실 여부를 확인하여야 한다.

• 건축물대장에 위반건축물로 되어 있는 경우 [√ ]위반에 표시하고 그 위치와 내용을 기재한다.

• 건축물대장에 위반건축물로 되어 있지 않으나 위반건축물인 경우 [√ ]적법에 표시하고 위반내용에 위반건축물이라고 기재하고 위치와 내용을 기재한다.

• 건축물대장에 위반건축물로 되어 있지 않으나 사실상 위반여부를 확인할 수 없는 경우에는 [ √ ]적법에 표시하고 내용에 [육안으로 위반건축물 여부 확인할 수 없음] [위반건축물 가능성 있음] 이라고 기재한다.

• 위반건축물의 위치는 건축물 현황도 중 평면도 및 단위세대별 평면도를 발급 받아 기재하는 것이 원칙이나 위치를 서술하여도 된다.

◆ 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제11조 제3항 ◆

③제1항에 따라 발급하거나 열람하게 하는 건축물현황도 중 평면도 및 단위세대별 평면도는 건축물 소유자의 동의를 얻거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청하는 경우에 한하여 발급하거나 열람하게 할 수 있다.

1. 건축물 소유자의 배우자와 직계 존·비속 및 그 배우자

2. 국가 또는 지방자치단체

3. 경매·공매 중이거나 법원의 감정 촉탁이 있는 경우 또는 공공사업을 위한 보상 등을 위한 감정평가를 하는 경우

4. 건축물 소유자의 필요에 의하여 건축물의 감정평가, 설계·시공 또는 중개 등을 의뢰한 증빙서류가 있는 경우

5. 해당 건축물에 거주하는 임차인

[권리관계]

[관계자와 협의할 사항]

1. 권리관계에 관한 사항을 기재할 때 소유자가 여러 명( 공유등기 등)으로 복잡할 때 ‘별지첨부’라고 기재를 한 후 별지에 등기사항전부증명서에 있는 사항을 별지로 기재하여 첨부하게 되는데, 이때 ‘별지첨부’ 대신 ‘등기사항전부증명서 첨부’라고 기재를 하고 등기사항전부증명서를 첨부해도 되는지?

예) 등기사항전부증명서 첨부

2. 수개의 부동산을 하나의 계약으로 체결한 때에는 중개대상물 확인설명서는 어떻게 기재를 해야 하는지?

3. 공유자가 수명인 때는?

4. 공동소유적 구분등기로 되어 있을 때에는?

5. 사실상 소유자와 공부상 소유자가 다른 경우에는 소유자를 누구를 기재해야 하는 지?

예) 신탁된 경우

6. 소유권에 관한 사항에는 소유권만을 기재하는 지 아니면 갑구 란을 전부 기재하는 지?

6-1. 경매 공매 등의 기입등기는 소유권에 관한 사항에 기재를 하여야 하는지, 실제권리관계에 기재를 하여야 하는지?

7. 소유권 외의 권리사항에는 소유권 외의 모든 권리를 기재하는 지 아니면 을구란을 전부 기재하는 지?

8. 토지별도등기가 있을 때에는 어디에다 기재를 하는지?

9. 소유권에 관한 사항은 소유자 이름만 기재를 하는 지, 주민등록번호, 주소까지 전부 기재를 해야 하는지?

10. 소유권외의 권리사항은 등기목적만 기재를 해도 되는지, 권리자의 인적사항 까지 전부 기재를 해야 되는지?

11. 대법원 인터넷 등기소에서 거래일 현재 등기신청접수가 되어 있는 것을 확인한 경우 기재하는 방법은?

②권리관계의 “등기부기재사항”은 등기사항증명서를 확인하여 적습니다.

등기부 기재사항	소유권에 관한 사항		소유권 외의 권리사항
	토 지		토 지
	건축물		건축물

1. 소유권에 관한 사항

토지와 건물의 등기사항증명서의 갑구를 확인하여 소유자의 성명과 주소 및 주민등록번호를 각각 기재한다. 기타 소유권을 제한하는 권리가 갑구에 기재된 경우에는 그 권리에 관한 사항도 함께 기재한다.

2. 소유권 외의 권리사항

• 등기사항전부증명서(토지ㆍ건물)에 표시된 소유권이외의 모든 권리를 확인하여 중개대상물 확인ㆍ설명서 작성일 현재 말소되지 않은 소유권이외의 권리사항을 모두 기재해야한다.

• 거래일 현재 등기사항증명서상 공시된 각종 처분제한이나 제한물권이 있으면 그 기간, 채권최고액, 채권자ㆍ채무자 등을 기재하고 가등기, 가압류, 임차권 등이 있으면 그 내용도 함께 기재한다.

• 토지별도등기가 있는 경우 정확하게 어디에 기재하여야 하는지 구별되어 있지 않으므로 소유권외의 권리사항에 기재를 하여야 한다.

작성례) 토지와 건물에 관한 권리 외 사항은 토지에 작성(건축물 포함)한다.

근저당, 가압류 등이 많을 경우 별지로 작성하여 간인 후 첨부한다.

[토지이용계획, 공법상이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지)]

③토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지)의 “건폐율 상한 및 용적률 상한”은 시ㆍ군의 조례에 따라 기재하고, “도시ㆍ군 계획시설”, “지구단위계획구역, 그 밖의 도시ㆍ군 관리계획”은 개업공인중개사가 확인하여 적으며, 그 밖의 사항은 토지이용계획확인서의 내용을 확인하고, 공부에서 확인할 수 없는 사항은 부동산종합정보망 등에서 확인하여 적습니다 (임대차의 경우에는 생략할 수 있습니다).

따라서 임대차 계약인 경우에는 [임대차 생략]이라고 기재를 합니다.

