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[이영길]

판교ㆍ재건축 2.17대책 효과와 문제점 
 
연합뉴스   2005/02/17 12:44 입력   친구에게 보내기  스크랩  스크랩 보기  프린트 
건설교통부가 17일 발표한 `판교ㆍ재건축 2.17 대책'은 부동산시장 안정을 위해 판교와 재건축에 대한 투기수요를 최대한 억제하는 것을 골자로 하고 있다.
근본적인 시장안정을 위해 기존 신도시의 아파트를 차질없이 공급하고 주거환경이 좋은 판교급 신도시를 추가로 개발하는 등의 공급 측면의 대책도 포함돼 있다.
한마디로 투기수요는 억제하고 주택공급은 늘리겠다는 것이 정부의 계산이다.
건교부는 "이번 조치가 수요와 공급 모든 측면의 대책을 망라하고 있기 때문에큰 효과가 있을 것으로 본다"면서 "판교와 재건축으로 인한 집값상승은 최대한 막겠다"는 의지를 거듭 표명했다.
부동산 업계에서도 "판교신도시에 대한 지나친 고가분양이 억제되는 효과가 있을 것"이라면서 긍정적으로 평가하는 분위기다.
하지만 25.7평 이하 분양가 상한제 아파트와 마찬가지로 25.7평 초과 채권입찰제 아파트에 대해서도 청약과열이 우려되는 등 각종 부작용이 나타날 수 있어 근본대책은 되지 못한다는 지적도 일고 있다.
특히 판교분양이 연기되면서 건설업체들이 다른 지역에 대한 분양도 연기할 가능성이 높아 정상적인 시장질서가 훼손될 가능성이 우려되는데다 청약자격과 관련한 선의의 피해자가 불가피하게 발생해 민원 가능성도 제기되고 있다.
◆주요 내용과 효과 = 가장 핵심적인 사항은 25.7평 초과 중대형 아파트에 대한 채권ㆍ분양가 병행입찰제다.
채권ㆍ분양가 병행입찰제는 채권은 높게 쓰고 분양 예정가는 낮게 쓴 업체에 택지를 공급하는 제도로, 사실상 분양가를 간접 규제하는 방식이다.
이 제도하에서는 건설업체들이 채권을 무제한 높게 써 내지 못하는데다 분양가도 적정한 선에서 책정할 수 밖에 없어 분양가 억제 효과가 있다.
건교부는 이 제도를 통해 판교신도시 중대형 아파트의 분양가를 인근 단지와 비슷한 수준, 즉 평당 1천500만원을 넘지 않도록 한다는 방침이다.
25.7평 이하 분양가 상한제 아파트의 분양가는 평당 900만원대에서 책정될 전망이다.
택지응찰자격을 `최근 3년간 300가구 이상 시행실적이 있으면서 시공능력이 있는 업체'로 제한한 것도 큰 의미가 있다.
시공능력을 새로운 조건으로 달아 단순한 개발업자(디벨로퍼)가 무분별하게 입찰에 참여하는 것을 막겠다는 계산이다.
그동안은 일부 개발업자와 무작겨자들이 입찰에 대거 참여해 택지를 공급받은 뒤 거액의 웃돈을 받고 해당 택지를 제3자에게 되팔아 넘기는 바람에 분양가가 높아지는 부작용이 발생해 왔다.
재건축 안정대책으로 나온 재건축 개발이익환수 시행, 안전진단 절차 강화, 층고제한범위 축소, 초고층 재건축 불허 등도 의미있는 대책이다.
최근 재건축시장이 불안해 진 것은 개발이익환수제 조기시행이 불투명해진데다 각종 규제완화 조치들이 한꺼번에 터져 나온데 따른 것이다.
따라서 건교부는 재건축 개발이익 환수제를 예정대로 4월 시행하고 나머지 규제의 완화는 최소화하는 방향을 가닥을 잡았다.
일례로 이달 초 제2종 주거지역에 대한 층고제한 완화조치가 나오면서 개포동 등 일부 지역의 재건축 가격이 꿈틀거렸는데 정부가 이번에 방침을 바꿔 신규 임대주택에 대해서만 층고제한 완화를 검토키로 함에 따라 기존의 재건축 단지와 일반단지의 가격불안 양상은 수그러들 수 있게 됐다.
판교분양 시기를 조정한 것은 물량이 적어 시장이 지나치게 과열되는 것을 막자는 취지로 분석된다.
건교부는 당초 6월부터 내년 하반기까지 4차례에 걸쳐 매번 5천가구씩 분양할 계획이었으나 5천가구씩 분양할 경우 청약경쟁률이 지나치게 높아질 수 있다는 판단에 따라 전체 2만9천700가구중 분양물량인 2만1천가구(공공임대 4천가구 포함)를 11월에 일괄분양키로 했다.
물량을 한꺼번에 쏟아냄으로써 청약경쟁률을 조금이라도 낮추겠다는 계산이다.
양주옥정(184만평)과 남양주별내(154만평), 고양삼송(148만평) 등 최근 지정된 3개 대규모 택지지구를 판교 신도시 수준으로 개발키로 한 것은 판교열기를 조금이나마 분산시켜 보겠다는 의도가 깔려 있다.
건교부가 일명 `투파라치'로 불리는 불법거래자 신고포상금제도를 도입한 것도 어느정도 효과가 있을 전망이다.
청약통장을 매입, 매수, 알선행위를 신고할 경우 최대 200만원의 포상금을 주는 제도로 청약통장 불법거래가 상당부분 줄어들 것으로 전망된다.
◆전망과 문제점 = 부동산 업계에서는 분양가 억제를 위한 채권.분양가 병행입찰제 등 상당수 대책에 대해 긍정적으로 평가하는 분위기다.
채권ㆍ분양가 병행입찰제가 실시될 경우 주택.건설업체들이 채권을 지나치게 높게 써 낼 수 없는데다 분양가도 터무니 없니 높게 책정할 수 없는 만큼 분양가 억제효과가 분명히 있다는 것.
내집마련정보사 김영진 사장은 "정부가 이번 대책을 내놓으면서 상당히 고민한 흔적이 보인다"면서 "채권ㆍ분양가 병행입찰제의 경우 시의적절한 조치로 평가된다"고 말했다.
김 사장은 그러나 "이번 대책은 근본대책이 될 수 없다"면서 "일례로 25.7평 초과 중대형 아파트의 분양가가 적정 선에서 규제되면 당첨자들이 그만큼 차익이 많이 누릴 수 있기 때문에 분양가 상한제 아파트와 마찬가지로 청약과열 현상이 나타날 수 있다"고 지적했다.
일각에서는 양주옥정(184만평)과 남양주별내(154만평), 고양삼송(148만평) 등 3개 대규모 택지지구를 판교 신도시 수준으로 개발하는 것이 큰 효과를 거두지 못할 것이라는 전망도 내놓고 있다.
고양삼송지구의 경우 서울시 은평뉴타운과 지리적으로 가까워 충분히 발전가능성이 있지만 양주옥정과 남양주별내지구는 별다른 메리트가 없다는 것.
한편 판교신도시 분양이 11월 일괄분양으로 바뀌면서 내년에 공급될 예정이던 물량이 사라져 결과적으로 선의의 피해자가 발생할 것으로 분석돼 이들의 반발이 예상된다.
건교부는 분양가 상한제 아파트에 대해서는 40세이상 10년 이상 무주택자에게 40%를 최우선으로 공급할 계획으로 올해 39세이면서 10년 이상 무주택자들은 사실상 최우선 청약기회를 잃게되는 셈이다.
 

