내게 온편지-2023년 美 연준 연착륙 관리 능력과 미국 경기침체 대체능력 및 부동산 시장전망

2023년 美 연준 연착륙 관리 능력과 미국 경기침체 대체능력 및 부동산 시장전망#ULI의 관련 자료를 요약 정리하였다.미 연준이 금리를 올리면서 미 상업용 부동산 업계에서는 2023년 미국 경기 침체에 대비하고 있다.ULI는 짧고 얕은 경기 침체를 예상하지만, 일정과 궤적을 바꿀 수 있는 많은 변수가 여전히 작용하고 있다.일반적인 기대는 미국 경제가 2022년 12월에서 2023년 4월 사이에 위축 국면에 진입한 후 2024년까지 계속될 거라는 거다.연준은 인플레이션을 2%까지 낮추는 것이 목표로, 이를 위해 노동 시장의 "열기"를 일부 제거하고 역사적으로 낮은 3.7% 실업률을 높여야 한다고 보고 있다.주택 판매와 같이 금리에 민감한 부문은 모기지 금리 급등으로 큰 타격을 받았다.항공 여행 및 외식 활동은 여전히 견고하며 소매 판매는 놀라운 상승세를 보였다. 일자리 성장은 둔화되고 있지만, 여전히 긍정적이다.Moody's Analytics의 분석에 따르면, 경미한 경기 침체 가능성을 50~60%로 추정하고 있지만, 2023년 경기 침체는 금융 위기와 같은 것은 아니라고 전망한다.옥스퍼드 이코노믹스는 2023년 첫 2분기 GDP 감소가 금융, 보험, 부동산과 같은 금리에 민감한 부문에 더 집중되고 제조업, 전문 서비스, 비즈니스 서비스에 미치는 영향은 적을 것으로 예상한다.또한 2분기와 3분기에 약간의 일자리 감소가 예상되며, 전체 일자리 증가율은 약 1%로 약간 긍정적일 것으로 보고 있다.금리 상승은 부동산 거래에 냉각 효과를 미치고 있다. 구매자들은 가격이 조금 더 하락하기를 기다리고 있다.CRE에 좋은 징조 중에는 과거 주기에 존재했던 과잉 건물과 과잉 공간이 없었다는 것이다. 따라서 수요가 둔화하더라도, 펀더멘털은 일반적으로 잘 유지될 가능성이 높다.부동산 산업계는 전자상거래, 제조 온쇼어링, 공급망 개편 등 강력한 세속적 순풍의 혜택을 계속 받고 있다.소매업체와 레스토랑은 2022년 동안 강력한 임대 활동으로 확장을 하고 있다. 장기적인 궤적은 실제로 꽤 좋다. 팬데믹의 여파와 원격 및 하이브리드 근무로의 전환으로 인해 여전히 휘청거리는 사무실 시장에 추가적인 스트레스 가능성이 있다.하지만 경기 침체는 일반적으로 단기적이며 CRE 투자자들은 경미한 경기 침체를 장애물(roadblock)이 아닌 과속 방지턱(speedbum)으로 취급할 가능성이 높다.미국 연방준비제도(Fed·연준)가 '연착륙'을 성공적으로 관리할 수 있을지에 대해 의견이 분분하지만 상업용 부동산 업계에서는 2023년 미국 경기 침체에 대비하고 있다.연준은 주요 기준금리(benchmark rates)를 인상하고 양적 긴축으로 높은 인플레이션에 맞서겠다는 의지를 분명히 하고 있다.궁극적인 목표는 경제 속도를 늦춰 경제 붕괴를 막는 것이다. 미국 수석 이코노미스트이자 CoStar Group의 전무이사인 Christine Cooper는 "모든 사람이 경기 침체가 다가오고 있다고 생각한다. 그러나 일부 낙관적인 사람들만 높은 실업률 없이도 경기 감속을 달성할 수 있다고 생각한다."라고 말하고 있다.“경기 침체가 불가피하다고 생각하지 않는다. 나는 여전히 연착륙의 길이 있다고 생각한다.  하지만, 그 길이 점점 좁아지고 있고 이 중 많은 부분은 연준이 얼마나 공격적으로 갈 것인지에 달려 있다고 본다.”라고 JLL의 수석 이코노미스트인 Ryan Severino는 말한다.ULI /PwC Emerging Trends in Real Estate® 보고서는 2023년에 "짧고 얕은" 경기 침체를 예상했다. 많은 경제학자가 현재 데이터를 기반으로 한 정서에 동의하지만, 일정과 궤적을 바꿀 수 있는 많은 변수가 여전히 작용하고 있다는 데도 동의하고 있다. 