사실상 전국이 비규제지역으로 전환! 비규제지역 활용한 효과적인 절세 방안은?

[루시 크라운]

지난 11월 14일부터 서울과 경기도 일부 지역(성남 분당·수정, 광명, 과천, 하남)을 제외한 전 지역이 규제지역으로부터 해제됐습니다. 

Q: 조정대상지역 전면 해제, 갑자기 규제를 푼 이유는?

정부가 이렇게 갑작스럽게 규제를 푼 이유는 ‘취득세’ 때문일 가능성이 높습니다. 취득세는 지방자치단체에서 굉장히 큰 부분을 차지하고 있는 세수입니다. 하지만 현재 부동산 시장은 거래량이 거의 없다시피 하죠. 따라서 취득세로 인한 세수가 불가능한 상황이었습니다. 결국 부동산 투기 수요를 막는 것도 중요하지만, 현재 거래량이 너무 없기 때문에 이를 타개하기 위해 급작스럽게 규제를 풀었다고 생각됩니다.
 
하지만, 정부가 이번에 대다수의 지역에서 규제지역을 푼 것은 굉장히 의미가 있다고 생각합니다. 먼저, 이번 규제 해제는 사전 정보가 전혀 없었습니다. 사실 규제를 풀기 전, 업계에서 어느 지역이 규제가 풀릴 것이라는 정보가 도는 것이 일반적인데요. 이번 규제는 갑작스럽게 풀리면서 긍정적인 효과를 기대해 볼 수 있을 것으로 전망됩니다.

Q: 비규제지역으로 전환, 생각할 수 있는 절세 방안은?

규제지역을 보면, 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 이렇게 3가지로 나누어져 있습니다. 우리 세법에서 정말 중요한 것은 바로 ‘조정대상지역’입니다. 가령 조정대상지역에서 해제가 된 지역의 주택을 매수한다면 굳이 실거주하지 않고, 보유만 하더라도 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 조정대상지역인 상태에서 주택을 취득하고, 이후 조정대상지역이 해제됐다면, 반드시 2년 이상 실거주해야 비과세를 받을 수 있으니 헷갈리지 않으셔야 합니다.
 
다음은 취득세입니다. 취득세 역시 비규제지역을 통해 절세를 할 수 있는데요. 만약 2채의 주택을 매수할 계획이 있다면, 비규제지역의 주택을 나중에 매수하는 것이 유리합니다. 가령 서울과 부산의 주택을 각각 1채씩 매수한다고 가정해 보겠습니다. 부산과 서울, 어느 주택을 먼저 매수해야 할까요?

정답은 당연히 서울 주택입니다. 부산 주택을 먼저 매수할 경우, 이후 취득하는 서울 주택은 취득세율 8%를 내야 합니다. 서울이 규제지역이기 때문이죠. 하지만 서울 주택을 먼저 매수 후, 부산 주택을 매수한다면, 부산이 비규제지역이기 때문에 다주택자라 하더라도 1~3%의 취득세율이 적용됩니다.
 
마지막으로 ‘부담부 증여’를 통한 절세 방법입니다. 순수하게 증여를 다 하는 것보다는 부담부 증여를 통해 증여세와 양도세로 나눠 세부담을 감소하는 방법이 있었죠. 하지만 규제지역의 양도세 중과 때문에 자칫 부담부 증여의 양도세가 너무 많아지는 경우가 빈번했습니다. 그러나 현재는 전국 대다수의 지역이 비규제지역이 되면서 양도세는 일반세율이 적용되므로 부담부 증여가 대체적으로 유리해질 가능성이 높아졌습니다.

Q: 부담부증여가 잘 이해되지 않는데 자세히 설명한다면?

 만약 내가 10억짜리 집을 보유했는데, 그 10억의 채무가 6억이라고 가정해 보겠습니다. 이때 6억의 채무가 있는 집을 자녀에게 넘길 때 채무까지 자녀가 떠안는 것을 부담부 증여라고 합니다.
 
그렇다면 자녀 입장에서는 채무가 6억이 생기는 것이기 때문에 나머지 차액 4억에 대해서만 증여세를 내면 됩니다. 즉 10억 전체에 대한 증여세를 내는 것보다 4억에 대해서만 증여세를 내면 되므로, 증여세가 훨씬 줄어들게 되는 것이죠.
 
하지만 부모, 즉 주택을 넘기는 사람은 6억에 대한 양도세를 내야 합니다. 본인 채무를 자녀에게 넘기면서 대가를 받았다고 보기 때문이죠. 그런데 만약 부모가 자녀에게 넘긴 주택 한 채만 가지고 있었다면, 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 즉 6억원에 대한 양도세가 하나도 없게 되는 것이죠. 결론적으로 10억짜리 주택을 전체 증여를 받으면, 10억에 대한 증여세를 다 내야 하지만, 부담부 증여를 활용한다면 엄청난 절세 효과를 누릴 수 있습니다.

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