[ 조세전문변호사 - 집(상가)주인에게 당하지 않는법 ] 세입자에게 집주인 세금체납 사실을 알려줘야(해당법령포함)

[gemini07]

이제는 자신이 스스로 세상에 출현에 있는 온갖 지식들을 찾아서 갖추어놓지

않는다면 악어떼에게 한 입꺼리밖에 안될 세상입니다.

당하고 나서 남을 욕해봐야 당한건 자신이니 미리 대처하도록 하시면

좋겠습니다.

[ 조세전문변호사 고성춘 법률사무소 ] 세입자에게 집주인 세금체납 사실을 알려줘야

세입자에게 집주인 세금체납 사실을 알려줘야

https://www.lawyergo.co.kr/tax-story/tennant-should-check-unpaid-taxes-of-landlord-landlord/

2016년 3월 30일 By 고 성춘

국세청에 근무하면서 나름대로 열심히 일을 한 것 같다. 

지금도 그 당시 근무했던 사람들이 예전이 좋았다고 말한다. 행정 같은 것에 얽매일 필요가 없었다. 구제를 하는 곳이었기 때문에 법리대로 하면 되었고 특히 구제마인드가 규제마인드 보다 더 중요한 곳이었다.

사건을 하면서 뭔가 이러면 안 되겠다 싶은 것은 항상 윗분들에게 보고하였고 윗분들은 제동없이 이를 긍정적으로 이해해주셨다. 제도개선은 그렇게 이루어졌다. 누군가 건의를 하지 않으면 관행대로 가버리기 마련이다. 사심 없이 일하였다. 역동적인 시간이었다.

집주인의 세금체납 때문에 전세금을 날릴 뻔

甲은 지난 2002년 10월경 지금의 아파트를 전세로 얻었다. 당시 전세금은 6,000만원이었고 등기부등본에도 대출금 1450만원이 근저당 되어있을 뿐 나머지는 깨끗한 상태였다. 甲은 이 정도면 문제없겠다고 생각하고 계약을 한 후, 확정일자까지 받아두었다. 그런데 2004년 5월, 집주인의 체납세금 때문에 집이 공매된다는 통지서가 자산관리공사로부터 날아왔다.

甲은 황당하였다. 

이제 와서 공매를 하게 되면 500만원밖에 배당을 못 받는다는 내용이었다. 더구나 더 황당한 것은 1998년도 체납세금에 대해 5년이 지난 지금에 와서야 국세징수를 하겠다는 것이다. 하지만 그 체납세금은 1998년 미납 처리된 뒤 단 한 번도 고지된 적이 없는 세금이고 법에 정한 5년 시효도 지난 것이었다. 알 수 없는 집주인의 체납 세금을 그것도 소멸시효가 지난 세금까지 문제 삼아 압류를 걸고 징수하는 것은 문제라고 甲은 하소연하였다.

甲은 관할세무서에 찾아갔다.

“국세징수권이 5년이 지났으므로 소멸한 것 아닙니까?”라고 문의를 하였다.

그러자 세무서 납세자보호담당관이 대답하였다.

“징수 안하려고 한 게 아니고 전산 입력된 것을 미처 발견하지 못해서 못한 것입니다.”

궁색한 변명만 하였다.

 결국 그 사건은 해당 관할지방국세청 납세보호자담당관실로 이송되어 징수권소멸시효가 완성된 것으로 법리해석이 끝났다. 세무공무원이 세법도 모른 채 징수행정을 할 때 얼마나 섬뜩한 일이 벌어질까 항상 생각해보는 대목이다. 

집주인의 세금체납 때문에 전세금을 날리고 거리로 나앉게 된 사례

 甲은 그래도 다행한 일이다. 전세보증금을 건졌으니까. 그러나 그것도 건지지 못하고 거리로 나앉게 된 사례도 있다.