재건축 단기 직격탄, 분양시장 침체될 듯 
 
서미숙 기자   2005/02/17 11:15 입력   친구에게 보내기  스크랩  스크랩 보기  프린트 
건설교통부가 17일 판교신도시와 재건축단지에 대한 투기 방지대책을 발표함에 따라 강남 재건축단지와 분당 등 일부 지역에서 나타나던 주택 가격 급등 현상이 크게 꺾일 전망이다.
아울러 차츰 살아나던 부동산경기도 다시 냉각될 가능성도 제기되며 판교신도시 분양이 11월로 연기되고 양주옥정과 남양주별내, 고양삼송 등 3곳을 판교급 신도시로 꾸미기로 함에 따라 분양시장 침체가 심각할 것으로 보인다.
다만 오는 4월 분양예정인 잠실 재건축단지와 동탄신도시 등 일부 유망 단지들은 반사이익을 누릴 가능성도 있다.
◆ 분당ㆍ강남 등 단기로는 `직격탄' = 판교와 재건축단지를 겨냥한 이날 발표로 강남과 분당 등 올 들어 집값 급등 현상이 나타나던 지역은 타격이 불가피하다.
분당 이매동과 야탑동 등 판교와 인접한 지역의 중대형 아파트값은 판교신도시 중대형 아파트의 평당 분양가가 2천만원 수준으로 치솟을 것이라는 전망이 나오면서 1~2주만에 5천만~6천만원씩 뛰었다.
하지만 정부가 채권.분양가 병행 입찰 방식으로 분양가를 분당 수준(평당 1천500만원)으로 묶기로 함에 따라 조정이 불가피해졌다.
다만 중대형아파트의 경우 분양가가 평당 1천500만원으로 묶이더라도 2-3년 뒤 입주 시점에서 전매가 가능하고 새 아파트인데다 입지도 분당보다 좋아 평당 2천만원 이상으로 뛸 가능성이 커 분당 집값 상승은 시간문제라는 의견이 지배적이다.
사업 속도에 상관없이 올 들어 크게 가격이 뛰던 재건축단지도 가격이 하락할 전망이다.
2종 주거지역에서 재건축은 추진하는 단지의 층고 제한을 풀지 않기로 해 고덕 주공과 개포 주공 등의 시세에 타격이 예상되고, 안전진단을 구청에 위임하기로 한 서울시의 방침에 대해 건교부가 반대 입장을 분명히 밝히면서 은마아파트 등 사업 초기 재건축단지의 가격도 하향 조정될 전망이다.
건교부는 서울시가 이를 수용하지 않는다면 관련법 개정을 통해서라도 안전한 아파트가 안전진단을 통과하는 일은 없도록 한다는 방침인 것으로 알려졌다.
한국건설산업연구원 김현아 박사는 "재건축아파트의 급등 현상은 진정될 것으로 보인다"면서 "하지만 판교의 경우에는 주변 집값을 안정시키는 근본 대책이라고 할 수는 없다"고 말했다.
RE멤버스 고종완 대표는 "단기적으로는 판교 주변 집값을 잡겠지만 하반기를 기점으로 주택시장이 본격 상승할 가능성이 크기 때문에 판교와 맞물리면 더 큰 과열양상이 하반기에 빚어질 것으로 보인다"고 지적했다.
◆ 분양시장 침체 심화될 듯 = 분양시장은 당분간 극심한 침체 양상이 이어질 것으로 보인다.
각 건설사들은 판교신도시 분양이 이뤄진 뒤에야 수요자들이 다른 상품에 움직일 것으로 전망했는데 판교 분양이 11월로 연기됨에 따라 올해 수도권 분양 일정에 차질이 빚어질 전망이다.
한 대형업체 관계자는 "분양시장이 풀리는 분위기였는데 찬물을 끼얹은 꼴이 됐다"면서 "분양일정을 다시 조정해야 할 것 같다"고 말했다.
다만 상반기에 분양을 준비하고 있는 유망 사업지는 분양성이 더욱 좋아졌다며 반기는 분위기다.
오는 3월 동탄신도시 3단계 분양을 준비하고 있는 모아건설의 최령 이사는 "판교신도시가 바로 뒤이어 예정돼 있어 상당히 부담스러웠는데 11월로 연기됨에 따라 그때까지 기다리지 않을 일부 수요자들이 동탄으로 선회할 수도 있을 것으로 기대한다"고 말했다.
김학권 세중코리아 사장은 "신규 분양시장에는 악영향이 예상되지만 잠실 재건축단지와 동탄신도시 3차 등 판교 이전에 분양을 계획한 유망 단지들에게는 호재로 작용, 양극화 현상이 심화될 것 같다"고 말했다.