금리는 얼마나 높고 얼마나 빠를까? 금리는 언제까지 높은 수준을 유지할 것인가? 연준은 언제부터 금리를 인하할 것인가?“나는 연준의 금리 인상에 우려하지 않는다. 그것이 적절하다고 생각하기 때문이다. 내가 우려하는 사항은 연준이 공격적으로 이자율을 올리고 나서 그 충격에 대처하는 충분한 시간을 주지 않는다는 것이다.”라고 Severino는 덧붙인다.일반적인 기대는 미국 경제가 2022년 12월에서 2023년 4월 사이에 위축 국면에 진입한 후 2024년까지 계속될 거라는 거다.CBRE의 글로벌 수석 이코노미스트이자 글로벌 리서치 책임자인 Richard Barkham은 이렇게 말한다."우리는 경기 침체가 온건할 것이라고 생각한다. 하지만 하방으로 치우친 위험이 있기에, 짧고 온건할 것이라고 말하는 것만큼 정확하지는 않을 것이다."라고 주장한다.인플레이션이 2022년 6월 9.1%에서 10월 현재 7.7%로 후퇴했지만, 연준은 인플레이션을 2%까지 낮추기로 결정한 것으로 보인다.이를 위해서는 노동 시장의 "열기"를 일부 제거하고 역사적으로 낮은 3.7%를 유지하고 있는 실업률을 높여야 한다고 Barkham은 말하고 있다. 감속은 뿌리를 내리기 위해 천천히 Slowdown Slow to Take Root금리 상승은 경제 둔화에 영향을 미치고 있지만, 이러한 둔화는 다른 부문보다 더 빨리 공격의 예봉을 느끼는 일부 부문에서 고르게 적용되지 못하고 있다.주택 판매와 같이 금리에 민감한 부문은 모기지 금리 급등으로 큰 타격을 받았다.전미부동산협회(NAR. National Association of Realtors)에 따르면 기존 주택 판매는 2022년 9개월 연속 감소해, 10월 계절적 요인을 감안하여 9월보다 5.9%, 1년 전보다 28.4% 감소했다.주택 및 제조업과 같은 분야에서 미국 경제가 둔화되고 있다는 증거가 있지만, 이는 매우 점진적인 둔화라고 Barkham은 지적한다.“이자율 상승에 아직 영향을 받지 않은 경제의 모습이 많이 있다.”라고 그는 말한다.항공 여행 및 외식과 관련된 활동은 여전히 견고하며 소매 판매는 놀라운 상승세를 보였다. 노동통계국(Bureau of Labor Statistics)에 따르면 일자리 성장은 둔화되고 있지만, 여전히 긍정적이다.2022년 초 약 600,000개의 최고치에서 후퇴하였지만, 11월에 약 263,000개의 일자리가 추가되었다.Moody's Analytics의 분석에 따르면, 경미한 경기 침체 가능성을 50~60%로 추정하고 있지만, 2023년 경기 침체는 금융 위기와 같은 것은 아니라고 전망한다.금융 기관은 대출 및 인수에 대해 상대적으로 보수적이고 반면, 기업은 확장 및 부채 부담에 대해 신중해 왔다. Moody's Analytics의 경제 연구 책임자인 토마스 라살비아는 따라서 더 높은 이자율에도 불구하고 파산이 크게 증가할 가능성은 낮다고 말한다."이것이 이번 사이클의 일련의 경제적 스트레스를 방지할 큰 차이점이다."라고 그는 말한다.모든 경기 침체 또는 다운사이클은 그 특성과 어떤 산업이 어느 정도 영향을 받는지에 따라 약간의 특징이 있다.경제학자들은 2023년 경기 침체가 화이트칼라 경기 침체에 가까울 수 있다고 전망한다. 기업들의 채용 동결 및 정리해고에 대한 발표가 이미 있었기에, 경제는 그 최전선을 보기 시작했다.그리고 일자리 수 대비 구직자 수 비율이 둔화되고 있음에도, 이 비율은 거의 2:1로 전례가 없는 일이라고 LaSalvia는 말하고 있다.지나간 두 번의 경기 침체를 보면, 시나리오는 지금과는 반대였다. "따라서 엄청난 노동 시장 스트레스를 일으키지 않고, 기업 측면에서 파산을 일으키지 않고, 경제가 부드럽게 연착륙할 수 있다."라고 그는 말한다.