농지 투자시 기본상식..

[봉화산]

토지투자시 서울인근이나 경기도권의  대지나 나대지의 투자는 좋으나

실제 투자가치 면에서 투자이익에 비례하면 그 효율성은 적다.

그래서 투자는 농지나 임야에 투자가주로 이루워지고

 실제로 투자수익을 기대할수  있는 부분이다

우선 농지투자시  8년자경의경우 비과세 혜택을 받을수있고

이경운  농지소재지시군구나 인접시 군구에 혹은 직선거리로 30k 이내 이어야하고

2015년7월 1일이후는 자경기간 산정시 사업소득과 근로소득을 합쳐서

37,00만원 이상시는 8년자경농 감면대상에서 제외한다.

비과세혜택은 약 9.6억 남아야  세금 2억정도 (대토1억 면세1억 으로비과세 된다)

조특법상 2억까지만 , 단 신청주의 미신청시 혜택 없음

한미 FTA이후 농가보호차원에서 농지법 완화 1만평 미만은 해제가능

농업보호구역도 건축 허가난다

농어가주택, 근린시설 농막 ,농사용창고, 화원, 축사

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*임야나 전답을 형질 변경하여 가치를 상승하는방법

*절대농지를 농업용 창고나, 농가주택으로 대지를 만드는방법

*임야에 관리사.  등으로 토지가치를  높이는방법

*맹지에 구거를 이용하여 도로를  내는방법

*농업진흥구역에 형질 변경 가능한 사례     ( *강의시간에 강의 예정임)

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논,  임야  밭

임야에 관리사 60평미만

관상수 재배목적 산림경영계획인가 받아시행시 .굴취가능

이경우 비사업용 임야가 아님

보안림에도 관리사 100m2미만 관리사 (가지치기 위한)

밭농사직불금.

 농지연금 .(65세이상  공시자나 감정가로 300만원 까지 가능)

<< 농업인(농지원부) 혜택 >>

.농지원부 혜택과 농업인(농업경영체등록) 혜택이 약간 차이가 있을 수 있으므로

농지원부와 농업경영체등록을 모두 하였다는 가정하에 내용을 작성하였다.