판교급 개발 수도권 3개 택지지구는 
남양주 별내, 고양 삼송은 국민임대단지
허귀식 기자   2005/02/17 12:36 입력   친구에게 보내기  스크랩  스크랩 보기  프린트 

건설교통부가 17일 수도권 3개 택지지구를 판교급 신도시로 개발키로 함에 따라 이들 지구가 벌써부터 관심을 끌고 있다.
3개 지구는 양주옥정, 남양주별내, 고양삼송지구로 양주옥정은 일반택지지구, 나머지 2개 지구는 국민임대단지로 지정돼 있다.
국민임대단지의 경우 전체 물량의 50% 정도가 일반분양 물량이다.
이들 지구는 전체적인 개발면적 변동없이 인프라나 주거환경 측면에서만 신도시 수준으로 개발되게 된다.
우선 184만평 규모의 양주옥정지구는 경기도 양주시 옥정동ㆍ고암동ㆍ희암동ㆍ율정동ㆍ삼숭동 일대로 국민임대 1만7천50가구, 일반분양 1만3천650가구 등 총 3만1천가구가 들어설 예정이다.
작년 12월30일 택지지구로 지정됐으며 택지공급 예정일은 2007년 3월, 일반분양 예정일은 2007년 6월로 각각 예정돼 있다.
154만평 규모의 남양주별내지구는 남양주시 별내면 광전리ㆍ덕송리ㆍ화접리 일대 로 국민임대와 일반분양 각 1만500가구씩 총 2만1천가구가 지어질 예정이다.
서울 태릉 동쪽의 불암산 자락에 위치한데다 서울 및 구리시와 인접해 각종 도시개발에 대한 압력이 거센 지역이다.
작년 12월3일 국민임대단지로 지정됐으며 택지공급 예정일은 2006년 12월, 일반분양 예정일은 2007년 3월로 각각 예정돼 있다.
마지막으로 148만평 규모의 고양삼송지구는 고양시 덕양구 삼송ㆍ동산ㆍ신원ㆍ오금ㆍ원흥ㆍ용두ㆍ대자동 일대로 국민임대와 일반분양 각 1만1천가구씩 총 2만2천가구가 들어서게 된다.
고양삼송지구는 일산신도시와 서울의 중간지점으로 은평뉴타운과 인접해 3개 지구중 가장 발전가능성이 높은 곳으로 꼽힌다.
작년 12월31일 국민임대단지로 지정됐으며 택지공급 예정일과 일반분양 예정일은 각각 2007년 3월과 6월로 잡혀 있다.
한편 신도시와 일반 택지지구는 녹지율과 용적률, 인프라시설 등에서 큰 차이가 있는데 우선 택지지구의 녹지율이 25% 수준이라면 신도시는 10% 포인트 높은 35% 수준이다.
또 용적률은 택지지구가 200%, 신도시가 150%로 신도시가 택지지구에 비해 주거환경이 훨씬 쾌적하다.
이밖에 택지지구가 기존의 인프라시설을 그대로 활용한다면 신도시는 전철과 도시고속도로 등 인프라시설을 새로 구축하게 된다.
판교급 개발 수도권 3개 택지지구 현황                                    
    ┌─────┬──────┬──────┬──────┐             
    │          │  양주옥정  │ 남양주별내 │  고양삼송  │             
    ├─────┼──────┼──────┼──────┤             
    │ 지구면적 │  184만평   │  154만평   │  148만평   │             
    ├─────┼──────┼──────┼──────┤             
    │ 지구지정 │ 04.12.30   │  04.12.03  │  04.12.31  │             
    ├─────┼──────┼──────┼──────┤             
    │ 총가구수 │  31,000    │   21,000   │   22,000   │             
    ├─────┼──────┼──────┼──────┤             
    │ 일반분양 │  13,650    │   10,500   │   11,000   │             
    ├─────┼──────┼──────┼──────┤             
    │ 국민임대 │  17,050    │   10,500   │   11,000   │             
    ├─────┼──────┼──────┼──────┤             
    │ 택지공급 │ 07년 3월   │ 06년 12월  │ 07년 3월   │             
    ├─────┼──────┼──────┼──────┤             
    │ 일반분양 │ 07년 6월   │ 07년 3월   │ 07년 6월   │             
    ├─────┼──────┼──────┼──────┤             
    │  비  고  │일반택지지구│국민임대단지│국민임대단지│             
    └─────┴──────┴──────┴──────┘             
    ※자료 : 건설교통부
 

판교 2만1천가구 일괄분양 어떻게 하나 
 
연합뉴스   2005/02/17 13:41 입력   친구에게 보내기  스크랩  스크랩 보기  프린트 
건설교통부가 17일 판교신도시 2만9천700가구중 일반분양 물량 2만1천가구를 11월에 일괄분양키로 하면서 그 방법과 효과에 관심이 쏠리고 있다.
서울시 동시분양은 물론 역대 신도시 개발때도 이번처럼 한꺼번에 대규모 물량을 분양한 적이 없어 자칫 조그만 실수에도 청약대혼란이 발생할 수도 있기 때문이다.
서울시 동시분양 물량의 경우 수백, 수천가구에서 많아야 1만가구를 약간 웃도는 수준이다.
건교부는 우선 모델하우스를 통해 2만1천가구를 동시분양하는 것이 사실상 불가능하다고 보고 인터넷으로 청약을 받는다는 방침이다.
인터넷으로 청약을 접수할 경우 청약 희망자들이 한꺼번에 몰리면서 발생할 수 있는 대혼잡과 안전사고 가능성을 예방할 수 있기 때문이다.
건교부는 이미 금융기관과 새로운 인터넷 청약시스템 구축을 위한 공동작업에 들어간 상태.
건교부는 이와함께 모델하우스도 업체별로 여러곳에 분산배치에 청약인파가 한곳으로 몰리는 것을 막고 필요할 경우 청약기간을 충분히 연장하고 예약접수제도 도입한다는 계획이다.
예약접수제는 분양공고를 내면서 동시에 인터넷으로 청약예약을 받는 제도로, 청약인파 분산효과가 있다.
한편 2만1천가구가 올 11월에 한꺼번에 분양되더라도 입주시점은 2007년 말에서 2008년 말까지로 다양하다. 단지규모와 층고에 따라 공사기간이 다르기 때문이다.
건교부 관계자는 "2만1천가구를 한꺼번에 분양하더라도 인터넷 청약방식 등 여러 대책을 마련하면 큰 문제가 없다"면서 "도로와 철도 등 기반시설도 대부분 입주시점까지 차질없이 건설될 수 있다"고 말했다.
<표> 판교지역 평형별 청약예상 경쟁률                                         
    ───────┬─────────────┬──────────────┐
  │              │      성  남  지  역      │    수  도  권  지  역      │
  │              ├─────┬───────┼─────┬────────┤
  │    종 류     │ 공급물량 │  경  쟁  률  │ 공급물량 │   경   쟁   률 │
  │              │  (30%)   ├───┬───┤   (70%)  ├────┬───┤
  │              │단위: 가구│ 전체 │  60% │ 단위:가구│  전체  │ 60%  │
  ├───────┼─────┼───┼───┼─────┼────┼───┤
  │     계       │  6,300   │ 36:1 │ 21:1 │  14,700  │ 157:1  │ 94:1 │
  ├──┬────┼─────┼───┼───┼─────┼────┼───┤
  │임대│60㎡이하│  1,050   │ 21:1 │ 12:1 │   2,450  │ 129:1  │ 77:1 │
  │    ├────┼─────┼───┼───┼─────┼────┼───┤
  │주택│60-85㎡ │   150    │147:1 │ 88:1 │     350  │ 905:1  │543:1 │
  ├──┼────┼─────┼───┼───┼─────┼────┼───┤
  │분양│최우선  │  1,146   │ 60:1 │ 36:1 │   2,674  │ 139:1  │ 83:1 │
  │주택├────┼─────┼───┼───┼─────┼────┼───┤
  │ 85 │무주택  │  1,003   │ 98:1 │ 59:1 │   2,340  │ 277:1  │166:1 │
  │ ㎡ ├────┼─────┼───┼───┼─────┼────┼───┤
  │이하│1순위   │    716   │224:1 │135:1 │   1,671  │1,109:1 │665:1 │
  ├──┴────┼─────┼───┼───┼─────┼────┼───┤
  │분양(85㎡초과)│  2,235   │ 56:1 │ 34:1 │   5,215  │ 192:1  │115:1 │
  └───────┴─────┴───┴───┴─────┴────┴───┘
    ※ 임대주택 4천가구, 분양주택 1만7천가구를 전체 공급가구로 가정.
       청약자격자수는 2004년 12월말 기준.
       경쟁률에서 전체는 자격자가 모두 청약할 경우, 60%는 60%만 청약할 경우.
       최우선은 40세이상 10년이상 무주택자.
       무주택은 35세이상 5년이상 무주택자.
    ※ 자료 : 건설교통부 

