별과바람네가 구입한 방배동 단독주택에 대한 상세 설명서와 향후 계획

[별과바람]

방배 5구역 물건 권리분석표(이수부동산제공)
구 분	내 용 1			내용 2		비 고
1	주택구분		단독구역	지번	966
2	대지권		50.24(평)	건평(전용)	51(평)
3	감정 예정가격		(평당2250만원) 11억3천만 원	이주비 지원 (무이자)	5억6천5백만 원	늦어도 2016년 12월이내로 예상하였음.
4	권리 예정가격		16억3천8백만원
5	조합분양가		26평 : 5억9천만 원 34평 : 7억6천7백만 원 (48평: 10억6천만 원) - 참고		대지 50평 넘은 조합원에게는 1+1제도가 적용되어서 26평, 34평의 2개를 줌
6	일반분양가		시공사 제시안	평당3천만 분양 시 평당3천1백만 분양 시	비례율 140% 비례율 145%
7	예상 추가분당금		없음
8	예상 추가환급금		(권리가-감정가) : 3억3천3백만 원 (16억3천8백 - 13억4천만 원으로 본 감정평가액)
9	주변 실 매매 가격		26평 8억, 34평 10억5천으로 반영하면 18억 5천
10	실수익 (예상)		18억5천+3억3천=21억8천만 원의 예상가격에 - 투입가격(13억5천)= 8억3천만 원의 수익이 예상되는데 금융이자 부담을 넉넉히 1억을 반영하고, 취득 등록세와 복비를 반영한 비용을 1억3천으로 잡아도 6억 원의 순수익을 예상함
11	추가 참고 사항		정보사 터널 완공 개통으로 예상되는 수익이 아파트 2채는 + 3억 이상으로 예상됨으로 실제 이익은 9억이 넘는 것으로 전망(고개 넘은 동네 아파트 가격은 15억원인데 터널 개통으로 현재 5억 시세 차이가  2, 3억 차이로 좁혀질 것으로 전망함)
상기 부동산 자금 조달 계획과 실비용 계산 내역
		투입 비용 내역	(계약 구입 금액 : 13억4천, 등록세, 복비를 합하면 투입비용 합계는 14억1천만 원)
계약금		1억	3월 25일 지급하였음
중도금		1억	4월 25일 지급 예정(보유한 8천만 원에 개인신용 융자 3천 대출할 계획임)
막대금		3억7천	5월30일 지급예정(대구 집 판매대금과 1억 추가 융자 대출 예정) 집이 팔리지 않을 경우에는 방배동 구입 주택 추가 담보 대출과 비장의 방법 동원으로 충분히 해결 가능함. (상기 집은 6m,4m 도로를 끼고, 전세 2억5천, 융자 5억2천을 안고 있는 3층 단독 주택이며, 수리를 한 집으로 전세를 놓은지 5개월 밖에 되지 않아서 이주가 개시되기 전에 이사를 요구할 사람들이 아니며, 하나 응행 융자가 6억 7천까지 가능하다고 함.) - 여러 가지 조건들이 만족스러워 용기를 내어 계약하였음
(결국 해당주택 담보 6억2천 융자에 개인 신용 융자 3천만) 합계 6억5천만 원의 이자 금융 부담을 무이자 이주금 지급일까지 감당해야함 이율을 3% 적용하면 월 2백만 원으로 넉넉히 2년을 반영 계산하면 추가 소요 비용 5천만 원과 대구 거주비용 5천만 원으로1억 원의 추가비용 발생, 이주비 5억6천만 원으로 전세금 2억5천만 원과 개인융자 3천, 이자부담 5천만, 대구 살 집 5천만 소계 1억3천에 대한 부채를 우선 해결하고 나면 1억8천이 남는데 이를 집 담보 융자 부채6억2천에 대해 우선 갚고 나면 순수부채 4억4천을 완공 입주까지 이자 부담되어야 함. (이에 따른 이자 금융비용 5천만 원을 또 다시 반영하면) 결론적으로 입주 시에 환급되는 3억3천으로 부채 4억4천만 원과 이자 비용 등의 빚(6천만원 정도)을 갚아내면 남게되는 1억7천정도와 무이자이주비지원금 5억6천의 부채를 합해보면 총 7억3천의 부채를 최종 안고서, 26평과 34평 아파트 2채를 갖게 되는 꼴이며, 1인 2주택의 중과세를 면하게 해 주고자 자동임대사업자로 일괄 전환시켜 준다고 함 (최종 고려할 사항은 부채 7억3천억도 정보사 터널 개통에 따른 아파트 가격상승을 최소 3억3천(2채)으로 반영하면 실제로는 4억 정도의 채무로 방배동 아파트 2채(26평, 34평)를 갖게 되는 것. 추가 특기사항 : 26평 아파트 1채에는 3년간 전매할 수 없으므로 전세를 놓거나 의무적으로 살아야함(적용 법률에 의함)
차후 계획 : 동반자는 대구에서 90세 장모님 효 실천 하며, 향후 5년간 살아야 하며, 별과바람은 시골과 대구를 들락거리며 5년을 살아야 하고, 서울 서초구 방배동 아파트 입주 후에는 3년간 의무적으로 26평 아파트에서 살아야 하거나 전세를 주어야 함. (소유주 명의 변경 금지) 아이들 혼사 비용 등은 34평 아파트를 처분하거나, 아파트 담보 융자, 혹은 전세 놓는 것 등의 방법로 해결해야 될 듯하며, 2022년 후에는 우리 부부도 어디에서 어떻게 살지는 아이들이 자리 잡는 것을 보아서 충분히 고려하겠지만, 지금 심정으로는 대구에서 살고 싶은 생각임.

[별과바람]

저 금리의 한 가운데 슬로볼 투구 찬스를 살려 만루 홈럼을 치고 싶네요.
바가지 쓸 우려가 별로 없는 흔들고 쓰리고 기분으로 즐겁게 글을 쓰며 살래요.
대구 집도 급매물로 처리하지 않아도 충분히 막대금과 취득 등록비까지를 깨끗이 해결하는 방법을 오늘 오전에 신천에서 자전거를 타면서 좋은 생각이 떠올라 찾아냈습니다. 역시 답은 발밑 가까이에 있네요.
큰 결단으로 위 부동산 투자 계약을 성사시킬 수 있도록 도와주신 집안 모든 분께 고개숙여 감사드립니다.

[붉은바위]

부동산에 대해서는 아는 봐가 없어서 조언하기는 좀 어렵네. 그리고 이미 마음이 결정되고 실천 중이니 뜻한대로 잘 되길 기원하네. 아울러 부체는 아무리 저금리 시대라도 신경 써야 할 걸세. 축하 하네

[별과바람]

도와주신 모든 분께 진실로 감사하는 행동을 실천하며 겸허히 살겠습니다. 효를 실천한답시고, 시골에서 직접 농사도 짖지 않고, 글 씁네 하며 여유를 부리며 사는 모습을 보이는 것이 마음에 걸렸는데 다행히 제대로 투자를 하며, 가장으로서 뭔가를 해놓고, 조금은 편안한 마음으로 아버님 모시며, 글쓰는 재미에 빠져볼 수 있어서 행복합니다.
5년 일찍 명퇴한 것에 대해도 큰 위로가 되고요.
지금의 현실보다 희망적인 미래의 삶에 용기를 얻고 하루 하루 힘차게 살지요. 이자 갚는 일에 주의하라는 훈수 가슴 깊히 새겨두겠습니다. 건강하셔요~