• 공부에서 확인할 수 없는 사항은 국토교통부 부동산정보통합포탈사이트(http://www.onnara.go.kr) 또는 한국토지정보시스템, 부동산정보광장 등에서 확인하여 기재한다.

③토지이용계획, 공법상이용제한 및 거래규제에 관한 사항 (토지)	지역지구	용도지역		자연녹지지역, 제3종일반주거지역				건폐율 상한	용적률 상한
		용도지구						60%	200%
		용도구역		과밀억제권역, 상대정화구역
	도시계획 시설	도로접함, 도로저촉			허가ㆍ신고 구역여부	［ ］토지거래허가구역 ［ ］주택거래신고지역
					투기지역여부	［ ］토지투기지역［ ］주택투기지역［ ］투기과열지구
	지구단위계획구역, 그 밖의 도시관리계획						그 밖의 이용제한 및 거래규제사항

1. 용도지역, 용도지구

용도지역, 용도지구에는 토지이용계획확인서의 ‘지역지구등 지정여부’의‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역․지구 등’에 기재되어 있는 내용을 기재한다.

작성례) 인천 남동구 남촌동265-3의 용도지역과 용도지구는 자연녹지지역, 제3종일반주거지역으로 나와 있다면 위와 같이 기재한다.

용도지역: 자연녹지지역, 제3종일반주거지역

2. 용도구역

용도구역에는 토지이용계획확인서의 ‘지역지구등 지정여부’의 ‘다른 법령 등에 따른 지역․지구 등’에 기재되어 있는 내용을 기재합니다.

작성례) 인천 남동구 남촌동265-3 이 토지이용계획확인서상 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 상대정화구역(인천동부교육지원청 학생건강안전과 문의)<학교보건법>으로 나와 있다면 위와 같이 기재를 한다.

기타 용도구역으로는 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 도시자연공원구역<도시공원 및 녹지 등에 관한 법률>, 시가화조정구역<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>, 수산자원보호구역<수산자원관리법> 등이 있다.

3. 건폐율과 용적률 상한

건폐율과 용적률 상한에는 ‘건축물대장’에 기재되어 있는 실제 건폐율과 용적률, 또는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 있는 건폐율과 용적률을 기재하는 것이 아니라 도시ㆍ군의 도시계획조례에서 정하고 있는 건폐율과 용적률 상한을 기재한다. 건폐율과 용적률 상한은 자치법규정보시스템(www.elis.go.kr)에서 확인하거나 각 시․도 홈페이지 자치법규 중 도시계획조례 용도지역 안에서 용적률과 건폐율에서 확인을 한다.

[관계자와 협의할 사항]

1. 용도지역이 여러 개가 중첩되어 있어 건폐율과 용적률이 상이할 때 어떤 건폐율과 용적률을 기재해야 하는지?

□ 가장 엄격한 용적률, 건폐율을 기재한다.

□ 모두 기대를 하여야 한다.

2. 하나의 토지에 용도지역이 겹칠 때(일반주거지역과 상업지역 등)에는 어느 것을 기재해야 하는지?

□ 가장 넓은 용도지역으로 기재한다.

□ 법령에서 정하는 방법으로 계산하여 기재를 한다.

제84조(둘 이상의 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준) ① 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역·용도지구 또는 용도구역(이하 이 항에서 "용도지역등"이라 한다)에 걸치는 경우로서 각 용도지역등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모[330제곱미터를 말한다. 다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우에는 660제곱미터를 말한다.] 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 다음 각 호의 구분에 따라 각 용도지역등별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역등에 관한 규정을 적용한다. 다만, 건축물이 미관지구나 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 미관지구나 고도지구의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용한다. <개정 2012.2.1.>

1. 가중평균한 건폐율 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적. 이 경우 f1부터 fn까지는 각 용도지역등에 속하는 토지 부분의 면적을 말하고, x1부터 xn까지는 해당 토지 부분이 속하는 각 용도지역등의 건폐율을 말하며, n은 용도지역등에 걸치는 각 토지 부분의 총 개수를 말한다.

2. 가중평균한 용적률 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적. 이 경우 f1부터 fn까지는 각 용도지역등에 속하는 토지 부분의 면적을 말하고, x1부터 xn까지는 해당 토지 부분이 속하는 각 용도지역등의 용적률을 말하며, n은 용도지역등에 걸치는 각 토지 부분의 총 개수를 말한다.

② 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 그 전부에 대하여 방화지구의 건축물에 관한 규정을 적용한다. 다만, 그 건축물이 있는 방화지구와 그 밖의 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 경계가 「건축법」 제50조제2항에 따른 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니하다.

③ 하나의 대지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 각각의 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다. 다만, 녹지지역의 건축물이 미관지구·고도지구 또는 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 제1항 단서나 제2항에 따른다.

[전문개정 2009.2.6.]

4. 도시계획시설

도시계획시설에는 개업공인중개사가 확인하여 기재를 한다. 거래대상인 토지에 도시계획시설이 접하고 있는 지, 저촉되어 있는 지를 구분하여 기재를 합니다. 저촉여부는 지적도 또는 임야도를 발급받아야 확인이 가능하나 현황조사로 확인할 수 있습니다.

작성례) 도로저촉, 도로 접함, 공원저촉

"도시·군 계획시설"이란 기반시설 중 도시·군 관리계획으로 결정된 시설을 말하는데 실시계획인가를 받아야 확정 결정된다. 아래 기반시설이 거래대상 부동산에 접하고 있는 지 저촉되어 있는 지를 확인하여 기재한다.

“기반시설”이란 다음의 시설을 말한다.