1. 농지 취득 시 취득세 50% 경감 <지방세특례제한법 제6조, 지방세특례제한법 시행령 제3조>
2. 토지 소재지 및 연접지역에 2년이상 거주 후 이전 등기 시 취득세 50% 감면 귀농인(이하 이 항에서 "귀농인"이라 한다)이 직접 경작할 목적으로 귀농일부터 3년 이내에 취득하는 농지 및 ​농지법 등 관계 법령에 따라 농지를 조성하기 위하여 취득하는 임야에 대하여는 취득세의 100분의 50을 경감​
3. 국민주택채권 매입 면제 <주택법 시행령 [별표 12] 제3호 마목>
4. 농어업인 또는 영농조합법인 및 농업회사법인이 영농을 목적으로 농지를 취득하여 소유권이전등기를 하거나 농지에 대하여 저당권의 설정등기 및 이전등기를 할 때에는 국민주택채권을 매입하지 아니한다.​
5. 농지를 담보로 제공할 경우 등록면허세 경감 <지방세특례제한법 제10조>
6. 조합 및 그 중앙회 등이 농어업인, 영농조합법인, 영어조합법인 및 농업회사법인에게 융자할 때에 제공받는 담보물에 관한 등기에 대해서는 2015년 12월 31일까지 등록면허세의 100분의 75를 경감한다.​
7. 농지보전부담금 감면 <농지법 시행령 제52조 및 별표2>
8. 농지를 전용할 경우(농지-->대지), 일반적으로는 m²당 개별공시지가의 30%(최대 5만원)을 부담해야 하지만(예: 평당가 1만원짜리 농지 150평(495m²)의 대지 전용시 165만원), 농업인에게는 면제된다. ​농업인주택 건축도 포함된다.​
9. 농업 기자재에 대한 부가가치세 영세율 적용 또는 환급 <조세특례제한법 제105조, 제105조의 2>
10. 농민 또는 임업에 종사하는 자에게 공급하는 비료, 농약, 사료, 농업용 기계 등 농업용·축산업용 또는 임업용 기자재에 대한 부가가치세의 경우 영의 세율 적용(2014년 12월 31일까지)세무서장은 농어민이 농어업에 사용하기 위하여 구입하는 기자재 또는 직접 수입하는 기자재를 구입 또는 수입한 때에 부담한 부가가치세액을 해당 농어민에게 환급할 수 있다​
11. 면세유 혜택 <조세특례제한법 제106조의 2>
12. 농민, 임업에 종사하는 자 및 어민이 농업·임업 또는 어업에 사용하기 위한 석유류에 대해서는 2015년 12월 31일까지 공급하는 것에 대한 부가가치세와 제조장 또는 보세구역에서 반출되는 것에 대한 개별소비세, 교통·에너지·환경세, 교육세 및 자동차 주행에 대한 자동차세를 면제한다​농업용 유류 구입시 일정량 면세. 농업용 유류의 면세 공급을 통해 농업인의 경영안정화를 도모하기 위해 1986년 3월에 도입돼 2012년 12월31일까지 한시적으로 운영하고 있다. ​그러나 이 제도는 농가별 면세유 배분량이 불합리하게 적용되고, 부정사용 등의 문제 등으로 농가나 농협, 정부 모두가 불만이 있다는 지적을 받아 왔다. 그래서 2012년 개선안: 계측기 설치 의무화(버섯 건조기 등), ​보유 농기계 확인을 통한 실사용량 점검, 면세 대상 농기계의 확대(동력제초기,농용굴삭기 등). 면세유 부정사용이 1회 적발되면 2년간 면세유 공급이 중단되고, 감면세액 추징과 별도로 이후 50% 감축하여 공급하며, 2회 적발되면 면세유 공급이 영구 중단된다. ​또 면세유 공급중단 2년이 경과한 후에도 감면세액을 납부하지 않을 경우 납부시까지 공급중단이 연장조치 된다. 또한 일정규모(1만ℓ)이상 사용농가가 생산실적신고서를 제출하지 않으면 다음해 면세유 공급을 받지 못하도록 추진된다.​
13. 토지거래허가구역에서 농지 취득 용이
14. ​농지취득자격증을 받지 않고도 농지를 더 살 수 있고, 허가 인근 지역의 농지도 구매할 수 있다.​
15. 건강보험료 50% 감면(농어촌 거주 22%, 농업인 28%)
16. ​농어촌으로 전입신고 시 22% 자동 감면농업인으로서 28%를 감면 받으려면 농업경영체 등록까지 해야된다는 얘기가 있음​​
17. 국민연금 보조
18. 지역가입자로 원하는 금액만큼 납부를 할 수 있는데, 매월 38,250원까지 납부금액의 50%를 국고에서 보조를 해준다는 것이다. 예를 들어 매월 6만원을 가입하면 3만원을 보조해서 본인 부담금은 3만원만 내도 된다. (가입방법: 국번없이 1355로 전화를 걸어 신청을 한다. 농업인 혜택 이야기를 하고 농지원부 또는 축산업 등록증만 팩스로 보내면 된다.)​
19. 농어가목돈마련저축 대상
20. 4년 이상 재촌, 자경 후 양도하고 대체농지 구입 시 당해 농지에 대한 양도소득세 비과세
21. 8년 이상 재촌, 자경 시 양도소득세 비과세(1년 2억, 5년 합산 3억까지)
22. 종자, 퇴비, 비료, 농기구 등 구입 시 저렴하게 구입
23.  
24. 학자금 지원
25. 만5세이하 영 유아의 보육시설이나 유치원에 보낼 경우 보조금 지원고등학생 학자금 면제대학생 등록금 무이자 융자 및 장학금 혜택​
26. 농업인 대상 자금 및 대출 지원 혜택
27. 각종 보조금 지원
28. 정부에서 지원하는 농지보조금을 받을 수 있다.​영유아가 있는 여성 농업인의 경우 일정금액의 육아 지원금​​
29. 양도소득세 장기보유특별공제 혜택
30. 개발제한구역에서 농업인의 혜택 부여 시 혜택
31. 개발제한구역에 농지를 갖고 있어도 분리과세 대상이 된다.​​
32. 농촌의 일부 세금 및 공과금, 보험료, 준조세 등 감면 혜택
33. 농기계, 비닐하우스 시설 구입 지원
34.  
35. ​종자, 비료, 농기구 지원​
36. ​경영회생지원 농지매입사업
37. ​농업인이 농지은행에 농지를 매도하여 부채를 상환하고, 매도한 농지는 다시 임차(5년~8년)하여 영농을 계속할 수 있도록 지원하는 사업으로 매년 농지가격의 1% 이하의 임차료만 납부하다가 경영여건이 회복되면 매도한 농지를 다시 환매할 수 있다. (사업지원대상은 금융·공공기관에 대한 부채금액이 5천만원 이상이거나, 최근 3년 중 농업재해로 인한 농가피해율이 50% 이상으로 경영위기에 처한 농업인이나 농업법인이다.) [문의: 한국농어촌공사 농지은행팀]