판교ㆍ재건축 2.17대책이후 청약전략은 
 
박원갑 기자   2005/02/17 13:45 입력   친구에게 보내기  스크랩  스크랩 보기  프린트 
정부가 17일 판교신도시를 11월에 2만1천가구를 일괄분양하기로 함에 따라 청약 전략에도 수정이 불가피해졌다.
당초 6월로 예정됐던 물량이 11월로 연기됐고 물량도 4배나 늘어 청약 경쟁률이 여전히 높기는 하지만 예상보다는 낮아질 전망이다.
갑작스런 일정변경으로 청약에서 불이익을 당하는 경우도 일부 발생할 것으로 예상된다.
내년에 35세가 돼 무주택우선순위자가 되거나 내년에 40세가 돼 최우선순위자가 된 뒤 청약하려는 이들이 이런 경우다.
또 2007년 이후 물량을 노리고 작년이나 올해 청약통장에 가입한 이들 역시 판교 당첨 가능성은 희박해졌다.
◆청약 경쟁률 완화 = 당초 오는 6월 시범단지에는 5천가구 안팎이 나올 예정이었는데 11월에 2만1천가구가 나온다.
물량이 늘어난만큼 경쟁률은 당초의 3분의 1∼4분의 1 수준으로 떨어진다는 것이 건설교통부의 설명이다.
가령 성남지역 최우선순위자(성남시 거주 40세 이상, 10년 이상 무주택자)가 모두 우선 청약기회가 주어지는 25.7평 이하 분양가상한제 아파트(총 1천146가구)에 청약할 경우 경쟁률은 60대 1로 당초(190대 1)보다 크게 낮아진다.
35세 이상 5년 이상 무주택자의 경쟁률은 98대 1이며 1순위는 224대 1로 당초 예상보다 상당히 낮아졌다.
수도권은 자격자들이 모두 청약할 경우 최우선순위자는 139대 1, 무주택우선은 277대 1, 1순위는 1천109대 1의 경쟁률을 보일 것으로 예상됐다.
전용면적 25.7평 초과 아파트에 대한 청약 경쟁률은 성남이 56대 1, 수도권이 192대 1로 소형아파트보다는 경쟁률이 한결 낮다.
하지만 전문가들은 경쟁률이 다소 낮아지기는 했지만 당첨 가능성이 희박하기는 마찬가지라면서 청약에 신중할 것을 주문하고 있다.
◆판교 중대형을 노려라= 판교신도시 중대형아파트의 분양가가 평당 1천500만원 수준으로 제한됨에 따라 투자 매력이 더욱 커졌다.
입주 시점 시세가 평당 2천만원 정도라고 할 때 50평형 아파트는 불과 2-3년만에 2억5천만원이 오르는 셈이다.
경쟁률도 소형아파트보다는 낮다. 더욱이 분양가상한제가 적용되는 25.7평 이하 아파트는 당첨 뒤 5년간 전매가 금지되지만 중대형 아파트는 그렇지 않다.
따라서 전문가들은 무주택우선순위를 갖추지 못한 청약저축 가입자들은 중대형평형에 청약할 수 있는 청약예금으로 갈아타는 것도 한 방법이라고 밝히고 있다.
전용면적 25.7평 초과 아파트를 청약하려면 통장 예치금이 서울은 600만원 이상, 경기도는 300만원 이상이다.
김영진 내집마련정보사 사장은 "중대형평형 아파트의 분양가도 제한되면서 매력이 더욱 커졌다"면서 "청약예금으로 바꾸는 등의 방법으로 적극적으로 중대형을 노려볼 만하다"고 말했다.
◆판교 이외 지역을 노려라= 무주택 우선순위도 안되고 청약예금으로 바꿀 형편도 안된다면 과감하게 다른 지역을 노리는 것이 현명하다.
많은 이들이 11월 판교신도시 분양을 기다릴 것으로 예상되기 때문에 그 이전에 유망단지에 청약하면 낮은 경쟁률속에 수월하게 내집마련을 할 수 있을 것으로 보이기 때문이다.
특히 11월 이후에는 판교 당첨에 실패한 이들이 다른 곳으로 눈을 돌릴 것으로 예상되기 때문에 서두르는게 좋다.
전문가들은 자금력이 있다면 올 봄에 분양하는 잠실 재건축단지를 노리고 여의치 않다면 동탄신도시와 용인 성복.동천.신봉지구 등 판교 후광 효과가 기대되는 지역에 청약하는 것을 추천하고 있다.
올해 분양시장이 극히 침체될 것으로 예상되기 때문에 미분양 물량을 적극 매입하는 것도 방법이다.
안명숙 우리은행 PB사업단 부동산팀장은 "청약 통장을 사용하지 않고 유망 지역의 미분양 물량을 사 놓은 뒤 판교는 판교대로 한번 도전해보는 것도 좋은 방법"이라고 말했다.
 