1. 교통시설 : 도로·철도·항만·공항·주차장·자동차정류장·궤도·운하, 자동차 및 건설기계검사시설, 자동차 및 건설기계운전학원

2. 공간시설 : 광장·공원·녹지·유원지·공공공지

3. 유통·공급시설 : 유통업무설비, 수도·전기·가스·열공급설비, 방송·통신시설, 공동구·시장, 유류저장 및 송유설비

4. 공공·문화체육시설 : 학교·운동장·공공청사·문화시설·공공필요성이 인정되는 체육시설·도서관·연구시설·사회복지시설·공공직업훈련시설·청소년수련시설

5. 방재시설 : 하천·유수지·저수지·방화설비·방풍설비·방수설비·사방설비·방조설비

6. 보건위생시설 : 화장시설·공동묘지·봉안시설·자연장지·장례식장·도축장·종합의료시설

7. 환경기초시설 : 하수도·폐기물처리시설·수질오염방지시설·폐차장

[관계자와의 협의사항]

1. 도시계획시설은 해당 필지에 접하거나 저촉된 시설만 기재를 하면 되는 것인지? 그렇다면 아파트 단지의 경우 도시계획시설은 어느 범위까지 기재를 해야 하는지?

5. 허가ㆍ신고구역ㆍ투기지역 여부

• 토지거래허가구역, 주택거래신고지역은 부동산종합정보망이나 국토교통부 부동산정보통합포탈사이트(www.onnara.go.kr) 등에서 개업공인중개사가 조사 확인하여 체크[⎷]를 하여야 합니다.

• 토지투기지역, 주택투기지역, 투기과열지구 해당 여부도 부동산종합정보망 등에서 개업공인중개사가 조사 확인하여 체크[⎷]를 하여야 합니다.

6. 지구단위계획구역, 그 밖의 도시관리계획

지구단위계획구역, 그 밖의 도시관리계획

지구단위계획구역

그 밖의 이용제한 및 거래규제사항

농지취득자격증명 요함

(1) 지구단위계획구역

[관계자와 협의사항]

1. 지구단위계획구역으로 지정된 경우 지구단위계획구역임을 표시만 하면 되는지 해당 지번의 구체적인 상세 지구단위계획 지침을 발급받아서 별지로 첨부를 해야 하는지?

□ 지구단위계획구역 이라고 기재만 하면 된다.

□ 지구단위계획구역이라고 기재하고, 세부계획지침서도 발급해서 교부하고 세부계획지침서에 있는 필지별 행위규제 내용을 전부 기재해야 한다.

•"지구단위계획"이란 도시·군 계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시·군 관리계획을 말한다.

• 개업 공인중개사가 확인하여 기재하고 권리 취득의뢰인에게는 지방자치단체에서 [지구단위계획 세부계획 지침서]를 발급받아서 교부하여야 합니다.

(2) 그 밖의 도시관리계획

중개대상물 확인․설명서 작성 시 ‘지구단위계획구역 및 그 밖의 도시 관리계획’은 개업공인중개사가 매매대상물에 대한 도시․군 관리계획의 수립 및 지형도면 고시를 확인한 후 그 내용을 기재하는 것이므로 먼저 해당 시․군에 매매대상물에 대한 도시 관리계획의 수립 및 고시가 있었는지를 확인하여야 합니다.

도시관리계획의 수립 및 고시는 해당 시군구청 홈페이지 고시/공고에서 확인하며, 도시관리과에 문의하여 기재를 한다.

"도시·군관리계획"이란

특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 다음 각 목의 계획을 말한다.

가. 용도지역·용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획

나. 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역(市街化調整區域), 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획

다. 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획

라. 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획

마. 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

[관계자와 협의할 사항]

1. 도시관리계획의 확인방법과 기재해야 하는 범위는?

실제로 시군구 홈페이지에서는 해당 지번에 고시/공고된 도시관리계획을 확인하기가 매우 어렵다. 그렇다면 구청에서 고시된 지형도면을 확인하여 기재를 하여야 하는지?

1. 도시관리계획 결정 및 지형도면 고시를 일일이 확인을 해서 매매대상 부동산의 지번에 해당하는 도시관리계획을 찾아야 하는데 쉽게 해당지번의 도시관리계획을 쉽게 확인할 수 있는 방법은 무엇인가?

2. 도시관리계획의 내용이 방대한데 그 내용을 어떻게 확인 설명서에 기재를 할 것인지에 대한 논의가 필요하다.

2-1. 그 밖의 도시관리계획 에는 어떤 내용을 구체적으로 기재를 하여야 하는지?

□ 단지 매매목적물이 지번에 진행되고 있는 정비사업 또는 도시개발사업의 종류만 기재를 해도 되는지?

□ 고시되어 있는 도시 군 관리계획을 열람하여 매매하고자 하는 필지가 해당되는 내용을 전부 기재를 하여야 하는지?

7. 그 밖의 이용제한 및 거래규제사항

• 그 밖의 이용제한 및 거래규제사항은 거래 대상 부동산의 특성에 따라서 기타 이용제한 및 거래규제사항이 있을 때 개업공인중개사가 그것을 확인하여 기재를 합니다. 다만 개업공인중개사의 확인의무는 통상의 주의의무를 가지고 조사하여 기재를 하여야 합니다.

