상가분양은 등기분양과 임대분양, 구분등기와 지분등기로 구분되며,
상가를 분양하는 방식은 내정가 공개경쟁입찰, 일반경쟁입찰, 선착순 수의계약, 추첨분양 등이 있습니다.
◇ 등기분양과 임대분양
-. 등기분양
아파트와 같이 상가를 분양받으면 건물과 토지에 대한 소유권이 등기부등본에 등기되는 것을 말한다. 즉, 분양권자가 소유권을 갖고 있기 때문에 언제라고 상가를 매매하거나 자영업 또는 임대를 줄 수 있다.-법적 소유권을 분양권자가 갖고 있다. 등기분양 방식의 상가는 단지내 상가, 근린상가 등이 있다.
-. 임대분양
상가에 대해 보증금 및 개발비를 주고 상가 일부분에 대한 일정기간 동안의 사용권을 부여받는 권리를 말한다. 따라서 상가에 대한 실질적인 권리는 원분양권자(점포주)가 갖고 있고, 임대분양권자는 임대분양 계약기간 동안 점포 사용권이나 재임대할 수 있는 권한만을 갖게 되는 것이다. 걔약기간은 보통 5년에서 10년 단위로 이루어지며, 장점을 굳이 말한다면 건물 보유에 따른 세금부담이 없다는 것이다. 그러나, 개별 점포나 전체 상권이 실패할 경우 보증금 이외에도 상가개발비까지 감수해야 된다는 점에 유의해야 한다. 임대분양 방식의 상가는 테마상가, 쇼핑몰, 복합상가 등이 있다.
◇ 구분등기와 지분등기
상가분양 시 층별, 호수 별로 구분해서 등기를 해주는 구분등기와 구분하지 않고 상가 전체 중 일부 면적에 대한 지분권만을 등기해 주는 지분등기 두가지 방식이 있다. 구분등기 토지와 지분등기 토지의 권리행사는 비슷하나, 지분등기는 소유권매매 시 구분등기에 비해 상대적으로 여러가지 제약이 따르게 마련이다.
◇ 내정가 공개경쟁입찰과 일반경쟁입찰
-. 내정가 공개경쟁입찰
경쟁입찰방식에는 내정가 공개경쟁입찰방식이 주로 사용되고 있는데, 사전에 내정가 이상의 공급가격으로 신청을 한 투찰자 중 최고가 응찰자를 낙찰하는 방식으로 입찰분양상가에서 상당한 경쟁률이 있을 것으로 예상되는 경우에 활용되는데, 주로 아파트 배후세대가 많은 단지내 상가나 근린상가 분양시 많이 이용하는 방법이다. 이 방식의 문제점은 과열 분위기에 휩쓸려 상권과는 관계없이 턱없이 응찰가격이 높아질 수 있다는 것이다. 바로 이러한 것이 신축상가의 고분양가를 낳는 대표적인 병폐의 요인이 된다.
-. 일반경쟁입찰
상가 별로 신청자를 접수하여 최고가격 응찰자를 낙찰자로 하는 방식.
◇ 선착순 수의계약과 추첨분양
선착순 수의계약 방식은 먼저 분양신청을 하는 사람에게 우선권을 주는 가장 일반적인 방식으로 상가가 많을 경우에 하는 분양방식으로 오히려 이러한 상가에 진주가 숨어 있을 수 있다. 상권입지만 좋다면 오히려 적정가격에 상가를 분양받을 수 있는 좋은 기회가 될 수 있다. 또한, 건축물 분양에 관한 법률 시행에 따라 일정 규모 이상의 상가들은 공개추첨 분양을 하도록 하고 있다. 공개추첨 방식은 분양 신청자 중 공개추첨을 통해 선정하고 있다.
첫댓글 잘 읽었습니다. 감사합니다.