판교대책...건설사 과열 입찰경쟁 잠재울까 
 
연합뉴스   2005/02/17 14:52 입력   친구에게 보내기  스크랩  스크랩 보기  프린트 
정부가 17일 판교신도시 중대형아파트의 택지공급 방식을 변경하기로 했지만 건설사들의 과열 입찰경쟁을 잠재우기에는 역부족이라는 지적이다.
건설교통부는 단순히 채권액만 높게 쓰는 곳에 택지를 공급하는 채권입찰제의 부작용을 줄이기 위해 분양예정가를 함께 제출토록 해 채권액은 높게쓰면서 분양가는 낮게 쓰는 업체에게 택지를 공급하기로 했다.
이렇게 하면 당초 2천만원을 넘어설 것으로 보이던 평당 분양가가 상당히 낮아져 주변 지역 집값마저 덩달아 뛰는 부작용은 막을 수 있을 것으로 보인다.
하지만 업계에서는 정부가 분양가 상한선을 분당수준(평당 1천500만원)으로 묶어 놓았기 때문에 채권액을 얼마나 높게 쓰느냐가 관건이고 따라서 업체간의 출혈 경쟁은 여전할 것으로 보고 있다.
한 대형업체 관계자는 "아직 시간이 많이 남아있어 구체적인 전략을 짜고 있지는 않지만 문제는 간단하다"면서 "무리해서 채권액을 높게 쓸지 아니면 합리적으로 대응할 지만 결정하면 된다"고 말했다.
다른 중견업체 관계자는 "이번 대책으로 판교의 분양성은 더욱 좋아졌다"면서 "다소 무리해서라도 택지를 분양받는다는 방침에는 변화가 없을 것"이라고 밝혔다.
일부에서는 오히려 주택의 질만 떨어뜨릴 것이라는 지적도 나오고 있다. 분양가가 제한된 상태에서 채권액을 높게 쓰면 자연스레 공사비에서 원가를 절감해야 하기 때문이다.
한 업체 관계자는 "대형업체들이야 자존심이 있기 때문에 어느정도 수준을 유지하겠지만 자금력이 달리는 업체들이 시공하는 아파트는 마감재의 질이 떨어질 수도 있다"고 우려했다.
다만 정부가 응찰자격을 종전 3년간 300가구 시행에 시공능력까지 갖추도록 강화해 이를 충족시키는 업체수가 종전 581개에서 288개로 줄어 과열 양상이 소폭 줄어들 수는 있을 것으로 보인다.

판교ㆍ재건축 대책 부동산시장 반응 
강남 재건축 관망세...호가 하락
 
서미숙 기자   2005/02/17 15:50 입력   친구에게 보내기  스크랩  스크랩 보기  프린트 
'판교ㆍ재건축 대책'이 발표된 17일 그동안 들썩거렸던 판교 일대 부동산 시장과 강남 재건축 시장은 관망세가 점점 짙어지는 분위기다.
판교신도시 분양이 다가오면서 판교 일대에는 1순위자의 청약통장이 불법거래된다는 소문이 퍼지고 분당 등 인근 아파트값이 들썩였지만 정부 대책 발표로 당장은 분위기가 수그러들 것으로 예상된다.
하지만 이번 조치가 과열 분위기를 근본적으로 잠재우지는 못하고 지연시키는 효과만 가져올 것이라는 것이 중개업계의 견해며 갑작스런 분양 연기 및 횟수 변경에 따른 수요자들의 혼란을 우려하는 목소리도 나오고 있다.
분당 정자동 동아부동산 정화영 사장은 "판교 영향으로 중대형아파트의 호가가 급등하고 상승세가 30평형대로 확산되는 양상을 보였지만 투기억제 대책이 나온다는 소식이 전해지면서 이미 문의가 줄었으며 오늘은 전화 한 통 오지 않았다"며 "정부 발표로 과열 분위기가 당장은 수그러들 것으로 보인다"고 말했다.
분당 우성공인 관계자는 "당장은 시장이 잠잠해져도 11월이 다가오면 다시 인근 부동산시장이 들썩거릴 수 밖에 없다"며 "분양가를 아무리 낮추더라도 그만큼 프리미엄만 더 붙게 되므로 궁극적으로는 주변 시세의 동반상승을 억제할 수는 없을 것"이라고 덧붙였다.
또 다른 중개업자는 "분양을 한꺼번에 하는 것은 경쟁률을 떨어뜨리기 위한 것으로 보이지만 별 효과가 있겠느냐"면서 "분양시기가 11월로 미뤄지고 한꺼번에 시행됨에 따라 청약대기자들의 혼란과 실망감이 클 것"이라고 말했다.
이날 판교와 함께 재건축아파트에 대한 안정대책도 나오자 최근 들썩였던 강남 재건축 시장도 관망세로 돌아서 호가가 하락하고 있다.
올들어 재건축 개발이익환수제의 국회통과가 지연된데다 제2종 주거지역 층고제한 폐지가 추진된다는 소식이 호재로 작용해 서울 강남을 중심으로 재건축 호가가 급등했지만 이번 대책 발표로 연초 시세 움직임은 반짝 상승에 그치게 됐다.
개포동 주공3단지 인근 남도공인 대표는 "설 연휴 이후 매수세가 거의 끊겼으며 정부대책이 나온다는 소식이 전해진 어제부터 호가가 1천-2천만원 정도 빠졌다"며 "오늘은 향후 어떻게 될지를 묻는 전화만 올 뿐 관망세가 더욱 심해지고 있다"고 말했다.
아울러 건교부가 서울 압구정동 주거지역내 초고층 재건축 추진도 허용하지 않겠다고 함에 따라 술렁였던 이 일대 시장 분위기도 잠잠해질 전망이다.
압구정동 한라공인 대표는 "초고층 재건축 기대감에 매수문의가 늘고 급매물이 빠지면서 호가가 다소 상승했지만 실제 매물이나 거래는 별로 없었다"며 "정부 발표로 매수문의가 줄어 올랐던 호가도 점점 떨어질 것으로 보인다"고 말했다.
 