◇ 거래를 규제하는 중요사항 ◇

1. 토지거래허가제 : 시ㆍ군ㆍ구청장의 허가

2. 농지취득자격증명제 : 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장에게 발급

3. 전통사찰의 부동산 : 문화관광부장관 허가

4. 향교재단의 부동산 : 시ㆍ도지사 허가

5. 사립학교(유ㆍ초ㆍ중등ㆍ대학교)의 기본재산 : 시ㆍ도교육감 및 교육과학기술부장관 허가

6. 자유무역지역의 토지 또는 공장 : 기획재정부장관 및 관리기관의 허가

7. 산업단지(국가ㆍ일반ㆍ도시첨단ㆍ농공단지)내 산업시설구역의 산업용지 및 공장 : 관리기관과 입주계약

8. 사회복지법인의 기본재산 : 시ㆍ도지사의 허가

9. 외국인의 토지취득, 부동산 취득신고 : 시ㆍ군ㆍ구청장에게 60일 이내 신고 , 단 문화재보호구역, 생태경관보존지역, 야생생물특별보호구역, 군사시설보호구역은 사전 시ㆍ군ㆍ구청장에 허가

작성례) 농지취득자격 증명이 필요하다면 위와 같이 [농지취득자격증명 요함] 이라고 기재를 한다.

[입지조건]

④입지조건	도로와의 관계	( 6 m × 6 m )도로에 접함 ［ ⎷ ］포장 ［ ］비포장		접근성	［ ⎷ ］용이함 ［ ］불편함
	대중교통	버 스	( ) 정류장, 소요시간: (［ ］도보, ［ ］차량) 약 분
		지하철	( ) 역 , 소요시간: (［ ］도보, ［ ］차량) 약 분
	주차장	［ ］없음 ［ ］전용주차시설 ［ ］공동주차시설 ［ ］기타 ( )
	교육시설	초등학교	( ) 학교, 소요시간:(［ ］도보, ［ ］차량) 약 분
		중 학 교	( ) 학교, 소요시간:(［ ］도보, ［ ］차량) 약 분
		고등학교	( ) 학교, 소요시간:(［ ］도보, ［ ］차량) 약 분
	판매 및 의료시설	백화점 및 할인매장	( ), 소요시간:(［ ］도보, ［ ］차량) 약 분
		종합의료시설	( ), 소요시간:(［ ］도보, ［ ］차량) 약 분

1. 도로와의 관계

도로는 00m × 00m 도로를 이용하는지 기재하고, 포장도로인지 비포장도로인지 체크함. 여기서 도로는 중개대상물과 접한 도로의 폭을 말한다(국토교통부 유권해석).접근성은 용이한지 불편한지 조사하여 기재를 한다.

작성례)

도로가 1개인 경우 3m 또는 6m 하나만 적어주면 되고[⎷]포장 []비포장,

2개의 도로가 접해 있는 경우 (6m × 6m)도로에 접합 [⎷]포장 []비포장와 같이 적어주면 된다.

접근성은 중개대상물에 접근하는데 [⎷]용이함 []불편함 조사하여 체크한다.

2. 대중교통

[관계자와 협의할 사항]

1. 버스, 전철 정류장이 여러 개 일 때에는 주로 이용하는 것을 기재해야 하는 지 가장 가까운 것 하나만을 기재하는 지?

2. 교육시설은 가장 가까운 것을 기재하는 지? 입학을 하게 되는 학군을 기초로 기재를 하는지?

3. 판매 및 의료시설은 가장 가까운 것 하나만을 기재하는 지 주로 이용하는 것을 기재하는 지?

할인매장은 구체적으로 어떤 종류와 어느 정도의 크기를 말하는 지? 이마트, 진로마트, 현대마트 등이 있을 때, 그리고 대형 마트와 할인 매장은 어떻게 다른 지?

(1) 버 스

거래 대상 부동산에서 가장 가까이 있는 버스 정류장을 기재한다.

작성례) 세일빌라 정류장 소요시간 [⎷]도보, [ ]차량 약 5 분

(2) 지하철

거래 대상 부동산에서 가장 가까이 있는 지하철, 기차 역을 기재한다.

작성례) 터미널 역 소요시간 [ ]도보, [⎷]차량 약 20 분

3. 주차장

주차장이 없는지, 있다면 전용주차시설인지, 공동주차시설인지 아니면 기타 시설인지 조사하여 기재한다. 예) 노상주차장이 있다면 다음과 같이 기재를 한다.

작성례) [ ］없음, ［ ］전용주차시설, ［ ］공동주차시설, ［ ⎷ ］기타 ( 도로주차장 )

4. 교육시설

거래대상인 부동산에서 통학거리가 가장 가까운 학교명을 기재하고 소요시간이 도보인지 차량인지 선택한 후 소요시간 OO분(시간)을 기재합니다.

작성례)

초등학교	( 남촌초등 ) 학교, 소요시간:(［ ⎷ ］도보, ［ ］차량) 약 10 분
중 학 교	( 구월중 ) 학교, 소요시간:(［ ］도보, ［⎷] 차량) 약 30 분
고등학교	( 도림고등 ) 학교, 소요시간:(［ ］도보, ［⎷］차량) 약 50 분

5. 판매 및 의료시설

(1) 백화점 및 할인매장

거래 대상 부동산에서 가장 가까운 백화점 및 할인매장의 명칭을 기재하고 소요시간을 기재하고 또한 도보인지, 차량이용 인지 여부를 체크한다.

작성례)

백화점 및 할인매장

( 신세계백화점 ), 소요시간:(［ ］도보, ［ ⎷ ］차량) 약 20 분

(2) 종합의료시설

거래 대상 부동산에서 가장 가까운 종합 의료시설의 명칭을 기재하고 소요시간을 기재함 또한 도보인지, 차량이용 인지 여부를 체크한다.

작성례)

종합의료시설

( 길 병원 ), 소요시간:(［ ］도보, ［ ⎷ ］차량) 약 30 분

[관리에 관한 사항]

중개대상물을 관리하는 경비실이 있는지 없는지 개업공인중개사가 조사하여 체크하고, 관리주체에는 중개대상물을 관리하는 관리주체가 위탁관리, 자체관리, 기타 관리주체가 있는지 개업공인중개사가 조사하여 체크한다.

