-공급과잉 속 수요감소와 도시형생활주택과의 경쟁으로 수익률저하 우려-
1. 오피스텔 투자 열기의 원인
부동산 시장의 침체가 장기화하고 있는 가운데 오피스텔에 대한 투자 열기가 달아오르고 있다. 목돈을 투자해야 하고, 양도소득세를 부담해야 하는 주택과 달리 비교적 적은 자금으로 연 6∼8% 수준의 안정적인 월 임대료 소득에 대한 기대가 오피스텔 투자의 가장 큰 장점이다. 임대수익만이 아니라 투자부담이 크지 않으면서도 오피스텔이 들어설 지역이 개발 호재까지 갖추고 있다면 자산가치 상승까지 기대할 수 있고, 임차인 확보가 손쉬워 투자 리스크가 낮다는 점 또한 매력적이라 아니할 수 없다. 고금리, 안정적 월수익, 자산가치상승의 기대, 그리고 세제혜택 부여는 은퇴기에 접어든 베이비 붐 세대에게는 더 좋을 수 없는 투자처이자, 포트폴리오 다양화 차원에서 투자수요의 관심을 끌 만하다.
건설공급 측면에서도 몇 가지 메리트가 주어졌다. 정부가 소형 오피스텔에 대해 바닥난방 및 욕실설치 허용 등 각종 건축규제를 완화하였고, 의무적으로 일정비율 업무 공간을 만들어야 하는 규정마저 폐지한 것도 오피스텔 투자의 매력을 높였다. 수요측면에서 1~2인 가구의 증가와 전셋값 폭등의 여파로 주거용으로서 오피스텔의 인기는 하루가 다르게 높아지면서 실제 거주하는 수요층 역시 늘어가는 추세로서 수요와 투자분위기가 함께 어울려 부동산시장의 인기상품으로 주목받고 있다.
여기에 대형 건설사들이 오피스텔 시장에 뛰어들어 그동안 아파트를 건설하고, 분양했던 우수한 시공실력과 브랜드 신뢰도를 바탕으로 오피스텔 신상품개발에 힘을 쓴 결과 아파트를 능가하는 시설과 커뮤니티와 학군, 교육시설은 물론이고 교통의 편의성과 조망권까지 두루 갖춘 주거기능 강화형 오피스텔이 늘고 있다. 이러한 오피스텔은 기존 오피스텔의 한계를 뛰어넘은 수요자의 구매의욕을 돋우는 아이템을 도입해 실수요층과 투자자들의 기대수준을 충족시키고 있다. 대우건설이 지난달에 분당구 정자동에서 분양한「정자동 3차 푸르지오 시티」는 필자가 보기에도 오피스텔 설계와 건설에 차원을 한 단계 높여준 것이었다.
보금자리주택지구 중에서도 오피스텔이 공급되는데 강남 보금자리주택지구에 들어설 「강남 지웰에스테이트」는 근린생활여건을 충분히 누릴 수 있다는 점에서 3∼4인 가구의 수요도 끌어들일 것으로 보인다.
이러한 인기의 한 편에서 최근 들어 오피스텔 공급이 급증한데다 일부 지역에서는 분양가격이 워낙 높아 적정 임대수익률 확보가 어려워지는 부담이 있어 오피스텔의 입지와 분양가 그리고 앞으로 투자가치까지 따져 투자하는 지혜가 절실히 요구되는 시점이다.
2. 대형건설업체의 오피스텔 공급동향
최근 오피스텔 시장의 동향을 요약하면 오피스텔 투자 수요가 증가하면서 수도권 곳곳에서 대형건설업체가 오피스텔을 분양하고 이를 홍보하는 분양전략이 새로운 오피스텔 투자를 유인하는 선순환구조를 보이면서 오피스텔 공급 붐을 조성하고 있다.
서울 은평뉴타운에「아이파크 포레스트 게이트」는 총 814실 규모인 대규모 오피스텔 단지인데 입지가 뉴타운이라 기반시설이나 편의시설 등이 잘 갖추어져 있고, 인근에 종합병원 입지가 예정되어 있고, 지하철 3호선 구파발역도 가깝고 이미 도로망 등이 완비돼 서울 곳곳으로 이동하기 편리하여, 주거형 오피스텔의 입지로는 단연 매력적이다.