A씨는 지금 살고 있는 집에 전세를 들면서 등기부 등본을 떼보니 아무런 문제가 없어 입주했고 확정일자까지 받았다. 문제는 1년 뒤, 집주인이 세금을 못 내 집이 공매에 넘어간다는 통보를 받았다. 결국 집은 공매로 처분됐고, A씨는 배당 5순위로 밀려나 전세금의 7%인 250만원을 받고 거리로 나앉게 생겼다. A씨는 세무서를 찾아가 따졌지만, 집 주인의 동의 없이는 아무 것도 알려 줄 수 없다는 답만 들었다. 흔히 확정 일자를 받아두면 보호 받는 것으로 알고 있지만 전혀 소용이 없었다. 국세의 법정기일이 확정일자보다 앞서면 국세가 우선이라는 세법 때문이다. 그런데 법정기일이라는 게 신고세목에서는 신고일, 부과결정된 경우에는 고지서 발송일인데 집주인이 언제 신고했고 언제 고지서를 발송 받았는지 국세청이 가르쳐주지 않으면 알 수가 없다.

그후 A씨는 주위 사람들에게 다음과 같이 외치고 다녔다.

“전세를 얻을 때 등기부만 떼볼 게 아니라 집주인이 세금을 다 냈는지도 꼭 확인하셔야겠습니다. 밀린 세금이 있다면 꼼짝없이 전세금 그대로 날릴 수 있습니다.”

국세의 우선권 

위와 같은 경우에 임차인(賃借人)이 집주인의 세금 체납을 알 수 있는 방법은 없을까?

위 사건은 KBS 「시청자 세상」에 보도된 사건이다.

선순위 근저당권자가 있는지 등기부등본을 확인하고 확정일자까지 받았는데도 법의 보호를 못 받고 집주인의 체납세금 때문에 거리로 내몰려야만 한다면 당사자 입장에선 가슴이 찢어질 것이다. 국민을 위해서 세금도 걷는 것인데 그 세금 때문에 억울한 사람이 발생한다는 게 아이러니하다. 

더구나 상가임대차는 세무서에서 확정일자를 받게 함으로써 임차인을 보호하기 위한 것인데 확정일자까지 해준 세무서가 국세채권이 먼저이므로 확정일자보다 더 선순위라면서 효력을 스스로 부인하고 집주인의 체납세금을 징수하기 위한 것이라고 임차인에게 어쩔 수 없는 일이라고 하기에는 너무하다는 느낌이 든다. 이는 세무서에 가서 확정일자를 받으라고 하는 의미가 없게 된다.

국세는 법정기일부터 성립하게 되어 있다. 그런데 법정기일이 공시되지 않다보니 특별한 경우가 아니면 법정기일이 확정일자나 근저당권설정일보다 빠르면 국세가 우선하게 되어 있다. 그러니 웬만한 일반채권자들은 거의 국세채권의 후순위가 되어 버린다. 그들에게는 갑자기 보이지도 않는 세무서장이라는 채권자 한명이 하늘에서 갑자기 내려와 우선권을 주장하는 격이다.

2004년 개정

이러한 문제점 때문에 2004년부터 주택이나 상가를 임차하려는 사람은 세무서에서 집주인의 세금 체납 상황을 확인할 수 있게 되었다. 주택이나 상가를 임차하려는 사람이 계약을 체결하기 전에 집주인의 국세 미납 현황과 월세, 전세 상황을 열람할 수 있는 법적 근거를 마련했기 때문이다. 다만 이를 위해서는 세입자가 집주인으로부터 위임장을 받는 등 동의를 얻어야 한다. 

위와 같이 국세징수법의 입법취지에 따라서 생각해 볼 필요가 있다. 국고적인 시각으로만 징수행정을 하는 게 과연 국세청에 얼마나 도움을 주는지 스스로 통계를 통해 검증을 해볼 필요가 있다.

조금 더 바란다면 매수인들에게도 이 제도가 확장되었으면 하는 바람이다. 세금체납사실은 사실 거래상대방에게 당연히 제공해야 할 정보에 해당하지 감춰야 할 비밀이 아니기 때문이다. 따라서 매도인(賣渡人)의 동의를 전제로 매수인에게도 세금체납 여부를 열람할 수 있는 권리를 부여해도 괜찮지 않을까 생각한다.

다음은 2004년에 개정된 해당규정이다.