<< 농지원부와 농업인(농업 경영체 등록)의 차이 >>

일단, 농업경영체 등록이란 2009년 이후 농림수산식품부에서 농지원부를 없애고 이를 전산화한 '농업경영체등록'으로 대체하기로 하였으나 현재까지 농지원부와 병행되고 있으며 몇몇 항복에서 약간의 차이가 있으므로 현재로서는 농지원부를 등록하고 농업경영체 등록까지 하는 것이 좋을 것 같다.

	농지원부	농업 경영체 등록
대상	자경 농업인	농업인, 농업법인
자격	1. 농지 면적 1000m²(300평) 이상에서 농작물을 재배하거나 다년생 식물 재배 2. 농지에 330m² 이상의 고정식 온실 등 농업용 시설을 설치하여 재배 3. 지목(임야, 나대지 등)에 관계없이 실제 농업 목적으로 경작한 지 3년 경과	1. 1000m² 이상 자경 2. 연간 농산물 판매 120만원 이상 3. 연간 90일 이상 농업 종사자
신청 기관	농업인의 주소지 읍,면,동사무소	농산물 품질 관리원
혜택	1. 양도세, 취득세 등 감면 자료 2. 영농 손실 보상 청구 농업인 확인 자료 3. 2년간 농지 보유 시 취득세 50% 감면 4. 농지 보전 부담금 감면 자료 5. 영농자금 대출 시 채권 면제 자료 6. 농촌의 일부세금 공과금, 보험료 등 감면	1. 농가단위 소득 안정 직불금제 채택 가능 2. 면세류, 비료, 농약 등 농자재 구입 시 영세율 적용 가능 3. 농협구입 농자재 구입 감면 가능 4. 지역농협에 따라 조합원 가입 시 필요 서류

​* 2014년 10월 알아본 바로는 연간 90일 이상 농업에 종사해도 자기 땅이나 임대차 계약서가 없는 경우 농업 경영체 등록을 하지 못한다고 한다. 땅이 1000m²가 되지 않더라도 연간 90일 이상 농업에 종사하면 참작하여 농업경영체 등록도 가능할 수 있다고 하니, 1000m²가 되지 않더라도 낙담하지 말고 해당 '농산물품질관리원'에 문의해 보기 바란다

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 전원주택이나 펜션을 짓는데는 농지보다 임야가 훨씬 덜 까다롭습니다.

