두서 없이 생각나는대로 해설을 올려 봅니다
1. 본 사건은 공유물분할을 위한 경매로서, 현재 소유자는 김태복(지분 6/9) 김태진(지분 3/9) 두 형제가 소유하는 것으로 보입니다. 분할에 대한 협의가 되지 않아 가액분할을 결정한 사건이지요.
2. 지상에 자동차 관련시설이 있는데, 대지만 경매 나온 사건입니다. 그리하여 매각에서 제외된 지상에 건물이 존재하는 관계로, 정상적인 감정(890,450,000원)에서 30% 저감된 금액(624,934,000원)에서 최초매각가액이 결정된 사건입니다.
3. 아래 건물등기부를 보면 경매진행 중에 건물의 소유권이 허씨(여)에게 이전되었는데 이 분의 주소가 현재 경매를 신청한 김태복씨와 같은 것을 알 수 있습니다. 그렇다면 부부라는 것이지요.
4. 그렇다면 왜 허씨는 경매진행 중에, 매각제외된 건물의 소유권을 가져왔는가에 대하여 의문이 드는데. 이는 자기들의 소유권을 확고히 하고, 장차 토지입찰에 있어서도 본인들이 매수신청할 가능성을 강하게 암시합니다.
5. 본건 입찰에 있어서 일반입찰자의 입장에서 불리한 점은, 현재 경매를 신청한 김태복의 입장에서는 입찰가를 높이 써더라도 별 부담이 없는 게임이라는 점입니다. 왜냐하면 어차피 자신이 쓰는 낙찰가에서 본인이 2/3는 배당을 받기 때문입니다.
6. 금일 낙찰결과에 의하면 경매신청자 본인이 2등입찰가보다 8,000만원을 높이 적어 낙찰받았습니다.
7. 아래 문건 중 매각기일연기신청을 한 기록이 3번 나타나는데, 이는 경매를 신청하고도 형제끼리 원만한 합의를 위하여 했던 것으로 사료됩니다. 그러다 속행신청한 기록이 보입니다.
8. 본건 토지는 30미터 광대로에 접하고 준주거지역이어서 토지의 활용도는 높아 보입니다. 현재 지하철 3호선 물만골역에서 400미터, 연산동역에서 600 여 미터 떨어져 있습니다. 현장을 방문해 보면 현재 이곳 주변의 개발이 더디게 진행되는 것을 볼 수 있는데, 그것은 과거 이쪽 방향의 땅이 지하철공사를 위하여 수용되면서 도로변 땅이 짜투리땅이 된 연유에 기인하는 측면이 있지 않나 생각됩니다.
9. 향후 전망: 본건 토지는 미성숙지대로서 향후 도로변 토지들이 획지조건을 개선하면, 10년 후쯤에는 오늘과는 다른 모습을 보일 것이 확실시 됩니다. 광대로변의 역세권땅이 이렇게 이용되지는 않을 것이기 때문입니다.
10. 아쉬운 점: 본건 토지에 대하여 개발행위를 할 때, 본건 토지와 접하고 있는 뒤쪽 땅과 더불어 개발한다면 좋겠다는 생각이 드는데, 뒤쪽 건물이 3층 또는 4층건물이었던 것으로 기억이 나는데, 이를 사들여 통으로 개발하는 것에 장애요인이 되고 있다는 것입니다.
11. 추가할 핵심 포인트: 지상의 건물이 매각에서 제외되었으므로 법정지상권이 성립하느냐의 문제인데, 본건의 경우에는 법정지상권이 성립하지 않습니다. 왜냐하면 토지와 건물이 동일인의 소유에 속한 적이 없기 때문입니다. 그러나 차지권의 성립 가능성이 있습니다. 차지권이 성립하는 건물이 일반적으로 경매가 되면 차지권을 상실하게 됩니다. 그러나 본건의 경우에는 토지의 과반수 이상의 소유자의 아내가 건물의 소유자가 되었기 때문에, 임차권의 성립은 과반수 이상의 동의가 있으면 관리행위로서 가능한데, 현재 토지와 건물의 소유자가 부부이기 때문에 차지권이 성립할 가능성이 있습니다. 그렇다면 토지의 낙찰자도 무상임차임을 주장하면 차지권의 양도가 불가능한데, 부부임으로 이를 현재적으로 또는 사후적으로 차임을 지불하는 모양을 갖추는 것이 그리 어려워 보이지 않는다는 점입니다. 본건의 분석에서 차지권은 성립한다고 보고 입찰하는 것이 옳을듯 합니다
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