18A. 공덕종중 종토관리비 지출내역(종산 등 등기)

[이영복]

공덕종중 종토관리비 지출내역

종토관리비는 주로 우리 종중에서 보유하고 있는 부동산(임야와 전답)의 재산세와 선조묘소 사초 및 제초비 그리고 종토 관리를 위한 토목 공사비 등에 지출되는 비용이며 종중 예산 집행액 중에서 가장 많이 집행한 예산 항목입니다.

전주 산정리에 있는 부동산은 임야와 전・답이 있는데 이 부동산에 대한 재산세는 1994년 보상금이 나오기 전에도 재산세를 납부 했습니다.

전주 산정리에 있는 부동산 현황은 다음과 같습니다.

18A-1. 산정리 부동산 현황

산정리 부동산은 일전에도 설명한 바와 같이

-목사공 종중 병희 회장이 1974.3.6. 공덕종중에 증여했습니다.

병희 회장은 목사공 종중의 장손인 31世 인희(麟喜) 조부님 후손이고 우리 공덕집은 인회(麟會) 조부님 후손인데 인회(麟會) 조부님이 후사가 없어 인희(麟喜) 조부님 차남 제(悌)를 입양했기 때문에 우리 공덕집도 사실상 병희 회장과 같은 혈통인 장손집으로 봐야 합니다.

병희 회장은 황강공파 대동원장과 대동종약원 전북지부장을 지냈으며 목사공 종중 회장때 산정리 종토를 우리 종중에 증여한 것입니다. 

아무튼  우리 종중에서는 병희 회장의 증여를 받고도 우리 종중 명의로 명의 이전을 못하다가 1980.1.2. 종친계 결의에 의해 특별조치법에 의해 등기처리를 하기로 결의하였습니다.

18A-2. 1980.1.2. 종친계 결의사항

그리고 이어서 1980.6.20. 등기처리를 하여 공덕종중 소유가 되었으나 당시 공덕집은 종중 등기 고유번호를 발급받지를 못해서 종중명의로 등기를 할 수 없었기 때문에 5인(진오, 성수, 동규, 선규, 영진)의 사인명의(명의신탁)로 등기를 하였습니다.

그런데 산정리 종토가 목사공 병희 회장이 증여했지만 우리 종중에 증여된 정확한 사유는 회의록 등 어디에도 나와 있지 않아 잘 모르겠으나 조선시대 토지제도를 보면 대략이나마 유추해 볼 수 있습니다.

18A-3. 조선시대 토지대장

조선시대에도 토지대장이 있었는데 토지 소유는 주로 양반이 소유 했다고 합니다.

조선시대 헌법이라 할 수 있는 경국대전에는 토지 조사는 20년마다 한 번씩 하게 되어 있었는데 실제 전국적 토지 조사는 조선시대 600여년 동안 딱 4번 했다고 하니 소유자나 면적 등 토지대장이 얼마나 부실했는지 알 수 있습니다.

거기다가 권력자와 지방 토착민들의 불법 점유나 수탈 등으로 토지대장의 면적에도 큰 차이가 있는 등 토지에 대한 송사가 끊이지 않았기 때문에 실제로 토지 소유주 판단은 토지대장 보다는 주로 매매서류나 상속 등에 관한 문서에 의존했고 토지문서를 중요하게 생각했다고 합니다.

18A-4. 조선시대 토지 매매 계약서

실제로 목사공 종중 27世 윤생의 배 전주최씨 할머니 등 선조들이 묻혀 있는 한사 지역 선산(효자동 산110번지 임야)에 윤씨, 김씨, 마씨 등 타성 받이 들이 무단 점유하던 것을 1702년에 35世 진병(도산공집 종손) 선조가 소송을 통해 종토를 찾았다는 서류가 호암집에 수록되어 있어 지금도 목사공 종중에서 소장하고 있다고 합니다.