작년 10월 이후 산지관리법이 시행되면서 경사도와 연접개발, 준공 등에 대해 까다로워 졌지만

 그래도 농지보다 개발이 수월합니다.

우선 구입에 있어서도 농지취득증명 등의 절차가 없어 농지보다 훨씬 수월합니다.
농지전용과 같이 허가를 받은 후 2년 이내에 집을 지어야 하는 규정도 없고 토목 준공 후 바로 대지가 되기도 합니다.

또 임야 형질변경허가를 받는데 드는 비용도 평당 4,200원으로 농지에 비해 훨씬 적게 듭니다.
임야에 대해 알아보았습니다.
농지보다 개발이 쉽고 평당 가격이 저렴한 임야지만 평수가 크다는 단점이 있습니다.
대규모로 전원주택단지개발을 하는 경우에는 적당하지만 일반인들에게는 무리함이 있기 때문입니다.

개인이 전원주택 한 채 짓기에 적당한 작은 평수의 임야를 찾기는 힘듭니다.
또 임야는 마을에서 외진 곳에 있거나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 들 수도 있으므로 구입하기 전에 충분한 검토가 필요합니다.

도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을 계산해 보면 배보다 배꼽이 더 클 수 있습니다.

◇ 준보전임지
임야라 하여 무조건 집을 지을 수 있는 것은 아닙니다.
농지에서와 마찬가지로 준보전임지일 경우 개발이 가능합니다.
보전임지의 경우 농업이나 임업에 종사하지 않으면 전용이 불가능하고 준보전임지는 외지인도 형질변경을 통해 주택을 지을 수 있습니다.

준보전임지에 집을 짓기 위해서는 산림훼손허가를 받아 형질변경을 해야 합니다.
산림훼손허가가 났다 하여 무조건 산림을 훼손할 수 있는 것은 아닙니다.
산림훼손허가를 받은 수 허가증 교부 전까지 산림훼손복구비를 예치해야 합니다.

산림훼손허가를 신청할 때는 ▲사업계획서 ▲훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6,000분의 1이나 3,000분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.) ▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 됩니다.

시장 군수는 도로상황, 묘지와의 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 됩니다.
산림훼손허가 기간은 보통 1년이며 사업규모에 따라 2~5년까지이며 기간연장도 가능합니다.

● 산림형질변경허가의 기준
1. 경사도 : 임야의 평균 경사도가 45도 이하라야 합니다.
2. 입목축적 : 산림 형질변경 임야의 ㏊당 평균입목축적이 관할 시군 또는 자치구의 ㏊당 평균 입목축적의 150% 이하라야 합니다.
3. 입목구성 : 임야 안에 평균 나이가 50년 이상인 활엽수림의 점유면적이 75% 이하라야 합니다.
4. 절개면의 높이 : 형질변경을 완료한 후 형성된 절개면의 높이가 10m이상인 경우에는 그 절개면의 매 10m 내외마다 단을 설치해야 합니다. 단 1,500㎡ 미만 임야의 형질변경에는 적용받지 않습니다.

◇ 보전임지
보전임지는 조림을 목적으로 이용할 수 있습니다.
그러나 전혀 개발이 안 되는 것은 아니고 수목갱신을 위해 벌목을 할 수도 있고 현지에 거주하는 농업인은 보전임지에서도 전용을 받아 농업인주택을 지을 수도 있습니다.
종교시설의 신축이나 개축도 가능합니다.
또 1만㎡(3,025평)까지 버섯재배사나 과수원 등을 만들 수도 있습니다.

농업인이나 임업에 종사하는 사람이 농막이나 축사, 버섯재배사, 잠사, 저장시설 등을 지을 경우에는 신고만으로 산림을 훼손해 사용할 수 있습니다.
가능한 규모는 주택만 짓고자 할 때 600㎡(181.5평) 미만, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 1,500㎡(453.7평) 이내의 범위에서 전용이 허용됩니다.
또 농임업 기계를 보관하기 위한 시설이나 농막, 농로도 신고로만 가능합니다.