옥스퍼드 이코노믹스는 2023년 첫 2분기 GDP 감소가 금융, 보험, 부동산과 같은 금리에 민감한 부문에 더 집중되고 제조업, 전문 서비스, 비즈니스 서비스에 미치는 영향은 적을 것으로 예상한다. 또한 2분기와 3분기에 약간의 일자리 감소가 예상되며, 전체 일자리 증가율은 약 1%로 약간 긍정적일 것으로 보고 있다. "금융, 보험 및 부동산이 가장 큰 타격을 입을 것이지만, 최근 노동력 부족으로 인해 대규모 정리해고를 예상하지 않는다."라고 Oxford Economics의 도시 및 지역 선임 경제학자 Barbara Denham은 말한다. 회사들은 직원들이 나가도록 두면 다시 돌려받기 어려울 것이라고 우려하고 있다.또한, 언론에서는 몇 달 동안 기술 부문의 정리해고가 다가오고 있다고 보도했지만, 소프트웨어, 컴퓨터 제조, 컴퓨터 시스템 설계, 데이터 처리 등 모든 기술 범주에서 전년 대비 일자리 증가는 2022년 10월에 3~9% 사이의 성장으로 긍정적이라고 Denham은 덧붙인다. 부동산 거래 활동에서 상승하는 이자율 부담 Rising Rates Weigh on Transactions금리 상승은 부동산 거래 활동에 냉각 효과를 미치고 있다. CoStar(Commercial Real Estate Information Company)에 따르면, 2022년 10월 거래량은 3개월 연속 감소해, 9월 대비 27.2% 감소한 439억 달러를 기록했다. 데이터는 계속해서 가격 상승을 보여주지만, 그 상승은 둔화되고 있으며 자산 유형 및 부문에 따라 다양하다.핵심 시장에서 일반적인 고액 거래의 영향을 더 많이 받는 코스타의 가치가중(value-weighted) 미국 종합 지수(U.S. Composite Index)는 3분기에 2.6%, 전년동기 대비 11.2% 상승했다.한편, 2차 및 3차 시장의 전형적인 저가 부동산 판매를 반영하는 CoStar의 동일 가중 미국 종합 지수는 3분기에 0.9% 하락했지만, 전년 대비 12.4% 높은 수준을 유지하고 있습니다.많은 투자자가 금리 변동성과 연준이 2022년 3월에 금리를 인상하기 시작한 이후 나타난 매수-매도 갭 속에서 연필을 내려놓았다.Cooper는 "아직도 이러한 단절이 있으며 구매자들은 기꺼이 받아들이기 전에 가격이 조금 더 하락하기를 기다리고 있다."라고 말하고 있다.부동산 가치는 아직 검색 기간에 있다. Barkham은 "평균적으로 부동산 가치가 전반적으로 약 15% 하락했다고 생각한다. 공동주택과 산업 및 사무실에서는 덜 할 수 있지만, 자산의 품질과 위치에 따라 많이 다르다."라고 말한다."소매업은 아마도 가장 미묘한 부문일 것이다. 시장의 일부 부문(예: 식료품점 중심 교외 센터)은 금리 상승의 영향을 거의 받지 않는다." 부동산 부문에 대한 다양한 영향CRE에 좋은 징조가 되는 요인 중 하나는 과거 주기에 존재했던 과잉 건물과 과잉 공간이 없었다는 것이다. 따라서 수요가 둔화하더라도, 펀더멘털은 일반적으로 잘 유지될 가능성이 높다.하지만 일부 부동산 부문은 다른 부문보다 더 나은 위치에 있다. 공동주택 및 산업용은 강력한 펀더멘털을 보유하고 있으며, 단기적으로 보다 방어적 투자로 간주될 가능성이 높다. 경제 침체는 종종 가족 형성(household formation)에 부정적인 영향을 미친다. 미국은 여전히 주택 부족 문제를 다루고 있다.이 문제는 더 높아진 모기지 비용과 최초 주택구매자를 위한 적절한 가격의 주택 부족으로 악화하고 있다.Moody's는 2023년 공동주택 임대료 인상률이 장기 평균보다 낮은 3.1%를 예상한다. LaSalvia는 “우리는 공동주택에 약간의 스트레스가 가해지는 것을 보게 될 것이다.이 경제는 한동안 침체되다가, 2020년대 중반에 다시 회복된다.”라고 말하고 있다. 