대박땅꾼 전은규의 그래도 땅을 사라

[내꿈을 펼쳐라]

'대박땅꾼 전은규의 그래도 땅을 사라'의 독후감을 21일날에 올려야 하는데, 감기몸살로 인해 정신이 혼미해서 이제서야 올립니다.

널리 이해해주시길 바랍니다.

이 책을 선정한 이유는 3월달에 지인을 통하여 대박땅꾼 전은규소장님을 알게 되어 토지답사에 참여하면서, 토지에 관해 새로운 측면을 보았고, 이런 곳에서도 투자를 해도 되겠구나 라는 생각을 하였습니다. 전은규 소장님은 서울의 모대학 신문방송학을 졸업한 젊고 잘생긴 30대로서 일찍이 토지에 관해 눈을 떠 100만평 지주를 꿈꾸며, 현장답사를 수십번,아니 수백번 넘게 다녀 시골사람들의 마음을 먼저 얻으므로 투자의 기회를 획득하는 좋은 계기가 되었다고 하였습니다.

그럼,

대박땅꾼의 투자 10계명에 대하여 알아보면

첫째, 돈은 인구를 따라 흐른다.

 땅을 살 때 가장 중요한 조건은 무조건 인구가 늘어나는 지역에 투자하라는 것이다. 그 중에서 군에서 시로 승격하는 지역을 선택하면 백전불패다. 자치법상 시로 승격되려면 인구 2만명 이상의 도시 형태를 갖춘 2개이상의 지역 인구가 5만명 이상이면서 군의 인구가 15만 명 이상이어야 한다는 것이다. 그러면 공무원 조직이 늘어나고 정부 지원금도 늘어나고 산업단지나 대기업 산업시설을 유치가 되는 것이다. 이 조건에 부합하는 지역이 토지 시장에선 충남 당진을 꼽고 있다.

둘째, 국책사업은 썩어도 준치이다

국책사업은 민간이 주축이 되는 사업에 비해 추진 속도가 빠르고 잡음이 적다. 따라서 국책사업 지역은 리스크를 최소화하면서 높은 지가 상승을 기대할 수 있고, 중단될 소지가 적기 때문에 투자 위험 요소를 크게 줄일 수 있다. 이 조건에 부합하는 지역이 새만금 간척지가 있는 부안군 일대라고 집어주면서 2018년까지 꾸준히 오를 수 있는 지역이라고 필자는 말하고 있다.

세째, 나무가 아니고 숲을 보라

네모반듯한 땅만 쳐다보지 말고 도로와의 연결이 다소 불편하더라도, 사람이 몰리고 배후인구가 많으면 그 땅은 가치가 있다. 상업지역이 아닐지라도 유동인구가 많다면 그 땅에서 어떤 사업이든 할 수 있기 때문이다.

네째, 도로와 붙어야 잘 팔린다.

길 가는데 땅이 있고 그 땅은 돈이 된다라는 구절이 있다. 길과 땅의 관계이다. 보통 길이 뚫리거나 전철이 개통되면 그 지역은 인구가 몰리고 산업이 성장한다. 땅의 수요가 그만큼 늘어나는 것이다. 이 곳과 부함되는 지역이 교통이 열악해 땅값이 거의 오르지 않았지만 서해안고속도로 개통으로 접근성이 좋아지면서 산업개발계획이 진행되고 사람들이 몰리고 지가가 치솟고 있다.

다섯째, 돈되는 구거 찾기

고수들은 구거를 무척 좋아하는데 구거란 '용수 또는 배수를 위해 일정한 갖춘 인공적인 수로나 둑 및 그 부속시설물의 부지 또는 자연의 유수로 생겼거나 원래 있었던 것으로 예상되는 소규모 수로 부지'을 의미함. 현장용어로 말하면 '논 도랑'이다.지적도를 떼어보아 구거라고 표시되어 있으면 매입을 서둘러 구거는 헐값에 내 것으로 만들 수 있는 알토란 같은 길이다는 것이다. 구거는 국가소유로 해당 지방자치단체에 구거점용하가를 받으면 바로 활용이 가능하고, 허가가 나면 용수와 배수를 파이프관을 매립한 후 땅을 메워 진입로나 도로를 만들면 땅이 순식간에 가치있는 땅으로 변하게 된다.