그 외에서 1만㎡ 미만의 경사도 30도 미만인 임지를 입목의 벌채 없이 형질변경해 산채, 약초, 특용작물, 야생화, 관상수를 재배하고자 하는 경우, 조림 후 15년이 경과한 조림지에서 가축을 방목하는 경우 등도 신고로 할 수 있습니다.

신고를 할 때 구비서류는 훼손 실측구역도(6,000분의 1 또는 3,000분의 1), 임도시설의 경우 설계도서 1부, 임야소유권·사용수익권을 증명할 수 있는 서류 등입니다.
현지 농민이 아닌 경우 버섯재배사 등을 먼저 지은 후 농장을 만든 후 관리사를 짓는 경우도 있습니다.

일부에서는 편법으로 현지민의 토지사용승낙서를 이용해 농가주택을 짓는 경우도 종종 있었다.
그러나 보전임지에 대한 규제가 강화되고 있으므로 앞으로 위장 전입이나 토지사용승낙서를 이용한 보전임지에서의 농가주택 건축은 어렵게 될 것으로 보인다.

보전임지는 생산임지와 공익임지로 구별됩니다.
생산임지는 산림자원의 조성과 임업생산 및 산림업을 촉진시키기 위해 국유림, 채종림, 시험림 등에 적합한 산림을 말합니다.

공익임지는 임업생산 및 자연환경의 보전, 국민보건휴양 및 산사태나 재해방지 등 공익에 필요한 보안림, 천연보호림, 휴양림, 사방지, 조수보호구역, 사찰림, 상수원보호구역, 개발제한구역, 보전녹지지역, 자연생태계보전지역 등으로서 타용도로의 전용이 극히 제한되는 임야를 말합니다.

● 생산임지의 전용
생산임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가 아래 항목의 행위를 할 경우에는 가능합니다.

1. 농림어업용 시설로서 부지면적 1만㎡ 미만의 시설(단 농림어업용 시설 중 축산업용 시설의 경우는 부지면적 3만㎡ 미만의 시설)
2. 농림어업용 시설의 부대시설(진입로 등)
3. 농어임업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우
4. 산림소유자가 산림경영을 위해 필요한 부지면적 3,000㎡ 미만의 관리사나 기타 유사 시설을 설치하는 경우
5. 부지면적 1만㎡ 미만의 목재를 가공하는 시설 및 그 부대시설을 설치하는 경우
6. 기존 공장 부지면적의 100% 이하의 범위 안에서 특정 유해물질을 배출하지 않는 공장을 증설하는 경우

● 공익임지의 전용
공익임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가 아래 항목의 행위를 할 경우에는 가능합니다.

1. 농업인 등이 부지면적 1만㎡ 미만의 농림어업용 시설 및 진입로 등 부대시설을 설치하는 경우
2. 농업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우
3. 종교시설을 신축, 개축 또는 증축하는 경우
4. 폐기물처리시설을 설치하는 경우
5. 국토이용관리법 시행령에서 정한 수산자원보전지구에서의 시설 및 건축물, 기타공작물을 설치하는 경우
6. 국가과학기술위원회에서 의결한 연구개발사업 중 우주항공기술개발과 관련된 시설을 설치하는 경우
7. 농림부령이 정하는 경미한 시설을 설치하는 경우

◇ 임야의 대체조림비
농지전용을 할 경우에는 대체농지조성비를 납부해야 합니다.
임야도 마찬가지로 대체조림비를 납부해야 하는데 산림이 다른 용도로 전용됨에 따라 감소되는 산림자원을 대체 조성하는 비용을 대체조림비라 합니다.

국가 또는 지방자치단체의 공용 또는 공공용시설사업 및 건축 등 대통령령이 정하는 경우에는 감면받을 수 있습니다.
대체조림비는 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 산림청장이 고시합니다.

