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출처: 야생화의 실전경매 원문보기 글쓴이: 대박(남오현)
소액투자 가능한 오피스텔, 이것만은 꼭 알고 하세요! r114 | |
기사입력 2014.02.20 17:17:20 | 최종수정 2014.02.24 09:15:13
부동산에 투자해서 수익을 얻는 방법은 크게 2가지인데 하나는 매각에 따른 차익이고 다른 하나는 임대를 통한 정기적인 수익이다. 그러나 주택시장의 침체가 장기화되면서 시세차익에 대한 기대감은 크게 줄어둔 반면 정기적으로 임대료를 받을 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심은 갈수록 높아지고 있다. 특히 오피스텔은 부동산 상품 중에서도 은퇴 후 재테크 수단 1순위로 꼽히며, 각광을 받고 있는데 이는 상가나 빌딩에 비해 소액으로 투자가 가능하고 처분 또한 상대적으로 쉽기 때문이다. 다만 최근에 공급이 크게 늘면서 수익률이 떨어지고 공실 기간도 늘어나는 등 공급과잉에 따른 우려의 목소리도 커지고 있어 투자 시 주의가 요구되고 있다. 미국은 Studio Apartment, 일본은 원룸맨션 오피스텔이란 오피스(office)와 호텔(hotel)의 복합어로 한 공간에서 업무와 주거를 해결할 수 있는 건축물을 뜻한다. 외형상으로는 미국의 스튜디오 아파트먼트(Studio Apartment)와 비슷하고 기능상으로는 일본 원룸맨션과 유사하다. 오피스텔은 용도에 따라 주거와 업무용으로 구분되며 주거용 오피스텔은 1985년 건축법에 처음으로 근거가 마련되기도 했다. 국내에서는 지난 1985년 서울 마포구에서 공급된 성지빌딩을 오피스텔의 효시로 보고 있다. 오피스텔은 시장상황과 정책 변화에 따라 수급과 가격이 민감하게 반응하기도 했다. 1980년대 후반에는 새로운 부동산 투자 상품으로 인기를 모으기도 했으나 1990년대 초반에는 신도시의 공급 확대와 주택시장 불황으로 침체기를 맞기도 했다. 1990년 중반에는 바닥난방 금지 규정이 삭제 되는 등 규제가 완화되면서 다시금 인기가 높아졌고 2000년대 들어서는 바닥난방 등 오피스텔 관련 규제를 통해 수급과 가격이 지속적으로 조절됐다. 2010년 이후에는 다시 지속적인 규제 완화가 이어지면서 공급이 크게 늘어났다. 준주택 개념이 2010년에 도입됐고 2012년에는 오피스텔(주거용)도 주택임대사업 등록이 가능하게 변경됐다. 2013년 8.28대책을 통해 국민주택기금 지원도 받을 수 있게 됐다. 6억원 이하 주거용 오피스텔의 경우 연 2.8%~3.6%의 저리대출이 가능해졌다.
한국부자들, 오피스텔 투자 선호 KB연구소가 내놓은 "2013 한국부자보고서"에서도 오피스텔의 투자 선호도는 그대로 반영되고 있다. 토지 이외에 투자용 부동산을 보유하고 있는 한국 부자들은 투자 대상으로 상가(62.4%)를 1순위로 꼽았고 이어 아파트(39.3%), 오피스텔(39.1%) 순으로 나타났다. 특히 수도권에서는 아파트(37.9%) 보다 오피스텔(45.3%)에 대한 투자 선호도가 높은 것으로 조사됐다. 이렇듯 오피스텔의 투자 선호도가 높은 것은 무엇보다 소액 투자가 가능하다는 점이다. 서울의 아파트 평균 매매가격이 5억원 넘고 있는 상황에서 여의도나, 광화문, 강남 등 주요 업무시설이 밀집된 곳에서 2억원 내외 수준에서 오피스텔을 매입 할 수 있다. 수익률도 메리트로 꼽힌다. 오피스텔 수익률 하락이 이어지고는 있지만 전국 평균 5.88% 수준이어서 아파트 수익률(3.51%)과 정기예금 이율(2%중반)에 비해서는 높은 수준을 유지하고 있다. 상대적으로 다른 부동산 상품에 비해 처분 또한 용이한 것도 장점이다. 급하게 처분할 일이 생겼을 경우 거래 또한 상대적으로 쉬운 점도 매력이다. 오피스텔 공급과잉, 가격 떨어지고 수익률도 하락 그러나 공급과잉에 따른 우려의 목소리도 높다. 1-2인 가구 증가에 따른 주택 수요와 계속된 전세난. 그리고 오피스텔 관련 규제가 지속적으로 완화되면서 오피스텔 공급도 크게 늘었다. 2011년과 2012년 평균 1만3000여 실 이상 공급됐고 2013년에는 3만2400여 실이 공급되며 크게 늘었다. 올해와 내년에도 각각 4만3700여 실과 2만9000여 실이 순차적으로 공급될 예정이다. 공급이 지속적으로 늘면서 매매가격 상승폭도 2012년부터 크게 둔화됐고 2013년에는 하락세로 돌아서기도 했다. 임대 수익률도 지속적으로 하락하고 있는데 2000년대 초반 8% 수준을 기록하기도 했으나 2011년 이후 6% 선이 무너진 이후 현재(2013.1) 전국 평균 오피스텔 임대수익률은 5.88% 수준을 보이고 있다.