18A-5. 호암집

아무튼 우리 목사공 종중 토지는 옛날부터 장자 상속에 의해 대부분 종손으로 이어져 내려오다가 일제 강점기인 1910년 부터 8년간 전국적으로 토지를 조사하여 국토사정(토지조사)을 시작하면서 우리 종중 땅이 영국 종원(당시 이동면장-지금의 효자동 : 일제 강점기에는 면장을 관에서 임명했는데 당시 임명 기준이 관할 면의 주민중에서 재력과 학식이 있고 주민들의 신망이 있는 자중에서 임명함에 따라 영국 종원을 면장으로 추천하기 위해 종중 토지를 영국 종원에게 종중에서 명의신탁 했다고 함 )과 학근(學根-국토사정 당시 측량사 업무를 수행했다 함) 종원의 명의로 되어 있었다고 합니다

<일제강점기 토지조사부>

다만, 해방후 종중 토지 중 임야는 종중 명의가 가능했지만 전, 답, 과수원 등 농지는 경자유전 원칙에 의하여 1949.6.21 농지개혁법 제정으로 소작농에게 일정면적의 농지를 상환방식으로 분배되는 등 농지개혁으로 문중의 위토를 제외한 전,답, 과수원 등 농지는 종중 명의로 등기가 제한되었기 때문에 대부분 장손 또는 농지를 경작하던 종원들의 소유로 넘어가게 되었습니다.

<농지개혁 당시 상환대장>

※ 참고로 위토란 문중의 제사 또는 이와 관련된 일에 필요한 비용을 충당하기 위해 조상대대로 내려온 종중의 공유재산인 논, 밭 등 농지인데 당시 농지개혁법에 의해 농지를 소작농에게 나누어 주면서 종중 소유의 위토는 묘지 1기당 600평 한도내에서 종중토지로 인정하기 위해 위토대장을 별도로 작성하고 소작농에게 분배에서 제외한 것입니다.

아무튼 일제 식민지 시대에 토지 사정에 의해 그 분들(영국, 학근 종원) 명의(명의신탁)로 넘어간 이유야 여러 가지 있었겠지만 다행히 도유사(都有司-종중의 책임자)인 대규(大奎-국순 조부) 종원에 의해 영국 종원의 땅과 학근 종원의 땅이 종중 땅임을 확인하여 병희 도유사(당시 목사공 종중 회장)가 인계 받아 관리 해 오다가 1969년도에 서곡지역 토지는 목사공 종중 토지로 명의변경 되었고 그 이후 서곡 지역 외에 흩어져 있는 종토는 직계 조상을 모시는 우리 공덕종중(1974.3.6 증여)을 포함해 여러 사종가에게 증여 되었다고 합니다.

참고로 우리 종중 부동산을 보면 지번이 대부분 본 번지에서 분할 된 부 번지로 되어 있는데 원래 본 번지가 있는 큰 땅이었지만 증여 되기전에 전부 분할해서 처분 된것 같고  묘지가 있거나 별로 쓸모가 없는 땅이 대부분 증여 된 것 같습니다.

토지조사 당시에는 산정리 산 5번지 전체가 종중 토지였겠지만 우리에게 증여된 토지는 산5-2, 산11-1 등 본 번지에서 분할 된 부 번지로 주로 묘지가 있는 임야이고 전・답 역시 149-1, 135-1 등 도로, 구거부지를 포함한 사용가치나 팔 수 없는 자투리 땅이 대부분입니다.

이런 땅이라도 7필지를 증여 해준 것을 고맙게 생각해야 되겠지만 당시 우리 공덕종중에 증여를 안 해준다 해서 그 당시 우리 공덕종중이 무슨 권리가 있는 것도 아니고 솔직히 그런 능력도 없었으리라 생각됩니다.

다만, 잘은 모르지만 목사공 종중의 병희 회장이 산정리 종토를 증여한 것은 우리 공덕종중의 잔등집 병록 조부님이나 호순 백부님이 시제 때나 종중회의 때 찾아다니면서 나름대로 증여도 부탁하는 등 많은 역할도 한 몫을 했으리라 생각합니다.

그래서 2004.12.4. 이사회 회의록을 보면 호규 당숙이 공덕종중의 기틀을 만들어 두 분의 공적비를 세워 줄 것을 제안하기도 했습니다.

<2004.12.4. 정기 이사회록>

그러나 2005.11.26. 정기 이사회 때 공적비 설치 건에 대한 표결결과 어찌된 영문인지 반대하는 분들에 의해 부결되어 결국 공적비는 설치하지 못했습니다.

<18A-7. 2005.11.26. 정기 이사회 회의록>

그러나 이런 기회에라도 우리 후손들은 이 분들의 노력과 공적에 대해서는 분명히 기억할 수 있도록 이런 곳에라도 기록으로 남겨 두는 것입니다.

- 아무튼 산정리 종토를 5인(진오, 성수, 동규, 선규, 영진) 명의로 신탁등기를 한 후 그 때만 해도 산정리 종토를 현장 확인은 물론 등기부도 열람도 하고 한계 측량하려 했으나 자금이 여의치 못해 측량을 못했다는 기록 등을 볼 때 나름대로 관리를 잘 하려고 애를 쓰고 있었습니다.