작성례) 예를 들어 위탁관리업체에서 관리하고 있다면 다음과 같이 기재한다.

⑤관리에 관한사항

경비실

［ ⎷ ］있음 ［ ］없음

관리주체

［ ⎷ ］위탁관리 ［ ］자체관리 ［ ］기타

[비선호시설(1km이내)]

•비선호시설이 중개대상물의 반경 1km이내에 있는지 없는지를 개업공인중개사가 조사하여 체크하고 만약에 비선호시설이 있을 경우 종류 및 위치를 구체적으로 기재한다. 사회통념상 혐오 또는 기피 하는 시설(예: 장례식장, 화장장, 납골당, 공동묘지, 쓰레기처리장, 쓰레기소각장, 분뇨처리장, 오폐수처리장, 격리병원 등)이 비선호시설이다.

• 비선호시설로 보기는 어려우나 고압선, 가스저장소 등 위험시설도 설명해주는 것이 바람직하다.

작성례) 예를 들어 인천장례식장이 있다면 다음과 같이 기재를 한다.

⑥비선호시설(1km이내)

［ ］없음 ［ ⎷］있음(종류 및 위치: 인천 장례식장, 반경 1km 이내 )

[거래예정금액 등]

⑦ 거래예정금액 등의 “거래예정금액”은 중개가 완성되기 전 거래예정금액을, “개별공시지가” 및 “건물(주택)공시가격”은 중개가 완성되기 전 공시된 공시지가 또는 공시가격을 적습니다(임대차계약의 경우에는 “개별공시지가” 및 “건물(주택)공시가격”을 생략할 수 있습니다). 따라서 [임대차 생략]이라고 기재를 합니다.

☞ 건물의 공시가격은 기준시가를 확인하여 기재함. 국토교통부 부동산공시가격 알리미(http://www.realtyprice.or.kr/)에서 표준지공시지가, 개별공시지가, 표준주택가격, 공동주택가격, 개별주택가격 등을 참고하여 작성한다. 건물기준시가는 세무서에 문의를 한다.

작성례)

⑦거래예정금액 등	거래예정금액
	개별공시지가(㎡당)	1,125,000원(2014/01)	건물(주택)공시가격

1. 거래예정금액

• 중개가 완성되기 전 거래예정금액을 기재한다. 실제로는 거래금액이 기재된다.

• 매매일 때에는 매매대금, 전세일 때에는 전세보증금, 월세인 때에는 환산보증금을 기재한다.

2. 개별공시지가, 건물(주택) 공시가격

중개가 완성되기 전 공시된 개별공시지가와 공시가격을 조사하여 다음과 같이 기재를 합니다.

작성례) 개별공시지가(㎡당) 1,125,000원(2014/01)이라면 위와 같이 기재를 합니다.

[관계자와 협의할 사항]

1. 거래예정금액을 기재할 때 토지는 개별공지가, 주택은 공시가격, 오피스텔이나 상가의 공시가격이 고시되어 있는 경우에는 쉽게 확인하여 기재할 수 있으나, 오래된 건물 같은 경우에는 확인하기가 쉽지 않은데 어디서 확인해야 하는지? 실제로 구청에 문의해도 잘 모르는 경우가 많음.

2. 깔세(단기 임대차)의 경우에는 거래예정금액을 어떻게 산정해야 하는지?

□ 일시불 금액을 기재한다.

□ 월단위로 보증금으로 계산 후 환산금액을 산정하여 기재한다.

2. 공동(단독)주택가격이 공시된 경우에도 개별공시지가를 기재해야 하는지?

□ 공동(단독)주택은 공동(단독)주택공시가격만 기재를 한다.

□ 주택도 주택공시가격과 별도로 개별공시지가도 기재해야 한다.

3. 주택과 상가가 있는 겸용주택의 경우에는 주택공시가격과 건물공시가격을 전부 써야하는지 아니면 주택공시가격만 기재를 해도 되는지? 아니면 주택공시가격, 건물공시가격 토지공시지가를 전부 기재를 해야 되는지?

□ 주택공시가격만 기재를 하면 된다.

□ 주택공시가격과 건물공시가격, 토지공시지가를 전부 기재하여야 한다.

4. 월세 거래예정금액을 기재할 때 환산보증금액이 5000만원 미만일 때 100으로 하는 지, 70으로 구별해서 하는 지?

[취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율]

‘⑧취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율’은 중개가 완성되기 전 「지방세법」의 내용을 확인하여 적습니다(임대차의 경우에는 제외합니다).

작성례)

⑧취득시부담할 조세의 종류 및 세율

취득세

%

농어촌특별세

%

지방교육세

%

• 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세의 세율 기재하는데 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율은 중개가 완성되기 전 ｢지방세법｣의 내용을 확인하여 적는다(임대차의 경우에는 제외한다).

• 농어촌특별세, 지방교육세가 비과세 대상일 때에는 비과세라고 기재를 한다.

• 상가주택의 경우에는 주택의 취득세율과 주택외 취득세율을 함께 기재하여야 한다.

• 주택과 부수토지외의 토지를 일괄 매매할 때에는 주택의 취득세율과 토지의 주택세율을 함께 기재한다.