2ㆍ17 대책이후 청약 전략 
 
박원갑 기자   2005/02/17 17:30 입력   친구에게 보내기  스크랩  스크랩 보기  프린트 
정부가 오는 11월 판교신도시 2만가구의 아파트를 일괄 분양키로 하면서 아파트 청약ㆍ투자 전략도 변화가 불가피할 전망이다. 판교에 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 당첨 확률은 높아질 수 있다.
하지만 판교에서 6월부터 내년 하반기까지 순차적으로 분양할 것으로 예상하고 청약통장에 가입했던 사람 중 11월까지 1순위에 들지 못하는 수요자들은 불만을 터뜨리고 있다. 이들은 판교 청약을 포기하고 다른 곳으로 눈을 돌려야 할 것으로 보인다.
◇판교 청약전략 바꿔야
11월까지 무주택 우선 요건(40세 이상 10년 이상 무주택 세대주 또는 35세 이상 5년 이상 무주택 세대주)을 갖출 수 있는 경우 판교청약을 최우선 순위로 삼는 게 좋다. 일괄 분양으로 당첨 가능성이 커지기 때문이다. 건설교통부 관계자는“물량이 늘어나는 만큼 청약 경쟁률이 당초의 3분의 1∼4분의 1수준으로 떨어질 수 있다”고 말했다.
그러나 일반 1순위자들은 청약통장 변경 등 청약 전략이 크게 제한받게 됐다. 이전까지는 2007년까지 차례로 분양이 이뤄져 청약예금 증액이나 통장 전환을 통해 경쟁률이 낮은 아파트를 공략할 수 있었지만 앞으로는 이런 계획을 수정해야 한다.
내집마련정보사 김영진 사장은“대형평형을 청약하기 위해 지난해 11월 이후 통장을 증액한 사람들이 크게 당황하고 있다”고 말했다.
청약저축 1순위자로 서울 기준으로 600만원이 넘는 경우 예금통장으로 전환, 판교 중대형을 청약해보는 것도 고려해볼 필요가 있다. 중대형 아파트에 대해 정부가 사실상 분양가 규제에 나서 청약 메리트가 커졌기 때문이다.
1가구 2주택자인 경우 최초 모집공고일 이전까지 한 채를 팔아 팔아야 1순위가 된다는 점도 유념할 필요가 있다. 판교 등 투기과열지구에선 2주택자들은 1순위에서 배제되기 때문이다.
◇수도권 알짜 분양 노려볼 만
11월까지 무주택 우선요건이나 1순위가 되기 어려운 경우 수도권 다른 곳을 물색하는 것이 좋다. 청약자들이 판교 이외 지역의 청약을 기피, 경쟁률이 저조할 가능성이 있기 때문이다. 실수요자에겐 11월까지가 내 집 마련의 좋은 기회가 될 수 있는 셈이다.
건설산업전략연구소 김선덕소장은 “잠실 재건축 단지, 동탄신도시, 송도신도시, 판교 인근의 용인 성복ㆍ동천ㆍ신봉 지구 등을 노려볼 만하다”고 말했다.
미분양을 매입하는 것도 고려해 볼 만하다. KTB자산운용 안홍빈 부동산운용팀장은“분양시장이 얼어붙으면서 알짜 지역도 미분양이 될 가능성이 적지 않다”며 “11월까지 일반 1순위가 되기 어려운 경우 미분양을 적극 공략할 필요가 있다”고 말했다.
◇판교 인근 대형 ‘묻지마 매입‘은 신중
올 들어 판교신도시 대형 평형 분양가가 평당 2000만원까지 치솟을 것이라는 소문에 분당ㆍ용인 수지 일대 대형 아파트값이 최고 1억원 올랐다. 판교 고분양가에 따른 후광 효과를 기대한 투자자들이 몰렸기 때문이다.
하지만 정부가 전용면적 25.7평 초과 아파트에 대해 사실상 분양가를 규제할 경우 후광 효과는 예상보다 낮을 수 있다. 분당 테크노컨설팅 박윤재 사장은 “이번 판교대책 이후 아파트 오름세가 둔화하거나 하락할 수 있는 있다”며 투자에 신중할 것을 당부했다.
 

