기존엔 도시 및 주거환경정비법에 따라 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우에도 1주택만 공급 되도록 하고 있었으나 '1조합원2주택 공급' 을 2012년 2월 법 개정을 통해 시행하고 있었는데 그 기준은 조합원의 종전자산 가격범위내에서 2주택 공급을 허용하는 것이였고 2013년 12월 추가 개정을 통해 가격 요건이 충족되지 않는 지역의 경우 주거전용면적만을 고려하여 분양받을 2주택의 면적의 합이 기존 주택의 주거전용면적 범위내인 경우까지 확대 허용하고 있는 상황입니다.
▶ 간략히 '1조합원2주택' 공급기준을 요약하면
1. 사업시행인가 고시가 있는날의 기존 조합원 자산가격 범위에서.
2. 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적 60㎡ 이하로 공급.
3. 60㎡ 이하로 공급받은 주택은 3년 매매금지.
문제는 법 개정을 통해 1조합원이 2주택 분양 신청의 길이 열린 것은 환영 할 만한 사항이지만 실제 둔촌주공아파트에서 적용 가능성이 얼마나 되는지가 문제입니다. 이와 관련한 조합원들의 문의도 심심치 않게 이어지고 있고 실제 가능하다면 적극적으로 2주택 분양을 신청하겠다며 이를 위해 일부 중소형평형 조합원들의 경우 대형평형으로 갈아타기를 준비하거나 실제 갈아타는 모습도 보이는 상황입니다.
이번 기회를 통해서 실제 가능성 여부를 단순하나마 살펴보는 계기로 삼고 구체적인 것은 사업시행인가 이후 조합원 자산가격 평가 작업이 이루어지고 조합원 분양신청 과정도 있기에 조합에서도 구체적인 방안이 나올 것으로 보여 현재의 검토는 이를 위해 나름의 계획을 잡아보는 단순한 검토로 가볍게 참고하시면 될 듯 합니다.
둔촌주공아파트의 경우 이와 관련하여 2주택중 1주택의 기준이 60㎡ 이하임을 고려하면 18평형과 22평형 그리고 26평형이 대상입니다. 그리고 신규 분양 2주택 가격의 합이 기존 조합원 자산가격 범위안에 들어야 하는 조건임을 감안하면 둔촌주공의 나머지 1주택은 33평형을 넘지는 못할 것으로 보입니다.
그럼 예상 조합원 분양가격과 실제 거래가격을 통해 가능성을 비교해 보면
사례 1) 33평과 18평 조합 = 5억7천7백 + 3억1천5백 = 8억9천2백.
사례 2) 26평과 22평 조합 = 4억5천5백 + 3억8천5백 = 8억4천.
사례 3) 26평과 18평 조합 = 4억5천5백 + 3억1천5배 = 7억7천.
사례 4) 22평과 18평 조합 = 3억8천5백 + 3억1천5백 = 7억.
사례1)의 경우를 보면 조합원분양가 합이 현재 둔촌주공의 전체 34평(저층25평)의 가격도 넘어서는 상황이기에 조합원들이 가장 선호하는 33평과 18평으로 배정받는 것은 거의 현실적으로 어려워 보입니다. 다만, 향후 가격이 상승한다면 자연스럽게 문제는 해결될 수도 있을 것으로 보입니다.
가장 확정적으로 가능한 2주택 분양은 26평과 18평 조합으로 보입니다. 사례3)과 같이 26평과 18평의 조합원 분양가 합이 7억7천만원으로 현재 34평(저층25평) 실제 거래가격 범위이기 때문입니다.
그리고 2주택 분양신청에 있어서 2주택중 1주택은 18평형에 집중될 것이 분명 합니다.
그러나 18평 전체 신축세대인 1,040세대중 770 세대만이 조합원에게 분양되기에 26평과 18평을 동시에 분양 받을 수 있는 조합원도 770세대만이 가능하기에 상황에 따라서는 조합원간 경쟁이 대단히 심할 것으로 예상됩니다.
단지명 |
평형 |
매매금액 |
전세금액 |
월세금액 |
비고 |
잠실 리센츠 |
12평형 |
4억-4억4천 |
3억-3억3천 |
보증금2천-120만원 |
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잠실 파크리오 |
16평형 |
4억-4억1천 |
2억9천-3억 |
보증금2천-120만원 |
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위의 표는 참고적으로 잠실지역 소형평형의 매매가격과 전월세 가격입니다.
가볍게 보더라도 표면적으로 두가지 해석이 가능한데 매매가격과 전월세 가격이 상당히 고평가 되어 있는데 이는 이 소형평형에 대한 전월세수요 및 매매 수요가 높다는 반증입니다. 그리고 월세 가격도 상당히 만만치 않은 금액임을 고려하면 임대수익을 고려한 투자처로서도 결코 나쁘지 않다는 것입니다.
이 투자의 핵심은 하나는 실거주 목적으로 분양받고 하나는 임대수익을 겨냥한 분양이라는 것입니다. 실수요와 임대수익을 동시에 노릴수 있는 분양 방식이기에 관심을 크게 받고 있는 상황이며 둔촌주공의 소형평형도 인근에 제2롯데월드가 완공되고 9호선이 개통되면 잠실지역 못지 않게 큰 인기를 모으는 평형 중 하나가 될 것이기에 임대수익 보장을 위한 소형평형 투자도 상당히 좋을 것으로 예상됩니다.
재건축 지역에 투자를 함에 있어서 단순히 사놓고 기다리면 돈이 된다는 판단보다는 향후 어떤 분양 방식이 수익성 높을지 가능한 평형도 검토해 보고 어느 평형이 수익성이 높을지 검토가 먼저 선행되어야 할 것입니다. 그리고 매수를 준비하는 경우에도 이러한 검토를 통해 가장 적절한 매수 평형을 선택해야 할 것으로 보입니다.
둔촌주공은 사업시행인가 신청을 위한 조합원총회가 예정되어 있는 가운데 가격도 오르고 거래도 증가하는 모습이 나타나고 있습니다. 둔촌주공의 높은 수익성을 믿고 가을이 오기 전 더 가격이 오르기전에 투자를 검토해 보는 것도 좋을 것으로 보입니다.
이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.