2003년의 경우 ㎡당 1,270원(평당 4,198원)으로 2001년보다 33% 상승했는데 이유는 전용부담금이 폐지되고 이를 대체조림비로 통합관리하기 때문입니다.

대체조림비 납부기간은 금액에 따라 다른데 납입할 금액이 ▲500만원 미만일 때는 20일 이상 30일 이내 ▲500만원 이상 5,000만원 미만일 때는 30일 초과 60일 이내 ▲납입할 금액이 5,000만원 이상일 때는 60일 초과 90일 이내입니다.
납입고지 전에 신고해 납입하고자 하는 경우는 농림부령이 정하는 바에 따라 신고납입 할 수도 있습니다.
신고납입기간은 신고한 날부터 30일 이내입니다.

납입기간은 보통 납입고지서 발행일로부터 20일 이상 90일 이내로 정하여 고지하는데 부득이한 사유로 기간연장을 신청한 경우 1차에 한해 당초 납입고지한 기간의 범위 내에서 기간을 연장할 수 있습니다.

대체조림비를 일시 납부하기 어려운 상황일 때는 이행보증금을 예치한 후 농림부령이 정하는 바에 따라 3년 이내의 기간동안 분할납부할 수도 있습니다.

분할납부의 사유가 타당하다고 인정될 때는 대체조림비의 납부의무가 결정되는 시점에 산정한 대체조림비의 납부의무가 결정되는 시점에 산정한 대체조림비의 100분의 30은 당해 전용목적사업의 착수 전에 납부하고 그 잔액은 이행보증금을 예치한 후 3년 이내에 납부할 수 있습니다.

산림이 형질변경 되지 않은 상태에서 허가취소 된 경우 납부한 대체조림비를 전액 환급받을 수도 있습니다.
산림이 일부 형질변경 된 상태에서 허가취소 등이 된 경우에는 형질변경 되지 않은 면적에 대해서만 환급받을 수 있습니다.

산림의 형질변경허가를 받고 북구를 완료했을 때는 복구준공검사를 받아야 합니다.
또 준공검사 후에 발생하는 하자를 보수하기 위해 농림부령이 정하는 바에 따라 미리 하자보수보증금을 예치해야합니다.

그러나 면적이 660㎡ 미만인 경우와 기타 대통령이 정하는 경우에는 복구비를 예치하지 않아도 됩니다

 
QA 문답;

Q. 임야를 절차를 밟아서 개간을 하게 되면,
지목도 당연히 변경(가령, 임야가 田이나 沓으로)이 됩니까?
그렇다면, 지목변경 없이, 즉 지목을 임야인 그대로 둔채로
과수원으로 개간해서 농사를 지을 수는 없는지가 궁금합니다.

A. 우리나라는 전국의 토지를 28개 지목으로 구분하고 있습니다.[지목법정주의]
지적법상의 전, 답, 과수원을 묶어서 농지라고 부릅니다.
지목은 그 주된 용도에 따라 국가가 결정합니다.[지목 국정 주용도주의]

지목변경은 지적법에 따라 지적공무원이 신청 또는 직권으로 하는데,
법에 따라 적법 정당한 절차와 사유가 있는 경우에 한합니다.

[2019년 현재 지적법의 정확한 명칭은 공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률입니다]

임야를 임의로 개간하여 과수원으로 만드는 것은
산림의 불법훼손이며, 부적절한 용도변경으로 지목변경이 안됩니다.
오히려 처벌과 원상복구명령의 대상이 됩니다.

임야의 나무를 베어내고(벌목, 벌채), 땅을 파서 고르는 작업(형질변경)과
임야를 전, 답, 과수원 등 농지로 만들려면
농지와 산지(임야)에 관한 법규에 따라 해당하는 정식 개간허가를 받아야 합니다. 물론 사후에 농지로 지목변경이 됩니다.