다시 짜는 판교 청약전략 
 
김영진   2005/02/18 08:44 입력   친구에게 보내기  스크랩  스크랩 보기  프린트 
판교신도시가 올해에 2만가구 일괄 분양됨에 따라 청약전략 또한 바뀔 수밖에 없다. 우선 올해는 무주택우선공급 대상이 아니지만 내년이나 내후년에 우선공급 대상에 해당되는 사람은 그 기회가 없을 전망이다.
또한 2007년 이후 물량을 노리고 작년이나 올해 새로 청약통장에 가입한 사람 또한 소용이 없게 되었다. 따라서 현재 소유한 청약통장을 가지고 최대한 빠른 순위로 청약할 수 있는 방법이 중요하겠으며, 활용한다 해도 1순위가 안되는 사람은 일찌감치 다른 곳으로 눈을 돌리는 것이 현명하겠다.
가입한 지 2~3년밖에 안된 청약저축 가입자라면
청약저축은 동일순위(같은 1순위) 할지라도 당첨자를 결정하는 방법이 무주택세대주 년수, 납입총액, 납입회수 등에 따라 우선 당첨이 되므로, 적어도 60회이상~120회이상 가입자들에게 당첨확률이 있기 때문에 이에 해당되지 않는 다면 예금으로 변경해 민영아파트 일반분양을 노리는 것이 유리하다 할 수 있다.
하지만 청약저축 가입자는 청약예금으로 전환이 가능한 반면 청약예금 가입자는 청약저축으로 전환이 되지 않는다. 변경 후 임대주택과는 영영 이별이란 얘기다. 따라서 신중히 결정하는 것이 중요하겠다.
무주택세대주가 아닌데 청약예금(전용면적25.7평 이하) 가입자라면
무주택세대주가 아니라면 전용면적 25.7평 초과 물량에 청약하는 것이 유리하다. 전용면적 25.7평이하 물량은 무주택세대주의 장이 될 것이 때문이다. 하지만 청약통장을 변경한다 해도 큰 평형으로 는 1년 이후에나 가능하다.
예를들어, 서울시에 거주하고 청약부금 300만원을 납입한 사람이 청약예금 1000만원(전용면적 102㎡초과)으로 전환하려면 나머지 차액인 700만원을 준비하여 가입한 은행에서 변경하면 된다.
단, 변경 후에는 1년이 지나야만 전용면적 102㎡초과 평형대에 1순위로 청약할 수 있어 올해 분양하는 판교에는 기존평형대로 청약할 수밖에 없는 것이다. 따라서 판교 당첨확률이 매우 낮기 때문에 판교보다는 판교인근의 수혜지역에 청약하는 것이 유리하겠다.
무주택세대주가 아닌데 청약저축 가입자라면
일반적으로 청약저축을 청약예금으로 변경하려면 납입액 한도내에서 청약예금통장으로 전환할 수 있다. 서울거주 청약저축 가입자의 경우 총 300만원을 납입했을 때, 청약예금 300만원(전용면적 85㎡이하)으로 변경이 가능하며 변경 후 바로 청약1순위가 될 수 있다.
따라서 청약저축 가입자라면 남은 기간동안 청약저축액을 늘려 청약예치금에 맞게 청약예금으로 전환해야 하는데, 무주택세대주가 아니라면 전용면적 25.7평 초과로 변경해야 하는 것이 유리하므로 서울은 각각 600만원,1000만원, 1500만원의 예치금이 되어야 하며, 경기도의 경우 각각 300만원,400만원,500만원의 예치금이 되어야 해당 평형에 맞게 변경할 수 있다.
결론적으로 큰평형으로 변경할 때 1년이 지나야 큰평형에 청약이 가능한 부금이나 예금과 달리 청약저축은 예치금 한도내에서만 변경할 수 있지만 변경된 후에는 바로 1순위가 될 수 있는 장점이 있는 것이다.
만약 서울에서 청약저축 600만원을 불입한 사람이라면 청약예금 300만원(전용면적 85㎡이하) 또는 600만원(전용면적 102㎡이하) 중에서 택일해서 변경할 수 있으며 변경 후 바로 1순위가 된다는 장점이 있다. 하지만 납입액 이하로만 변경이 가능하므로 청약예금 1000만원, 1500만원 통장으로는 변경할 수 없다.
무주택자가 아니어서 중·대형 평형에 청약하고 싶다면 위와마찬가지로 주소지를 경기도로 이전하면 바로 청약예금 400만원(전용면적 102㎡초과) 또는 청약예금 500만원(전용면적 135㎡ 초과)으로 전환하여 바로 청약 1순위자가 될 수 있다. 이 때 차액은 환급받을 수 있다.
무주택세대주가 서울에서 청약저축 18개월만 불입했다면
서울에서 청약저축을 1년간 불입했을 경우 1순위가 되려면 12개월이 더 있어야 1순위가 된다. 이런 경우라면 주소지를 경기도로 옮겨 6개월만 불입한다면 다면 1순위가 되어 청약예금으로 변경이 가능하다.
서울과 경기도는 청약을 위한 청약예금 동일평형대의 예치금이 서로 다르고 청약신청자격은 청약지역기준이 아니라 현재의 거주지역으로 판단하기 때문이다.
무주택1순위자로 102㎡ 초과 청약예금통장을 가지고 있다면
청약예금을 최초모집공고일전까지만 전용면적 102㎡ 이하인 청약예금으로 변경하면 바로 85㎡ 이하 에 해당되는 아파트에 청약이 가능하므로 청약 시 무주택우선순위 혜택을 받을 수 있다.
다만 큰 평형에서 작은 평형으로 변경할 때는 바로 작은 평형으로 사용이 가능하지만 작은 평형에서 큰 평형으로 청약통장을 변경할 경우 1년간은 변경 기존 평형으로 청약가능하며 전환 1년 후부터 변경한 평형에 청약할 수 있다. 따라서 무주택우선순위로 청약하는 것이 유리하다.
어떻게 하면 1순위가 될 수 있나요
서울과 경기도 전역이 투기과열지구로 지정되어 있어 2002년 9월 5일 이후로 청약통장을 만든 사람 중 세대주가 아닌 사람과 세대구성원 모두를 합쳐 과거 5년 이내 당첨사실이 있거나 1가구 2주택 이상 보유자들은 1순위 청약이 제한된다.
따라서 2002년 9월 4일까지 청약통장에 가입한 사람 중 1순위 요건을 갖춘 사람은 세대주 여부와 관계없이 청약 1순위 자격이 부여된다. 가끔 "투기과열지구내에서만 당첨사실이 없으면 되는가" 라고 묻는 사람이 있지만 결론은 안된다.
당첨여부는 지역을 논하는 것과는 무관하기 때문이다. 또한 투기과열지구가 아닌 곳에 주택을 2채 소유한다해도 마찬가지로 1순위 제한을 받는다. 게다가 세대분리된 배우자 명의로 집을 마련한 뒤 자신은 무주택자 요건을 갖추려는 사람도 무주택1순위 혜택을 받지 못한다.
1순위 요건에 해당하지 않는데 어떡하죠
1가구 2주택자라면 최초모집공고일전까지 집을 1채 팔면 1가구1주택에 해당되어 청약1순위 자격이 가능하며, 자신은 1순위제한을 받더라도 청약통장이 있는 자녀가 있을 경우 모집공고일 전까지만 자녀를 별도 세대로 구성해 세대주가 되면 자녀명의로 1순위 청약이 가능하다.
또한 2002년 9월 5일 이후로 남편은 청약저축 혹은 청약예금, 배우자는 청약부금을 들었을 때는 세대주인 남편 한 사람만 1순위 청약이 가능하지만 최초모집공고일 전까지만 세대주를 배우자로 전환하면 배우자 명의로 1순위 청약이 가능해진다.
청약통장 명의변경 활용은
만일 청약통장1순위인 통장을 가지고 있지만 1가구2주택자라서 청약1순위가 투기과열지구내에서는 제한된다. 하지만 청약저축 및 가입일(순위기산일)이 2000년3월25일 이전인 청약예금/부금 가입자라면 세대주변경으로 청약통장을 변경할 수 있으므로 자녀로 세대주변경을 하여 청약예금/부금을 변경한 뒤 차후에 자녀를 최초모집공고일 이전까지만 세대분리한다면 자녀가 1순위로 청약이 가능하다.
 

