지역주택조합 사업의 진행 절차와 문제점

[리앤파트너스]

지역주택조합은 무주택가구주들이 조합을 결성하여 토지를 매입하고 건축비를 부담하는 등 직접 개발에 참여하여 일반적인 건설회사에서 개발하고 분양하는 주택에 비해서는 상대적으로 분양가가 저렴합니다.

계속해서 상승하고 있는 집값 때문에 많은 분들이 이런 지역주택조합에 관심을 표출하고, 사업이 어떻게 진행되는 것인지, 문제점은 무엇인지에 대해 궁금해하고 있습니다.

법무법인 리앤파트너스에서는 지역주택조합과 관련한 사건을 다수 경험해오며 지역주택조합 사업을 구상하시는 분들, 이로 인해 법률분쟁이 발생한 분들에게 법률자문을 합리적인 가격에 제공해드리고 있습니다.

1. 지역주택조합 사업의 절차

지역주택 사업은 아래의 순서대로 진행됩니다.

주택조합 설립 인가, 사업계획승인, 착공신고 절차는 행정청의 인가를 받아야 하는 등 다른 절차에 비해 중요성이 높은 부분입니다.

1) 지역주택조합 추진위원회 결성

지역주택조합 사업을 진행하기 위해서는 우선 사업을 추진하고자 사람들을 모아야 합니다. 그런 사람들을 모아 만드는 단체가 바로 주택조합추진위원회입니다.

주택조합추진위원회가 구성이 되면, 제일 먼저 주택조합 규약을 작성하는데요, 이 주택조합 규약에 들어가야 하는 내용에 대해서는 주택법 시행령에서 규정하고 있습니다.

다만, 조합의 탈퇴의 절차와 방법에 대해서는 주택조합규약에서 필수적으로 포함해야 하는 내용임을 알아두실 필요가 있습니다.

2) 주택조합 설립 인가

주택조합규약을 모두 작성했다면, 그 다음으로는 주택조합 설립 인가를 받아야 합니다.

설립인가의 주요 요건은 주택건설예정세대수의 50% 이상을 조합원으로 구성한 조합원 명부와 주택건설대지의 80%이상의 토지사용 승낙서 입니다.

3) 등록사업자와 협약체결

주택조합은 대부분 건설사업을 진행한 시공능력이 있는 등록사업자를 선정하고 협약을 체결하고 공동사업주체가 되어 주택건설을 시공합니다.

4) 사업계획 승인

사업계획 승인은 요건이 갖추어져야 신청할 수 있습니다. 등록사업자와 공동으로 사업을 이행하는 경우네는 대지의 소유권을 95% 이상 확보한 상태여야만 사업계획 승인을 신청할 수 있습니다.

사업계획이 승인되면 남은 5%의 토지에 대해서는 매도청구권을 행사할 수 있습니다.

5) 착공

사업계획이 승인되면 5년 내에 공사에 착공해야 합니다. 다만, 대통령령이 정한 정당한 사유에 해당하는 경우는 1년의 범위 안에서 공사의 착수기간을 연장할 수도 있습니다.

6) 조합주택 시공보증

시공보증은 등록사업자가 파산 등의 이유로 조합주택에 대해 시공책임을 이행하지 못하는 경우를 대비하는 보증입니다. 이 보증은 시공을 이행하거나 일정금액을 납부하게 하는 내용을 담고 있습니다.

7) 사용검사 및 입주

사용검사란 승인된 사업계획의 내용이 맞는지를 확인하는 절차입니다. 공사가 완료되면, 사업 주체는 사용검사를 받아야 합니다.

만약 사용검사를 받지 않는다면, 해당 주택 및 대지를 사용하게 하거나 사용할 수 업게 됩니다.

8) 청산 및 주택조합 해산

입주 및 등기절차가 모두 완료되면 주택조합은 해산의 절차를 밟습니다. 해산 절차에서는 청산금의 징수나 지급이 이루어지며, 이는 조합규약에 규정된 대로 이루어져야 합니다.

2. 지역주택조합의 문제점

앞서 살펴보았듯이, 지역주택조합 사업이 완수되려면 길고 복잡한 절차를 모두 밟아야만 합니다. 절차가 많다 보니 변수 또한 많을 수 밖에 없고 이는 곧 조합원들이 추가 분담금을 부담하는 것으로 이어질 수도 있습니다.

따라서 만약 업무대행사가 추가분담금이 없다는 확약을 했더라도, 조합원은 이를 조합에 주장할 수는 없다는 것을 반드시 알아두셔야 합니다.

조합과 업무대행사, 분양대행사는 모두 다른 법인으로, 만약 계약에 조합이 조합원에게 추가분담금을 청구하는 권리가 보장되어있다면, 업무대행사나 분양대행사가 발행해준 확약으로는 조합에 항변할 수 없게 됩니다. 

따라서 지역주택조합에 가입하고자 한다면, 업무대행사나 분양대행살의 달콤한 사탕발림을 조심하시고, 계약의 내용을 꼼꼼하게 검토하고, 조합 운영에 적극적으로 참여하여 조합이 투명하고 공정하게 운영되도록 감시해야만 합니다.

지역주택조합 사업이 완수가 되기 위한 과정은 매우 복잡하고 까다롭습니다. 이에 관한 분쟁이 발생하는 경우에는 계약 조건 등을 꼼꼼하게 따져 나의 법적 권리를 주장할 수 있어야 합니다.