신한알파리츠 : K리츠 운용의 정석

[주식 이야기]

NH/이은상]

신한알파리츠 - K리츠 운용의 정석

[Buy 유지/TP 8,800원 유지]

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최근 마무리한 GS건설 서초타워, 씨티스퀘어(우선주) 편입 건은 배당 상승효과, 자산의 퀄리티를 고려했을 때 긍정적으로 평가. 시행령 개정 이후 보유 자산 가치 상승분이 장부가에 반영될 것으로 예상

■ 투자의견 Buy 및 목표주가 8,800원 유지

- 투자의견 Buy 및 목표주가 8,800원 유지. 최근 GS건설 서초타워, 씨티스퀘어(우선주)를 편입하면서 수반된 유상증자도 마무리. GS건설 서초타워는 매입가액 2,200억원, Cap Rate(NOI(영업이익)/매입가액) 4.9%로 연간 NOI 증분은 108억원. 씨티스퀘어 우선주 투자금액과 수익률은 각각 830억원, 6.38%로 수수료 등을 제외한 연간 영업이익 증분은 32억원으로 추정(영업이익률 60% 가정)

- LTV 60%, 평균 차입금리 4.5% 가정 시 연간 금융비용 상승분은 82억원. 배당가능이익 증분은 58억원으로 유증 후 주식수로 나눈 주당 배당 상승 효과는 연간 48원. 상기 두 건 모두 자리츠를 통해 편입했으며 모리츠 별도 재무제표에 반영되는 시점은 각각 ’25년 3월과 ’25년 9월. 금리 인하 초입 구간 양호한 수익률, 서울 주요 입지에 소재한 오피스임을 고려하면 긍정적

■ 입증한 AMC로서의 역량과 장부가에 반영될 보유 자산 가치 상승분

- 동사는 지난 2년간의 고금리 기간 동안 우수한 수익률의 자산 투자를 지속해왔으며 기존 자산 매각 통해 특별배당을 지급하는 등 노력을 보인 바 타사 대비 AMC(자산관리회사)로서의 역량이 두드러짐. 내년에는 자산평가이익을 배당가능이익에서 제외하는 시행령 개정이 예정되어 있어 편입 이후 보유 자산 가치가 20%가량 상승한 동사의 수혜가 예상됨. 현 주가와 목표주가 기준 P/NAV는 각각 0.7배, 0.9배 수준


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