판교급 신도시 수요 분산 효과 없을듯 
양주 옥정ㆍ남양주 별내ㆍ고양 삼송 개발계획 엿보기
 
서미숙 기자   2005/02/17 17:44 입력   친구에게 보내기  스크랩  스크랩 보기  프린트 
정부가 경기도 양주 옥정ㆍ남양주 별내ㆍ고양 삼송 등 수도권 3개 택지지구를 신도시급으로 개발하기로 하면서 이들 지구가 어떤 곳인지 수요자의 관심이 쏠리고 있다.
정부는 이곳을 신도시로 격상하면 판교에 쏠린 관심이 분산될 것으로 기대하는 눈치다. 하지만 이들 지역은 판교와 수요층이 다른 데다 주변 입지 여건이나 교통ㆍ환경 등이 판교보다 크게 뒤쳐져 정부가 바라는 판교신도시 청약 수요 분산 효과는 크지 않을 것으로 보는 부동산 전문가들이 많다.
게다가 3곳 모두 국민임대주택이 전체 공급 물량의 절반 이상 되는 것은 신도시 효과를 반감시킬 것이라는 지적이다.
3곳의 아파트 분양도 2007년께나 가능해 이미 판교 청약열풍이 휩쓸고 간 뒤다. 이에 따라 이는 판교에 대한 근본적인 대책이라기 보다 판교에 쏠린 관심을 잠재워 보려는 의도로 보는 시각이 많다.
◇3개 지구 어떤 곳이고 개발 방향은
양주 옥정은 일반택지지구, 남양주 별내와 고양 삼송지구는 국민임대단지로 모두 지난해 12월 택지개발예정지구로 지정됐다.
건설교통부는 이들 지역의 규모 등 기본 골격은 그대로 두고, 인프라나 주거환경 측면에서만 신도시 수준으로 상향 개발한다는 방침이다. 다만 일반택지지구인 양주 덕정지구는 규모를 넓혀 파주 신도시급으로 만들 가능성도 있다.
정부는 택지지구를 신도시급으로 개발하면 녹지율이 25%에서 35%로 높아지고, 용적률은 200%에서 150%로 낮아지기 때문에 주거환경이 쾌적해진다고 밝혔다.
또 택지지구는 보통 주변에 있는 기존 시설을 활용하지만 신도시는 전철이나 도시고속도로 등 새로운 시설을 구축해 교통여건도 더 좋아지게 된다. 이와 관련, 건교부 서종대 주택국장은 “구체적인 내용은 개발계획 수립과정에 반영되겠지만 신도시로 조성되면 종전 택지지구보다 살기 좋아져 청약수요를 끌어들일 것”이라고 말했다.
세 지역 중 입지여건이 가장 좋은 곳은 고양 삼송지구가 꼽힌다. 148만평으로 3개 지구 중 규모는 가장 작지만 일산 신도시와 서울의 중간 지점이면서 서울 은평뉴타운과 붙어 있어 발전성이 가장 큰 것으로 부동산업계는 본다. 일반분양 1만1000가구, 국민임대 1만1000가구 등 총 2만2000여가구가 들어서고 인구 6만6000여명을 수용한다.
남양주 별내지구는 남양주시 별내면 광전ㆍ덕송ㆍ화접리 일대에 154만평 규모로 개발된다. 국민임대와 일반분양 각 1만500가구씩 총 2만1000가구가 지어진다. 태릉 동쪽의 불암산 자락에 위치하고, 서울ㆍ구리시와 가까워 최근 개발한 남양주 호평ㆍ평내보다는 입지여건이 낫다는 평가도 있다.
양주 옥정지구는 경기도 양주시 옥정ㆍ고암ㆍ희암ㆍ율정ㆍ삼숭동 일대 184만평으로 국민임대 1만4000가구, 일반분양 1만7000가구 등 3만1000가구가 들어선다. 서울 도심에서 30㎞, 의정부 도심에서 8㎞ 떨어져 있다. 3번 국도와 3번 국도 우회도로가 2008년, 서울∼포천간 고속도로가 2009년께 각각 개통될 예정이다. 최근 일대에선 아파트 개발이 추진되고 있지만 집값이 약세인 의정부보다 입지여건이 뒤쳐진다는 지적이 많다.
정부는 올 연말 토지이용계획 및 개발계획을 수립해 실시계획승인이 떨어지는 내년 말까지 건립 가구수와 교통ㆍ환경대책 등을 확정한다는 계획이다.
◇심리적 안정 효과에 그칠 수도
이들 지역이 판교 신도시 수요를 흡수하기는 역부족이라고 보는 부동산전문가들이 많다.
이들 단지는 모두 수도권 북부권역이지만 판교 수요의 상당수는 서울 강남권과 분당ㆍ용인 등 남부지역이어서 기본적으로 수요층 자체가 다르다는 것이다.
특히 실거주 여부와 관계 없이‘판교=로또’라는 기대심리로 시세차익을 노린 투기수요는 차단할 수 없다. 연세대 도시공학과 김의준 교수는 “수도권 동북부에는 신도시가 없기 때문에 신도급으로 주거환경이 좋아지면 강북권 수요를 끌어들일 수는 있다”며 “하지만 판교 대책으로는 수치상의 청약 경쟁률을 일부 낮추는 의미에 불과할 것 같다”고 말했다.
규모도 판교신도시(280여만평)보다 100만평 이상 작아 신도시로서의 기능을 제대로 할 지도 미지수다. 양주 덕정을 제외하고는 규모를 늘리지 않아 기반시설만 괜찮은 ‘택지개발지구’로 남을 수도 있다는 지적이다.
판교와 버금가는 입지의 땅을 개발하라는 주문도 나온다. 한국주거문화연구소 김승배 소장은 “공급 확대 측면에서는 바람직하지만 판교 수요 분산을 위해선 성남 서울공항이나 서울 강남권 그린벨트 지역 등을 개발하는 게 효과가 더 클 것”이라고 말했다.
주거환경연구원 김우진 원장은 “수도권 북부는 지금도 미분양이 많은 지역”이라며 “강남 이남의 공급물량을 늘릴 수 없다면 오히려 강남권 재건축을 허용해주는 게 수요 분산 측면에서는 더 효과가 클 수 있다”고 주장했다.

[믿음(김병진)]

눈아포!

[공명규/회장]

상세 정보 감사! 몇시간에 짤라서 숙지하겟슴다