그러나 유의할 것은 이 경우 해당 임야가
그린벨트, 공원구역, 보안림(현 산림보호구역), 상수원보호구역, 백두간보호구역 등 공익용산지의 경우에는 절대로 허가가 나지 않습니다.

만일 이와 같이 허가를 받을수 없는 임야를 불법개간하거나 허가없이 임의로
벌채나 형질변경을 하게 되면 산지관리법 등 관련법에 의한 형사처벌은 물론
임야원상복구 명령이 떨어자게 됩니다.

따라서 임야를 과수원으로 만들려면
별도의 개간허가를 받거나 또는 산지전용허가를 받아야 합니다.
이러한 허가에는 당연히 벌목(벌채)허가와 형질변경허가가 포함됩니다.

그러나 만일 단순히 산에 있는 수종을 변경[예컨대 참나무, 아카시아나무를 베어
내고 대신 그 자리에 호두나무 밤나무 은행나무와 두릅나무 등 심으려 할 때에]하려하는 경우에는 수종갱신을 위한 벌채허가를 받으면 됩니다.
물론 이 경우 임야의 지목변경은 없습니다.

그러나 나무를 베어내고, 지표를 고른 후에 밭[농지]은 만들려 하거나
매실, 복숭아. 포도 등 유실수 농작물을 심으려 한다면 이는 과수원[농지]이
되는 것이며, 지목변경이 이루어 집니다.

이때에는 어느 경우에나 정식으로 개간허가나 산지전용허가를
받아야 하고 허가를 받지 않은 무단 용도변경은 지목변경이 안 됨은 물론
징역 벌금 등 형사처벌대상이 되는 것입니다.

끝으로 이와 관련하여 임야는 아무리 300평 미만이라 할지라도
농지로의 전용허가가 없는 한 도시인의 주말농장으로는 절대로 쓸 수 없으며
또한 매각 시 양도세 부재지주 중과 적용도 없습니다.

이 점 임야구입 시 특히 유의하여야 할 중요한 사항입니다

Q. 지목은 아직 임야입니다.
이 임야 1천여평을 300평씩 4개로 쪼개어 주말농장으로 팔고져 합니다.
이 경우 주말농장으로 인정될 수 있을까요? 세금은요?


A. 이번 8.31 후속조치의 하나로 부재지주의 농지 임야는 2006년부터는
실거래가로, 2007년부터는 60%의 양도세 중과세로 부과됩니다.

다만 농지법상 인정되는 주말체험영농 목적의 302평 미만의 주말농장은
외지인 소유라할지라도 부재지주 중과세 적용을 받지 아니합니다.

문의하신 분은 제천에 사시므로 현재 부재지주가 아니겠지요....
그러나 소유하신 임야(산과 그 앞 임야)를 쪼개어 양도(분양)하는 경우,
매입하는 사람이 제천 이외에 살 때에는 당연히 부재지주가 됩니다.

이 경우 임야도 주말농장으로 인정받을 수 있는가 하는 것이 질문의 요지라
생각됩니다.

그러나 주말농장은 농지법상 농지에 한하여 인정되는 것이고,
임야의 경우는 적용이 되지 않습니다.

임야가 오래 전부터 나무가 없어 지금까지 밭으로 이용되는 상태라 할지라도
여전히 임야입니다.

다만 적은 면적이고 나무가 많지 않다면, <토지임야(토임)>으로 등록변경은
가능하겠지요......그러나 그렇다고 하여 지목이 농지가 되는 것은 아닙니다.,

또 농지법상 농지가 아니더라도 3년 이상 농사를 지을 때는
현황농지로 농지법상의 사후관리를 받는 경우도 있습니다.
(현재는 이 규정이 개정 삭제됨)
그러나 그 경우에도 지목이 당연히 농지로 변경되는 것은 아닙니다.