수요가 없는 것이 아니라 경제성 문제라고 그는 지적한다.임대료가 너무 높아 사람들은 비용을 낮추기 위해 뒤로 물러나 룸메이트와 함께 살거나 엄마 아빠 집으로 이사하여 흡수력을 낮추고 있다.건설 중인 신규 주택 수도 사상 최고 수준이며, 신규 공급으로 인해 임대료가 다소 완화될 가능성이 있다.부동산 산업계는 전자상거래, 제조 온쇼어링, 공급망 개편 등 강력한 세속적 순풍의 혜택을 계속 받고 있다.CBRE에 따르면 2023년에 인도될 약 1546~1686만 평의 새로운 공간이 있는 강력한 개발 파이프라인이 계속 존재하지만, 여전히 상당한 억눌린 수요가 있으며 국가전체 공실률은 2.9%다. 미국 경제를 통한 상품의 흐름은 경기 침체 동안 약해질 것이지만, 전자 상거래 보급률은 장기적으로 계속 증가할 것이다.Barkham은 "공실률은 2023년에 상승하고 임대료는 최고 수준에서 2022년에 하락할 것으로 예상한다. 그러나 일부 회사가 할 수 있는 일에 제약을 받았기 때문에, 상대적으로 시장은 건전하다."라고 말했다.경기 둔화로 인해 좋은 소매 회복의 돛에서 일부 바람이 약해질 수 있지만, 소매 판매는 연휴 시즌으로 접어들면서 강세를 보였다.소매업체와 레스토랑은 2022년 동안 강력한 임대 활동으로 확장을 하고 있다. 장기적인 궤적은 실제로 꽤 좋다.”라고 LaSalvia는 말한다. 또한 소매, 사무실, 주택이 모두 공존하는 라이프스타일 복합 용도 센터 뒤에는 많은 모멘텀이 있다."단순한 경기 침체 때문에 2023년 초에 중단될 걸로 생각하지 않는다. 소매업의 모멘텀과 진화는 계속될 걸로 생각한다."라고 그는 말한다. 사무실 부문의 과제약간의 경기 침체라도, 팬데믹의 여파와 원격 및 하이브리드 근무로의 전환으로 인해 여전히 휘청거리는 사무실 시장에 추가적인 스트레스가 가해질 가능성이 있다.현재의 정리해고 위협은 고용주에게 더 유리하게 힘의 균형을 이동시킬 것이지만, 하이브리드 작업은 직장의 영구적인 측면으로 남을 가능성이 높다.임차인과 집주인 모두 이 새로운 패러다임에서 변화하는 공간 요구 사항을 파악하려고 노력하고 있다.사무실 시장은 앞으로 몇 년 더 전환될 것이지만, 시간이 지남에 따라 더 많이 사무실로 돌아올 것이다.그 스트레스는 직접적인 공실과 사용 가능한 재임대(전대 sublease) 공간의 증가에서 분명하다.대유행 이후로 공실률이 높아졌고 점유자들은 여전히 공간을 비우고 있다.지난 2년 동안 약 100만 개의 사무실 일자리가 추가되었지만, 여전히 상당한 양의 순 흡수가 있다. CoStar에 따르면 전대 공간은 기록적인 수준이며, 순 흡수는 지난 2년 동안 총 –337만 평이었다.Cooper는 "사무실로의 복귀가 느리고, 원격 근무가 영구적인 변화인지 여부가 아직 불명확하기에, 사무실 부문에 대해 그다지 낙관적이지 않다."라고 말했다.쿠퍼는 "공실률이 2024년 말까지 계속해서 상당히 높아져 대 금융 위기 동안 볼 수 있었던 사상 최고치에 근접할 것으로 예상된다."고 말했다.더 넓은 상업용 부동산 시장에서 경기 침체로 인해 펀더멘털과 순영업이익이 다소 약화되고 투자 판매 및 개발 활동이 둔화할 가능성이 높다.긍정적인 측면은 상업용 부동산 투자자와 개발자가 장기 보유 전략을 기반으로 결정을 내리고 있다는 것이다.경기 침체는 일반적으로 단기적이며 CRE 투자자들은 경미한 경기 침체를 장애물(roadblock)이 아닌 과속 방지턱(speedbum)으로 취급할 가능성이 높다고 Severino는 말한다.Severino는 "2023년에 우리가 어떤 종류의 경기 침체로 끝나더라도 우리 업계의 좋은 점은 더 광범위하게 생각하는 경향이 있다는 것이다."라고 말한다."2023년의 모습을 보고 나면 사람들이 2024년, 2025년, 2026년에 다른 쪽을 관리하는 방법에 대해 생각하는 것을 보게 될 것이다."