오피스텔 건설과 공급이 잇따르고 있는 성남시 분당구 정자역 부근에서는「정자역 AK와이즈플레이스」가 분양, 건설 중이다. 인근에 판교테크노밸리 개발이 한창이어서 향후 10만여 명에 달하는 탄탄한 배후수요를 확보할 것으로 예상한다. 분당선과 신분당선 환승역인 정자역이 가까워 강남까지 10여 분이면 이동할 수 있다는 것도 큰 장점이며, 2016년 신분당선 정자~광교 구간까지가 개통되면 교통 여건은 더욱 개선될 전망이다. 이곳에 지하 4층~지상 29층 2개 동 규모에 전용면적 20~45㎡ 총 506실이 공급되고 있다.
대우건설이 강남구 자곡동 강남 보금자리주택지구에 분양 예정인「강남 2차 푸르지오시티」는 주거지로서의 기능에 주력한 대표적인 오피스텔로 볼 수 있다. 쾌적한 자연경관 조망과 주로 아파트에서 공급되던 무인 경비 및 원격 검침 등 최첨단 홈오토메이션 시스템을 갖췄다. 지하 5층, 지상 10층 1개 동, 전용 18~49㎡까지 총 543실이 공급될 예정이다.
현대건설이 추석 전후 광교신도시에 분양하는「광교 힐스테이트 레이크」는 휘트니스센터, 골프연습장, 북카페 등 단지 내 입주민을 위한 커뮤니티 시설을 공급하는 한편 일반 철근 콘크리트 아파트보다 높은 천장고 2.5m로 실내 개방감이 남다를 것으로 예상되며, 지하 3층, 지상 26~40층 총 3개 동 규모로 전용면적 84㎡ 542실, 91~150㎡ 17실로 구성된다.
SK건설은 판교신도시 업무용지 3블록에「판교역 SK 허브」를 분양 중이다. 아파트와 오피스텔의 혼합을 테마로 설계된 이 오피스텔은 교육, 교통, 주거 쾌적성 등이 우수한 판교 신도시에 위치해 실수요자들이 충분히 주거 인프라를 향유할 수 있을 전망이다. 전용 84㎡의 경우 총 52실 중 45실이 방 3개, 욕실 2개를 갖추고 있는 4베이 구조로 설계했고, 전용 22~85㎡까지 총 1,084실의 초대형 단지형 오피스텔로 구성되어 있다.
3. 명심해야 할 오피스텔 선택기준
투자자가 항상 명심해야 할 오피스텔 두 가지 선택기준은 전용면적율과 분양가격이다. 우선 전용면적율의 경우를 따져본다. 최근 공급된 오피스텔이 주거용으로 건설, 공급되면서 이제까지 오피스텔의 약점이었던 전용면적율이 상대적으로 낮다는 점이 개선되고 있는 것으로 보인다. 그러나 아파트에 버금가는 전용면적율을 자랑하는 오피스텔의 공급이 늘고 있지만, 이들 중 일부는 계단이나 복도 등 주거 공용면적을 최소화하거나 주차면적을 줄이는 등의 ‘꼼수‘를 통해 전용면적율을 높이는 경우가 있다. 경우에 따라서는 전용면적에 서비스면적을 포함하여「실사용면적」이라는 애매한 용어를 사용하며 투자자들을 현혹하는 경우가 있어 주의가 필요하다.
전용면적율이란 전용면적을 공급면적(전용면적+주거 공용면적)으로 나눈 것으로서 이제까지 전용면적율은 오피스텔이 50% 안팎, 아파트가 70%대 수준이다. 그러나 최근 들어 70% 이상의 전용률을 확보했다고 홍보하는 오피스텔의 경우는 전용면적이 커진 것이 아니라 계단과 엘리베이터, 현관 등 주거 공용면적을 최소화해서 계산상으로만 전용면적율은 높인 것에 지나지 않는다. 광교신도시에서 분양 중인 한 오피스텔의 경우 전용률이 85%가 넘어 필자는 매우 놀랐다. 현재 오피스텔을 건설하는 공법을 적용하고, 각종 법규를 준수한다면 어떤 전문가라도 오피스텔의 전용면적율을 75% 이상으로 한다는 것은 100m를 9초8로 달리는 수준인 것이다. 이 오피스텔 전용면적율 85%의 비밀은 좁은 주거 공용면적에 있었다. 17.1㎡ 타입의 경우 주거 공용면적이 2.1㎡에 불과했던 것이다.