[2013.8.28.~ 주택 유상거래 취득세율 표]

주택의 구분		취득세	농어촌특별세		지방교육세	합 계 세 율
매 매 가 액	전 용 면 적		취득세액(2%)의 10%	감면세액의 20%	취득세액의 20%
6억 이하	85㎡ 이하	1%	비과세	감면없음	0.1%	1.1%
	85㎡ 초과	1%	0.2%		0.1%	1.3%
6억 초과~ 9억 이하	85㎡ 이하	2%	비과세		0.2%	2.2%
	85㎡ 초과	2%	0.2%		0.2%	2.4%
9억원 초과	85㎡ 이하	3%	비과세		0.3%	3.3%
	85㎡ 초과	3%	0.2%		0.3%	3.5%

※ 주의

1. 다주택자도 동일한 세율이 적용됨

2. 2013. 8.28 기준은 잔금청산일과 등기 중 빠른 날을 적용함

3. 주택의 유상거래에만 적용되므로 상속, 증여의 경우에는 별도의 세율이 적용됨

4. 취득세 감면분이 없기 때문에 취득세 감면분에 대한 농어촌특별세 20%는 없음

5. 2013. 8.28일 이후 소급 적용되므로 현재 구청에서 취득세 환급안내 하고 있음

6. 지방교육세는 제11조제1항 제8호(기준금액에 따른 1%, 2%, 3%)의 경우에는 해당 세율에 100의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액의 20% 임

7. 무주택 세대원이 1주택을 상속으로 취득한 때(령 제29조1항) 취득세 지방교육세 합계 0.96%만 과세함

제15조(세율의 특례)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다. <개정 2010.12.27>

2. 상속으로 인한 취득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 취득

가. 대통령령으로 정하는 1가구 1주택 및 그 부속토지의 취득

제29조(1가구 1주택의 범위)

① 법 제15조제1항제2호가목에서 "대통령령으로 정하는 1가구 1주택"이란 「주민등록법」에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 "세대별 주민등록표"라 한다)에 기재되어 있는 세대주와 그 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택(제28조제4항에 따른 고급주택은 제외한다)을 소유하는 경우를 말한다.

② 제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다.

1. 그 주택에 거주하는 사람

2. 나이가 가장 많은 사람

[ 주택 외 부동산 취득세율 표]

취득 원인	대 상 구 분	취득세율	농어촌 특별세 (10%)	지 방 교육세 (20)%	합한 세율
유상 승계취득 (주택은 제외)	농지	3	0.2	0.2	3.4
	2년 이상자경농	1.5	비과세	0.1	1.6
	농지외	4	0.2	0.4	4.6
상 속	농지	2.3	0.2	0.06	2.56
	2년 이상자경농				0.36
	농지외	2.8	0.2	0.16	3.16
무상취득(상속제외)	비영리사업자	2.8	0.2	0.16	3.16
	일반인	3.5	0.2	0.3	4.0
공유물의 분할 또는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득		2.3
합유물 및 총유물의 분할로 인한 취득		2.3
원시취득		2.8	0.2	0.16	3.16

※

1. 공유물의 분할 또는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조제1호 나목에서 규정하고 있는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외한다)

2. 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다.

3. 부동산이 공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용한다.

4. 2년 이상 자경농민이 농지를 상속으로 취득한 때에는 취득세 지방교육세 합계 0.36%만 과세함

[관계자와 협의할 사항]

1. 취득세가 중과세 되거나 감면될 때에는 기본 세율을 기재해야 하는지 취득세 계산의 기초가 되는 중과세율 또는 감면세율을 기재해야 하는지?

[실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항]

⑨실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리에 관한 사항은 매도(임대)의뢰인이 고지한 사항(법정지상권, 유치권, 「주택임대차보호법」에 따른 임대차, 토지에 부착된 조각물 및 정원수 등)을 적습니다.

「건축법 시행령」 별표 1 제2호에 따른 공동주택(기숙사는 제외합니다) 중 분양을 목적으로 건축되었으나 분양되지 않아 보존등기만 마쳐진 상태인 공동주택에 대하여 임대차계약을 알선하는 경우(미분양아파트의 임대차계약에 해당됨)에는 이를 임차인에게 설명하여야 합니다.

※ 임대차계약이 있는 경우 임대보증금, 월 단위의 차임액, 계약기간, 장기수선충당금의 처리 등을 확인하고, 근저당 등이 설정된 경우 채권최고액 총합계를 확인하여 적습니다. 그 밖에 경매 및 공매 등의 특이사항이 있는 경우 이를 확인하여 적습니다.

[관계자와 협의할 사항]

1. 실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항에 ‘토지에 부착된 조각물 및 정원수 등’이라고 되어 있는데 무슨 내용을 어떻게 기재하는 지 해설을 부탁합니다.

2. 실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항에서 그밖에 경매 및 공매 등의 특이 사항이 있는 경우 이를 확인하여 적는다고 되어 있는데 경매 공매의 기입등기가 갑구에 기재되어 있는데 그렇다면 ‘권리관계’ 소유권에 관한 사항에 기재를 하고 이곳에 또 기재를 하는 것인지 아니면 소유권에 관한 사항에 기재를 하였다면 이곳에는 생략을 하는 것인지 아니면 소유권에 관한 사항에는 기재를 하지 않고 이곳에만 기재를 하는 것인지?

□ 경매 공매 기입등기는 소유권에 관한 사항에 기재한다.

□ 경매 공매 기입등기는 실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항에 기재한다.

□ 두 곳에 다 기재하여야 한다.

Ⅱ. 개업공인중개사 세부 확인사항

⑨실제권리관계 또는 공시되지 않은물건의 권리 사항

임대차 있음[임대보증금 2억원, 2012.1.1~2014.12.31, 장기수선충당금 임대인부담], 채권초고액 합계 총 10억원

1. 실제 권리관계

• 실제권리관계는 매도(임대)의뢰인이 고지한 내용에 따라 작성하되 개업공인중개사도 조사하여 기록해야 할 것이다.

