미성년자와 계약시

[몽생이]

■미성년자와 계약시 체크할 사항■
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법정대리인 동의없이 미성년자와 계약은 "취소" 사유에 해당되며
취소는 "소급효"가 있습니다.

​1.미성년자의 정의
민사상 미성년자는 만19세이다.
​즉 , 2000년도 출신자의 민사상 미성년자기준은 2019년 기준 (생일이 지나지 않은 사람) 이다.

​2.미성년자가 부동산계약을 하려고 할 때
-임차인을 누구로 할 것 인지?
-법정대리인의 동의서가 있는지?
-계약상 명의인에 따라 대항력 및 우선변제(확정일자) 보호 대상이 되는지?
​
3.미성년자 법정대리인의 동의방법
-원칙 : 동의서 또는 위임장 + 인감증명서 + 가족관계증명원
" OOO 의 법정대리인으로써 임대차( 또는 매매) 계약에 관한을 자녀 OOO에게 위임한다 "

-예외
.공인중개사가 법정대리인과 전화통화후 법정대리인으로부터 계약금 이체받는 방법
.동의서를 법정대리인에게 팩스로 보내 사인받고 , 사본과 신분증을 다시 팩스로 받는 방법
.기타 법정대리인이 본 계약을 인지하고, 동의하고 있었음을 객관적으로증명할 수 있는 방법
​동의서나 위임장이 없다하더라도 법정대리인의 동의가 있었던 것이 객관적으로 입증되는 경우에는 동의가 있었던 것으로 본다.
즉 객관적으로 입증되는 한, 명시적 동의뿐만 아니라 묵시적 동의도 인정된다.

4.계약서 작성 (대항력/우선변제권 보호관련)
-미성년 자녀를 임차인으로 해서 계약서 작성 / 대리인란에 법정대리인 인적사항 기재후 사인받음.
특약사항에 " 임차인 OOO의 부모 OOO가 동석해서 본 계약 내용을 함께 확인했음"이라 기재
-임차인 본인 없이 법정대리인이 계약시 위임장없이 임차인 명의로 계약진행이 가능함. 그리고 실제 자녀가 거주함
--> 미성년자가 주민센터에서 확정일자 부여받음(부모님 신분증 가지고 함께)
​ -임차인 본인없이 법정대리인이 계약시 부모의 명의로 계약하고, 실제 자녀가 거주도 가능
--> 부모가 대항력/ 우선변제권(확정일자) 보호 받음
임차인은 부모가 되는 것이고, 미성년자인 자녀가 점유를 하는 것
이 경우에는 미성년인 자녀가 부모의 점유보조자로 인정이 되어 대항력을 갖춘 것으로 판단을 합니다.
--> 단, 자녀가 성년자인 경우 부모가 대항력/우선변제권(확정일자) 보호 받지 못함.
(부모가 전입신고를 한 후 확정일자 보호대상이 된 이후에 다시 빠져 나와야 함)
성년의 자녀이고 주민등록상의 동일 세대원으로 있다가 전입을 했다면 대항력을 갖춘 것으로 봅니다.