건축법상 업무시설로 분류되는 오피스텔의 경우 주차면적도 공급면적에 포함되는데 2.5가구당 1대꼴로 제공할 뿐이다. 그만큼 주차면적이 작아지다 보니 전용 면적률이 높아지는 착시효과가 나타난 것이다. 주택공급에 관한 기준에서는 서비스면적을 전용면적에 합산하는 것이 금지돼 있으나 오피스텔은 이 규정이 적용되지 않는 맹점이 존재하기 때문이다.
4. 시장 및 투자 전망
최근 오피스텔 투자가 붐을 일으키면서 분양물량이 크게 늘어 올해에만 4만여 호가 추가 분양될 전망이다. 하지만 공급이 늘어나는 만큼 수익 전망은 어두워진다.
<표1> 연도별 오피스텔 투자수익율 추이
지난 3년간의 추이를 보면 오피스텔에 대한 투자수익률이 계속 감소하고 있는 경향이 나타나고 있는데, 이 추세는 당분간 계속될 전망이다(<표> 참조). 이러한 수익률 저하의 가장 큰 요인은 오피스텔의 분양 가격이 많이 올랐기 때문이다. 현재 수도권의 오피스텔 매매가는 3.3㎡(평)당 800만 원 수준인데 최근 분양가는 이보다 비싼 평당 935만 원 정도로 공급되고 있다. 땅값이 오르고, 값비싼 마감재, 그리고 단지 내 시설 등에 소요되는 공사비가 크게 늘었기 때문이다. 현재 서울 강남에 있는 오피스텔의 경우 월 100만 원 정도의 임대 수입이 발생하는데 각종 세금을 납부하기 전 조수익율로 연 5%를 기대할 경우 오피스텔 구입가격이 2억 4천만 원을 넘어서서는 안 되는 것이다.
또 다른 문제는 공급 과잉이다. 공급과잉은 공실을 초래해 월임대료 소득이 줄어드는 문제를 초래하기도 하지만 향후 부동산경기 회복시의 자산가치 상승을 기대할 수 없다는 점이 문제인 것이다. 한 부동산 정보제공업체의 자료를 보면 2012년부터 13년 사이에 입주 또는 준공이 예정된 오피스텔은 4만 1,000실, 도시형생활주택은 10만 4,000채에 이른다. 같은 기간 증가가 예상되는 20, 30대 1∼2인 가구(약 6만 5,000가구)의 두 배가 넘는 규모인 것이다. 이러한 수치는 현재 1∼2인 가구용 소형주택의 수가 부족하다고는 하지만 단기간에는 과도한 공급수준이다.
따라서 오피스텔에 추가로 투자하고자 할 경우는 상품 선택에 주의를 기울여야 한다. 가장 큰 원칙은 매입자금을 최소화하는 것이 수익률 확보의 관건이다. 수도권 오피스텔 월세는 지역별로 편차가 차이가 크지 않기 때문에 매매가가 임대수익률을 결정적으로 좌우한다는 점을 명심해야 할 것이다. 그리고 세금감면을 통해 순수입율을 높이는 방법도 빠트려서는 안 된다. 신규 분양 시 주택임대사업자로 등록하면 취득세 등 세금 감면혜택을 받을 수 있는데 주거 전용면적 84m²이하인 주거용 오피스텔만이 주택임대사업자 등록이 가능하며 전용면적별로 세제혜택이 조금씩 다르다는 점도 고려해야 한다. 끝으로 부동산 시장 호황 뒤에는 피해자가 발생하는 경우가 비일비재하다는 점을 유념하여 투자자들은 눈앞의 현실을 넘어 반드시 부동산 시장의 전개 흐름을 읽어야 할 것이다.