• 유치권이나 법정지상권 등 등기부에 기재되지 아니한 권리관계는 중개대상물 확인ㆍ설명서의 '실제권리관계'란에 기록해야 할 것이며(건교부 사이버민원 회신), 임대차등은 등기된 사항은 등기부기재사항의 소유권이외의 권리사항에, 등기되지 않은 사항은 '실제권리관계'란에 기재하여야 할 것이다(사이버민원 회신)

2. 공시되지 아니한 물건의 권리 사항

• 토지 또는 건물에 정착된 물건으로서 당해 물건의 매매 등으로 후일에 소유권 문제가 발생할 우려가 있는 것에 대하여 소유관계(매매 포함, 매매 제외, 양도담보설정 등)를 명백히 기재한다.

• 공시되지 아니한 권리를 확인하여 기재한다.

• 공시되지 아니한 중요시설ㆍ물건이란 등기부등본이나 각종 공부에 등재되지 않은 중요시설이나 물건을 의미하는 것으로 예를 들어 주택의 정원석이나 정원수 등이 이에 해당할 것이다.

• 부동산에 부착된 물건으로 이동이 가능한 물건(장식가구, 수목, 미술품, 고가의 전등 등의 내장재)도 이에 포함될 수 있을 것이다.

[내외부 시설 및 상태]

⑩내ㆍ외부의 시설물 상태(건축물), ⑪벽면 및 도배상태 ⑫환경조건까지는 중개대상물에 대하여 개업공인중개사가 매도(임대)의뢰인에게 자료를 요구하여 확인한 사항을 적고, ⑩내ㆍ외부의 시설물 상태(건축물)의 “그 밖의 시설물”은 가정자동화 시설(Home Automation 등 IT 관련 시설)의 설치여부를 적습니다.

⑩내ㆍ외부 시설물의 상태 (건축물)	수 도	파손여부	［⎷ ］없음 ［ ］있음(위치: )
		용 수 량	［⎷ ］정상 ［ ］부족함(위치: )
	전 기	공급상태	［ ⎷ ］정상 ［ ］교체요함(교체할 부분: )
	가스(취사용)	공급방식	［ ⎷ ］도시가스 ［ ］기타( )
	소 방	소 화 전	［ ］없음 ［ ⎷ ］있음(위치: 복도, 계단 )
		비 상 벨	［ ］없음 ［ ⎷ ］있음(위치: 복도 , 계단 )
	난방방식 및 연료공급	공급방식	［ ］중앙공급 ［ ⎷ ］개별공급	시설작동	［ ⎷ ］정상［ ］수선 요함( )
		종 류	［⎷ ］도시가스 ［ ］기름 ［ ］프로판가스 ［ ］연탄 ［ ］기타( )
	승강기	［ ⎷ ］있음 (［⎷ ］양호 ［ ］불량) ［ ］없음
	배 수	［ ⎷ ］정상 ［ ］수선요함( )
	그 밖의 시설물	가정자동화시설을 기재한다.

1. 수 도

(1) 파손여부

파손이 있을 경우 위치가 어디인지 조사하여 표시한다.

(2) 용수량

용수량이 정상적인지 부족한지, 부족한 부분은 어디인지 표시한다.

2. 전 기

• 전기시설이 정상인지 체크한다.

• 교체할 부분이 있으면 체크하고 교체할 부분을 표시한다(예 : 안방 스위치).

3. 가 스

도시가스인지 등을 기재한다.

(예) LPG가스, 전기 인덕션, 연탄 등

4. 소 방

• 소화전

소화전의 있음, 없음을 조사하여 체크하고 소화전이 있으면 위치를 기재한다.

• 비상벨

비상벨의 있음, 없음을 조사하여 체크하고 비상벨이 있으면 위치를 기재한다.

5. 난방방식 및 연료공급

(1) 공급방식

중앙공급식인지 개별공급인지 조사하여 체크한다.

(2) 종류

연료공급 종류가 도시가스, 기름, 프로판가스, 연탄 아니면 기타 다른 종류인지 체크한다.

(예) 전기, 태양열 등

(3) 시설작동

시설은 정상적으로 작동되는지 수선을 요하는지 조사하여 체크한다.

6. 승강기

승강기는 있는지, 없는지 표시하고 있으면 상태가 양호한지 불량한지 표시한다.

7. 배 수

배수시설이 정상인지, 수선을 요하는지를 조사하여 체크한다.

8. 그 밖의 시설물

가정자동화시설(Home Automation 등 IT시설) 등의 설치여부를 기재한다.

기타 수선을 요하는 시설이 있으면 기재한다.(창문, 방문, 변기, 세면대 등)

[벽면 및 도배상태]

⑪벽면 및 도배상태	벽 면	균 열	［ ］없음 ［ ⎷ ］있음(위치: 미세균열 있을 수 있음)
		누 수	［ ⎷ ］없음 ［ ］있음(위치: 매도인이 없다고 확인함 , 아랫집 확인함 )
	도 배	［ ］깨끗함 ［ ⎷ ］보통임 ［ ］도배필요

1. 벽 면

균열부분, 누수부분을 조사하여 있음과 없음을 체크하고 균열과 누수부분이 있으면 위치를 기재한다. 특히 결로현상과 아랫집 누수여부를 꼼꼼히 체크해야 한다.

작성례)

균열은 미세균열은 항상 있을 수 있으므로 [⎷]있음에 체크를 하고, [미세균열 있을 수 있음]이라고 기재를 한다.

2. 도 배

• 도배상태를 조사하여 깨끗한지 보통인지 도배를 필요로 하는지 표시한다.

• 도배가 새로 되어 깨끗한 경우 작성례)

[⎷] 깨끗함에 체크를 하고 [도배가 새로 되어 균열, 누수, 결로, 흔적을 알 수 없음] 이라고 적어야 한다.

[환경조건]

환경조건은 매도 또는 임대의뢰인에게 물건상태에 관한 자료를 요청한 후 이를 근거로 하여 작성하여야 하며, 개업공인중개사와 권리취득중개의뢰인이 현장을 방문하여 확인한 후 작성하여야 한다.