<18A-8. 1981.1.2. 유사록 결과>

<18A-9. 1982.1.2. 유사록(한계측량)>

<18A-10. 1983,1,2 유사록>

그 당시 유사록을 보면 종토를 증여 받은 후 경계 측량도 하려고 했고 재산세(종토세)도 납부하는 등 종친계에서도 종토관리를 꾸준히 해왔으며 1990.1.2. 유사록을 보면 그 당시 재산세(종토세)를 5,000원 정도 납부 한 것 같습니다. 그리고 산정리 종토 중 묘소와 무관한 땅은 매각해서 새로운 종토를 마련하려고 계획도 한 것 같습니다.

<18A-11. 1990.1.2. 유사록>

- 그 당시 총무는 선규 당숙이 맡았었는데 안타깝게도 그 다음 해인 1991.9.18. 선규 당숙이 갑작스런 교통사고로 별세 하셔서 공동명의자 선규 당숙 사망으로  선규 당숙 지분이 정신자, 이탁, 이백, 이솔에게 상속되어 임야분에 대해서는 1994.6.28. 상속으로 인한 명의변경을 통해 종중명의(전주이씨시중공파황강공14세손초흥공덕종중 대표자 이현규)로 소유권 이전등기를 하게 되었습니다.

명의 변경 이전에 1992.1.1. 광주에서 유사회(유사 : 작규, 영복)를 개최하고 임원을 새로 선출(회장:방규, 총무:현규)하였으며, 토의 사항으로 산정리 종토를 측량하기로 결의하고 5명의 사인명의로 되어 있는 종토를 종중명의로 돌리기 위해 등기 이전비를 징수하는 등 명의변경을 추진하기로 결의 하였습니다.

<18A-12. 1992.1.1. 유사록>

실제로 유사회에서 결의 한 대로 당해 년도에 측량을 하고 명의변경을 추진하기도 했습니다.

<18A-13. 1992년 측량 등 지출 내역>

- 1992.6.12 구비서류와 등기비 등을 준비하여 등기하도록 성수 이사에게 지출하였으나 무슨 사정이 있었는지 그해에 바로 명의 이전을 못하다가 2년이 지난후 1994.4.16 명의신탁 해지에 의해 임야는 1994.6.28. 전주이씨 시중공파 황강공 14세손 초흥 공덕종중 명의(법인 아닌 사단으로 1993.8.4 당시 덕진구청에 종중등록, 등록번호 112180-3502074)로 등기를 하였습니다.

- 그러나 종중 부동산 전・답은 농지법 제6조(농지 소유 제한)에 의해 종중명의로 등기할 수가 없어 1980.6.20 명의 신탁에 의한 5인의 사인 명의로 등기되어 지금에 이르고 있습니다.

- 그 당시 종산 명의변경을 위해 등기비용은 종원들에게 걷어서 등기를 했는데 입금자 명단은 다음과 같습니다.

<18A-14. 병의변경을 위한 입급자 명단(94년도 유사록)>

- 그 이후 전・답은 선규, 동규 당숙 별세에 의해 지분 상속으로 명의변경이 되었어야 하나 여러차레 특조법이  발동 되었어도 지금까지 1980.6.20 등기된 상태 그대로  있습니다.

하지만 현행법상 우리 종중의 종토 관리에는 큰 문제가 있는 것은 아닙니다. 다만, 문제가 되는 것은 종중 명의로 등기 할 수 없는 전・답이 당초 명의신탁 된 5명에서 돌아가신 후손들이 그 소유권을 주장 할까봐 그게 걱정이 되어 이사회나 총회 때 마다 이문제가 거론 되고 2018년도 이사회에서 각서를 받도록 결정한 것 같습니다.

부동산 실명제는 금융실명제와 같이 실제 소유자 이름으로 등기나 신고를 하게 되어 있고 실제로 등기나 신고된 자가 소유권을 주장하게 되어 있으며 원칙적으로 명의신탁(다른 사람 명의로 등기, 등록)을 못하도록 법으로 규정한 것입니다.

그러나 부동산 실권리자의 등기에 관한 법률(일명 부동산 실명제법) 제8조에는 부동산 실명제하에서도 종중재산은 예외적으로 명의신탁이 가능하도록 인정하고 있기 때문에 명의신탁자가 자기 소유라고 주장할 수가 없도록 되어 있습니다.

