확정일자 신고 기준에 따라 대항력이 어떻게 적용?

[구성규 법무사무소]

현재 살고 있는 집 계약만료로 인하여, 새로 다른 집으로 전세자금대출을 받아서 이사를 가는 경우에는 미리 확정일자를 받아야 대출이 가능한 경우도 있다고 합니다.

이 때, 현재 살고 있는 집 전세금을 다 돌려받지 못한 상태에서, 새로 이사가는 집에 확정일자를 신고하게 되면, 현재 살고 있는 집에 대한 확정일자 효력은 상실이 됩니다.

세입자의 대항력을 지키기 위해서는 확정일자 외 추가로 부동산의 점유와 전입신고를 유지해야 합니다. 이를 지키지 못하면 전세금을 돌려받을 권한이 상실됩니다.

추가 팁!

현재 새로운 임차인이 제때 들어오지 못하거나, 임대인이 돈이 없다고 하여 전세계약이 만료되었는데도 전세금을 제때 돌려받지 못해서 피해를 보는 임차인분들이 많이 계십니다.

단순히 확정일자만 받으신 분들은 임대인에게 보증금반환청구소송으로 돈을 돌려받을 경우, 소송단계를 처음부터 진행해야 하기 때문에 시간이 3개월이상 거릴게 됩니다.

전세계약을 할 당시에 "전세권설정" 을 해놓으시면, 나중에 임대인에게 소송으로 돈을 돌려받으려고 할 경우, 바로 강제집행(경매)이 가능하기 때문에, 돈을 돌려받을 수 있는 기간이 단순히 확정일자만 받은 경우보다 80 % 기간을 단축할 수 있습니다.

전세권설정이란

임차인이 전세계약 후 " 확정일자, 전입신고, 부동산의 점유 " 를 전세보증금을 돌려받는 날까지 유지하지 못해도, 임차인의 대항력을 유지시켜주는 법적 절차로써, 부동산경기불황으로인해 임대인(집주인)이 전세계약만료일에 전세금을 지급하지 못해서 발생되는 문제에서 임차인의 위험을 제거할 수 있습니다.

전세권설정은 임차인(세입자)·임대인(집주인)·공인중개사와의 전세계약에 대해서 임차인을 보호하기 위한 절차이므로, 반드시 전세권설정을 위한 법무사 사무소는 임차인이 직접 고용을 해서 임대인(집주인)·공인중개사로부터 보호를 받으셔야 합니다.