⑫환경조건	일조량	［ ］풍부함 ［ ⎷ ］보통임 ［ ］불충분(이유: )
	소음	［ ］미미함 ［ ⎷］보통임 ［ ］심한 편임	진동	［ ］미미함 ［⎷］보통임 ［ ］심한 편임

1. 일조량

일조량이 풍부함, 보통임, 불충분함을 표시하고 풍부하지 못함을 표시한 경우 풍부하지 못한 이유를 기재한다.

2. 소음

소음이 미미함, 보통임, 심한 편임을 조사하여 체크한다.

3. 진동

진동이 미미함, 보통임, 심한 편임을 조사하여 체크한다.

[중개수수료 및 실비의 금액과 산출내역]

⑬중개보수 및 실비는 개업공인중개사와 중개의뢰인이 협의하여 결정한 금액을 적되 “중개보수”는 거래예정금액을 기준으로 계산하고, “산출내역”은 “거래예정금액(임대차의 경우에는 임대보증금 + 월 단위의 차임액 × 100) × 중개수수료 요율”과 같이 적습니다.

Ⅲ. 중개보수 등에 관한 사항
⑬중개보수 및 실비의 금액과 산출내역	중개보수	195,000	<산출내역> 중개보수: 3,900만원 × 1천분의 5 실비: 0 ※ 중개보수는 시ㆍ도 조례로 정한 요율에 따르거나, 시ㆍ도 조례로 정한 요율한도에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정하도록 한 요율에 따르며 부가가치세는 별도로 부과될 수 있습니다.
	실비	0
	계	195,000

1. 중개보수

중개보수는 거래예정금액을 기준으로 계산하고, ‘산출내역’은 “거래예정금액[임대차의 경우에는 임대보증금+(월 단위의 차임액× 100)]× 중개수수료 요율”과 같이 기재하며 한도액을 초과할 때에는 한도액으로 한다.

단, 거래예정금액이 5,000만원 미만일 경우에는 “거래예정금액[임대보증금+(월 단위의 차임액× 70)]× 중개수수료 요율”과 같이 기재를 하며 한도액을 초과할 때에는 한도액으로 한다.

작성례) 주택임대차, 임대보증금 2,500만원, 월세 20만원인 경우 수수료 계산방법

⇒ 2,500만원+(200,000× 100) = 4,500만원

⇒ 거래예정금액이 5천만 원 미만이므로 70으로 다시 적용하여 계산한다.

2,500만원+(200,000× 70)= 3,900만원

⇒ 중개보수 : 거래예정금액 3,900만원× 수수료율(1천분의 5) = 195,000원

작성례) 주택매매가액 : 1억9천만 원인 경우의 수수료 계산방법

⇒ 중개보수 : 1억9천만 원× 중개수수료율 (1천분의 5) = 950,000원

⇒ 한도액이 800,000원으로 중개수수료는 80만원이 된다.

2. 실비

• 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 매도ㆍ임대의뢰인(계약금 등의 반환채무이행보장에 드는 비용은 매수ㆍ임차의뢰인)에게 청구할 수 있다.

• 계약금 등의 반환채무이행 보장 제도는 중개완성 이후의 문제이므로 확인ㆍ설명서에 그 내용이 기재될 수 없으므로 실제로는 권리관계 등의 확인에 따른 비용으로써의 실비가 기재된다.

※ 실비는 영수증을 첨부하여 중개의뢰인 일방에게만 청구할 수 있음에 유의

• 권리관계 등의 확인에 소요되는 비용은 권리이전의뢰인에게 받으며 약금 등의 반환채무이행보장에 드는 비용은 권리취득의뢰인에게 받는다.

※ 청구할 수 있는 비용

• 제증명 신청 및 공부열람 대행료 : 1회당 1,000원

• 제증명 발급 및 공부열람 수수료 : 실비

• 여비(교통비ㆍ숙박비) : 실비

[당사자와 개업공인중개사의 서명ㆍ날인]

「공인중개사법」 제25조제3항 및 같은 법 시행령 제21조에 따라 거래당사자는 개업공인중개사로부터 위 중개대상물에 관하여 확인ㆍ설명을 듣고, 개업공인중개사가 작성ㆍ교부하는 본 확인ㆍ설명서를 수령합니다. 년 월 일
매도인 (임대인)	주소		성명	서명 또는 날인
	생년월일		전화번호
매수인 (임차인)	주소		성명	서명 또는 날인
	생년월일		전화번호
개업 공인중개사	등록번호		성명 (대표자)	서명 및 날인
	사무소 명칭		소속공인중개사	서명 및 날인
	사무소 소재지		전화번호
개업 공인중개사	등록번호		성명 (대표자)	서명 및 날인
	사무소 명칭		소속공인중개사	서명 및 날인
	사무소 소재지		전화번호

• 개업공인중개사란에 등록번호, 사무소명칭, 사무소소재지 등 인적사항을 기재하여 자필로 서명하고 등록된 인장을 날인한다(소속공인중개사가 업무를 한 경우에도 자필로 서명하고 등록된 인장을 날인함).

• 개업공인중개사가 중개대상물에 대하여 교부한 중개대상물확인ㆍ설명서를 권리이전 의뢰인과 권리취득 의뢰인이 수령하였다는 것을 확인하기 위하여 권리이전 의뢰인과 권리취득 의뢰인의 성명ㆍ주소ㆍ주민등록번호 등의 인적사항을 기재한 후 서명 또는 날인한다.

• 공동중개 시 참여한 개업공인중개사(업무를 수행한 소속공인중개사 포함)는 모두 서명 및 날인하여야 하며, 2명을 넘는 경우에는 별지로 작성ㆍ간인하여 첨부한다.