여섯째, 시가화예정용지 한발 앞 서 선점하라.

국토종합계획(2000~2020)은 20년 단위로 중앙정부가 수립하며 국토종합계획이 '숲'이라면 도시계획은 '나무'라 할 수 있다. 도시계획은 도시기본계획- 도시관리계획-지구단위계획의 체계를 통해 수립되는데, 시가화예정용지란 향후 도시의 발전에 대비해 확장방향에 따른 개발 가능지를 중심으로 주거, 상업, 공버지역등이 조성될 지역을 뜻한다. 이런 지역을 선점하면 대박이 아닐 수 없다.

일곱째, 20% 부족한 땅이 매력있다.

입지좋고 저렴하고 완벽한 땅은 실제로 거의 없다. 완벽한 땅보다는 마음에 드는 땅이 투자하기에는 더 좋다. 80% 정도만 마음에 들면 과감히 배팅하라고 필자는 주장하고 경험상 이런 땅은 절대 손해보지 않는다고 말하고 있다.

여덟번째, 맹지도 잘 고르면 금싸라기

맹지는 기획부동산의 사기로 이용되는 경우가 많다. 모든 맹지가 다아 쓸모없는 땅은 아니다. 어떤 법칙에도 예외가 있듯이 구거와 맞닿아 있는 맹지는 현황은 맹지처럼 보이지만 사실상 도로에 접해있는 땅으로 봐도 무방하다. 이와 같이 맹지가 토지 시장에서 엄연히 하나의 상품으로 거래되고 있는 까닭은 그만큼 수익률이 높기 때문이다.

아홈번째, 못난이 땅 팔자고치기

초보 땅 투자자들은 땅이 한 쪽으로 꺼졌거나 움푹 팬 곳이 있으면 쓸모없는 땅이라고 생각하기 쉽다. 하지만 흙을 이용하여 평평하게 만들어 얼마든지 '예쁜 땅'으로 만들 수 있기 때문이다.

열번째, 지적도만 믿다간 낭패

실제 답사를 다니다 보면 지적도와 현황이 판이하게 다른 경우가 종종 있는데, 농지법이나 산지관리법에서는 현황지목을 기준으로 농지와 산지를 판단한다.

답은 늘 현장에 있다. 살다보면 인간의 힘으로 안될 것 같은 어려운  문제도 막상 부딪쳐보면 의외로 간단히 해결되는 경우가 많다. 현장을 누비다 보면 문제의 해법이 나온다. 부수적으로 땅을 보는 안목도 높아지게 된다.

느낀점은

 땅도 투자기간이 장기간이 아니더라도 한 2~3년 동안 묶혀 놓으면 수익을 올릴수 있는 곳이 없지 않다는 것을 알게 되었다.

[수원스마일맨]

이책도한번읽어봐야겠군요~~^^

[산호]

잘읽었습니다
감사합니다

[벚꽃언덕]

감사합니다 좋은 공부가 되었습니다

[파란]

토지에 대해 알게해주셔서 감사드립니다~잘보았습니다~^^;;

[고깃배]

감사합니다

[정남진]

좋은 책 잘 읽었습니다. 감사합니다.

[경자씨]

역시 땅이네요. 땅장사꾼 되고싶네요

[풍경7]

이책 읽어봤는데 내용이 유익하더라구요^^

[에너지원]

공부를 더 마니 하여야겠습니다.

[우정파파]

좋은 정보네요!
감사합니다!

[소액의달인]

감사합니다

[알부자]

토지에대해 잘 알고 갑니다~ 감사합니다^^

[임영숙]

감사합니다