국세징수법 제6조의2 【미납국세 등의 열람】① 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의한 주거용건물 또는 상가건물임대차보호법 제2조의 규정에 의한 상가건물을 임차하여 사용하고자 하는 자는 당해 건물에 대한 임대차계약을 하기 전에 임대인의 동의를 얻어 임대인이 납부하지 아니한 국세의 열람을 임차할 건물 소재지의 관할세무서장에게 신청할 수 있다. 이 경우 관할세무서장은 열람신청에 응하여야 한다. 

② 제1항에 따라 임차인이 열람할 수 있는 국세는 다음 각 호로 한정한다.

1. 임대인의 체납액

2. 납세고지서 또는 납부통지서를 발급한 후 납기가 도래하지 아니한 국세

3. 각 세법에 따른 과세표준 및 세액의 신고기한까지 신고한 국세 중 납부하지 아니한 국세

③ 제1항의 규정에 의한 열람신청에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

국세징수법 시행령 제7조의2 【미납국세 등의 열람신청】① 법 제6조의2에 따라 미납국세 등의 열람을 신청하려는 자는 기획재정부령으로 정하는 미납국세 등 열람신청서에 임대인의 동의를 증명할 수 있는 서류와 임차하려는 자의 신분을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 

② 제1항에 따른 열람신청을 받은 관할 세무서장은 각 세법에 따른 과세표준 및 세액의 신고기한까지 임대인이 신고한 국세 중 납부하지 아니한 국세에 대해서는 신고기한부터 30일(종합소득세의 경우에는 60일로 한다)이 지났을 때부터 열람신청에 응하여야 한다.

국세징수법 시행규칙 제1조의2 【미납국세 등의 열람신청】영 제7조의2 제1항의 규정에 의한 미납국세 등의 열람신청은 별지 제1호의2 서식의 미납국세 등 열람신청서에 의한다.

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[ 브릿지경제 ] - 집주인 세금체납여부 열람방법

역대최고 전세가율에 '깡통 전세' 비상… 세입자 대책은?

http://www.viva100.com/main/view.php?key=20170307010002368

입력 2017-03-15 11:09 수정 2017-03-15

전국 아파트 전세가율 75% 돌파
깡통주택 우려에 세입자 고민늘어
계약전 등기부등본 확인, 전입신고·전세권 설정 필수
전세보증 보험 가입 방법도…작년 HUG 보험 가입가구 전년比 9배 급증

세입자가 집주인으로부터 전세금을 떼이는 이른바 ‘깡통 전세’ 불안감이 확산되고 있다. 지난달 전국 아파트 전세가율은 역대 최고인 75.7%로 집계됐다.

 세입자가 집주인으로부터 전세금을 떼이는 이른바 ‘깡통 전세’ 불안감이 확산되고 있다.

15일 KB국민은행에 따르면 지난달 전국 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가)은 역대 최고인 75.7%로 집계됐다. 집값이 지금보다 더 떨어지는 경우 세입자는 전세금을 온전히 돌려받기 힘들다는 의미다. 아파트와 연립주택, 단독주택 등을 모든 주택 유형이 포함된 종합 주택 전세가율도 68.2%로 사상 최고다.  

깡통 전세는 주택담보대출 금액과 전세금을 합친 금액이 집값의 70%를 넘어선 경우를 말한다. 법원 경매시 아파트 감정가 대비 낙찰가율이 70~80%대에서 형성되기 때문이다.

올해 전국 아파트 입주 물량은 총 36만9759가구로 2008년 이후 최대 규모다.



집주인의 세금체납 여부도 확인하는 것이 좋다. 부동산 등기부등본에는 집주인의 세금체납 여부는 나오지 않는다. 현행법상 정부는 체납자의 재산을 압류해 경매에 넘기거나 다른 채권자가 실행한 경매에 참여해 체납세금을 징수할 수 있다. 이런 경우 집주인의 동의를 받아 ‘미납세금 열람제도’를 활용하면 된다.

집주인의 동의를 받아 열람신청서를 작성해 세무서에 제출하면 세금 체납 여부 확인이 가능하다.

[ 체납세액열람 ]     

1.

- 정부 24 -

https://www.gov.kr/portal/service/serviceInfo/PTR000050457

2.

