종부세, 공동명의가 정답일까?
사례) 강남에 A 아파트 1채(공시가격 약 34억원)를 보유하고 있는 부부는
아이들이 크면서 학군이 좋고 규모가 큰 아파트로 이사 갈 필요성을 느끼던 중
전세를 낀 B 아파트 1채(공시가격 약 36억원)를 더 사게 되었습니다.
기존에 살고 있던 아파트는 남편 단독명의로,
두 번째 아파트는 절세를 위해 부부 공동명의로 구매했습니다.
공동명의로 구매하면 절세가 될 것이라 믿고 있던 부부는
종합부동산세 고지서를 받고 깜짝 놀랐는데,
남편과 아내의 종부세액 차이가 어마어마했기 때문입니다.
남편과 아내는 각각 1억5000만원과 900만원의 세액을 부과 받았습니다.
이렇게나 세액이 크게 차이 나는 이유는 무엇일까요?
이유를 알아보기 전에 우선 종합부동산세에 대해 간략히 알아보도록 하겠습니다.
◆ 종합부동산세란?
과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한
재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과,
그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우
그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.
1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서
관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고,
2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여
주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과합니다.
다시 사례로 돌아가겠습니다.
그럼 남편과 아내의 세액이 크게 차이 나는 이유는 무엇일까요?
이유는 바로 종부세는 인별로 각각 과세되기 때문입니다.
빠른 이해를 돕기위해
아래의 네 가지 사례를 들어 종부세를 계산해 보겠습니다.
① 남편이 A,B주택 전부를 보유한 경우
② 남편이 A주택, 부부가 B주택을 50%씩 보유한 경우
③ 부부가 A, B 주택을 50%씩 보유한 경우
④ 남편이 A주택, 아내가 B주택을 보유한 경우
☞ ① 남편이 2주택을 단독명의로 소유하는 경우입니다.
이렇게 되면 남편의 종부세 과세표준이 50억원이 넘어 5%의 세율이 적용됩니다.
이에 따라 남편이 총 납부해야할 세액은 대략 2억5천만원이 됩니다.
☞ ②번은 위의 사례의 경우입니다.
남편이 A 아파트 한 채를 단독명의로 가지고
새로 산 B 아파트를 부부가 각각 50%의 지분으로 소유한 경우,
남편이 내야하는 세금은 대략 1억5천만원이고
아내가 내야 하는 세금은 대략 1천만원으로 총 1억6천만원의 세금을 내야합니다.
남편이 2채를 단독 소유하는 ①번 사례보다 9천만원을 절세할 수 있는 것입니다.
☞ ③번 사례로 부부가 A, B 아파트를 50% 지분씩 반반 소유하는 경우입니다.
이 경우 남편과 아내는 각각 대략 9천만원의 세금을 부과받아 총 1억8천만원을 내야 합니다.
남편이 A아파트를 단독으로,
부부가 B아파트를 나눠 소유한 두 번째 경우보다 오히려 2천만원을 더 내는 결과가 나옵니다.
그 이유는 남편과 아내 모두 2주택자로 간주되기 때문입니다.
각각 50%씩 소유하면 남편과 아내 모두 2주택자로 분류되어 높은 세율을 적용받게 됩니다.
☞ ④번 사례는 남편이 A주택, 아내가 B주택을 각각 단독 소유하는 경우입니다.
인별로 과세하는 종부세의 경우 이렇게 1주택씩 각각 보유하는 게 최선입니다.
이 경우 부부 모두 1.6%의 세율을 적용받아 남편은 대략 3600만원,
아내는 3800만원으로 총 7400만원의 종부세를 납부하면 됩니다.
이와 같이 부부가 명의와 지분을 어떻게 나누는지에 따라
종부세 부과세율이 크게 차이 나게 됩니다.
종부세의 경우 주택 수를 산정할 때 인별로 전국에 보유하고 있는 주택을 모두 따져보며
공동 소유 주택을 나눠 보유하더라도 각자 1개의 주택을 가진 걸로 봅니다.
따라서 인별 주택수를 줄이는 것이 가장 좋은 절세 방법이 됩니다.
하지만 양도세 측면에서 보면 아파트 두 채를 부부 공동명의로 소유하는 게 유리하기도 합니다.
공동명의의 경우 둘이 나눠가지게 되면
주택의 전체 양도차익이 분산돼 소득세율이 낮아지는 효과가 있기 때문입니다.
따라서 공동명의와 단독명의 중 어느 것이 낫다고는 말할 수 없습니다.
전체 세액을 따져보고 주택 보유기간과 양도계획을 고려해
각자의 상황에 맞게 판단하는 것이 중요합니다.
출처)국세청,택스워치