오피스텔 투자에 앞서 이것만은 꼭 챙겨야 오피스텔이 소액투자가 가능하고 처분이 쉬워 선호도가 높지만 투자 시 주의해야 할 점도 많다. 다른 부동산 상품도 마찬가지이지만 오피스텔 역시 입지선정이 제일 중요하다. 어디에 위치하냐에 따라 수익률과 공실 등의 차이가 크게 나타날 수 있기 때문이다. 도심 및 역세권과 업무지구 주변, 대학가 등 배후 수요가 탄탄한 곳은 안정적인 수익과 함께 공실의 부담을 크게 덜 수 있다. 간혹 공실률 리스크 관리를 소홀히 하는 경우가 있는데 공실률 관리가 곧 수익과 직결됨을 간과해서는 안 된다. 통상 1년 단위로 적정 공실률은 3%, 연간 11일 이하일 경우가 가장 이상적이다. 오피스텔 매입 시에는 지역에 따라 실제 임대수익률 편차도 큰 만큼 반드시 현장에 나가 월세 수준 등을 확인하고 구체적인 투자수익률 분석을 거쳐 매입에 나서는 것이 좋다. 수익률을 따질 때는 초기 매입자금뿐만 아니라 관리비용, 세금부담, 감가상각 등 추가적으로 소요될 제반 비용 등도 꼼꼼히 따져야 한다. 임대 및 관리가 편리한 오피스텔을 고르는 것도 중요하다. 최근 트렌드에 맞춰 소형 오피스텔을 공략하는 것이 좋고 단지 내부시설이 잘 갖춰져 있는 곳도 좋다. 또한 주변 오피스텔과 비교해 관리비가 비싸지 않은 곳이 향후 임대 관리 시 유리 할 수 있다. 오피스텔 전용률도 살펴야 한다. 최근 공급된 몇몇 오피스텔의 경우 전용률이 40% 안팎에서 공급되는 경우가 있다. 하지만 일반적으로 50%가 약간 넘는 수준인데 55% 이상이면 괜찮다고 볼 수 있다. 가능한 한 저가로 매입할 수 있는 방안을 강구하는 것도 좋다. 매매가격 부담이 커지면 임대수익률이 기대치보다 낮아질 수 밖에 없기 때문이다. 경매, 급매물 등을 통해 매입가격을 낮추고 임대사업자 등록을 통해 취득세 등 세제 혜택을 감면 받을 수 있는 것도 생각해 볼 수 있다. 무엇보다 최근 오피스텔 공급이 많은 곳을 피해하는 것이 좋다. 일시적인 공급 증가로 인해 임차인 확보가 힘들어 질 수 있고 임대료 또한 단기간 떨어질 가능성이 크기 때문이다. 전국의 오피스텔 공급은 2013년부터 크게 늘어 2016년까지 4년 동안 총 11만8000여 실이 공급되는데 이중 수도권에서만 7만4600여 실이 공급되어 비중이 높다. 수도권에서는 서울 송파가 4년간 6000여 실이 넘게 공급되고 강남, 강서, 마포, 영등포 등에서도 3000실이 넘는 물량이 입주하게 된다. 경기 지역에서는 성남과 수원에서 6000여 실이 공급된다. 더불어 대체 상품으로 볼 수 있는 도시형생활주택 인허가 물량이 많은 곳 또한 주의할 필요가 있다. 도시형생활주택은 2010년부터 인허가물량이 크게 늘었는데 서울 자치구중에서는 업무시설 배후 주거지역인 영등포와 마포, 강남, 강동 등에서 크게 공급됐다. |
첫댓글 감사합니다