안녕하십니까! 평소 주택정책에 많은 관심과 애정을 가져 주신 점에 대하여 깊이 감사드리며, 귀하께서 민간임대 정책과 관련하여 질의하신 사항에 대하여 다음과 같이 답변 드립니다.
1. (질의요지) 등록 임대주택이 재개발, 재건축 등으로 멸실될 경우 임대사업자 말소 등 과태료 관련
☞ (답변내용) 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 "민간임대주택법") 제43조 및 같은 법 시행령 제34조에 따라 임대사업자가 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우 이는 임대사업자의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에 해당되어 임대의무기간 중에도 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도(양도허가는 관할 지자체장의 구체적인 사실관계 확인 하에 임대를 계속할 수 없을 것으로 판단되는 경우 허용)할 수 있습니다.
하지만, 임대사업자 의도에 따라 고의로 멸실하거나 재건축 등을 추진하여 임차인 퇴거 등이 발생한 경우에는 미 임대한 것으로 볼 수 있어 제재를 받을 수 있을 것으로 판단되나, 건축법, 주택법, 도시 및 주거환경정비법, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법 등에 따라 허가를 받은 경우라면 임대사업을 할 수 없는 불가피한 경우에 해당되어 과태료 없이 멸실할 수 있을 것으로 판단됩니다.
다만, 등록말소를 위해서는 해당 임대주택의 철거시기, 임대차계약기간 및 임차인 거주여부, 임대사업 지속의 어려움 등에 대한 종합적인 고려와 검토가 필요할 것으로 사료되므로, 구체적인 사항에 대해서는 재개발, 재건축 등 사업 진행을 증명할 수 있는 관련 서류(승인허가 서류) 등을 첨부하여 임대사업자 등록·말소권자이며 해당 임대주택 및 지역의 사정을 잘 알고 있는 관할 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바랍니다.
또한, 등록임대주택이 재건축, 재개발 등으로 멸실되고 새로운 유형을 취득할 경우 주택의 면적, 유형, 공시가격, 부동산공부 등 모든 것이 상이한 주택이 됨에 따라 임대사업자가 과태료 부과 없이 양도하여 말소 할 수 있도록 한 것이므로 새로 취득한 주택에 대해서는 새롭게 임대주택 등록 여부를 결정할 수 있는 것입니다.
따라서, 임대의무기간이 포함되는 것이 아니라 과태료 부과 없이 해당 임대주택을 양도허가를 통해 말소할 수 있는 것입니다.
임대주택은 임대의무기간 동안에는 임대주택으로 사용해야 하며, 이를 위반할 경우 과태료 부과 등 처분을 받습니다. 위에서 언급된 바와 같이 재개발, 재건축에 따라 임대의무기간 중 해당 사유가 인정되어 양도허가가 수리된 경우 과태료 부과 없이 임대사업자가 아닌 자에게 양도할 수 있으며, 사업주체가 일반적인 건축시행 과정을 거쳐 사업계획승인이나 건축허가를 받아 임대주택을 멸실하는 것은 위에서 언급한 예외 규정이 아님을 알려 드립니다.
아울러, 세법에서는 기존 임대주택을 재건축, 재개발에 의해 양도신고를 통해 말소하고 새롭게 취득한 주택을 임대주택으로 등록하는 경우 기존 임대주택의 임대기간을 인정함에 따라 이와 관련 자세한 문의는 국세청 또는 세무서로 문의하시기 바랍니다.
2. 답변내용 이외 추가 문의사항은 민간임대정책과(고재훈, 044-201-4472)로 연락주시면 상세히 답변하여 드리겠습니다. 감사합니다. 끝.