Re:부동산 가계약금의 효력-참조용

먼저 응원 감사드립니다. 사실 가계약금은 법률용어는 아입니다. 그저 상대방변심을 우려하여 먼저 계약금의 일부로 걸어두는 정도로 볼수 있습니다. 그러나 실무에서 계약금과 동일한 효력으로 판단하여 매도인이 몰취하거나 매도인이 매수인에게 배액배상을 해야 한다고 생각하는 경우가 있습니다. 그러나 법적으로 가계약금은 그 자체로 법적 효력이 없기 때문에 위와 같은 상황에서 계약금과 동일한 효력을 인정받기 어렵습니다. 따라서 가계약금만으로는 효력주장이 부족하고 실제로 해당 계약이 성립된 경우 계약금 중 일부로 보는 것이 타당합니다. 때문에 가계약금을 주고 받은 것만으로 매매계약성립으로 볼수 없으므로 단순변심 시에도 위약금 또는 해약금으로 적용하기 어렵습니다 관련판례 역시 “계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 계약의 내용에 관한 의사의 합치가 있어야 한다. 이러한 의사의 합치는 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니고, 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사가 합치되거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 충분하다. 한편 당사자가 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어지지 않은 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 않은 것으로 보는 것이 타당하다”고 판시하고 있습니다. 이는 가계약금 만으로 계약성립요건으로 보기 어렵고 계약성립을 위해서는 계약의 중요사항들에 관하여 당사자 간에 합의가 있어야 한다는 의미입니다. 따라서 질문과 같은 부동산 매매계약의 경우, 해당 부동산의 주소나 호수 지번 등이 특정되어야 하고 계약서 작성시기 매매대금총액, 계약금, 중도금, 잔금 각 금원의 구체적 지급시기 등 계약의 중요요건들에 대한 양당사자간 합의가 있어야 가계약금이 계약금의 일부로 인정될수 있는 것입니다. 결국 나머지 2천9백에 대한 해약금청구를 하려면 위와 같이 계약의 구체적 사항들에 대하여 양 당사자간 합의가 있었는지 여부 및 그 입증자료들을 수집한 후 검토하여 대응하시는 것이 반드시 필요합니다. --------------------- 질문내용: 안녕하세요 늘 고민 되는 사항이 있을때 마다 도움을 주셔 감사 합니다. 부동산 중개인의 중개로 주택을 3억에 매도 하기로 했습니다. 매수인이 가계약금으로 1백만원을 12월17일 보내왔고(계좌이쳬) 집을 어디를 어떻게 수리할지도 살펴본 후 12월26일 오전 10시에 계약서 작성 하기로 하고 잔금은 2월 28일 하기로 중개인 중개로 매수인과 합의 했습니다. 계약당일인 12월 26일 오전 9시 30분에 매수인이 계약을 안하겠다고 알려왔습니다. 이유는 뚜렷한 설명없이 현 살고있는 임차인이 나가면 수리해야 되고 그런게 귀찮고 머리 아파서 계약을 안하겠다고 합니다. 이런 경우 1. 매수인에게 계약파기 하려면, 매매대금 3억중 계약금 10%인 3천만원에 대해 가계약금 1백만원을 제외한 나머지 2천 9백만원을 달라고 주장 할 수 있을까요? 2. 부동산 중개 수수료는 계약을 일방적으로 파기한 매수인이 줘야 하는지, 안줘도 되는지 궁금 합니다. 답답한 마음에 늘 희망이 되어주심에 감사 드립니다. 새해에도 건강하시고 모든일이 다 뜻대로 이루워 지시길 기원 합니다,,,^^