다만, 제3자 매수시 외관상 종중 소유 토지 여부를 확인할 수 없어 다툼의 소지가 있으나 이 경우에도 종중에서는 부동산 실명제법에 의해서 종중토지를 5인에게 명의신탁한 것이기 때문에 소유권을 주장할 수 있고 매도한 명의신탁자는 자기 소유임을 입증해야 되는데 입증하기가 쉽지 않을 뿐더러

더구나 위 전・답은 소규모 자투리 땅으로 누가 쉽게 매수하려고 할 사람도 없으려니와 매수한다 해도 매수자가 공유토지 사용시에는 공동 명의자의 허락 없이는 토지를 이용 할 수가 없기 때문에 이런 토지를 사려는 사람은 거의 없을 것입니다.

따라서 명의변경을 안 해도 명의신탁자가 쉽게 소유권을 주장 할 수 없으려니와 주장하지도 않을 것으로 생각됩니다.

다만, 도시계획에 의한 보상이나 종중에서 토지를 매각할 때에는 명의신탁자의 사망으로 명의변경이 필요한데 혹시 그러한 일이 발생하면 그 때가서 명의변경에 필요한 구비서류(인감증명, 상속 포기각서 등)를 갖추게 되면 명의변경은 가능 합니다.

따라서 지금 명의변경하나 토지 수용 등에 의해 보상금 때문에 그때 명의변경하나 구비서류를 갖추는 방법은 똑같이 당사자의 협조가 필수적이기 때문에 이사회에서 당사자도 아닌 분들에게 아무리 이 문제를 설명하고 노력해도 해결이 될 수가 없습니다.

이 문제는 그렇게 급한 문제도 아니려니와 당사자 협조 없이는 불가능하기 때문에 당사자 협조를 구해서 시간을 갖고 추진하되 특조법이 발동되어어서 종중명의로 등기할 수 있을 때 까지 우선 2018년 이사회에서 결의한 각서라도 받아놓기로 했으니까 그거라도 받아 놓으면 될 것 같습니다.

그런데 2018년도 이사회 때 결정한 각서 징구방안에 인감증명서를 첨부하도록 하는 바람에 각서 징구가 또 다시 어렵게 되어서 잘 이루어 지지 않고 있는 것 같습니다.

18A-15. 2018년 결의된 각서 양식

인감증명서만 받을 수 있다면 각서를 받을 게 아니라 차라리 명의변경하면 될 텐데 뭐하려고 각서를 받겠습니까.

그리고 어차피 각서를 받아서 공증할 것도 아니기 때문에 인감중명서는 필요 없다고 생각합니다.

그 당시 이사들의 토의사항에도 이런 내용이 나와 있는데 2018년도 정기 이사회 자료와 회의록에 자세히 나와 있으니 참고하시기 바랍니다.

내 생각에는 2018년도 이사회 결의가 아니더라도 우리 종중의 현행 운영규정 제5조에는 부동산 관리에 관한 안전장치로 포기각서를 징구하여 보관토록 되어 있습니다. 이 규정에도 인감증명서 첨부 얘기는 없습니다.

우리가 정한 운영규정 대로 그냥 인감증명서 없이 포기각서나 확인서 만 받아도 큰 문제는 없을 것으로 생각됩니다.

18A-16. 운영규정 제5조(부동산 관리)

그리고 명의변경 문제는 시간을 가지고 천천히 해도 별 문제가 없다고 생각하는데 굳이 명의변경을 하려면 이사회 때 당사자도 아닌 이사들에게 명의변경에 대한 설명을 하는 것 보다는 지금이라도 당사자들의 협조를 구해 구비서류를 갖춰 법무사에게 맡겨 해결하는 행동이 필요하다고 생각합니다.

안 그러면 다음 이사회 때가 되어도 지난 이사회 때와 마찬가지로 설명만 하다가 끝나게 되는데 지금이라도 이사 분들 중에서 시간이 나는 분들에게 하루 일당을 주고라도 당사자들을 찾아다니면서 구비서류를 받아서 명의 변경하는 방법이 가장 좋다고 생각합니다.

그리고 기왕 명의변경 할 때는 차후의 이런 명의변경의 번거로움을 다소라도 줄이기 위해 5명의 공동 명의에서 근자 조부의 종손 3명으로 줄여서 공동명의를 하는 것이 좋다고 생각됩니다.

다음은 보상금으로 종산 매입과 그 과정에 대해서 살펴보겠습니다.