다운계약서로 산 부동산 취득가액 계산 어떻게?

[황사 人-박준호]

다운계약서로 산 부동산 취득가액 계산 어떻게?

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양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감하고 취득ㆍ보유ㆍ양도 시 지출한 비용들을 공제한 양도차익을 산정하여 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 한 금액을 과세표준으로 하여 해당 세율을 적용하여 산출한다.
부동산에 대한 양도소득세는 2006년 12월 31일까지만 해도 특별한 경우를 제외하고 양도가액과 취득가액을 기준시가를 적용하여 계산했다.

노무현정부는 기준시가에 의한 양도소득세 과세가 실질과세원칙에 벗어난 세금부과원칙이라서 이를 바로잡기 위해 실지거래가액 과세원칙으로 전환하였고 2007년 1월 1일부터는 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산하였다.
2006년 12월 31일까지는 기준시가 과세원칙이 적용되다 보니 시군구에 거래가액을 관행적으로 실지거래가액보다 낮게 신고했다.

시군구에 신고하는 거래가액을 기준으로 취득세와 등록세를 부과했기 때문이다.

그래서 2006년 12월 31일까지 부동산거래 신고시 작성된 부동산계약서는 다운계약서가 대부분이었다.
2006년 12월 31일 이전에 취득한 부동산을 양도한 경우로써 취득시 다운계약서를 작성한 경우 취득가액을 어떻게 계산하는지 알아보자.

ㅁ 검인계약서가 실지거래가액보다 낮게 작성되었지만 실지거래가액을 입증할 수 있는 경우
세법상 소득금액은 실질과세가 원칙이다.

부동산거래당시 시군구에 신고하기 위한 계약서는 거래가액을 낮춰서 신고를 했더라도 실지거래가액을 입증하면 실지거래가액을 취득가액으로 할 수 있다.

즉 검인계약서상 거래가액이 사실이 아니라는 것을 입증하면 된다.

실지거래가액을 입증하는 자료로 거래당시 작성된 실제계약서나 대금을 수수하고 주고받은 영수증, 대금을 지급한 금융증빙 등이 입증자료가 될 수 있다.

거래당시 작성된 매매계약서를 분실하여 실제 계약서가 존재하지 않을 경우 양도하면서 취득당시의 매매계약서를 재작성하는 경우가 있다.

실제거래가액대로 매매계약서를 재작성하였더라도 허위로 작성된 경우로 보아 조세범처벌법으로 처벌될 수도 있음에 유의하여야 한다.

ㅁ 검인계약서가 실지거래가액보다 낮게 작성되었지만 실지거래가액을 입증할 수 없는 경우
일반적으로 2006년 12월 31일 이전에 시군구에 신고시 작성된 검인계약서는 관행적으로 다운계약서가 작성되었으므로 과세관청도 거래당시 실지거래가액이 아니라는 것은 대체로 인정한다.

납세자가 실지거래가액을 입증하는 자료를 제출하지 못하여 취득가액을 알 수 없는 경우에는 취득가액은 기준시가를 적용하여 계산한 환산취득가액을 취득가액으로 인정한다.
환산취득가액은 양도당시 실지거래가액 × (취득당시 기준시가/양도당시 기준시가)로 계산한다.
과세관청에서 검인계약서는 존재하지만 실지거래가액을 알 수 없다고 하여 환산취득가액을 취득가액으로 신고를 한 경우 대부분 인정해 준다.

그러나 환산취득가액이 거래당시 실지거래가액 보다 너무 과도하게 계산되었다고 판단되면 과세관청은 환산취득가액을 부인하고 검인계약서에 기재된 거래가액으로 취득가액을 적용하기도 한다.

이 경우 검인계약서상 거래가액이 실지거래가액 보다 낮게 작성되었다고 하더라도 거래당시 거래조건대로 기재하여 시군구에 거래가액이라고 신고된 이상 거래당시 실지거래가액으로 추정된다.

법원에서도 검인계약서상 거래가액이 실지거래가액이 아니라고 주장할 경우 주장하는 자에게 입증책임이 있다고 보고 있다.

따라서 취득당시 실지거래가액을 알 수는 없지만 검인계약서가 거래증빙으로 확인될 경우 검인계약서상 거래가액을 취득가액으로 볼 수 있다.

ㅁ 취득당시 작성된 검인계약서도 없고 실지거래가액을 알 수 없는 경우
부동산을 취득한 시기가 오래되어 취득당시 실제계약서는 보관하고 있지 않더라도 검인계약서는 갖고 있다.

등기권리증에 검인계약서가 첨부되어 있기 때문이다.

그런데 등기권리증을 분실한 경우에는 검인계약서도 없게 된다. 검인계약서도 없고 거래당시 실제 작성된 계약서도 보관하고 있지 않다면 세법상 부득이하게 환산취득가액을 적용하여 취득가액을 계산한다.
이 경우 국가나 지방자치단체로부터 부동산을 매입했거나 법원을 통해 경락을 받았다면 거래관련 증빙들을 영구보존하고 있어서 취득당시 실지거래가액이 확인된다.

건설회사로부터 아파트를 분양받은 경우에도 분양가액을 확인할 수 있다.

또한 과세관청은 전소유자를 통해 양도가액을 확인하여 현소유자의 취득당시 실지거래가액을 밝혀 낼 수도 있다.
양도자 입장에서는 취득당시 실지거래가액을 알 수 없다고 하더라도 과세관청은 세무조사를 통해 실지거래가액을 밝힐 수가 있다.

오래 전에 거래한 부동산의 취득가액을 알 수 없다는 이유로 환산취득가액으로 취득가액을 산정하는 경우 세무조사를 통해 실지거래가액이 확인될 수도 있음에 유의해야 한다.
안수남 세무법인 다솔 대표