- 각지역별 해당관할 세무서 또는 구청의 납세과 -

3.

미납세금열람신청서 쓰는 방법

[ 미납국세 열람신청서 및 미납지방세 열람신청서 우선 작성필수 ]

국가법령정보센터(law.go.kr)  

[ 국세체납열람신청서 ]

http://law.go.kr/lsBylSc.do?menuId=12&query=%EB%AF%B8%EB%82%A9%EA%B5%AD%EC%84%B8%EB%93%B1%EC%97%B4%EB%9E%8C%EC%8B%A0%EC%B2%AD%EC%84%9C

[ 지방세체납열람신청서 ]

http://law.go.kr/lsBylSc.do?menuId=12&query=%EB%AF%B8%EB%82%A9%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8

건물주 또는 집주인의 신분증사본과 도장 그리고 집주인의 동의가 필요한데

이부분은 해당 세무서나 각 관할구청 납세과로 연락을 하셔서

( 정 구찮으시다면 120 다산콜센터로 ~~ ) 동의서가 별도로 존재하는지

아니면 위임장으로써 동의서를 대신하는지 묻고 정확한 지역마다의 절차를 따르셔야

합니다. 건물주나 주택주인의 신분증사본과 도장을 지참하더라도 위임장을 써야하면

가셔서 쓰시면 되니까 집주인에게 상황설명을 하실때 말씀하시면 됩니다.

세금이 체납된 집이나 상가에 들어갈때 중개업하시는 분들이 대부분 계약서에 쓰면 된다라고 주로

그렇게 한다는데 되도록이면 세금체납된곳은 가지 않으심이 좋겠습니다. ( 상황이...)

    작성신청서는 대동포럼 [ 경제 ( 자료 & 토크 )]에 링크, 등재하겠습니다

        [ 체납열람신청서 ]  + [ 지방세체납열람신청서 ]

[gemini07]

행운 가득한 하루 되십쇼☺

[Bae.Isaiah]

좋은 정보 감사드려요. ^^

[gemini07]

고맙습니다 , 따뜻한 하루 되시길요😊

[허수애비]

전세도 그렇구요..임대아파트 보증금도 그렇습니다. 자료 감사합니다.^^

[gemini07]

추가 조언 고맙습니다.^^ 매도, 매수시 법령은 아직 없는듯한데 이것도 문제가 앞으로 심각할듯 싶습니다.
활기찬 날 되십쇼 !

[서경1]

감사합니다

[gemini07]

고맙습니다 온기있는 날 되셔요

[씨에스]

굿 ^^

[gemini07]

감사합니다

[태현]

아주 좋은 정보입니다. 감사합니다.

[gemini07]

감사합니다 따뜻한 저녁시간 되십쇼!☺

[다윤]

님 고맙습니다
기왕이면 스크랩 풀어주시면 않될까요
지인들과 공유하고 싶습니다
부탁 드려요

[다윤]

멋찐님 많이 고맙습니다
새해복많이 받으시고 좋은일들만 가득하세요

[gemini07]

새해부터 정말 좋은선물을 받았으니 저도 좋은일이 생기겠네요🤠🤠🤗🤗🤗

[gemini07]

고맙습니다🤠😇🤗

[새벽6시]

좋은 자료 정말정말 감사합니다 ^-^

[gemini07]

편안한 일요일 되십쇼^^

[장유현]

감사합니다.

[gemini07]

[손영목]

정보 감사해요^&^

[gemini07]

[동이인]

감사드림니다,

[gemini07]

[불감자]

좋은 정보 감사합니다.

[gemini07]

[꽃기린]

정보 감사합니다.

[gemini07]

[덜렁아연]

정말 좋은 정보 배우고 갑니다. 감사합니다.

[gemini07]

[행복주는나무]

국세,지방세 체납확인신청을 임대인 동의 없이 확인 할 수 있는 날이 오길........

[gemini07]

행복주는나무님 말씀대로 투명한
세상이 돼야겠죠. ㆍ 저도 바라는 바입니다
따뜻한 주말 보내십쇼

[rain1653]

감사합니다^^*