참고로 임야에는 농지법 상 허용되는 농막을 설치할 수 없습니다.
그러나 대신 60평 규모의 산림경영관리사를 가설건축물로 축조할 수는 있습니다.


참고) 땅 중개하면서 "부재지주제도" 꼭 알아야겠죠

부재지주제도는 2003년 비사업용토지에 대한 양도세 중과조치의 일환으로 신설되었습니다.

토지소유자가 토지를 양도하는 경우, 그가 부재지주인 경우에는 일반양도세율을 적용하지 않고 60%의 획일적 증과세를 한다는 제도입니다.
참여정부 시절 부동산의 투기를 미리 막고, 사회복지에 소요되는 세수를 확보하기 위한 특별조치로서 2006년부터는 과세기준이 공시지가에서 실거래가로 바뀌었습니다.

그리고 2007년부터 토지에 대한 부재지주의 60% 중과세 제도를 시행하는 것으로 신설했습니다.
당시 일반 양도세율이 9~36%인 점을 비교하면 갑절로 중과되게 된 것입니다.
이후 부동산 매매 시 실거래가로 신고하게 된 것을 감안하면 양도세는 두갑절 이상이 되어 가히 세금폭탄이라고 할 정도라고 할 수 있었습니다.

부재지주의 내용을 보면 종전 토지에 관한 획일적 양도소득세 부과에 특칙을 두어
토지소유자 거주지와 엄무용 여하에 따라 보유토지를 사업용과 비사업용으로 규정하고, 이 비사업용토지에 관하여는 양도차익에 대하여 획일적으로 60%의 양도세 중과세를 하기로 하는 것입니다.
비사업용으로 규정하는 토지의 종류로는 전, 답, 과수원 등 농지와 임야, 목장용지, 나대지와 잡종지 및 주택부수토지와 별장 등이 있습니다.

그러나 우리나라는 전 국토에서 차지하는 지목의 비중이 농지가 20%, 임야가 65%로서 사실상 전국토지의 85% 이상이 일단 비사업용 토지의 잠재적 대상이 된다는 점에서 지주의 과세 중압감과 파금효과는 대단히 컸습니다.

특히 수도권 외곽을 포함하여 강원도 충청도 등 수도권 인근의 농지 임야는 많은 경우 사실상 수도권 사람들 간에 거래되고 있던 현실에서, 사전에 아무런 예고없이 갑자기 터져 나온 8.31조치 이후 토지시장은 거래절벽을 이루고 이후 급격한 침체기로 접어들었습니다.

매각차익의 2/3가량을 세금으로 거두어 가는 현실에서, 어렵게 땅을 팔려는 사람은 거의 없었습니다.
거기다가 당신 전국토지의 20%에 달하는 토지거래허가구역의 지정으로 거래가 더욱 힘들어지며, 토지시장은 썰렁하게 되었습니다.

우려했던 대로 8.31조치 이후 토지시장은 거래절벽을 이루고 급격한 침체기로 접어들었으며이후 오늘에 이르기까지 긴 공백기가 지속되어 왔습니다.
급전이 필요한 해외이민이나 파산, 경매 직전의 지주들만이 토지매각을 주도해 왔다고 볼 수 있습니다.

세금을 회피하려는 불법적인 다운계약서의 만연으로 부동산거래질서가 문란해지고, 거래는 더욱 힘들어졌습니다.

부재지주 양도세 중과보류

2007년부터 적용이 개시된 부재지주 중과 규정은2009년부터 5년간 동일한 내용으로 유예하면서, 일반양도세율을 적용하였습니다.
이 기간 계속하여 장기보유특별공제도 적용을 배제해 왔습니다.
즉 부재지주의 경우에는 3년 이상 보유한 경우라도 매년 3%씩 누적하여 10년 이상이 된 경우 양도차익의 최대 30%까지 공제받을 수 있는 장기 보유 특별공제의 혜택이 없는 것도 변함이 없습니다.